【正文】 著在未來一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會(huì)有所減少，一定程度上可能會(huì)提升現(xiàn)房的價(jià)格。在5月宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)仍能實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，超出不少人的預(yù)料，特別是高檔住宅，漲幅雖不及普通住宅，但其本身價(jià)格基數(shù)較高，更有一些業(yè)內(nèi)人士無預(yù)測(cè)，由于新政調(diào)控重點(diǎn)不在高檔住宅，一些從6月份開始實(shí)施的政策更是利好消息，因而未來其價(jià)格還可能持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2005年，在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。 　　普通住宅需求進(jìn)一步上升 　　2004年北京住宅銷售面積與銷售額增幅達(dá)20%以上的比例，在2005年市場(chǎng)的需求仍有進(jìn)一步的增加，受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。但是，如此大量的未來新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。未來商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。 　　2005年北京市場(chǎng)高級(jí)住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場(chǎng)總體需求量比2004年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場(chǎng)的租賃價(jià)格將與2004年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級(jí)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)更好。同時(shí)，由于該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對(duì)較小，所以，上述地區(qū)寫字樓平均租金在2005年仍然保持相對(duì)較為平穩(wěn)的發(fā)展。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。 建筑占地面積：****㎡； 綠地率：**％。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)（1） 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（2） ****設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)的《北京立水橋項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》；（3） 中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（4） 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時(shí)進(jìn)一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。停車位：****輛（地面：**輛；地下：***輛）。但CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場(chǎng)上的定位仍是不可動(dòng)搖的。 　　西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入了落成高峰期。 　　目前，新的別墅項(xiàng)目還沒有對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。王府井商業(yè)中心主體部分營(yíng)業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?5萬平方米左右；西單商業(yè)中心營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模控制在40萬平方米；馬甸地區(qū)將建立一個(gè)商業(yè)區(qū)來服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)面積在10萬20萬平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模在20萬平方米左右。 　　為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與今年和2007年入市新項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有的一些購(gòu)物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。由于2005年已進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場(chǎng)的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項(xiàng)目將熱銷。但今年12月，％；％。 ％，高檔住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng) 政策調(diào)控作用未到“顯現(xiàn)期”現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，5月份部分城市、地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 ％ 在價(jià)格方面，今年以來，北京市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)上漲，15月，％，％、 ％、％、％、％。 對(duì)于國(guó)家將不再批別墅用地的政策從今年6月1日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)有所調(diào)高?！?2006年北京市供地計(jì)劃特點(diǎn)分析1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。目前，初步確定的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺(tái)占3塊，朝陽、門頭溝、海淀和石景山各占一塊。即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地供應(yīng)不足以降低地價(jià)，更不可能抑制房?jī)r(jià)上漲。區(qū)位分析1季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。政府對(duì)高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項(xiàng)目售價(jià)的提升，但實(shí)際上別墅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度并不明顯。中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項(xiàng)目注入市場(chǎng)，需要一段時(shí)間來消化。但是能滿足最高端客戶需求的頂級(jí)寫字樓數(shù)量仍然不多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目租金將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國(guó)資本的進(jìn)入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢(shì)頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應(yīng)量與成交量近乎持平，預(yù)示著存量房正逐步被市場(chǎng)消化。目前政府已采取了一系列平抑房?jī)r(jià)的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計(jì)劃中增加對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等等，預(yù)計(jì)還會(huì)有后續(xù)措施出臺(tái)。 ◆ 規(guī)劃說明 本項(xiàng)目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于市場(chǎng)上對(duì)北五環(huán)外周邊區(qū)域的商業(yè)、寫字樓用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的投資建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境。我們?cè)诖巳?％，約****萬。 ◆ 項(xiàng)目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************；◆ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)□ 位置優(yōu)勢(shì)：**********************************。本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)中期發(fā)展項(xiàng)目，將充分享受政策、市場(chǎng)、規(guī)劃等方面的積極因素?！?辦公樓運(yùn)營(yíng)形式目前，銷售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)方式，根據(jù)上述項(xiàng)目SWOT分析，考慮到本項(xiàng)目的開發(fā)商尚未確定高端物業(yè)開發(fā)的品牌效應(yīng)，且項(xiàng)目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域。表：商業(yè)用房具體市場(chǎng)定位項(xiàng)目商業(yè)用房銷售價(jià)格***元/平米銷售方式1****層商鋪單元整體出售建筑面積****平米客戶定位投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)群體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)服務(wù)、餐飲、購(gòu)物中心第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 投資估算□ 本項(xiàng)目占地面積為****平方米的土地，土地取得的總費(fèi)用是****萬元（即****萬/畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e***元/平米）。供水供電配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收。我們?cè)诖巳?％。 第四部分 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) □ 經(jīng)營(yíng)方案：本項(xiàng)目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計(jì)劃在兩年內(nèi)完成銷售。通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。環(huán)保措施與工程進(jìn)度作到“三同時(shí)”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； 建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。項(xiàng)目建成環(huán)境效益本項(xiàng)目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的概念；強(qiáng)調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精神；商鋪的設(shè)計(jì)則極力為住宅和公寓營(yíng)造良好的購(gòu)物、娛樂的環(huán)境，使人們?cè)诰o張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。 ◆ 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。保證項(xiàng)目的品質(zhì)，作出永久性作品。以營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項(xiàng)目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 總體結(jié)論及建議◆ 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。寫字樓平均銷售價(jià)格為***元/平米；商鋪平均銷售價(jià)格為6800元/平米?！?營(yíng)業(yè)稅支出費(fèi)用：按***元/平米計(jì)，則合計(jì)：***萬元。智能化系統(tǒng)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收?！?房屋建筑物建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價(jià)?！?辦公樓品質(zhì)本項(xiàng)目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項(xiàng)目定位于甲級(jí)涉外寫字樓?！?本項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)劃寫字樓、商業(yè)裙樓；◆ 面積標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓建筑面積從*******平方米不等；◆ 寫字樓市場(chǎng)定位：項(xiàng)目位于北五環(huán)外，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。□ 交通優(yōu)勢(shì)：******************************************。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。空間尺度會(huì)對(duì)人的情緒和感受產(chǎn)生影響。 目前市場(chǎng)及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購(gòu)其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益走上健康發(fā)展軌道。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理?！?以2006年4月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié)2006年4月份，京城房?jī)r(jià)攀升至前所未有的