【正文】 3． 加速建設(shè)火龍果系列產(chǎn)品的加工廠，爭取在 2020 年 810 月試產(chǎn)和進(jìn)一步平衡加工技術(shù)。從全方位形成一個綜合高效的生態(tài)項(xiàng)目。 （ 4）科研與生產(chǎn)相結(jié)合。一方面確保技術(shù)措施在生產(chǎn)實(shí)踐中的兌現(xiàn)，另一方面保證科研成果的獲得是在一個正常的可比的環(huán)境條件下，而減少了外因帶來的影響和異變。 在 1999 年 12 月 22 日，華南遭遇 60 年一遇的特大凍害，芒果、龍眼、荔枝和蔬菜等植物大規(guī)模受害時，項(xiàng)目區(qū)的火龍果無一株受害。 本項(xiàng)目以火龍果種源研究和推廣為內(nèi)部基礎(chǔ)聚合點(diǎn)，以火龍果系列產(chǎn)品加工廠和火龍果全國聯(lián)銷網(wǎng)為項(xiàng)目生產(chǎn)的外部效益保障，以振興 —— 農(nóng)業(yè)、服務(wù)“三農(nóng)”為全體的原動力，結(jié)合工廠加農(nóng)戶的基本運(yùn)作模式，以實(shí)現(xiàn)火龍果產(chǎn)品的多樣化、生產(chǎn)的專業(yè)化、產(chǎn)能的規(guī)?；?、 產(chǎn)出的商品化。除中南美洲原產(chǎn)地外，大量的枝、花很少被利用，更沒有適合中國不同地區(qū)飲食習(xí)慣的 仙人掌類加工食品上市。紅龍果是迥異于傳統(tǒng)植物的特殊植物種類，其正常生長對空氣環(huán)境、化肥、農(nóng)藥使用有特殊的要求，既是不使用化肥農(nóng)藥和在環(huán)境污染小、晝夜溫差大的地方才可以滿足健康生長的要求。除近兩年主要城市通過越南進(jìn)口其果品 而極小量上市銷售外，其余大量的銷售市場和時間，沒有該類商品。 備注 十四、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 秀蘭錦觀城月 物業(yè)費(fèi)用 1元 /平 C座為 6層 現(xiàn)以 2㎡為一單位出售 2年使用權(quán)。福星閣 項(xiàng)目位置 向陽北大街副 199 號 開發(fā)商 保定市華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 3132666 占地面積 24畝 總建筑面積 57000㎡ 建筑形態(tài) 高層 16層主樓 +9層裙樓 代理公司 無 建筑設(shè)計(jì) 底 商 +寫字間 運(yùn)營管理 車庫 /車位 4000㎡地下車位 只租 施工進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 開盤時間 2020年 5月 交房日期 2020年 7月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層底商 面積 60800㎡ 3層以上寫字樓 67㎡、 69㎡、 100㎡ 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 寬帶 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 4部 、 ○車位（或車庫） 地上 標(biāo)高 52 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商： 6000元 /㎡（兩層）臨規(guī)劃路 4500元 /㎡ 寫字樓 2800元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 未租賃 物業(yè)費(fèi)用 未定 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 3% ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年產(chǎn) 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 售樓部 樓書 戶外廣告 銷售狀況 及出租率 銷售 30% 備注 外形設(shè)計(jì)新穎現(xiàn)代， 五、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 建基大廈 項(xiàng)目位置 裕華路與西下關(guān)街交口 開發(fā)商 保定市建基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 2220208 占地面積 總建筑面積 近 40000㎡ 建筑形態(tài) 高層 25層 代理公司 無 建筑設(shè)計(jì) 主樓商務(wù)酒店 +裙樓寫字樓 運(yùn)營管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 緩慢 開盤時間 交房日期 2020年 6月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層為底商 34層餐飲 56層為寫字間 4590 ㎡ 815層為商務(wù)公寓 160260㎡ 15層以上為酒店 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、監(jiān)控系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 ○ 電梯 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商： 7200 元 /㎡；寫字樓和商務(wù)公寓銷售使用權(quán) 10 年： 720 元 /㎡； 20 年： 1200元 /㎡； 40年： 2020元 /㎡； 各層租金 （元 /㎡ /月） 底商租金： /㎡ 三層為韓國城（產(chǎn)權(quán)式商鋪）（ 10㎡為一個單位）。