【正文】 （6） 經營的對外推廣責任明確。當然，產權的長期持有對開發(fā)商的資金是嚴格的考驗，需要大量的資金作為支撐。當然，主力店鋪的選擇只能是百貨業(yè)。中關村商圈：以IT產業(yè)為主要依托而發(fā)展起來的IT商業(yè)服務、貿易等，主流商業(yè)產品以IT產品為主，商業(yè)帶有濃郁的地區(qū)產業(yè)特色。而北京新興商圈由于是新生事物，需要一段時間的培養(yǎng)，同時周邊商業(yè)及休閑配套函待進一步發(fā)展，相對經營狀況不夠理想，商業(yè)發(fā)展速度較慢。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經營。第五大道商戶成立了“商家聯(lián)誼會”，用集體訴求、停業(yè)維權的方式向第五大道開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)以及其物業(yè)經營公司樺達物業(yè)提出了免租期延長半年的要求，并表示未達成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。精品與特色匯集，繁華與品質相聚，以滿足周邊高收入居住區(qū)的高品質生活需求，開發(fā)商規(guī)劃其將成為未來北京亞奧商圈繁榮的引領者。積極的宣傳推廣每逢節(jié)假日及周年，SOGO都會舉行店慶活動，同時，SOGO商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠地方的顧客前往購物。五層電器，地毯，照相器材，電腦，工藝品，浴池用品，婚沙。該商場面積84000平方米，地下3層，地上6層。216。216。目前東方新天地擁有租戶逾200家，其中經營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發(fā)展的挑戰(zhàn)。（3） 營業(yè)狀況及客流量東方廣場商業(yè)營業(yè)狀況較好，人氣很旺，由于地理位置的優(yōu)勢，日客流量高峰時可達百萬人。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護理及化妝品類10個、公共服務類18個，其中銀行7家。占地一百萬平方米，劃分為“東方經貿城”和“東方新天地”兩部分。（2）、大型超市該區(qū)域內幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經營的品牌超市。 朝外商圈正傾力打造北京ＣＢＤ的第二戰(zhàn)場，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費能量，各國使節(jié)、往來的商賈、世界各地的商務人士云集于此，消費動力無可限量。朝外商圈作為CBD區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質，商務發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。CBD的商業(yè)經營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足CBD區(qū)域內高消費人群及辦公人群的需求。而去年CBD的商業(yè)新增項目多為分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，、建外SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計4萬平方米的配套商業(yè)。國貿橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標志性建筑群。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經營慘淡的局面。樂華梅蘭購物廣場購物中心66000崇文搜秀城購物中心30000百榮世貿商城購物中心300000通州易初蓮花通州店大型超市23000北京的商業(yè)地產發(fā)展得如火如荼，但是往往在經歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經營的冷飯。這個地區(qū)聚集著瑞蚨祥、內聯(lián)升、盛錫福、同仁堂、全聚德、老正興、張一元等眾多的老字號，在上世紀９０年代以前，前門商圈一直是北京最繁華的商業(yè)地帶之一。在短短500多米長的商業(yè)帶上，七家萬米以上的百貨商場一字排開。在短短的500多米長的商業(yè)核心地帶上，百貨商場林立，并且比鄰而居，具有商業(yè)企業(yè)群體的扎堆效應，比較著名的商場有中友百貨、西單商場、西單購物中心、西單賽特大廈等。對于低檔消費品應該減少，提高整體經營檔次。提高市場的管理水平，提高管理效益。王府井的發(fā)展要實現(xiàn)“四個轉變，突出”五個賣點“，推進”一個統(tǒng)一。l 要提供應有盡有的商品，在王府井要能買到全國商品、世界商品。從顧客角度來講，購物日趨理性，而不是沖動。一成不變的商業(yè)運作模式也受到北京新興商圈的挑戰(zhàn)。l 商品檔次參差不齊，有高檔也有低檔，客戶總體定位不明確。西蜀豆花莊主營川菜的著名品牌，服務及用餐環(huán)境良好。王府井小吃街采用露天餐飲方式，匯集了全國各地的風味小吃，種類齊全。人均價差在15－20元左右。影院共有座位831個，放映廳規(guī)模根據座位數控制大小。商場地下有充足停車位供顧客停車。好友世界商場游戲機廳：營業(yè)面積400平米左右，游戲機120臺左右。同時，王府井擁有許多北京老字號名店：盛錫福、四聯(lián)美發(fā)、吳裕泰茶莊、亨德利表店、中國照相、內聯(lián)升、步瀛齋、馬聚源、瑞芙祥、麗豐祥、王麻子等，這些老字號是老北京歷史和文化的傳承，也是王府井商業(yè)的精髓。