【正文】 （6） 經(jīng)營(yíng)的對(duì)外推廣責(zé)任明確。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)的長(zhǎng)期持有對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金是嚴(yán)格的考驗(yàn)，需要大量的資金作為支撐。當(dāng)然，主力店鋪的選擇只能是百貨業(yè)。中關(guān)村商圈：以IT產(chǎn)業(yè)為主要依托而發(fā)展起來(lái)的IT商業(yè)服務(wù)、貿(mào)易等，主流商業(yè)產(chǎn)品以IT產(chǎn)品為主，商業(yè)帶有濃郁的地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色。而北京新興商圈由于是新生事物，需要一段時(shí)間的培養(yǎng)，同時(shí)周邊商業(yè)及休閑配套函待進(jìn)一步發(fā)展，相對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不夠理想，商業(yè)發(fā)展速度較慢。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。第五大道商戶成立了“商家聯(lián)誼會(huì)”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向第五大道開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)以及其物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司樺達(dá)物業(yè)提出了免租期延長(zhǎng)半年的要求，并表示未達(dá)成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。精品與特色匯集，繁華與品質(zhì)相聚，以滿足周邊高收入居住區(qū)的高品質(zhì)生活需求，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃其將成為未來(lái)北京亞奧商圈繁榮的引領(lǐng)者。積極的宣傳推廣每逢節(jié)假日及周年，SOGO都會(huì)舉行店慶活動(dòng)，同時(shí)，SOGO商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠(yuǎn)地方的顧客前往購(gòu)物。五層電器，地毯，照相器材，電腦，工藝品，浴池用品，婚沙。該商場(chǎng)面積84000平方米，地下3層，地上6層。216。216。目前東方新天地?fù)碛凶鈶粲?00家，其中經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。前兩個(gè)條件沒(méi)有問(wèn)題，但是第三個(gè)條件確實(shí)是東方廣場(chǎng)發(fā)展的挑戰(zhàn)。（3） 營(yíng)業(yè)狀況及客流量東方廣場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)狀況較好，人氣很旺，由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，日客流量高峰時(shí)可達(dá)百萬(wàn)人。其中女裝品牌38個(gè)、男裝品牌16個(gè)、珠寶首飾及鐘表類品牌22個(gè)、娛樂(lè)圖書(shū)類品牌18個(gè)、百貨超市類5個(gè)、休閑類服裝21個(gè)、餐飲40家、鞋帽禮品類36個(gè)、個(gè)人護(hù)理及化妝品類10個(gè)、公共服務(wù)類18個(gè)，其中銀行7家。占地一百萬(wàn)平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。（2）、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有家樂(lè)福、易初蓮花、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。 朝外商圈正傾力打造北京ＣＢＤ的第二戰(zhàn)場(chǎng)，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽(yáng)門(mén)商圈帶來(lái)了無(wú)盡的高消費(fèi)能量，各國(guó)使節(jié)、往來(lái)的商賈、世界各地的商務(wù)人士云集于此，消費(fèi)動(dòng)力無(wú)可限量。朝外商圈作為CBD區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質(zhì)，商務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務(wù)的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。CBD的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。而去年CBD的商業(yè)新增項(xiàng)目多為分散在各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，、建外SOHO9萬(wàn)平方米商業(yè)街，北京財(cái)富中心、富爾大廈及尚都國(guó)際中心共計(jì)4萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。國(guó)貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標(biāo)志性建筑群。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽(yáng)路，區(qū)域面積約四平方公里。這一點(diǎn)在巨庫(kù)項(xiàng)目及北京的首都時(shí)代廣場(chǎng)表現(xiàn)的較為明顯。搜秀、新秀水在開(kāi)業(yè)后也面臨經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。樂(lè)華梅蘭購(gòu)物廣場(chǎng)購(gòu)物中心66000崇文搜秀城購(gòu)物中心30000百榮世貿(mào)商城購(gòu)物中心300000通州易初蓮花通州店大型超市23000北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營(yíng)的冷飯。