雖然 本項(xiàng)目不處在城市的發(fā)展方向，但城市中心的區(qū)位優(yōu)勢仍將對客戶具有很大的吸引力。在過去 的幾年中，保定市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)旺盛，銷售面積逐年增加，而受城市發(fā)展水平及購買力的限制，在今后的時間里，商業(yè)地產(chǎn)的競爭形勢將更加嚴(yán)峻。 宋經(jīng)理 房地產(chǎn)銷售經(jīng)理 在保定市做房地產(chǎn)銷售已有三年，曾就職于西苑美世界、裕華名品商城、迎賓小區(qū)等 劉寧 房地產(chǎn)銷售人員 在保定市做房地產(chǎn)銷售已有兩年，曾就職于興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、僑升裕華金街等 二、 訪談內(nèi)容 保定市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地產(chǎn)發(fā)展情況 保定市城市發(fā)展較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全 省處于中上水平， 04 年以前保定市房地產(chǎn)發(fā)展比較初級，跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，也落后于其它同等城市，開發(fā)項(xiàng)目較少，價格較低。 方案三：與方案一不同的是三層以上做產(chǎn)權(quán)式酒店，此方案雖有不錯 的銷售前景和可觀的利潤，但是技術(shù)含量較高，需與專業(yè)的酒店經(jīng)營公司合作。因此項(xiàng)目的實(shí)際銷售額大約為 8130 萬元，利稅 813 萬元，稅后利潤大約為 1737 萬元。 方案二： 地上一層至地上四層做產(chǎn)權(quán)式商場，五層以上做小戶型商住公寓 . 項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層，地上 18 層、地下二層。鑒于以上論述得出以住宅為主的小戶型商 住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場、酒店都可行，為此我們對四種物業(yè)類別分別進(jìn)行價格預(yù)測，并提供以下三種方案組合并分別對其進(jìn)行投資收益分析： 價格分析： 以住宅為主的小戶型商住公寓： 市場供應(yīng)商住公寓價格情況表： 項(xiàng)目名稱 銷售日期和售價 項(xiàng)目位置 現(xiàn)售價 鑫隆灣 2020年底 1800元 /M2 火車站西北角 售完 僑生裕華金街 1900元 /M2 保百東側(cè) 新推出 C座 2500元/M2 興遠(yuǎn)現(xiàn)代城 2200元 高區(qū)法院東側(cè) 售完 恒通財(cái)富中心 2020年 5月 2200元 /M2 高 區(qū)圖書館北側(cè) 售完 根據(jù)上表價格情況， 2020 年本地塊項(xiàng)目小戶型住宅售價 2300元 /M2。 （三）、開發(fā)商自身風(fēng)險 佰盛公司成立時間不長，在項(xiàng)目選擇上應(yīng)走穩(wěn)妥路線，不應(yīng)該選擇高風(fēng)險高回報(bào)的項(xiàng)目，不應(yīng)該走賭博路子。 此地塊經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)手，地價較高；此地塊為一級商業(yè)地段，市價在 100 萬 /畝，而貴公司拿地的價格高達(dá) 160 萬 /畝。 ▲鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人較認(rèn)可此地段，在他們印象中火車站附近一直是城市最繁華的中心。 天 也不同。 酒店： 經(jīng)營及銷售情況： ▲ 在銷售和招商的酒店中，項(xiàng)目附近有兩個，銷售情況都不理想，建基大廈主樓、金馬商 務(wù)酒店現(xiàn)在內(nèi)部冷清蕭條。 ▲ 產(chǎn)權(quán)式商場大部分炒作力度都非常大。 ▲二層底商的租賃價格均在 元 / M2之間，一層底商的租賃價格能達(dá)到 2 元 / M2。 ▲建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代。（期房售價 2200 元 /㎡， 2020 年 6 月銷售 ）。 ▲面積在 40 M2— 70 M戶型結(jié)構(gòu)合理的比較暢銷，面積在 100 M2以上的相對銷售緩慢，特別是躍層的商住公寓更加滯銷。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫字樓出租情況相對較理想，但出租率還在 60%以下，而大部分單位選辦公地點(diǎn)時對火車站附近區(qū)域不太認(rèn)可。 寫字樓項(xiàng)目銷售周期均較長，一般銷售周期都在兩年半以上。 價格情況： ▲本市寫字樓價格與住宅價格拉不開差距，平均只有二、三百元左右的價差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價差相比這 樣的價差很小。 產(chǎn)品特征及功能配套標(biāo)準(zhǔn)： ▲ 面積段較全，從 30 M2— 900 M2的都有。 ▲位置處于商業(yè)氛圍好、交通便利、周邊配套完善的商務(wù)公寓相對于位置較偏的銷售情況好。 出租情況：整體出租情況良好。 ▲至少是有廚房廁所的一室一廳。 ▲底商價格在未來一段時間仍會穩(wěn)中有升。一般實(shí)行返租三年，包租 10— 15 年，以增加投資者購買信心，刺激其投資鋪位高額獲利的欲望。 ▲ 在高開區(qū)酒店的產(chǎn)權(quán)銷售價位是 2400—— 2500 元 /㎡，基本 與商住公寓的價格差不多。 ▲ 項(xiàng)目周邊酒店普遍經(jīng)營不夠理想，平均入住率在 10%30%之間。 ▲ 距建華批發(fā)市場，十方商貿(mào)城較近，由此帶來很多商機(jī)。 因此地塊空置多年，大部分人都認(rèn)為是爛尾項(xiàng)目。在項(xiàng)目運(yùn)作方面要穩(wěn)妥，比如對本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品選擇小戶型、套價較低的產(chǎn)品；對銷售價格不應(yīng)有過高的期望值，價格要平開高走，降低風(fēng)險。 底商： 市場供應(yīng)底商價格情況表： 項(xiàng)目名稱 銷售日期和售價 項(xiàng)目位置 現(xiàn)售價 建基大廈 本地塊東側(cè) 7200元 /M2 康泰大廈 本地塊東側(cè) 7500元 / M2 十方商貿(mào) 本地塊東南側(cè) 6800元 / M2 上表的三個項(xiàng)目定此售價銷售周期均較長，結(jié)合甲方對本項(xiàng)目速戰(zhàn)速決的意圖，建議售價 7000 元 /M2，可以低開高走。項(xiàng)目用地面積 （合 畝）平方米，總建筑面積地上約 25000 平方米，其中商業(yè)建筑面積約 8000 平方米（四層商場），小戶型公寓約 17000 平方米，容積率 。 方案二： 項(xiàng)目投資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 費(fèi) 用 費(fèi)用合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 配套費(fèi)及其他工程費(fèi) 25000平米 200元 /平米 3 建安費(fèi)用 21000平米 8000平米 1200元 /平米 2020元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費(fèi)用 25000平米 200元 /平米 5 合計(jì) 銷售收入 項(xiàng) 目 單 價 數(shù) 量 合 計(jì) 1 高層公寓 2300元 /平米 17000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 8000平米 3 地下一層 4 合計(jì) 稅費(fèi)： 9510 10％＝ 951 萬元 利潤： 95106220951＝ 2339 萬元 考慮項(xiàng)目的實(shí)際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場上漲因素，實(shí)際銷售價格大約有上漲 200 元 /平米。貴公司主業(yè)以房產(chǎn)開發(fā)為主，涉足新的行業(yè)領(lǐng)域在接觸前期會有一定難度，銷售前期準(zhǔn)備相應(yīng)會延長，增加時間成本。 04 年初至 05 年中旬發(fā)展迅速，開發(fā)水平有明顯提高，供需兩旺，老百姓買房熱情很高，產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量、種類也有了很大的增加，住宅產(chǎn)品中的高層和小高層也逐漸被接受。 保定市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平 保定市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平較低，商業(yè)地產(chǎn)銷售中炒作力度很大，雖然銷售火爆的案例很多，但在推敲產(chǎn)品、解決銷售中的滯銷難題的力度不夠，尤其在開發(fā)后期的商業(yè)經(jīng)營和管理上突顯問題較多，導(dǎo)致很多商業(yè)廣場或市場招商不利，經(jīng)營慘淡，寫字樓出租率低，進(jìn)一步增加了市場開發(fā)的風(fēng)險。由于舊城區(qū)改造難度較大，本區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)將受到很大的限制，也導(dǎo)致了其存在的稀缺性。 四至九層為寫字樓，寫字樓的面積： 8004800㎡； 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 ； ○ 電梯 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商： 10500元 /㎡；產(chǎn)權(quán)式商鋪： 7600元 /㎡；一、二層商業(yè)步行街： 2588元 /㎡；寫字樓： 26002700元 /㎡； 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 2％ ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 六 成 年銀行按揭優(yōu)惠 1％ 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式