近年來北京市各級政府和企業(yè)投入數百億元對其進行了大規(guī)模的現(xiàn)代化改造，建成了北京首條步行街商業(yè)街，使其成為集購物、旅游、餐飲及休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū)，王府井大街集北京的歷史文化和現(xiàn)代文明于一身，王府井大街在北京乃至全國都是無可爭議的商業(yè)中心區(qū)。多經營高檔時裝、皮具手表、手飾等品牌。阜成門商圈新興商圈城市級別中低檔以滿足社區(qū)消費需求為主的商圈。正在和麗都商圈融合，向中央酒店區(qū)發(fā)展。主打“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈。在連鎖經營蓬勃發(fā)展的環(huán)境下，國有傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)積極向現(xiàn)代物流配送業(yè)調整轉型，為連鎖經營企業(yè)提供配送服務。迪亞折扣店的成功引入，為零售業(yè)增添了新型業(yè)態(tài)。 　?。?）多元化發(fā)展格局促進連鎖經營的不斷發(fā)展。%，成為北京連鎖商業(yè)銷售份額最大、企業(yè)集中度和組織化程度最高的業(yè)態(tài)。入世后各類進口產品關稅逐漸下降，價格逐漸降低。社區(qū)商業(yè)交易火爆，投資回報較高。在具體的某一地點形成集約消費，既節(jié)約了成本，又聚攏了人氣，并逐漸形成商業(yè)規(guī)模。京城第一體驗的道樂蒙恩商業(yè)形態(tài)———情景體驗式紅酒雪茄坊，可以自釀，送給親朋；北美莊園茶餐廳，獨特而私密，完全是體驗式消費，不同莊園風格不同；3000平方米的洗浴中心，置身其中如同置身田園，玻璃鋼浴池、四周全是植物，旁邊流動著潺潺的小溪。這些“鉆石型”企業(yè)從商界氛圍、企業(yè)文化等方面考慮，紛紛將辦公場所定位為高品質寫字樓，以彰顯企業(yè)的價值個性和文化品位。從商業(yè)地產的整個銷量來看，政府的宏觀調控對投資者的購買信心以及對投資者的銀行支持產生了較大影響。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設施已經基本飽和。 由于商業(yè)地產投資在短期內仍處于高回報階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代”的理念對小投資客戶仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產價格依然會保持上漲趨勢。增長幅度平均在10個百分點左右。除此以外，%，%，%，%。這三大商圈時至今日依然在北京的商業(yè)中占據舉足輕重的地位，當然是和它深厚的歷史積累分不開的。除了以上的三大商圈外，隨著經濟快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來，包括朝外、亞運村、奧運村、五棵松、南部商圈等在內的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢。 ２００３年本市社會消費品零售總額已達到１９１６億元，年增長率處于全國領先地位。消費品市場穩(wěn)中見旺。2003年全市商業(yè)營業(yè)網點統(tǒng)計項 目網 點總計303307綜合零售42355食品、飲料及煙草專門零售36394紡織、服裝及日用品專門零售22746文化、體育用品及器材專門零售21903醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門零售15425汽車、摩托車及零配件專門零售30068家用電器及電子產品專門零售38699五金、家具及室內裝修材料專門零售64776無店鋪及其他零售30941五金、家具及室內裝修材料專門零售64776無店鋪及其他零售30941二、 商業(yè)地產市場發(fā)展概況北京商業(yè)市場持續(xù)升溫，雖然目前的形勢不容樂觀，許多商鋪都在虧本經營，但依然是不能阻擋商業(yè)發(fā)展的勢頭。 北京零售業(yè)市場活躍，市場總體表現(xiàn)好，因此長期看商業(yè)地產仍有很大發(fā)展空間。商業(yè)地產投資熱點逐漸由城市中心區(qū)向外圍轉移，呈現(xiàn)出強力向外擴張的態(tài)勢。商業(yè)地產的主要銷售量集中在東城、西城、朝陽和海淀，而且比較集中在城區(qū)的部分。從目前高檔商業(yè)樓盤的旺盛需求和紅火銷售來看，多元文化驅動商業(yè)地產在高端軌道全速前進，進入一個品質化、品牌化的全新發(fā)展階段。到明年，道內蒙恩開業(yè)時，這些童話里的情景會一一顯現(xiàn)。最典型的就是西單、王府井、前門商圈的快速發(fā)展和經久不衰。（5） 整體商業(yè)經營業(yè)態(tài)豐富，品種多樣化。國內經營者將面臨激烈競爭，但同時也將推動零售業(yè)朝著低價格、高質量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場?！　。?）便利店呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。良好的開放政策和市場接納力，使全市連鎖經營企業(yè)形成了股份制、民營、國有、內資、外資等多種經濟成份共同發(fā)展的格局。2003年，%，%。 　?。?）連鎖經營效益穩(wěn)步提高。目前正在進一步規(guī)劃，希望能夠和時代廣場連通，形成更具規(guī)模和特色的青年社區(qū)。北京友誼商店燕莎奧特萊斯朝外商圈新興商圈城市級別高檔主要經營國內外高檔名牌商品和時尚精品。主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套。發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經營店和休閑新概念店、小規(guī)模精品型的SHOPPING MALL 為主流）。 