【正文】 火車站商業(yè)項目可行性研究報告 針對火車站項目，市場調研組把整個保定市的商業(yè)項目做了全面調查。物業(yè)類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產(chǎn)權式商場、酒店（詳情見樓盤調研情況表）。并且對市房管局、市土地局等政府部門官員進行了深度訪談；同時與若干名本市房地產(chǎn)業(yè)內資深人士也做了深入交流，結合貴公司的自身情況和對該項目的期望值、項目運作打算，現(xiàn)按以下幾部分內容對該項目的可行性進行論述： 第一部分 保定市宏觀房地產(chǎn)市場研究 寫字樓 市場供應情況及銷售情況： 目前保定市寫字樓市場供應量較大，整體銷售狀況不理想，銷售狀況區(qū)域特征明顯，象高開區(qū)、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、商業(yè)氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境良好的區(qū)域銷售狀況相對較好，如恒通財富中心、興遠現(xiàn)代城、 GOGO 不夜城；本地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大廈。 寫字樓項目銷售周期均較長，一般銷售周期都在兩年半以上。 價格情況： ▲本市寫字樓價格與住宅價格拉不開差距，平均只有二、三百元左右的價差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價差相比這 樣的價差很小。 ▲無論一個項目自身相比還是不同項目之間比較，現(xiàn)房與期房的價差較大 。但現(xiàn)房基本上是有價無市。如：高區(qū)的恒通財富中心銷售初期 2400 元 /M2，而現(xiàn)在的二手房出售價達 4200 元 / M2；興遠現(xiàn)代城期房現(xiàn)售 2500 元 /M2，而發(fā)展大廈現(xiàn)房 3500 元 / M2。 出租情況： ▲項目后期物業(yè)管理的好壞直接影響寫字樓的租售狀況，后期管理到位的出租情況比較好。如：高區(qū)的恒通財富中心采用四星級酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大廈、十方商貿城等項目后期管理不善導致出租率基本為零。 ▲整體出租情況均不理想，寫字樓內比較蕭條，空置率極高，現(xiàn)在還有三四家房產(chǎn)寫字樓項目還未交付使用，可以看出本市寫字樓市場供大于求。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫字樓出租情況相對較理想，但出租率還在 60%以下，而大部分單位選辦公地點時對火車站附近區(qū)域不太認可。 產(chǎn)品特征及功能配套標準： ▲ 面積段較全，從 30 M2— 900 M2的都有。 ▲ 大部分是簡裝，部分產(chǎn)品帶衛(wèi)生間。 ▲部分帶中央空調，帶中央空調的寫字樓售價普遍較高，大致比不帶中央空調的寫字樓高 300 元 / M2。 ▲ 現(xiàn)市場上供應的寫字樓從配套上基本能滿足辦公使用要求。 市場結論：從整體寫字樓市場銷售狀況 及租賃狀況分析，不難看 出保定市作為二、三線城市外來企業(yè)較少，加上本市公司保守思想的影響，辦公選擇門臉的和住宅樓的較多。寫字樓市場供大于求，此物業(yè)類型從市場角度出發(fā)不可行。 商住公寓 市場供應情況及銷售情況： ▲商住公寓現(xiàn)在市場上的供應量較小，整體銷售情況不錯。 ▲面積在 40 M2— 70 M戶型結構合理的比較暢銷，面積在 100 M2以上的相對銷售緩慢，特別是躍層的商住公寓更加滯銷。 ▲位置處于商業(yè)氛圍好、交通便利、周邊配套完善的商務公寓相對于位置較偏的銷售情況好。如：秀蘭銀色星座雖然價格降到 1500 元/ M2，但仍有許多房子銷售緩慢。華海大廈福星閣也屬于這種情況；同樣處在鬧市區(qū)的興遠現(xiàn)代城、財智中心、恒通財富中心、僑生 .裕華金街中的小戶型公寓都非常暢銷，基本是在開盤后三個月就已售完。 ▲本地塊附近商住公寓供應量很小， 03 年鑫隆灣一經(jīng)推出銷售火爆。特別是純粹小戶型的商住公寓目前市場供應還是空白。 價格情況： ▲商住公寓和寫字樓的價格相差不大，和普通住宅的價格基本接近。 ▲配套好，物業(yè)管理到位的商住公寓售價較高，如：恒通財富中心的商住公寓售價 4000 元以上。（期房售價 2200 元 /㎡， 2020 年 6 月銷售 ）。 出租情況：整體出租情況良好。如：恒通財富中心、財智中心入住率達 70%以上。 產(chǎn)品特點及功能配套： ▲商住公寓現(xiàn)在市場供應的產(chǎn)品大部分為精裝修。 ▲面積段較全， 30 M2— 300M2的都有。 ▲都有電梯。 ▲個別有中央空調。 ▲高層建筑均以塔樓為主。 ▲建筑風格簡約現(xiàn)代。 ▲至少是有廚房廁所的一室一廳。 市場結論：從市場角度看，商住公寓宜商宜住，市場受眾人群廣泛，需求較大，特別是位置處在鬧市區(qū)、小戶型的倍受購房者青睞，而且本地塊附近符合市場需求的商住公寓供應量非常小，所以此物業(yè)類型從市場角度出發(fā) 是可行的。 底商 市場供應情況及銷售情況 現(xiàn)在市場上底商供應量較大，無論住宅、商業(yè)、寫字樓的一、二層部分基本都是底商，整體銷售情況良好。尤其是小進深、大面寬，面積在 100 M2以下的底商比較暢銷，面積在 200 M2以上、套價在 100 萬以上的商鋪銷售緩慢。 價格及出租情況 ▲不同區(qū)域的底商銷售價格差距很大。根據(jù)位置不同銷售價格大部分在 4000— 8000 元不等，鬧市區(qū)一層底商價格最高達 28000元 /M2，如裕華金街一層底商將近 30000 元 /M2。 ▲大部分底商出租情況良好，緊鄰本地塊的康泰大廈底商出租情況良好。 ▲二層底商的租賃價格均在 元 / M2之間，一層底商的租賃價格能達到 2 元 / M2。 ▲底商價格在未來一段時間仍會穩(wěn)中有升。 產(chǎn)品特點：底商易于出租，大部分底商以二層為主，實行捆綁銷售，面積均較大，大部分在 150 M2以上。 市場結論 ： 購買底商保值增值性強，具有可租可自用的特點，投資風險性小，是很多人投資的首選物業(yè)類別。 市場供需兩旺，在產(chǎn)品設計合理、價格定位合理的基礎上今后仍會有不錯的銷售前景。 分割式產(chǎn)權商場 市場供應及銷售情況 ▲ 2020 年 — 2020 年產(chǎn)權式商場市場供應量很大 ，基本都是開盤期銷售火暴，銷售率達 80%以上，后期剩余鋪位很少，銷售遲緩。 如：京海銅鑼灣、西苑美世界、國貿大廈。 ▲ 購房者以投資客為主，涉及人群廣泛，男女老少皆有，購買熱情高漲，一般都在正式放開銷售時排隊搶購。 ▲ 產(chǎn)權式商場大部分炒作力度都非常大。一般實行返租三年，包租 10— 15 年，以增加投資者購買信心，刺激其投資鋪位高額獲利的欲望。但是目前保定的大小商場基本飽和，很多商場經(jīng)營都是屢戰(zhàn)屢敗，所以此物業(yè)雖銷售火暴，但后期可能都面臨招商不利的嚴峻考驗，投資者風險很大。 價格情況 產(chǎn)權式商場根據(jù)鋪位位置的不同價 格在 5000— 11000 元不等，總價款在 10 萬元以下，套價較低的銷售的較快。 