【正文】 設(shè)計(jì)規(guī)劃要求不確定因素較多。 ▲距以保百為首的城市中心商圈很近，購 物方便。 市場結(jié)論 ： 從保定酒店業(yè)的經(jīng)營情況來看，有星級的配套和服務(wù)好的酒店，入住率非常高，這種現(xiàn)狀使一部分投資客戶非常看好這種物業(yè)形態(tài)，但保定房地產(chǎn)市場，銷售酒店產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目極少，酒店做產(chǎn)權(quán)銷售市場前景不錯(cuò)。 ▲根據(jù)各個(gè)酒店裝修配套標(biāo)準(zhǔn)不同，標(biāo)間價(jià)格由 120 元 /人 ▲ 恒通財(cái)富中心大酒店，從 2020 年 5 月份開始對外銷售，購買者無經(jīng)營權(quán)，主要購買者為投資客。 市場結(jié)論：市場供需兩旺，在后期投資風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)出來之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報(bào)的熱門投資方式；在項(xiàng)目前期營銷運(yùn)作成功的情況下，銷售前景仍比較樂觀，銷售周期較短。但是目前保定的大小商場基本飽和，很多商場經(jīng)營都是屢戰(zhàn)屢敗，所以此物業(yè)雖銷售火暴，但后期可能都面臨招商不利的嚴(yán)峻考驗(yàn)，投資者風(fēng)險(xiǎn)很大。 如：京海銅鑼灣、西苑美世界、國貿(mào)大廈。 產(chǎn)品特點(diǎn)：底商易于出租，大部分底商以二層為主，實(shí)行捆綁銷售，面積均較大，大部分在 150 M2以上。根據(jù)位置不同銷售價(jià)格大部分在 4000— 8000 元不等，鬧市區(qū)一層底商價(jià)格最高達(dá) 28000元 /M2，如裕華金街一層底商將近 30000 元 /M2。 市場結(jié)論：從市場角度看，商住公寓宜商宜住，市場受眾人群廣泛，需求較大，特別是位置處在鬧市區(qū)、小戶型的倍受購房者青睞，而且本地塊附近符合市場需求的商住公寓供應(yīng)量非常小，所以此物業(yè)類型從市場角度出發(fā) 是可行的。 ▲個(gè)別有中央空調(diào)。如：恒通財(cái)富中心、財(cái)智中心入住率達(dá) 70%以上。 價(jià)格情況： ▲商住公寓和寫字樓的價(jià)格相差不大，和普通住宅的價(jià)格基本接近。如：秀蘭銀色星座雖然價(jià)格降到 1500 元/ M2，但仍有許多房子銷售緩慢。寫字樓市場供大于求，此物業(yè)類型從市場角度出發(fā)不可行。 ▲ 大部分是簡裝，部分產(chǎn)品帶衛(wèi)生間。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心采用四星級酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大廈、十方商貿(mào)城等項(xiàng)目后期管理不善導(dǎo)致出租率基本為零。 ▲無論一個(gè)項(xiàng)目自身相比還是不同項(xiàng)目之間比較，現(xiàn)房與期房的價(jià)差較大 。物業(yè)類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場、酒店（詳情見樓盤調(diào)研情況表）。并且對市房管局、市土地局等政府部門官員進(jìn)行了深度訪談；同時(shí)與若干名本市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士也做了深入交流，結(jié)合貴公司的自身情況和對該項(xiàng)目的期望值、項(xiàng)目運(yùn)作打算，現(xiàn)按以下幾部分內(nèi)容對該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論述： 第一部分 保定市宏觀房地產(chǎn)市場研究 寫字樓 市場供應(yīng)情況及銷售情況： 目前保定市寫字樓市場供應(yīng)量較大，整體銷售狀況不理想，銷售狀況區(qū)域特征明顯，象高開區(qū)、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、商業(yè)氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境良好的區(qū)域銷售狀況相對較好，如恒通財(cái)富中心、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、 GOGO 不夜城；本地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大廈。但現(xiàn)房基本上是有價(jià)無市。 ▲整體出租情況均不理想，寫字樓內(nèi)比較蕭條，空置率極高，現(xiàn)在還有三四家房產(chǎn)寫字樓項(xiàng)目還未交付使用，可以看出本市寫字樓市場供大于求。 ▲部分帶中央空調(diào)，帶中央空調(diào)的寫字樓售價(jià)普遍較高，大致比不帶中央空調(diào)的寫字樓高 300 元 / M2。 商住公寓 市場供應(yīng)情況及銷售情況： ▲商住公寓現(xiàn)在市場上的供應(yīng)量較小，整體銷售情況不錯(cuò)。華海大廈福星閣也屬于這種情況；同樣處在鬧市區(qū)的興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、財(cái)智中心、恒通財(cái)富中心、僑生 .裕華金街中的小戶型公寓都非常暢銷，基本是在開盤后三個(gè)月就已售完。 ▲配套好，物業(yè)管理到位的商住公寓售價(jià)較高，如：恒通財(cái)富中心的商住公寓售價(jià) 4000 元以上。 產(chǎn)品特點(diǎn)及功能配套： ▲商住公寓現(xiàn)在市場供應(yīng)的產(chǎn)品大部分為精裝修。 ▲高層建筑均以塔樓為主。 底商 市場供應(yīng)情況及銷售情況 現(xiàn)在市場上底商供應(yīng)量較大，無論住宅、商業(yè)、寫字樓的一、二層部分基本都是底商，整體銷售情況良好。 ▲大部分底商出租情況良好，緊鄰本地塊的康泰大廈底商出租情況良好。 