在這條大街上有王府井百貨大樓、新東安市場、新中國兒童用品商店、王府井新華書店、世都百貨、工美大廈、東方廣場及北京大部分老字號店鋪等數百家著名商業(yè)零售企業(yè)；有北京飯店、王府井大飯店、天倫王朝、國際藝苑皇冠、君悅、王府、臺灣、華僑大廈等十數家四星級以上的賓館飯店；有東來順、全聚德、萃華樓、香港美食城、全素齋、四川飯店、北京小吃街等特色餐飲；有北京人民藝術劇院、陽光俱樂部、金帆音樂廳、新東安影城、中國兒童藝術劇院等休閑娛樂場所。娛樂休閑業(yè)：王府井街區(qū)整體娛樂業(yè)較為缺乏，目前擁有的娛樂休閑類業(yè)態(tài)有影院和游戲廳以及KTV。消費水平為1元/枚。整體設備較為先進，環(huán)境良好。放映廳普遍規(guī)模較小，保證了良好的放映效果。KTV包房分為5個檔次，拉開價差。整體街區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生，游人如織。餛飩侯老北京風味小吃，屬高檔消費，生意興隆。l 各商場經營商品雷同，無個性特色。王府井作為一條擁有700年歷史的商業(yè)街區(qū)，融合了歷史和時尚，是中國商業(yè)的精髓。所以，王府井應該重新定位，不是簡單的商業(yè)一條街，而是商業(yè)中心，是一個商業(yè)旅游休閑中心，成為北京商業(yè)的中心和主導。l 要塑造休閑、舒適的購物、旅游環(huán)境。從商品經營向功能性經營轉變。 大型百貨要賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高王府井整體服務水平。同時，王府井步行街的改造要考慮如何更好的保留和繼承傳統(tǒng)。西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門，總營業(yè)面積40萬平方米左右。從西單發(fā)展狀況看來，主要存在一下問題： 商場風格類型同質化嚴重，經營商品種類重復。經營狀況分析：前門地區(qū)都是解放以前的格局，前門外大街寬度不夠，而很多商業(yè)旺鋪聚集在胡同里。當然，不可否認，商業(yè)地產的經營是需要一段時間養(yǎng)成的。北京新興商業(yè)地產項目整體表現(xiàn)不佳，經營狀況難盡人意。 商業(yè)配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。北京中央商務區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃。整個CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。從經營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項目底商為主。其商業(yè)經營整體狀況由于有了有力的市場消費力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務配套的地位。同時，其濃厚的涉外氣質也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽門附近集聚了各大外國使館區(qū)，涉外商務辦公居多，整體商務氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。商圈地位：小CBD商務區(qū)，CBD 第二戰(zhàn)場亞運村商圈概況：亞運村商圈位于北京城正北部，在風水學理論中處于上風上水的地位，包括自然環(huán)境、地質、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。同時，存在百貨店自行設立經營的超市，但品牌知名度和市場認知度不高，無法以商業(yè)龍頭項目引導并帶動消費人群對其商品的認可。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業(yè)群，其中“東方經貿城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店“東方君悅大酒店”及四幢酒店式服務公寓（東方豪庭公寓）。商場分為地下一層和地上一層。商鋪平均日營業(yè)額為8000－9000元，甚至到數萬元。東方新天地采取只租不售的方式入市，經過管理層的精心培育，租金連年上漲，最高租金達到260美元/月/平方米。2004年東方新天地日客流量10萬人，最高可達23萬。 獨特的設計理念綜合建筑群體的概念在2000左右較為少見，其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費客源。 多元化的商業(yè)經營因為有很多外籍員工住在東方廣場，新天地特地招進高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調整，均取得了非常熱烈的市場反應。地下2至3層是可同時容納1200輛車的停車場。六層童裝，中西樂器，文化用品，辦公用品，美食，玩具，游戲廳經營狀況分析：定位準確 SOGO以高品位、大眾化為其經營理念，店內擁有多款世界級品牌服飾專賣店，也有不少大眾化的中檔品牌。成功的商業(yè)運營模式 全部鋪面只租不售，牢牢控制業(yè)權，從而進一步把控商戶質量，及時調整商場的發(fā)展方向，維持較高的租金和良好的經濟效益。然而，擁有最時尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區(qū)，卻無法改變第五大道的慘淡開局，言猶在耳的10%年回報率已成泡影，這些足以為熱衷于商業(yè)地產開發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。首先，從該項目的地理位置上來講，第五大道位于亞運村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規(guī)劃中的地鐵路經此地。