這個(gè)地區(qū)聚集著瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升、盛錫福、同仁堂、全聚德、老正興、張一元等眾多的老字號(hào)，在上世紀(jì)９０年代以前，前門(mén)商圈一直是北京最繁華的商業(yè)地帶之一。在短短500多米長(zhǎng)的商業(yè)帶上，七家萬(wàn)米以上的百貨商場(chǎng)一字排開(kāi)。在短短的500多米長(zhǎng)的商業(yè)核心地帶上，百貨商場(chǎng)林立，并且比鄰而居，具有商業(yè)企業(yè)群體的扎堆效應(yīng)，比較著名的商場(chǎng)有中友百貨、西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、西單賽特大廈等。對(duì)于低檔消費(fèi)品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營(yíng)檔次。提高市場(chǎng)的管理水平，提高管理效益。王府井的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變，突出”五個(gè)賣點(diǎn)“，推進(jìn)”一個(gè)統(tǒng)一。l 要提供應(yīng)有盡有的商品，在王府井要能買到全國(guó)商品、世界商品。從顧客角度來(lái)講，購(gòu)物日趨理性，而不是沖動(dòng)。一成不變的商業(yè)運(yùn)作模式也受到北京新興商圈的挑戰(zhàn)。l 商品檔次參差不齊，有高檔也有低檔，客戶總體定位不明確。西蜀豆花莊主營(yíng)川菜的著名品牌，服務(wù)及用餐環(huán)境良好。王府井小吃街采用露天餐飲方式，匯集了全國(guó)各地的風(fēng)味小吃，種類齊全。人均價(jià)差在15－20元左右。影院共有座位831個(gè)，放映廳規(guī)模根據(jù)座位數(shù)控制大小。商場(chǎng)地下有充足停車位供顧客停車。好友世界商場(chǎng)游戲機(jī)廳：營(yíng)業(yè)面積400平米左右，游戲機(jī)120臺(tái)左右。同時(shí)，王府井擁有許多北京老字號(hào)名店：盛錫福、四聯(lián)美發(fā)、吳裕泰茶莊、亨德利表店、中國(guó)照相、內(nèi)聯(lián)升、步瀛齋、馬聚源、瑞芙祥、麗豐祥、王麻子等，這些老字號(hào)是老北京歷史和文化的傳承，也是王府井商業(yè)的精髓。近年來(lái)北京市各級(jí)政府和企業(yè)投入數(shù)百億元對(duì)其進(jìn)行了大規(guī)模的現(xiàn)代化改造，建成了北京首條步行街商業(yè)街，使其成為集購(gòu)物、旅游、餐飲及休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū)，王府井大街集北京的歷史文化和現(xiàn)代文明于一身，王府井大街在北京乃至全國(guó)都是無(wú)可爭(zhēng)議的商業(yè)中心區(qū)。多經(jīng)營(yíng)高檔時(shí)裝、皮具手表、手飾等品牌。阜成門(mén)商圈新興商圈城市級(jí)別中低檔以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈。正在和麗都商圈融合，向中央酒店區(qū)發(fā)展。主打“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈。在連鎖經(jīng)營(yíng)蓬勃發(fā)展的環(huán)境下，國(guó)有傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)積極向現(xiàn)代物流配送業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型，為連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供配送服務(wù)。迪亞折扣店的成功引入，為零售業(yè)增添了新型業(yè)態(tài)。 　?。?）多元化發(fā)展格局促進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)的不斷發(fā)展。%，成為北京連鎖商業(yè)銷售份額最大、企業(yè)集中度和組織化程度最高的業(yè)態(tài)。入世后各類進(jìn)口產(chǎn)品關(guān)稅逐漸下降，價(jià)格逐漸降低。社區(qū)商業(yè)交易火爆，投資回報(bào)較高。在具體的某一地點(diǎn)形成集約消費(fèi)，既節(jié)約了成本，又聚攏了人氣，并逐漸形成商業(yè)規(guī)模。京城第一體驗(yàn)的道樂(lè)蒙恩商業(yè)形態(tài)———情景體驗(yàn)式紅酒雪茄坊，可以自釀，送給親朋；北美莊園茶餐廳，獨(dú)特而私密，完全是體驗(yàn)式消費(fèi)，不同莊園風(fēng)格不同；3000平方米的洗浴中心，置身其中如同置身田園，玻璃鋼浴池、四周全是植物，旁邊流動(dòng)著潺潺的小溪。這些“鉆石型”企業(yè)從商界氛圍、企業(yè)文化等方面考慮，紛紛將辦公場(chǎng)所定位為高品質(zhì)寫(xiě)字樓，以彰顯企業(yè)的價(jià)值個(gè)性和文化品位。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)銷量來(lái)看，政府的宏觀調(diào)控對(duì)投資者的購(gòu)買信心以及對(duì)投資者的銀行支持產(chǎn)生了較大影響。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來(lái)看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)基本飽和。 由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內(nèi)仍處于高回報(bào)階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代”的理念對(duì)小投資客戶仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)保持上漲趨勢(shì)。增長(zhǎng)幅度平均在10個(gè)百分點(diǎn)左右。除此以外，%，%，%，%。這三大商圈時(shí)至今日依然在北京的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，當(dāng)然是和它深厚的歷史積累分不開(kāi)的。