【正文】 車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施。建議加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。表明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 ◆ 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。通過銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入****萬元。按**元/平米計(jì)，合計(jì)：****＝***萬元?！?管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費(fèi)用和房屋附屬工程費(fèi)用?！?商業(yè)用房市場定位根據(jù)項(xiàng)目整體市場定位，項(xiàng)目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的1***層建設(shè)商業(yè)用房約***平米。結(jié)合本項(xiàng)目的市場分析和規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)***棟甲級(jí)涉外辦公樓，建筑面積約****平米；1****層裙房為商業(yè)用房?！?機(jī)會(huì)(Opportunity)□ 宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈上升走勢，本區(qū)域房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項(xiàng)目的投資開發(fā)。馬本項(xiàng)目周邊未來最大的商業(yè)用房供給項(xiàng)目是：*******************************； ◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓租賃情況***；商業(yè)租賃情況**** 樓盤**********************銷售率**％***％**％**％**％***％樓盤************************均價(jià)（元/㎡）************************經(jīng)實(shí)地調(diào)研，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價(jià)格如下：住宅租金：***元/㎡（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：***元/㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪?zhàn)饨穑?**元/㎡（均）。 ◆ 待定◆ 根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱：【1土地開發(fā)費(fèi) 2建筑工程費(fèi) 3安裝工程費(fèi) 4其他投資費(fèi) 5項(xiàng)目管理費(fèi) 6不可遇見費(fèi) 7總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************；□ ********************************************□ *******************************************。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：首先：開發(fā)商的實(shí)力以及品牌運(yùn)作，諸如********等；其次：項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應(yīng)，*******等樓盤；第三：市場的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認(rèn)同，市場上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢頭。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項(xiàng)目由于利潤偏低卻相當(dāng)稀缺。2006年4月供需狀況總體供需狀況 —— 供需兩旺 ，而預(yù)售登記面積卻高達(dá)213萬平方米，％，市場需求異常強(qiáng)勁。金融街地區(qū)的英藍(lán)國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點(diǎn)。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心。產(chǎn)品分析今年新開盤項(xiàng)目以普通住宅為主，與此同時(shí)，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個(gè)公寓亦先后開盤，這些公寓項(xiàng)目全部位于東部的朝陽地區(qū)。2941套?！队?jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項(xiàng)目用地。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（20052020）》，2006年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。這樣，既滿足了一部分人對(duì)高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對(duì)市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。另外，3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在8000元/平方米以上，60008000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于2005年由外資參與開發(fā)的項(xiàng)目更多地投入市場，2005年的競爭也較為激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，戶型緊湊合理，性價(jià)比高，有潛在升值潛力仍是居民選購房產(chǎn)的重要因素。另一方面，國內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 　　商鋪市場競爭激烈 　　2005年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。 　　高級(jí)住宅供應(yīng)量增大 　　隨著2005年北京高級(jí)別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。 2005年北京有大約13個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供129萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份?！?項(xiàng)目東臨主要干道***路，路東為*****；項(xiàng)目南側(cè)為*****；北側(cè)是***********。不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的建設(shè)有著充分的必要性. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于交通主干道****路，東臨****、南臨*****、西面是*****、北連*****。北京立水橋項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 2006/07/30目 錄第一部分 項(xiàng)目總說明 8 8 項(xiàng)目背景 8 項(xiàng)目發(fā)展商情況 8 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的 9 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10. 項(xiàng)目概況 10 10 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 11 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 12第二部分 市場前景分析 13 13 13 可行性研究結(jié)論 14 23 項(xiàng)目提出背景 24 24 28 市場研究 29 29 32 33 34 35 35 35 39 41第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 45 投資估算 45 開發(fā)進(jìn)度 48第四部分 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 48 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 48 社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià) 50 總體結(jié)論及建議 52第一部分 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過審慎的市場研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級(jí)寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。本項(xiàng)目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。第二部分 市場前景分析