【正文】 銷售對本項目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強(qiáng)項目的營銷環(huán)節(jié)的工作。對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。本項目周圍的交通條件較好。本項目的規(guī)劃建設(shè)對于進(jìn)一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。使用中的環(huán)保室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。□ 銷售收入：銷售在項目建設(shè)中進(jìn)行。本項目銷售費用約***萬元（即***元/平米）。煤氣配套費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。□ 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，按：***元/平米，合計：******＝***萬元。建議本項目辦公樓以集中出售給幾家辦公樓需求量大的客戶的形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，以減少資金占用，盡可能實現(xiàn)資金回收，規(guī)避風(fēng)險?！?威脅(Threat)□ 項目地塊周邊尚未形成聚集的中高檔寫字樓環(huán)境，將對本項目的開發(fā)、運營產(chǎn)生不利的影響；□ 隨著未來寫字樓、商業(yè)物業(yè)供給的增長，市場能否保持強(qiáng)盛的吸納能力將對本項目的建設(shè)運營產(chǎn)生重要的影響?！?人氣優(yōu)勢：*********************************，本項目擁有良好的人氣環(huán)境。◆ 本項目位于北京市北五環(huán)外區(qū)域，項目周邊已交付和在售樓盤品質(zhì)在整個北京市五環(huán)外區(qū)域?qū)佥^好品質(zhì)類，消費者關(guān)注度也較高；該地區(qū)居住環(huán)境較為良好，目前區(qū)域辦公物業(yè)多為商務(wù)公寓和規(guī)模尚有較大空間。本項目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。以人的尺度來重新安排城市生活方式。自推行土地招拍掛政策以來，政府實際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。價格分析2005年北京房價上升近20%，今年北京的房價漲幅更不遜于去年，4月房價再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價上漲幾百甚至千元的項目比比皆是，我們在此做出如下解析和建議：去年土地供應(yīng)計劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期， %，需求之強(qiáng)勁可見一斑，供求關(guān)系失衡致使房價迅速攀升。銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來投資需求的增加，今年北京甲級寫字樓市場的銷售價格預(yù)計將保持穩(wěn)定上升趨勢。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/。寫字樓市場分析及預(yù)測寫字樓銷售市場第1季度，北京市寫字樓市場開局平穩(wěn)。從期房銷售來看，12月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，％，延續(xù)了去年的增長態(tài)勢。因為目前土地市場分布很不均衡，有實力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實力有限，逐漸被排除游戲圈。住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。今年計劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。五六月份別墅價格會上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導(dǎo)致了產(chǎn)品稀缺，另一方面，高端產(chǎn)品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場面沒有以前火爆，但價格下降空間不大。在此，價格指數(shù)累計顯示的是今年前5月平均增長速度與去年同期平均增長速度之比，以普通住宅價格指數(shù)為例，五月份的價格增長速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，％。 從整個15月份來看，％，增幅高于一季度5個百分點。2006年13月。在2005年住宅項目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán)以及五環(huán)外區(qū)域，項目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。尤其是東方廣場、新東安，甚而國貿(mào)都在大張旗鼓地實施重新定位戰(zhàn)略。 　　為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項目主要情況如下： 　　較受租戶歡迎的別墅項目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。2005年該地區(qū)有4個項目竣工，落成面積達(dá)38萬平方米，但該地區(qū)的市場供應(yīng)和需求一直以來對北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍將產(chǎn)生一定的影響。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計：90%以上的20042007年完工的甲級寫字樓均位于以上三個地區(qū)。 項目建設(shè)現(xiàn)狀本項目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目的建設(shè)將帶來較好的社會效益。其主要評價目的為：（1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境（2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位）（3） 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項目進(jìn)行盈利能力分析及評價；（4） 通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進(jìn)行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃；（5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進(jìn)行不確定性分析；（6） 為委托方進(jìn)行項目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考；（7） 為政府進(jìn)行項目審批提供參考和依據(jù)。 項目規(guī)劃指標(biāo)◆ 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項目規(guī)劃用地：8730㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓：****戶；商業(yè)：****戶； 總建筑面積：30555㎡； 其中： 寫字樓：****㎡； 商業(yè)：19592㎡； 寫字樓層數(shù)：**層； 建筑控制高度：45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率）：。◆ 規(guī)劃設(shè)計方案結(jié)合實際市場調(diào)研 可行性研究結(jié)論◆ 北京市房地產(chǎn)市場調(diào)查□ 2005年，北京市房地產(chǎn)市場在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢。與此同時，如此大的供應(yīng)集中在東部，且時間又相對集中，也使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場起到一定的支撐。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。 　　另外，北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。不過，從現(xiàn)在到2007年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應(yīng)將接近300萬平方米，其中大部分集中在CBD和中關(guān)村等熱點區(qū)域。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪租金仍有上漲空間。 □北京市第一季度入市新盤26個。2006年15月，％，％。％。 高檔住宅增長穩(wěn)定 ％的價格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項目表現(xiàn)得最為明顯。前者包括中央項目700公頃、市重點建設(shè)工程2000公頃和機(jī)動指標(biāo)300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。（3）鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項目用地。結(jié)論2005年北京土地供應(yīng)計劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實際供應(yīng)則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進(jìn)入市場，基本可以滿足市場需求。此外，北京市共有現(xiàn)房項目908個，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬平米。熱點板塊熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團(tuán)公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。市場整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。 住宅供需狀況 —— 需大于供 ， %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。北京周邊山西、河北等地的財富人群的消費能力同樣不可小覷?！?規(guī)劃定位規(guī)劃通過對北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項目規(guī)劃定位為：沿***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時還可進(jìn)一步繁榮本項目所屬區(qū)域。 挑高公寓：*********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。 公交車線路：***、**、**、**、**等12路公交?！?未來本項目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。現(xiàn)依照項目的整體定位，對各個部分進(jìn)行深入定位。由于本商鋪為1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用1****層商鋪整體出售的銷售策略?！?設(shè)施配套費用：綜合規(guī)劃費：免交；□ 其他配套費道路綠化建設(shè)費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。按**元/平米，合計：****＝***萬元。◆ 銷售進(jìn)度預(yù)測根據(jù)預(yù)測的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在2007年11月份開始銷售。） 社會環(huán)境評價設(shè)計中的環(huán)保吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。進(jìn)出基地的