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，包括朝外、亞運(yùn)村、奧運(yùn)村、五棵松、南部商圈等在內(nèi)的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢(shì)。 ２００３年本市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到１９１６億元，年增長(zhǎng)率處于全國(guó)領(lǐng)先地位。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。2003年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)項(xiàng) 目網(wǎng) 點(diǎn)總計(jì)303307綜合零售42355食品、飲料及煙草專門(mén)零售36394紡織、服裝及日用品專門(mén)零售22746文化、體育用品及器材專門(mén)零售21903醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門(mén)零售15425汽車、摩托車及零配件專門(mén)零售30068家用電器及電子產(chǎn)品專門(mén)零售38699五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941二、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況北京商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)升溫，雖然目前的形勢(shì)不容樂(lè)觀，許多商鋪都在虧本經(jīng)營(yíng)，但依然是不能阻擋商業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭。 北京零售業(yè)市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)總體表現(xiàn)好，因此長(zhǎng)期看商業(yè)地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)逐漸由城市中心區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出強(qiáng)力向外擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的主要銷售量集中在東城、西城、朝陽(yáng)和海淀，而且比較集中在城區(qū)的部分。從目前高檔商業(yè)樓盤(pán)的旺盛需求和紅火銷售來(lái)看，多元文化驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在高端軌道全速前進(jìn)，進(jìn)入一個(gè)品質(zhì)化、品牌化的全新發(fā)展階段。到明年，道內(nèi)蒙恩開(kāi)業(yè)時(shí)，這些童話里的情景會(huì)一一顯現(xiàn)。最典型的就是西單、王府井、前門(mén)商圈的快速發(fā)展和經(jīng)久不衰。（5） 整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，品種多樣化。國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也將推動(dòng)零售業(yè)朝著低價(jià)格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場(chǎng)?！　。?）便利店呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。良好的開(kāi)放政策和市場(chǎng)接納力，使全市連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成了股份制、民營(yíng)、國(guó)有、內(nèi)資、外資等多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的格局。2003年，%，%。 　?。?）連鎖經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。目前正在進(jìn)一步規(guī)劃，希望能夠和時(shí)代廣場(chǎng)連通，形成更具規(guī)模和特色的青年社區(qū)。北京友誼商店燕莎奧特萊斯朝外商圈新興商圈城市級(jí)別高檔主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品。主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套。發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營(yíng)店和休閑新概念店、小規(guī)模精品型的SHOPPING MALL 為主流）。 在這條大街上有王府井百貨大樓、新東安市場(chǎng)、新中國(guó)兒童用品商店、王府井新華書(shū)店、世都百貨、工美大廈、東方廣場(chǎng)及北京大部分老字號(hào)店鋪等數(shù)百家著名商業(yè)零售企業(yè)；有北京飯店、王府井大飯店、天倫王朝、國(guó)際藝苑皇冠、君悅、王府、臺(tái)灣、華僑大廈等十?dāng)?shù)家四星級(jí)以上的賓館飯店；有東來(lái)順、全聚德、萃華樓、香港美食城、全素齋、四川飯店、北京小吃街等特色餐飲；有北京人民藝術(shù)劇院、陽(yáng)光俱樂(lè)部、金帆音樂(lè)廳、新東安影城、中國(guó)兒童藝術(shù)劇院等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。娛樂(lè)休閑業(yè)：王府井街區(qū)整體娛樂(lè)業(yè)較為缺乏，目前擁有的娛樂(lè)休閑類業(yè)態(tài)有影院和游戲廳以及KTV。消費(fèi)水平為1元/枚。整體設(shè)備較為先進(jìn)，環(huán)境良好。放映廳普遍規(guī)模較小，保證了良好的放映效果。KTV包房分為5個(gè)檔次，拉開(kāi)價(jià)差。整體街區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生，游人如織。餛飩侯老北京風(fēng)味小吃，屬高檔消費(fèi)，生意興隆。l 各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品雷同，無(wú)個(gè)性特色。王府井作為一條擁有700年歷史的商業(yè)街區(qū)，融合了歷史和時(shí)尚，是中國(guó)商業(yè)的精髓。