【正文】 ◆ ****◆ ****◆ 馬鞍山花園項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處東南。因此商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類(lèi)公司的青睞。綜上所述，2005年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)需求也將同時(shí)上升，但幅度相對(duì)較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項(xiàng)目表現(xiàn)差異較大。 　　服務(wù)式公寓項(xiàng)目，如雅詩(shī)閣、國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心、萬(wàn)國(guó)公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在2427美元／平方米／月。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng))，與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。 　2005年北京有11個(gè)項(xiàng)目落成，提供了約50萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積，需求方面，外資零售商的市場(chǎng)需求保持較為旺盛，尤其在大型市場(chǎng)和便利店方面；另外，具有真正意義上的國(guó)際品牌也在加速進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場(chǎng)需求增加。 　　住宅的熱銷(xiāo)區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來(lái)城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是2005年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運(yùn)村建設(shè)的影響，亞運(yùn)村周邊地區(qū)的環(huán)境已得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于5000元/％，5000－7000元/％。31影響較為嚴(yán)重。按照通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期來(lái)看，從設(shè)計(jì)、施工到上市，至少要多半年的時(shí)間，所以，政策作用較為明顯的時(shí)期應(yīng)是今年年底到明年上半年。此外，政府對(duì)高端住宅的價(jià)格不會(huì)限定過(guò)多，而可以通過(guò)加大稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。（2）供地郊區(qū)化明顯。（4）控制規(guī)模商業(yè)。住宅市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求分析1季度，1季度共銷(xiāo)售住宅491萬(wàn)平米，共計(jì)40741套，共計(jì)37800套。今年1季度別墅和高檔公寓的銷(xiāo)售價(jià)格為9503元／平方米，同比下降了12%。銷(xiāo)售方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)的寫(xiě)字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。%，比上季度略有上升。市場(chǎng)展望北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求仍將保持快速增長(zhǎng)，尤其外資機(jī)構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。再次印證了北京在全國(guó)的特殊地位及其獨(dú)特的市場(chǎng)特征。4月份8個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中有5個(gè)均價(jià)在7000元/平方米以上，其余3個(gè)都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。◆ 項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處，2005年下半年至2006年上半年，本區(qū)域在售樓盤(pán)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費(fèi)群的檔次以及未來(lái)發(fā)展趨向都具有一定的代表性。建議本項(xiàng)目的空間體系中，每一個(gè)空間層次的接到寬度、鋪地材質(zhì)、色彩選擇、景觀構(gòu)造都會(huì)有變化，因此，進(jìn)入本項(xiàng)目的空間層次，會(huì)讓業(yè)主更加有安全、舒適的氛圍。 市場(chǎng)研究：類(lèi)型銷(xiāo)售面積（㎡）竣工面積（㎡）空置率租售價(jià)格（元/㎡）分析、總結(jié)需求群體分析寫(xiě)字樓************************公司、企業(yè)、外地駐京辦事機(jī)構(gòu)、投資客商業(yè)*******************************、投資客： ◆ 寫(xiě)字樓及商業(yè)：樓盤(pán)類(lèi)型**********************寫(xiě)字樓√√√√√√ 商業(yè)√√√√ ◆ 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)用房現(xiàn)有供給量： 樓盤(pán)供給量************************建筑面積 （㎡）************************ 總結(jié)：從本項(xiàng)目區(qū)域路段樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量以及銷(xiāo)售狀況分析，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)集群效應(yīng)明顯、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為活躍、另外開(kāi)發(fā)商對(duì)政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高。隨著地區(qū)交通條件的改善和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的分散、本地區(qū)商務(wù)環(huán)境將有明顯提高。◆ 項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)□ **********************************。且從規(guī)劃角度分析，未來(lái)幾年，項(xiàng)目周邊將營(yíng)造諸多辦公樓、公寓、星級(jí)酒店，故項(xiàng)目擬定位于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)。為避免有價(jià)無(wú)市的局面，本項(xiàng)目辦公樓的定價(jià)應(yīng)適度下調(diào)，且由于本項(xiàng)目將聯(lián)系數(shù)家意向客戶(hù)，通過(guò)大面積整層出售的形式運(yùn)營(yíng)辦公樓，應(yīng)在銷(xiāo)售價(jià)格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格擬定為****元/平米（均）。