市場結(jié)論 ： 購買底商保值增值性強(qiáng)，具有可租可自用的特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)性小，是很多人投資的首選物業(yè)類別。 ▲ 購房者以投資客為主，涉及人群廣泛，男女老少皆有，購買熱情高漲，一般都在正式放開銷售時(shí)排隊(duì)搶購。 價(jià)格情況 產(chǎn)權(quán)式商場根據(jù)鋪位位置的不同價(jià) 格在 5000— 11000 元不等，總價(jià)款在 10 萬元以下，套價(jià)較低的銷售的較快。但后期存在很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在已經(jīng)售完，無其他酒店產(chǎn)權(quán)銷售項(xiàng)目。 天280 元 /人 第二部分 項(xiàng)目地塊分析 一、優(yōu)勢分析： ▲本項(xiàng)目地塊位于老城市中心火車站附近，建華路與裕華西路交叉口東南角。 ▲項(xiàng)目三面臨街，商業(yè)價(jià)值較高。 隨著 以客運(yùn)為主的高速鐵路的建成通車使用，而舊保定站將以貨運(yùn)為主；而汽車站也將在 2020 年 5 月份所有短途和長途車都遷至新汽車站；火車站和汽車站的搬遷引起的一系列不確定性問題很多： ▲ 客流量的變化 ▲ 商機(jī)的減少 ▲ 商業(yè)氛圍的變化 ▲ 周邊環(huán)境的不確定性，可能會(huì)好，也可能會(huì)更糟。 地塊附近流動(dòng)人群較多，固定消費(fèi)群少。 地塊面積小，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上局限性很大。 不過保定市每年的商品房銷售面積大概在 50 萬 M2 左右，現(xiàn)在保定市場上供應(yīng)的住宅主要集中在高開區(qū)，此區(qū)域因產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，有一 部分滯銷樓盤，而本地塊雖然不處于特別有發(fā)展前景的地方，但是因?yàn)槭袌錾瞎?yīng)小戶型公寓較少，本區(qū)域內(nèi)也沒有此物業(yè)類型供應(yīng)，因此不會(huì)影響銷售大局。 貴公司成立時(shí)間不長，企業(yè)處于資金積累階段，對銷售回款要求較高， 如果市場一旦有變化，對企業(yè)發(fā)展影響很大。 ▲ 綠化：≥ 20% ▲ 土地費(fèi)用： 1100 萬 第三部分 方案組合與投資收益分析 根據(jù)第一部分的保定市宏觀市場分析結(jié)論中已經(jīng)得出：寫字樓這種物業(yè)形式在保定市這樣的二、三線城市市場需求量相對較少，而現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)量卻較大，此物業(yè)類型整體供大于求，從市場角度出發(fā)不可行；底商 普遍銷售不錯(cuò)，加上此地段人氣、商機(jī)較旺，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、價(jià)格定位合理的基礎(chǔ)上今后還會(huì)有不錯(cuò)的銷售市場，是可行的；產(chǎn)權(quán)式商鋪市場供需兩旺，在后期投資風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)出來之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報(bào)的熱門投資方式，在項(xiàng)目前期營銷運(yùn)作成功的情況下，銷售前景仍比較樂觀，也是可行；此地塊緊臨火車站，流動(dòng)人群較多適合做酒店，如果聘請 專業(yè)酒店經(jīng)營公司，后期管理到位今后會(huì)有不錯(cuò)的入住率，加上酒店投資能被本市投資客看好，所以出售酒店產(chǎn)權(quán)銷售前景也會(huì)不錯(cuò)，此物業(yè)類別從市場角度分析可行。本地塊區(qū)域商業(yè)購物環(huán)境一般，均價(jià)不超過 8000 元。項(xiàng)目總投資為 5580 萬元，稅后凈利潤為12871737 萬元。 方案三 ： 地上一層至二層做臨街底商，三層以上做酒店 . 項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層，地上 18 層、地下二層。 方案一： 項(xiàng)目投資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 費(fèi) 用 費(fèi)用合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 配套費(fèi)及其他工程費(fèi) 25000平米 200元 /平米 3 建安費(fèi)用 29000平米 1200元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費(fèi)用 25000平米 200元 /平米 5 合計(jì) 銷售收入 項(xiàng) 目 單 價(jià) 數(shù) 量 合 計(jì) 1 高層公寓 2300元 /平米 21000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 4000平米 3 地下一層 4 合計(jì) 稅費(fèi)： 7630 10％＝ 763 萬元 利潤： 76305580763＝ 1287 萬元 考慮項(xiàng)目的實(shí)際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場上漲因素，實(shí)際銷售價(jià)格大約有上漲 200 元 /平米。 方案三： 項(xiàng)目投資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 費(fèi) 用 費(fèi)用合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 配套費(fèi)及其他工程費(fèi) 25000平米 200元 /平米 3 建安費(fèi)用 29000平米 1400元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費(fèi)用 25000平米 200元 /平米 5 合計(jì) 銷售收入 項(xiàng) 目 單 價(jià) 數(shù) 量 合 計(jì) 1 高層酒店 2500元 /平米 21000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 4000平米 3 地下一層 4 合計(jì) 稅費(fèi)： 8050 10％＝ 805 萬元 利潤： 80506160805＝ 1085 萬元 考慮項(xiàng)目的實(shí)際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場上漲因素，實(shí)際銷售價(jià)格大約有上漲 200 元 /平米。 