【正文】 區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來(lái)越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。北京未來(lái)將出現(xiàn)一些大型購(gòu)物設(shè)施和購(gòu)物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó)際商城、中關(guān)村廣場(chǎng)、金融街四季天地、西環(huán)廣場(chǎng)、酈城等等，面積在935萬(wàn)平方米之間。 　　另外，北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。未來(lái)商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。王府井商業(yè)中心主體部分營(yíng)業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?5萬(wàn)平方米左右；西單商業(yè)中心營(yíng)業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)平方米；馬甸地區(qū)將建立一個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)面積在10萬(wàn)20萬(wàn)平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模在20萬(wàn)平方米左右。 　　為了控制商場(chǎng)和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)。營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng))，與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 　　相對(duì)于亞洲的香港、新加坡、馬來(lái)西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場(chǎng)不夠成熟。不過(guò)，從現(xiàn)在到2007年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應(yīng)將接近300萬(wàn)平方米，其中大部分集中在CBD和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域。但是，如此大量的未來(lái)新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。 　　為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與今年和2007年入市新項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有的一些購(gòu)物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。尤其是東方廣場(chǎng)、新東安，甚而國(guó)貿(mào)都在大張旗鼓地實(shí)施重新定位戰(zhàn)略。另一方面，家樂(lè)福也在對(duì)其在中國(guó)的48家店進(jìn)行“升級(jí)”。 　2005年北京有11個(gè)項(xiàng)目落成，提供了約50萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積，需求方面，外資零售商的市場(chǎng)需求保持較為旺盛，尤其在大型市場(chǎng)和便利店方面；另外，具有真正意義上的國(guó)際品牌也在加速進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場(chǎng)需求增加。另一方面，國(guó)內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來(lái)自多方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)2005年市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。 　　普通住宅需求進(jìn)一步上升 　　2004年北京住宅銷售面積與銷售額增幅達(dá)20%以上的比例，在2005年市場(chǎng)的需求仍有進(jìn)一步的增加，受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。由于2005年已進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場(chǎng)的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項(xiàng)目將熱銷。在2005年住宅項(xiàng)目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán)以及五環(huán)外區(qū)域，項(xiàng)目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。三環(huán)路以內(nèi)沒有可能有新的大量住宅項(xiàng)目供應(yīng)，新增的項(xiàng)目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場(chǎng)的銷售價(jià)格也將上升。 　　住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來(lái)城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是2005年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運(yùn)村建設(shè)的影響，亞運(yùn)村周邊地區(qū)的環(huán)境已得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于2005年由外資參與開發(fā)的項(xiàng)目更多地投入市場(chǎng)，2005年的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績(jī)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，戶型緊湊合理，性價(jià)比高，有潛在升值潛力仍是居民選購(gòu)房產(chǎn)的重要因素。 　　總的看來(lái)，2005年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在完全市場(chǎng)化基礎(chǔ)上公平競(jìng)爭(zhēng)的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平得到較大的提高，企業(yè)與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求仍然不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與發(fā)展。 □北京市第一季度入市新盤26個(gè)。2005年，在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但今年12月，％；％。2006年13月，。商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無(wú)幾，％，％，說(shuō)明1季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于5000元/％，5000－7000元/％。另外，3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在8000元/平方米以上，60008000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡等區(qū)域。2006年15月，％，％。在5月宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)仍能實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，超出不少人的預(yù)料，特別是高檔住宅，漲幅雖不及普通住宅，但其本身價(jià)格基數(shù)較高，更有一些業(yè)內(nèi)人士無(wú)預(yù)測(cè)，由于新政調(diào)控重點(diǎn)不在高檔住宅，一些從6月份開始實(shí)施的政策更是利好消息，因而未來(lái)其價(jià)格還可能持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 ％，高檔住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng) 政策調(diào)控作用未到“顯現(xiàn)期”現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，5月份部分城市、地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 從整個(gè)15月份來(lái)看，％，增幅高于一季度5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，說(shuō)明業(yè)界對(duì)于房地產(chǎn)的信心仍在；所以這個(gè)數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)表現(xiàn)正常，因?yàn)閿?shù)據(jù)是與去年同期相比，而2005年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受831影響較為嚴(yán)重。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。，％，下降了32％。，％。這預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會(huì)有所減少，一定程度上可能會(huì)提升現(xiàn)房的價(jià)格。 ％ 在價(jià)格方面，今年以來(lái)，北京市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)上漲，15月，％，％、 ％、％、％、％。在此，價(jià)格指數(shù)累計(jì)顯示的是今年前5月平均增長(zhǎng)速度與去年同期平均增長(zhǎng)速度之比，以普通住宅價(jià)格指數(shù)為例，五月份的價(jià)格增長(zhǎng)速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，％。 對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，雖然5月中旬出臺(tái)了國(guó)六條，但真正較為有執(zhí)行力的國(guó)十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來(lái)看，從設(shè)計(jì)、施工到上市，至少要多半年的時(shí)間，所以，政策作用較為明顯的時(shí)期應(yīng)是今年年底到明年上半年。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 我們的分析是，如果數(shù)據(jù)是和去年同期相比，則不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槿ツ?月份就開明了宏觀調(diào)控，到6月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年5月份調(diào)控剛剛開始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。 高檔住宅增長(zhǎng)穩(wěn)定 ％的價(jià)格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項(xiàng)目表現(xiàn)得最為明顯。供應(yīng)雖然可能會(huì)減少，但也難以判斷高端住宅的價(jià)格會(huì)漲幅多少，畢竟價(jià)格基數(shù)已經(jīng)相對(duì)較高，而且需求人群畢竟是少數(shù)，需求也沒有以往那么強(qiáng)烈，較難出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)面。 對(duì)于國(guó)家將不再批別墅用地的政策從今年6月1日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)有所調(diào)高。五六月份別墅價(jià)格會(huì)上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導(dǎo)致了產(chǎn)品稀缺，另一方面，高端產(chǎn)品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場(chǎng)面沒有以前火爆，但價(jià)格下降空間不大。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價(jià)略高，也不乏理想銷售成績(jī)。此外，政府對(duì)高端住宅的價(jià)格不會(huì)限定過(guò)多，而可以通過(guò)加大稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，既滿足了一部分人對(duì)高端產(chǎn)品的需求，又可通過(guò)稅收杠桿對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。2006年計(jì)劃供地6500公頃，其中市級(jí)指標(biāo)3000公頃，區(qū)縣級(jí)指標(biāo)3500公頃。前者包括中央項(xiàng)目700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程2000公頃和機(jī)動(dòng)指標(biāo)300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)比較，朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所占比例較高，分別在10％左右?！?2006年北京市供地計(jì)劃特點(diǎn)分析1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。今年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為300公頃，比去年增加100公頃。（2）供地郊區(qū)化明顯。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（20052020）》，2006年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。供地郊區(qū)化趨勢(shì)成為必然。（3）鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項(xiàng)目用地。《計(jì)劃》確?？⒐?00萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵(lì)南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。目前，初步確定的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺(tái)占3塊，朝陽(yáng)、門頭溝、海淀和石景山各占一塊。住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。同時(shí)，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場(chǎng)（含練習(xí)場(chǎng)）、滑雪場(chǎng)和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場(chǎng)建設(shè)用地。（4）控制規(guī)模商業(yè)。《計(jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項(xiàng)目用地。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級(jí)建設(shè)用地。結(jié)論20