產(chǎn)品特點： ▲ 產(chǎn)權式商場多建在居民區(qū)集中和商業(yè)繁華的地段。 ▲ 多以出售單位面積產(chǎn)權為主，單位面積較小，以 8M2為一個單位為主。 市場結論：市場供需兩旺，在后期投資風險尚未顯現(xiàn)出來之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報的熱門投資方式；在項目前期營銷運作成功的情況下，銷售前景仍比較樂觀，銷售周期較短。但后期存在很大的經(jīng)營風險。 酒店： 經(jīng)營及銷售情況： ▲ 在銷售和招商的酒店中，項目附近有兩個，銷售情況都不理想，建基大廈主樓、金馬商 務酒店現(xiàn)在內部冷清蕭條。 ▲ 在高開區(qū)酒店的產(chǎn)權銷售價位是 2400—— 2500 元 /㎡，基本 與商住公寓的價格差不多。 ▲ 恒通財富中心大酒店，從 2020 年 5 月份開始對外銷售，購買者無經(jīng)營權，主要購買者為投資客?，F(xiàn)在已經(jīng)售完，無其他酒店產(chǎn)權銷售項目。 ▲通過調查的九個酒店經(jīng)營狀況（后附酒店經(jīng)營入住情況明細表），不難分析出酒店管理到位的入住情況就好，尤其是三星級以上的酒店，如東方大都會、恒通財富中心大酒店入住情況都不錯。基本入住率在 80%左右。 ▲根據(jù)各個酒店裝修配套標準不同，標間價格由 120 元 /人 天280 元 /人 天 也不同。 ▲ 項目周邊酒店普遍經(jīng)營不夠理想，平均入住率在 10%30%之間。 市場結論 ： 從保定酒店業(yè)的經(jīng)營情況來看，有星級的配套和服務好的酒店，入住率非常高，這種現(xiàn)狀使一部分投資客戶非?？春眠@種物業(yè)形態(tài)，但保定房地產(chǎn)市場，銷售酒店產(chǎn)權的項目極少，酒店做產(chǎn)權銷售市場前景不錯。 第二部分 項目地塊分析 一、優(yōu)勢分析： ▲本項目地塊位于老城市中心火車站附近，建華路與裕華西路交叉口東南角。該地段屬于城市一級地段，交通便利，各項城市配套設施齊全。 ▲緊鄰火車站，人氣較旺。 ▲距以保百為首的城市中心商圈很近，購 物方便。 ▲項目三面臨街，商業(yè)價值較高。 ▲鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人較認可此地段，在他們印象中火車站附近一直是城市最繁華的中心。 ▲ 距建華批發(fā)市場，十方商貿城較近，由此帶來很多商機。 二、 項目劣勢及風險分析 （一）、政府規(guī)劃風險和地塊風險： 目前該地塊土地規(guī)劃已到期，新的設計規(guī)劃要求不確定因素較多。 隨著 以客運為主的高速鐵路的建成通車使用，而舊保定站將以貨運為主；而汽車站也將在 2020 年 5 月份所有短途和長途車都遷至新汽車站；火車站和汽車站的搬遷引起的一系列不確定性問題很多： ▲ 客流量的變化 ▲ 商機的減少 ▲ 商業(yè)氛圍的變化 ▲ 周邊環(huán)境的不確定性，可能會好，也可能會更糟。 此地塊不是政府規(guī)劃的發(fā)展方向，處于被抑制的方向。 保定市民對火車站區(qū)域不太認可，自住購房及購物基本不選擇此區(qū)域。 地塊周邊環(huán)境較亂，人員素質較低，周邊大部分都是中低收入人群，消費能力較弱。 地塊附近流動人群較多，固定消費群少。 此地塊經(jīng)過幾次轉手，地價較高；此地塊為一級商業(yè)地段，市價在 100 萬 /畝，而貴公司拿地的價格高達 160 萬 /畝。 因此地塊空置多年，大部分人都認為是爛尾項目。 因項目周邊無一經(jīng)營景氣的項目，好多人認為此區(qū)域附近風 水不好，經(jīng)營什么都不成功。 