方案二：與方案一的區(qū)別在于一至四層建成產(chǎn)權(quán)式商場，這種物業(yè)的購房者基本都是投資客，雖此方案在三種方案中利潤最可觀，未來銷售前景也不錯(cuò)，銷售周期也比較短，但是后期商場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)性很大，經(jīng)營成功與失敗的比例各占 50%，如果將來經(jīng)營不善雖不會(huì)對開發(fā)商的眼前利益造成損失，但在社會(huì)中的負(fù)面影響將很大，與此同時(shí)開發(fā)商的惡性口碑也雖之而來，不利于開發(fā)商以后的發(fā)展，存在很大的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 本項(xiàng)目位于市中心的重要地段，與保定火車站、汽車站相臨。 附件一： 保定火車站商業(yè)項(xiàng)目深度訪談 一、 訪談對象： 周彥龍 保定市國土資源局用地處處長 鄧同學(xué) 保定市房管局市場處處長 楊先生 保定市房管局市場處書記 呂經(jīng)理 房地產(chǎn)銷售經(jīng)理 在保定市做房地產(chǎn)銷售已有四年，曾就職于鑫龍灣商業(yè)廣場、金世紀(jì)國貿(mào)大廈、京海世貿(mào)廣場（銅鑼灣廣場）、僑升裕華金街、裕華名品商城、陽光金街等，熟悉保定 商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)市場存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，總體來說現(xiàn)在的市場化程度還不夠高，發(fā)展基礎(chǔ)比較薄弱，現(xiàn)在正處于起步的初級階段，還沒有很成熟的開發(fā)和消費(fèi)模式，具有很大的潛力。隨著開發(fā)水平和營銷水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)競爭將進(jìn)一步加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，在開發(fā)成本的控制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位及營銷推廣、資金運(yùn)作等方面給開發(fā)商提出了更高的要求。分割產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場在過去的幾年銷售普遍較好，客戶比較認(rèn)可這種投資方式，但對后期的經(jīng)營回報(bào)比較擔(dān)心。 地塊分析，項(xiàng)目開發(fā)建議 受訪人員對本地塊普遍印象良好，對交通、周邊的環(huán)境、市政配套給予了良好的評價(jià)，對其商業(yè)價(jià)值認(rèn)可?？蛻魧⒈容^關(guān)心產(chǎn)品套價(jià)，價(jià)格是購買中的最敏感的因素。天 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 基本沒銷售，以出租為主，出租率達(dá) 60% 備注 二、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 GoGo購物廣場 項(xiàng)目位置 恒祥北大街與五四路交口 開發(fā)商 保定市華燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 5919888； 5919889 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層 主樓 11層輔樓 9層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)步行街 +寫字樓 運(yùn)營管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 開盤時(shí)間 2020年 5月 交房日期 2020年 3月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 地下一層為 8000㎡ 家世界超市 一層底商 5000㎡；面積 81㎡、 125㎡、 200㎡ 一、二層為商業(yè)步行街 11000㎡；面積分別為： 81㎡、 125㎡、 200㎡）。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 豪華 4星 電梯間 門窗 公共走廊 地磚部分地毯 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 開盤售價(jià) 2200元 /㎡（ 2020年 5月開盤），現(xiàn)在公寓售價(jià) 40004400元 /㎡（精裝） 各層租金 （元 /㎡ /月） 現(xiàn)寫字樓的租金 /㎡ 基本資料 項(xiàng)目名稱 華海大廈 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 寬帶 ○ 電梯 2 部 、 ○車位） 地上 ○層高 米， 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 鋁塑板 衛(wèi)生間 公共 大堂 較小 電梯間 不銹鋼內(nèi)飾 門窗 公共走廊 鋪地磚簡裝 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 底商 8000元 /㎡，寫字間 2500元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 門臉 12萬 15萬 /年 200㎡，寫字間 12001500元 /月 物業(yè)費(fèi)用 底商： 元 / ㎡ 七、商