它是指列入商品房施工圖預(yù)（決）算的房屋建筑安裝工程費(fèi)用。 ◆ 該項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)：***元/平米，合計(jì)費(fèi)用：*****＝***萬(wàn)元?！?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在施工過(guò)程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費(fèi)用。地下車(chē)位按50％可銷(xiāo)售計(jì)算，每個(gè)車(chē)位****萬(wàn)元。施工中的環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過(guò)濾處理。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為合肥市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本項(xiàng)目的綠化面積將達(dá)到***%，本項(xiàng)目地處地段將會(huì)吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于業(yè)主的辦公、交通、購(gòu)物、商務(wù)往來(lái)等都具備良好的配套條件。對(duì)居民就業(yè)的影響：對(duì)北京的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)。結(jié)論通過(guò)上述綜合分析可知，項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。強(qiáng)化本項(xiàng)目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。垃圾由清潔車(chē)搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。根據(jù)目前的樓市行情和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2008年5月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售率在60%左右，到2008年11月至100％，全部售完；商鋪2008年8月起售至2009年5月全部售完。□ 按慣例：取銷(xiāo)售總額的2～5%。人防費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按地面總建筑面積**元/平方米計(jì)收。本項(xiàng)目商業(yè)用房的具體定位見(jiàn)表。 ◆本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)**棟***層的甲級(jí)辦公樓，總建筑面積****平米根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)分析，目前，區(qū)域辦公樓以出售、租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，租金在*****元/平米/月左右。本項(xiàng)目屬未來(lái)的區(qū)域內(nèi)較為優(yōu)越的地段，將營(yíng)造諸多公寓、住宅、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等?！?目前本項(xiàng)目周邊主要人流是***，***；小區(qū)東臨**路雙向**車(chē)道，來(lái)往車(chē)流量較大；交通系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，利于本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)及寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)?！?本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)： 商鋪類(lèi)：****元/㎡（均） 寫(xiě)字樓類(lèi)：****元/㎡（均）◆本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型：寫(xiě)字樓＋商業(yè)裙樓；◆ 建筑層數(shù)：***層；◆ 推銷(xiāo)方式：先開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，其次是商業(yè)裙樓部分；◆ 銷(xiāo)售措施（待定） ◆按慣例：取銷(xiāo)售總額的2～3%。項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的社會(huì)效益。為滿(mǎn)足人民生活水平不斷提高的需求以及購(gòu)房消費(fèi)者日益理性的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項(xiàng)目建設(shè)成優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《2006年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，%。 寫(xiě)字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況——供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年4月共批準(zhǔn)寫(xiě)字樓、 %；本月寫(xiě)字樓、%?？傮w來(lái)看，預(yù)計(jì)租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。燕莎地區(qū)在佳城廣場(chǎng)等高檔寫(xiě)字樓的帶動(dòng)下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。日本基金購(gòu)置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。別墅市場(chǎng)分析國(guó)土資源部在今年供地計(jì)劃中表示，對(duì)于高檔住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的別墅則要嚴(yán)格禁止?，F(xiàn)房與期房可售面積多達(dá)1872萬(wàn)平米，按照05年平均銷(xiāo)售速度，幾乎需要半年消化時(shí)間。如果上年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)相當(dāng)充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位?！队?jì)劃》確?？⒐?00萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵(lì)南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)比較，朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所占比例較高，分別在10％左右。供應(yīng)雖然可能會(huì)減少，但也難以判斷高端住宅的價(jià)格會(huì)漲幅多少，畢竟價(jià)格基數(shù)已經(jīng)相對(duì)較高，而且需求人群畢竟是少數(shù)，需求也沒(méi)有以往那么強(qiáng)烈，較難出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)面。這預(yù)示