地塊面積小，在產(chǎn)品設計上局限性很大。 （二）、市場風險 由于前一段時期，保定房地產(chǎn)市場上供應的可供投資的項目比較多，隨著購房者所購物業(yè)交房日期的臨近，今后經(jīng)營、出租、投資收益兌現(xiàn)等問題會逐漸暴露，一旦投資收益兌現(xiàn)不了，會大大降低人們的投資熱情，客戶購買會越來越理性。 本地塊周邊沒有一個成功案例。 地塊周邊租售情況不理想，租售價格均較低。 不過保定市每年的商品房銷售面積大概在 50 萬 M2 左右，現(xiàn)在保定市場上供應的住宅主要集中在高開區(qū)，此區(qū)域因產(chǎn)品同質化嚴重，有一 部分滯銷樓盤，而本地塊雖然不處于特別有發(fā)展前景的地方，但是因為市場上供應小戶型公寓較少，本區(qū)域內也沒有此物業(yè)類型供應，因此不會影響銷售大局。 （三）、開發(fā)商自身風險 佰盛公司成立時間不長，在項目選擇上應走穩(wěn)妥路線，不應該選擇高風險高回報的項目，不應該走賭博路子。在項目運作方面要穩(wěn)妥，比如對本項目開發(fā)產(chǎn)品選擇小戶型、套價較低的產(chǎn)品；對銷售價格不應有過高的期望值，價格要平開高走，降低風險。 政府運作風險和項目手續(xù)風險，不確定性因素較多。 貴公司成立時間不長，企業(yè)處于資金積累階段，對銷售回款要求較高， 如果市場一旦有變化，對企業(yè)發(fā)展影響很大。 三、規(guī)劃條件： ▲建設性質：集商業(yè)、商務、公寓式寫字樓等多功能的綜合性建筑。 ▲ 地塊面積： 畝，其中城市道路占地 畝，底商、綜合樓用地 畝。 ▲ 建筑高度：地上 18 層以上，地下 12 層。 ▲ 綠化：≥ 20% ▲ 土地費用： 1100 萬 第三部分 方案組合與投資收益分析 根據(jù)第一部分的保定市宏觀市場分析結論中已經(jīng)得出：寫字樓這種物業(yè)形式在保定市這樣的二、三線城市市場需求量相對較少，而現(xiàn)在寫字樓供應量卻較大，此物業(yè)類型整體供大于求，從市場角度出發(fā)不可行；底商 普遍銷售不錯，加上此地段人氣、商機較旺，在產(chǎn)品設計合理、價格定位合理的基礎上今后還會有不錯的銷售市場，是可行的；產(chǎn)權式商鋪市場供需兩旺，在后期投資風險尚未顯現(xiàn)出來之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報的熱門投資方式，在項目前期營銷運作成功的情況下，銷售前景仍比較樂觀，也是可行；此地塊緊臨火車站，流動人群較多適合做酒店，如果聘請 專業(yè)酒店經(jīng)營公司，后期管理到位今后會有不錯的入住率，加上酒店投資能被本市投資客看好，所以出售酒店產(chǎn)權銷售前景也會不錯，此物業(yè)類別從市場角度分析可行。鑒于以上論述得出以住宅為主的小戶型商 住公寓、底商、產(chǎn)權式商場、酒店都可行，為此我們對四種物業(yè)類別分別進行價格預測，并提供以下三種方案組合并分別對其進行投資收益分析： 價格分析： 以住宅為主的小戶型商住公寓： 市場供應商住公寓價格情況表： 項目名稱 銷售日期和售價 項目位置 現(xiàn)售價 鑫隆灣 2020年底 1800元 /M2 火車站西北角 售完 僑生裕華金街 1900元 /M2 保百東側 新推出 C座 2500元/M2 興遠現(xiàn)代城 2200元 高區(qū)法院東側 售完 恒通財富中心 2020年 5月 2200元 /M2 高 區(qū)圖書館北側 售完 根據(jù)上表價格情況， 2020 年本地塊項目小戶型住宅售價 2300元 /M2。 底商： 市場供應底商價