【正文】 核心品類 代表品牌 流行飾品 7176。? 由于龍城大道為主干道，路面較寬，且有綠化帶隔離，步行達(dá)到較為不便。? 商業(yè)：項目核心商圈覆蓋了未來新北規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)，目前商業(yè)形式較為傳統(tǒng)，主要以大賣場、家用電器、傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場以及沿街商鋪構(gòu)成，缺少集中性餐娛休閑消費(fèi)場所。? 新北區(qū)最大的集中性商業(yè)項目為太陽城，由于業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，動線設(shè)計不合理等因素，導(dǎo)致其經(jīng)營情況較差。多功能廳承接各種宴會和就餐活動，自助餐廳設(shè)有 150 多個餐位?！　〕Ｖ莞欢忌藤Q(mào)飯店位于常州新開發(fā)區(qū)中心地帶，從常州機(jī)場驅(qū)車 20 分鐘可達(dá)飯店，到常州火車站也只需 15 分鐘，交通十分便利。 　　90 開業(yè)，96 裝修，28 層，標(biāo)間 20 平米。常州大酒店常州大酒店擁有兩座分別為 28 層和 18 層的主樓。? 新城藍(lán)鉆、府琛廣場與健身路為街鋪型商業(yè)，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，租金水平一般，相對而言，健身路的商業(yè)氛圍較為成熟，租金相比其他兩者要高。? 租金收益普遍不高：12 元左右。消費(fèi)地點(diǎn)傾向百貨購物：市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈：南大街、購物中心、泰富廣場…… 餐飲美食：美食街或社區(qū)周邊：南大街、雙桂坊、星湖路…… 休閑娛樂：市內(nèi)知名場所：阿波羅飚歌城、英派斯健身中心、海闊天空浴場…… 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 21 總結(jié)? 常州消費(fèi)者的消費(fèi)特征具有一定的特殊性，在其購買力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消費(fèi)，家庭儲蓄存款較少。? 新北區(qū)域的商務(wù)消費(fèi)，一般選擇在香格里拉、恒記餐飲等。? 部分常州居民不滿足常州的購物場所，相當(dāng)比例的消費(fèi)者會選擇到常州以外的地區(qū)購物，主要是上海和南京。? 政府對武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向。? 2022 年，人均可支配收入達(dá) 23751 元，達(dá)到全國先進(jìn)水平。人口因素人口規(guī)模增長? 2022 年常州戶籍人口 萬，僅有 萬外來人口，人口增長率僅為 %，增長緩慢。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 7金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 8 分 業(yè) 態(tài) 研 究零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為 17 大類，常州目前以百貨店、大型超市為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心區(qū)域。預(yù)計 2022 年商圈范圍內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積達(dá) 80 萬平方米? 文化宮商圈為和平路、西至?xí)x陵中路的延陵西路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)。? 常州市目前呈現(xiàn)出單核商業(yè)中心獨(dú)霸的商業(yè)格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，已經(jīng)形成了由南北大街和文化宮兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心，隨著萊蒙都會的開業(yè)，更加強(qiáng)了市級核心商圈的地位，仍將是常州居民的目的性購物地，未來將很難實現(xiàn)市區(qū)的居民到區(qū)級商業(yè)中心的購物。? 常州目前商業(yè)格局仍以百貨業(yè)態(tài)為主導(dǎo)；但萊蒙都會的開業(yè)及財富廣場、世貿(mào)城、泰富城等幾大購物中心的開發(fā)將會對常州市未來商業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2022 年預(yù)計商業(yè)營業(yè)面積約 14 萬平方米未來商業(yè)中心形成隨著商圈的一體化，商圈邊緣新建項目興起，商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，形成更大的中心商業(yè)格局的趨勢。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 9餐飲業(yè)態(tài)目前常州餐飲行業(yè)較為發(fā)達(dá)，呈點(diǎn)狀分布，局部區(qū)域已形成相對集中的區(qū)域，同時已覆蓋餐飲子行業(yè)，品類與檔次齊全，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 人口規(guī)模的增長對常州商業(yè)格局的變遷影響不大。? 居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用。? 常州商業(yè)的零售業(yè)態(tài)已由市中心商圈確立了核心地位，在新北區(qū)域發(fā)展最為理想的為餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)。? 另外，常州消費(fèi)者在逛街購物更傾向于發(fā)生其他消費(fèi)行為，其中餐飲消費(fèi)所占比例明顯高于其他消費(fèi)。? 常州新北區(qū)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，其中洗浴、KTV 是支撐新北商業(yè)的重要力量。? 常州消費(fèi)者對于餐飲的熱衷程度最高，在餐飲方面的消費(fèi)投入也是最高的。? 未來商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)分布龍城大道/通江大道/飛龍路/太湖中路。? 金百國際尚處于前期招商階段，租金拉低便于吸引商家入駐。2022 年，按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)全面改造竣工，設(shè)有商務(wù)樓層、無煙樓層、女性樓層等各個性、人性化房間 398 間( 套)，客房寬敞、舒適、豪華、典雅，26 間中西餐廳、酒吧風(fēng)格各異，具有同聲翻譯系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)施的多功能大廳、多款會議室、夜總會、桑拿中心、游泳館、保齡、美容、健身等，配備完善的水凈化系統(tǒng)、安全預(yù)警系統(tǒng)、噴淋消防系統(tǒng)。