【正文】 ****平方米不等；◆ 寫字樓市場(chǎng)定位：項(xiàng)目位于北五環(huán)外，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體?！?未來(lái)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境?！?交通優(yōu)勢(shì)：******************************************。 公交車線路：***、**、**、**、**等12路公交。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。 挑高公寓：*********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購(gòu)狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時(shí)還可進(jìn)一步繁榮本項(xiàng)目所屬區(qū)域。空間尺度會(huì)對(duì)人的情緒和感受產(chǎn)生影響?！?規(guī)劃定位規(guī)劃通過(guò)對(duì)北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項(xiàng)目規(guī)劃定位為：沿***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。 目前市場(chǎng)及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購(gòu)其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益走上健康發(fā)展軌道。北京周邊山西、河北等地的財(cái)富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 住宅供需狀況 —— 需大于供 ， %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面?！?以2006年4月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié)2006年4月份，京城房?jī)r(jià)攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。市場(chǎng)整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。隨著中關(guān)村商圈的多個(gè)寫字樓步入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬(wàn)多平方米的甲中國(guó)青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。 寫字樓租賃市場(chǎng)第1季度，北京寫字樓租賃價(jià)格保持穩(wěn)定，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團(tuán)公司購(gòu)置了總面積為13萬(wàn)平方米華普中心的兩幢寫字樓。供應(yīng)方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊主要集中在朝青板塊和朝陽(yáng)公園地區(qū)。雖然住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格則出現(xiàn)了下降的局面。此外，北京市共有現(xiàn)房項(xiàng)目908個(gè)，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬(wàn)平米。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無(wú)地的尷尬局面。結(jié)論2005年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進(jìn)入市場(chǎng)，基本可以滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場(chǎng)（含練習(xí)場(chǎng)）、滑雪場(chǎng)和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場(chǎng)建設(shè)用地。（3）鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項(xiàng)目用地。而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為300公頃，比去年增加100公頃。前者包括中央項(xiàng)目700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程2000公頃和機(jī)動(dòng)指標(biāo)300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價(jià)略高，也不乏理想銷售成績(jī)。 高檔住宅增長(zhǎng)穩(wěn)定 ％的價(jià)格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項(xiàng)目表現(xiàn)得最為明顯。 對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，雖然5月中旬出臺(tái)了國(guó)六條，但真正較為有執(zhí)行力的國(guó)十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒(méi)有完全顯現(xiàn)。％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，說(shuō)明業(yè)界對(duì)于房地產(chǎn)的信心仍在；所以這個(gè)數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)表現(xiàn)正常，因?yàn)閿?shù)據(jù)是與去年同期相比，而2005年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受82006年15月，％，％。商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無(wú)幾，％，％，說(shuō)明1季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。 □北京市第一季度入市新盤26個(gè)。三環(huán)路以內(nèi)沒(méi)有可能有新的大量住宅項(xiàng)目供應(yīng)，新增的項(xiàng)目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場(chǎng)的銷售價(jià)格也將上升。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。另一方面，家樂(lè)福也在對(duì)其在中國(guó)的48家店進(jìn)行“升級(jí)”。不過(guò)，從現(xiàn)在到2007年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應(yīng)將接近300萬(wàn)平方米，其中大部分集中在CBD和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域。營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。 　　另外，北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過(guò)裝修升級(jí)后租金會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項(xiàng)目，如位于東方廣場(chǎng)的匯賢豪庭，6月開始租賃，入住率達(dá)到80%，萬(wàn)國(guó)公寓為85%。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場(chǎng)需求，而有些小業(yè)主更是采取對(duì)所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修，更換家具、電器等措施來(lái)增加競(jìng)爭(zhēng)力。 　　中關(guān)村及亞運(yùn)村預(yù)計(jì)也有29萬(wàn)平方米寫字樓面積供應(yīng)，雖然該地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)開始放緩，但由于2004年該地區(qū)供應(yīng)量較大，在2005年時(shí)基本是處于消化存量的階段，市場(chǎng)將繼續(xù)承受一定壓力。與此同時(shí)，如此大的供應(yīng)集中在東部，且時(shí)間又相對(duì)集中，也使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場(chǎng)需求仍將對(duì)該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的支撐。其中尤以 CBD最為重要，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機(jī)場(chǎng)半小時(shí)以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，大型會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所，咨詢顧問(wèn)公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，越來(lái)越看重區(qū)域的國(guó)際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力?！?規(guī)劃設(shè)計(jì)方案結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研 可行性研究結(jié)論◆ 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查□ 2005年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長(zhǎng)安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來(lái)居上之勢(shì)。目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)研究、概念設(shè)計(jì)階段。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)◆ 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目規(guī)劃用地：8730㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓：****戶；商業(yè)：****戶； 總建筑面積：30555㎡； 其中： 寫字樓：****㎡； 商業(yè)：19592㎡； 寫字樓層數(shù)：**層； 建筑控制高度：45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率）：。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于市場(chǎng)上對(duì)辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境。其主要評(píng)價(jià)目的為：（1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2） 市場(chǎng)研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括但不限于銷售價(jià)格定位）（3） 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目投資開發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定，利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈利能力分析及評(píng)價(jià)；（4） 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來(lái)源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃；（5） 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析；（6） 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考；（7） 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。 項(xiàng)目發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：**資質(zhì)法人代表：***注冊(cè)資金：***萬(wàn)元注冊(cè)號(hào)：********** 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)北京立水橋項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的社會(huì)效益。項(xiàng)目所處位置***路段是20052006年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)和明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀本項(xiàng)目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。◆ 項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：90%以上的20042007年完工的甲級(jí)寫字樓均位于以上三個(gè)地區(qū)。其中，東二環(huán)和東三環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應(yīng)在62萬(wàn)平方米左右，這將也使0304年以來(lái)北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況得到緩解。2005年該地區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá)38萬(wàn)平方米，但該地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)和需求一直以來(lái)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場(chǎng)仍將產(chǎn)生一定的影響。新項(xiàng)目逐漸增多，不但對(duì)市場(chǎng)平均租金產(chǎn)生沖擊，更對(duì)落成較早的項(xiàng)目造成壓力。一些在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的項(xiàng)目主要情況如下： 　　較受租戶歡迎的別墅項(xiàng)目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。北京未來(lái)將出現(xiàn)一些大型購(gòu)物設(shè)施和購(gòu)物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó)際商城、中關(guān)村廣場(chǎng)、金融街四季天地、西環(huán)廣場(chǎng)、酈城等等，面積在935萬(wàn)平方米之間。 　　為了控制商場(chǎng)和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)。 　　相對(duì)于亞洲的香港、新加坡、馬來(lái)西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場(chǎng)不夠成熟。尤其是東方廣場(chǎng)、新東安，甚而國(guó)貿(mào)都在大張旗鼓地實(shí)施重新定位戰(zhàn)略。預(yù)計(jì)2005年市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。在2005年住宅項(xiàng)目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán)以及五環(huán)外區(qū)域，項(xiàng)目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。 　　總的看來(lái)，2005年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在完全市場(chǎng)化基礎(chǔ)上公平競(jìng)爭(zhēng)的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平得到較大的提高，企業(yè)