【正文】 ****平方米不等；◆ 寫字樓市場定位：項目位于北五環(huán)外，距離本項目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟能力的需求群體。□ 未來本項目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境?！?交通優(yōu)勢：******************************************。 公交車線路：***、**、**、**、**等12路公交。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。 挑高公寓：*********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時還可進一步繁榮本項目所屬區(qū)域?？臻g尺度會對人的情緒和感受產(chǎn)生影響?！?規(guī)劃定位規(guī)劃通過對北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項目規(guī)劃定位為：沿***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。 目前市場及輿論方面均在嚴重誤導百姓，其實居者有其屋并非意味著居者購其屋，只有確立廉租房保障機制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實現(xiàn)梯次消費，方能使房地產(chǎn)市場日益走上健康發(fā)展軌道。北京周邊山西、河北等地的財富人群的消費能力同樣不可小覷。供應結(jié)構(gòu)不合理。 住宅供需狀況 —— 需大于供 ， %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。□ 以2006年4月份為依據(jù)點進行分析總結(jié)2006年4月份，京城房價攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。市場整體還將面臨較大的供應壓力。隨著中關(guān)村商圈的多個寫字樓步入現(xiàn)房、準現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。 寫字樓租賃市場第1季度，北京寫字樓租賃價格保持穩(wěn)定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。供應方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售。熱點板塊熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。雖然住宅產(chǎn)品的銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價格則出現(xiàn)了下降的局面。此外，北京市共有現(xiàn)房項目908個，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬平米。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。結(jié)論2005年北京土地供應計劃中，住宅和經(jīng)濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進入市場，基本可以滿足市場需求。同時，限制高檔住宅商品房項目建設(shè)用地供應；禁止高檔別墅項目建設(shè)用地供應；高爾夫球場（含練習場）、滑雪場和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場建設(shè)用地。（3）鼓勵經(jīng)濟適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項目用地。而經(jīng)濟適用房供應量為300公頃，比去年增加100公頃。前者包括中央項目700公頃、市重點建設(shè)工程2000公頃和機動指標300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價略高，也不乏理想銷售成績。 高檔住宅增長穩(wěn)定 ％的價格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項目表現(xiàn)得最為明顯。 對于持續(xù)增長的房價，雖然5月中旬出臺了國六條，但真正較為有執(zhí)行力的國十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長，說明業(yè)界對于房地產(chǎn)的信心仍在；所以這個數(shù)據(jù)持續(xù)增長表現(xiàn)正常，因為數(shù)據(jù)是與去年同期相比，而2005年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受82006年15月，％，％。商品房批準預售與同期預售成交面積相差無幾，％，％，說明1季度商品房預售整體上是供求兩旺。 □北京市第一季度入市新盤26個。三環(huán)路以內(nèi)沒有可能有新的大量住宅項目供應，新增的項目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場的銷售價格也將上升。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪租金仍有上漲空間。另一方面，家樂福也在對其在中國的48家店進行“升級”。不過，從現(xiàn)在到2007年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應將接近300萬平方米，其中大部分集中在CBD和中關(guān)村等熱點區(qū)域。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。 　　另外，北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過裝修升級后租金會出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項目，如位于東方廣場的匯賢豪庭，6月開始租賃，入住率達到80%，萬國公寓為85%。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對所持物業(yè)進行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。 　　中關(guān)村及亞運村預計也有29萬平方米寫字樓面積供應，雖然該地區(qū)市場供應開始放緩，但由于2004年該地區(qū)供應量較大，在2005年時基本是處于消化存量的階段，市場將繼續(xù)承受一定壓力。與此同時，如此大的供應集中在東部，且時間又相對集中，也使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場起到一定的支撐。其中尤以 CBD最為重要，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機場半小時以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，從未來的發(fā)展趨勢看，大型會計、律師事務(wù)所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場所時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力?！?規(guī)劃設(shè)計方案結(jié)合實際市場調(diào)研 可行性研究結(jié)論◆ 北京市房地產(chǎn)市場調(diào)查□ 2005年，北京市房地產(chǎn)市場在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。目前項目處于前期市場研究、概念設(shè)計階段。 項目規(guī)劃指標◆ 主要經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目規(guī)劃用地：8730㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓：****戶；商業(yè)：****戶； 總建筑面積：30555㎡； 其中： 寫字樓：****㎡； 商業(yè)：19592㎡； 寫字樓層數(shù)：**層； 建筑控制高度：45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率）：。從企業(yè)經(jīng)濟效益分析，由于市場上對辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場環(huán)境。其主要評價目的為：（1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境（2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位）（3） 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標對項目進行盈利能力分析及評價；（4） 通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃；（5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進行不確定性分析；（6） 為委托方進行項目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考；（7） 為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。 項目發(fā)展商情況項目發(fā)展商：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：**資質(zhì)法人代表：***注冊資金：***萬元注冊號：********** 項目評價目的本報告對北京立水橋項目的可行性進行評估。項目的建設(shè)將帶來較好的社會效益。項目所處位置***路段是20052006年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)和明顯的經(jīng)濟效應。 項目建設(shè)現(xiàn)狀本項目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目?！?項目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計：90%以上的20042007年完工的甲級寫字樓均位于以上三個地區(qū)。其中，東二環(huán)和東三環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應在62萬平方米左右，這將也使0304年以來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應不足的情況得到緩解。2005年該地區(qū)有4個項目竣工，落成面積達38萬平方米，但該地區(qū)的市場供應和需求一直以來對北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍將產(chǎn)生一定的影響。新項目逐漸增多，不但對市場平均租金產(chǎn)生沖擊，更對落成較早的項目造成壓力。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項目主要情況如下： 　　較受租戶歡迎的別墅項目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。北京未來將出現(xiàn)一些大型購物設(shè)施和購物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬柳購物中心、中關(guān)村國際商城、中關(guān)村廣場、金融街四季天地、西環(huán)廣場、酈城等等，面積在935萬平方米之間。 　　為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。 　　相對于亞洲的香港、新加坡、馬來西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場不夠成熟。尤其是東方廣場、新東安，甚而國貿(mào)都在大張旗鼓地實施重新定位戰(zhàn)略。預計2005年市場對北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。在2005年住宅項目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán)以及五環(huán)外區(qū)域，項目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。 　　總的看來，2005年北京的房地產(chǎn)市場是建立在完全市場化基礎(chǔ)上公平競爭的一年，整體行業(yè)的實力與運作水平得到較大的提高，企業(yè)