【正文】 心、盈創(chuàng)動力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。 　　2005年北京市場高級住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場總體需求量比2004年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場的租賃價格將與2004年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會更好。但是，如此大量的未來新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進入高檔地段的零售商的需求。2005年，在國家實施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。這預示著在未來一段時間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會有所減少，一定程度上可能會提升現(xiàn)房的價格。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重點關(guān)注的是區(qū)縣分解指標和經(jīng)營用地指標，通過統(tǒng)計比較，朝陽、海淀、通州、順義、大興五個區(qū)縣所占比例較高，分別在10％左右。如果上年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)相當充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計劃落實到位。別墅市場分析國土資源部在今年供地計劃中表示，對于高檔住宅用地，要進行嚴格限制，獨門獨戶的別墅則要嚴格禁止。燕莎地區(qū)在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況——供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，今年4月共批準寫字樓、 %；本月寫字樓、%。為滿足人民生活水平不斷提高的需求以及購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項目建設(shè)成優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)?！?本項目銷售價格預測： 商鋪類：****元/㎡（均） 寫字樓類：****元/㎡（均）◆本項目產(chǎn)品類型：寫字樓＋商業(yè)裙樓；◆ 建筑層數(shù)：***層；◆ 推銷方式：先開發(fā)寫字樓，其次是商業(yè)裙樓部分；◆ 銷售措施（待定） ◆按慣例：取銷售總額的2～3%。本項目屬未來的區(qū)域內(nèi)較為優(yōu)越的地段，將營造諸多公寓、住宅、星級酒店、購物中心、寫字樓等。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。□ 按慣例：取銷售總額的2～5%。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。結(jié)論通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風險能力。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務(wù)往來等都具備良好的配套條件。廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。地下車位按50％可銷售計算，每個車位****萬元。 ◆ 該項費用總計：***元/平米，合計費用：*****＝***萬元。為避免有價無市的局面，本項目辦公樓的定價應(yīng)適度下調(diào)，且由于本項目將聯(lián)系數(shù)家意向客戶，通過大面積整層出售的形式運營辦公樓，應(yīng)在銷售價格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項目銷售價格擬定為****元/平米（均）?！?項目劣勢(Weakness)□ **********************************。 市場研究：類型銷售面積（㎡）竣工面積（㎡）空置率租售價格（元/㎡）分析、總結(jié)需求群體分析寫字樓************************公司、企業(yè)、外地駐京辦事機構(gòu)、投資客商業(yè)*******************************、投資客： ◆ 寫字樓及商業(yè)：樓盤類型**********************寫字樓√√√√√√ 商業(yè)√√√√ ◆ 本項目區(qū)域商業(yè)用房現(xiàn)有供給量： 樓盤供給量************************建筑面積 （㎡）************************ 總結(jié)：從本項目區(qū)域路段樓盤開發(fā)體量以及銷售狀況分析，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場集群效應(yīng)明顯、市場競爭較為活躍、另外開發(fā)商對政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高?！?項目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處，2005年下半年至2006年上半年，本區(qū)域在售樓盤對北京市房地產(chǎn)市場具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)，開發(fā)商實力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。再次印證了北京在全國的特殊地位及其獨特的市場特征。%，比上季度略有上升。今年1季度別墅和高檔公寓的銷售價格為9503元／平方米，同比下降了12%。（4）控制規(guī)模商業(yè)。此外，政府對高端住宅的價格不會限定過多，而可以通過加大稅收來進行調(diào)節(jié)。31影響較為嚴重。 　　住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是2005年主要住宅項目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運村建設(shè)的影響，亞運村周邊地區(qū)的環(huán)境已得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉儲式商場)，與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。綜上所述，2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場已開始進入供應(yīng)高峰期，市場需求也將同時上升，但幅度相對較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項目表現(xiàn)差異較大。第二部分 市場前景分析 ◆ ****◆ ****◆ 馬鞍山花園項目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處東南。北京立水橋項目市場可行性研究報告 2006/07/30目 錄第一部分 項目總說明 8 8 項目背景 8 項目發(fā)展商情況 8 項目評價目的 9 項目評價依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10. 項目概況 10 10 項目規(guī)劃指標 11 項目建設(shè)現(xiàn)狀 12第二部分 市場前景分析 13 13 13 可行性研究結(jié)論 14 23 項目提出背景 24 24 28 市場研究 29 29 32 33 34 35 35 35 39 41第三部分 項目經(jīng)濟分析 45 投資估算 45 開發(fā)進度 48第四部分 項目可行性分析結(jié)論 48 經(jīng)濟評價 48 社會環(huán)境評價 50 總體結(jié)論及建議 52第一部分 項目總說明 項目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過審慎的市場研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。◆ 項目東臨主要干道***路，路東為*****；項目南側(cè)為*****；北側(cè)是***********。 　　高級住宅供應(yīng)量增大 　　隨著2005年北京高級別墅進入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細分，由于2005年由外資參與開發(fā)的項目更多地投入市場，2005年的競爭也較為激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績，產(chǎn)品設(shè)計新穎，戶型緊湊合理，性價比高，有潛在升值潛力仍是居民選購房產(chǎn)的重要因素。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。這樣，既滿足了一部分人對高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對市場進行有效調(diào)節(jié)。《計劃》強調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項目用地。產(chǎn)品分析