所以，王府井應(yīng)該重新定位，不是簡(jiǎn)單的商業(yè)一條街，而是商業(yè)中心，是一個(gè)商業(yè)旅游休閑中心，成為北京商業(yè)的中心和主導(dǎo)。l 要塑造休閑、舒適的購(gòu)物、旅游環(huán)境。從商品經(jīng)營(yíng)向功能性經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。 大型百貨要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高王府井整體服務(wù)水平。同時(shí)，王府井步行街的改造要考慮如何更好的保留和繼承傳統(tǒng)。西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門(mén)，總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米左右。從西單發(fā)展?fàn)顩r看來(lái)，主要存在一下問(wèn)題： 商場(chǎng)風(fēng)格類型同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)商品種類重復(fù)。經(jīng)營(yíng)狀況分析：前門(mén)地區(qū)都是解放以前的格局，前門(mén)外大街寬度不夠，而很多商業(yè)旺鋪聚集在胡同里。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是需要一段時(shí)間養(yǎng)成的。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營(yíng)狀況難盡人意。 商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂(lè)設(shè)施較少，無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間留住客流，同時(shí)也無(wú)法營(yíng)造舒適輕松的購(gòu)物環(huán)境。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃。整個(gè)CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。從經(jīng)營(yíng)方式和類別來(lái)看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體狀況由于有了有力的市場(chǎng)消費(fèi)力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務(wù)配套的地位。同時(shí)，其濃厚的涉外氣質(zhì)也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽(yáng)門(mén)附近集聚了各大外國(guó)使館區(qū)，涉外商務(wù)辦公居多，整體商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。商圈地位：小CBD商務(wù)區(qū)，CBD 第二戰(zhàn)場(chǎng)亞運(yùn)村商圈概況：亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營(yíng)的超市，但品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)知度不高，無(wú)法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動(dòng)消費(fèi)人群對(duì)其商品的認(rèn)可。是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等一站式消費(fèi)的綜合性商業(yè)群，其中“東方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級(jí)豪華酒店“東方君悅大酒店”及四幢酒店式服務(wù)公寓（東方豪庭公寓）。商場(chǎng)分為地下一層和地上一層。商鋪平均日營(yíng)業(yè)額為8000－9000元，甚至到數(shù)萬(wàn)元。東方新天地采取只租不售的方式入市，經(jīng)過(guò)管理層的精心培育，租金連年上漲，最高租金達(dá)到260美元/月/平方米。2004年?yáng)|方新天地日客流量10萬(wàn)人，最高可達(dá)23萬(wàn)。 獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念綜合建筑群體的概念在2000左右較為少見(jiàn)，其一站式的消費(fèi)方式全面迎合了人們的生活模式，同時(shí)為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費(fèi)客源。 多元化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)因?yàn)橛泻芏嗤饧畣T工住在東方廣場(chǎng)，新天地特地招進(jìn)高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調(diào)整，均取得了非常熱烈的市場(chǎng)反應(yīng)。地下2至3層是可同時(shí)容納1200輛車的停車場(chǎng)。六層童裝，中西樂(lè)器，文化用品，辦公用品，美食，玩具，游戲廳經(jīng)營(yíng)狀況分析：定位準(zhǔn)確 SOGO以高品位、大眾化為其經(jīng)營(yíng)理念，店內(nèi)擁有多款世界級(jí)品牌服飾專賣店，也有不少大眾化的中檔品牌。成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 全部鋪面只租不售，牢牢控制業(yè)權(quán)，從而進(jìn)一步把控商戶質(zhì)量，及時(shí)調(diào)整商場(chǎng)的發(fā)展方向，維持較高的租金和良好的經(jīng)濟(jì)效益。然而，擁有最時(shí)尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區(qū)，卻無(wú)法改變第五大道的慘淡開(kāi)局，言猶在耳的10%年回報(bào)率已成泡影，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。首先，從該項(xiàng)目的地理位置上來(lái)講，第五大道位于亞運(yùn)村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規(guī)劃中的地鐵路經(jīng)此地。