服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)、DDD 電話、IDD 電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、商場、鮮花店、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、不提供機(jī)場接機(jī)服務(wù)。 　　鄰近： 距離 市中心 8 公里 距離 火車站 8 公里 距離 機(jī)場 30 公里。酒店毗鄰淹城森林公園、古春秋淹城文化遺址和野生動物園等景點(diǎn)，交通便捷，環(huán)境得天獨(dú)厚，是一家集商務(wù)、餐飲、休閑觀光于一體的景觀精品酒店。? 新北區(qū)商鋪租金普遍偏低，僅為 12 元左右，租金最高為家樂福商鋪，其次為每家瑪周邊商鋪，說明超市帶動人流可有助于商鋪租金增長。項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：? 項目位于新北中心區(qū)，也是規(guī)劃中區(qū)域商業(yè)中心，未來將成為常州市商業(yè)副中心。? 目前新北商業(yè)沒有形成核心商圈，未來將有很大的培養(yǎng)難度。銀飾、伊莎貝爾、新光飾品 KTV 好樂迪、繽紛錢柜 酒吧 Baby face、百度酒吧 電子游藝 Tom 熊、反斗城 西式快餐 KFC、麥當(dāng)勞、棒！約翰 咖啡廳 上島咖啡、迪歐咖啡 音像店 博恩凱 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 42項目酒店定位本項目酒店部分定位為五星級，體量約 30000 平方米，客房數(shù) 400 間左右，標(biāo)間面積 4045 平方米。核心品類 代表品牌 休閑服飾 LEO、Skap、梵思諾 保健器材 富士、歐姆龍、Osim 休閑餐飲 一茶一坐、仙蹤林、水果撈 美食廣場 大食代、美樂匯 美容 SPA 瑪花纖體、美麗田園、伶雅堂 美發(fā)店 格調(diào)美發(fā)、王宇洲美發(fā)城 古玩店 天寶齋、龍鳳祥、集雅古玩店 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 41流行同時，滿足消費(fèi)者對流行元素的追求。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 36劣勢：? 目前項目周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，需要較長的市場培育期。? 交通：項目所在商圈交通發(fā)達(dá)，主要道路有現(xiàn)行 BRT 及未來規(guī)劃中的軌道交通 1 號線從此經(jīng)過。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 32金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 33 總結(jié)? 常州新北區(qū)目前商業(yè)項目不多，仍以街鋪為主要商業(yè)形式，旨在滿足周邊居民生活配套需求。 　　常州市長興集團(tuán)投資建設(shè)的華美達(dá)森林花園酒店，擁有豪華湖景套房，高級湖景房，景觀房，高級單人房共 174 間。常州富都商貿(mào)飯店。會議室最多可容納 300 人。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 29? 長興華美達(dá)淹城公園酒店位于武進(jìn)郊區(qū)，僅依托于淹城旅游景區(qū)的游客，客群覆蓋面狹窄，且軟硬件設(shè)施較差，故在三家高星級酒店中入住率最低。? 太陽城與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn)。? 附近已有商業(yè)項目：家樂福超市、金百國際、愛特百貨、新城藍(lán)鉆、麥德龍超市、府琛廣場、太陽城、每家瑪超市。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 20 消費(fèi)傾向分析消費(fèi)業(yè)態(tài)傾向常州消費(fèi)者人均收入相比長三角一線城市并不算高，但消費(fèi)意識較強(qiáng)，尤其在餐飲方面的消費(fèi)需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。? 常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚(yáng)菜，而對其他菜系的喜好程度并不高。? 常州消費(fèi)者對于品牌的認(rèn)知相對較低，但有追求時尚、流行的訴求，例如女性消費(fèi)者傾向于購買流行時尚品牌 Only、Esprit，男性消費(fèi)者更愿意購買大眾所熟悉的品牌。? 交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢條件。居民購買力不斷提高? 到 2022 年，常州市人均可支配收入達(dá)到 14589 元，位居全國第 25 位，每百戶家庭汽車擁有量已經(jīng)達(dá)到 輛，手機(jī) 133 部。政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向?qū)?，同時對城市商業(yè)格局也會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 未來發(fā)展趨勢常州已呈現(xiàn)出從單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心的發(fā)展趨勢，未來常州商業(yè)格局將會呈現(xiàn)多商業(yè)副中心的全新格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長的時間。? 目前商業(yè)集中在朝陽橋、懷德路、勞動路、關(guān)河路圍合及其外圍擴(kuò)展區(qū)域內(nèi)? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，聚集常州主要娛樂、休閑、購物消費(fèi)場所，如：泰富百貨、泰富廣場、購物中心、新世紀(jì)商城、南大街步行街、迎春路商業(yè)街、亞細(xì)亞影視城都在此區(qū)域? 南北大街商圈和文化廣場商圈目前已成兩強(qiáng)并立之勢，既相互競爭又互為補(bǔ)充，由延陵西路連接，呈現(xiàn)啞鈴狀商業(yè)中心模式，隨著萊蒙都會的開業(yè)，市級商圈的地位進(jìn)一步加強(qiáng)? 南北大街商圈，由南北大街、延陵西路交叉口兩大百貨店和南大街步行街是目前市區(qū)商業(yè)最繁華地區(qū)。 ? 交付品： ? 市場定位：差異化方向、目標(biāo)消費(fèi)群、定位選擇、價格推導(dǎo) ? 常州商業(yè)格局研究 ? 區(qū)域商圈及業(yè)態(tài)研究 ? 主要工作方法： ? 商圈及業(yè)態(tài)調(diào)研分析 ? 消費(fèi)者屬性研究 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 2目 錄常州商業(yè)格局 .............................................................................................................................