【正文】 火車(chē)站商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 針對(duì)火車(chē)站項(xiàng)目，市場(chǎng)調(diào)研組把整個(gè)保定市的商業(yè)項(xiàng)目做了全面調(diào)查。物業(yè)類(lèi)別涉及寫(xiě)字樓、商住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、酒店（詳情見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)研情況表）。并且對(duì)市房管局、市土地局等政府部門(mén)官員進(jìn)行了深度訪談；同時(shí)與若干名本市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士也做了深入交流，結(jié)合貴公司的自身情況和對(duì)該項(xiàng)目的期望值、項(xiàng)目運(yùn)作打算，現(xiàn)按以下幾部分內(nèi)容對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論述： 第一部分 保定市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)供應(yīng)情況及銷(xiāo)售情況： 目前保定市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，整體銷(xiāo)售狀況不理想，銷(xiāo)售狀況區(qū)域特征明顯，象高開(kāi)區(qū)、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、商業(yè)氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境良好的區(qū)域銷(xiāo)售狀況相對(duì)較好，如恒通財(cái)富中心、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、 GOGO 不夜城；本地塊附近的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大廈。 寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售周期均較長(zhǎng)，一般銷(xiāo)售周期都在兩年半以上。 價(jià)格情況： ▲本市寫(xiě)字樓價(jià)格與住宅價(jià)格拉不開(kāi)差距，平均只有二、三百元左右的價(jià)差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價(jià)差相比這 樣的價(jià)差很小。 ▲無(wú)論一個(gè)項(xiàng)目自身相比還是不同項(xiàng)目之間比較，現(xiàn)房與期房的價(jià)差較大 。但現(xiàn)房基本上是有價(jià)無(wú)市。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心銷(xiāo)售初期 2400 元 /M2，而現(xiàn)在的二手房出售價(jià)達(dá) 4200 元 / M2；興遠(yuǎn)現(xiàn)代城期房現(xiàn)售 2500 元 /M2，而發(fā)展大廈現(xiàn)房 3500 元 / M2。 出租情況： ▲項(xiàng)目后期物業(yè)管理的好壞直接影響寫(xiě)字樓的租售狀況，后期管理到位的出租情況比較好。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心采用四星級(jí)酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大廈、十方商貿(mào)城等項(xiàng)目后期管理不善導(dǎo)致出租率基本為零。 ▲整體出租情況均不理想，寫(xiě)字樓內(nèi)比較蕭條，空置率極高，現(xiàn)在還有三四家房產(chǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目還未交付使用，可以看出本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫(xiě)字樓出租情況相對(duì)較理想，但出租率還在 60%以下，而大部分單位選辦公地點(diǎn)時(shí)對(duì)火車(chē)站附近區(qū)域不太認(rèn)可。 產(chǎn)品特征及功能配套標(biāo)準(zhǔn)： ▲ 面積段較全，從 30 M2— 900 M2的都有。 ▲ 大部分是簡(jiǎn)裝，部分產(chǎn)品帶衛(wèi)生間。 ▲部分帶中央空調(diào)，帶中央空調(diào)的寫(xiě)字樓售價(jià)普遍較高，大致比不帶中央空調(diào)的寫(xiě)字樓高 300 元 / M2。 ▲ 現(xiàn)市場(chǎng)上供應(yīng)的寫(xiě)字樓從配套上基本能滿足辦公使用要求。 市場(chǎng)結(jié)論：從整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況 及租賃狀況分析，不難看 出保定市作為二、三線城市外來(lái)企業(yè)較少，加上本市公司保守思想的影響，辦公選擇門(mén)臉的和住宅樓的較多。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，此物業(yè)類(lèi)型從市場(chǎng)角度出發(fā)不可行。 商住公寓 市場(chǎng)供應(yīng)情況及銷(xiāo)售情況： ▲商住公寓現(xiàn)在市場(chǎng)上的供應(yīng)量較小，整體銷(xiāo)售情況不錯(cuò)。 ▲面積在 40 M2— 70 M戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理的比較暢銷(xiāo)，面積在 100 M2以上的相對(duì)銷(xiāo)售緩慢，特別是躍層的商住公寓更加滯銷(xiāo)。 ▲位置處于商業(yè)氛圍好、交通便利、周邊配套完善的商務(wù)公寓相對(duì)于位置較偏的銷(xiāo)售情況好。如：秀蘭銀色星座雖然價(jià)格降到 1500 元/ M2，但仍有許多房子銷(xiāo)售緩慢。華海大廈福星閣也屬于這種情況；同樣處在鬧市區(qū)的興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、財(cái)智中心、恒通財(cái)富中心、僑生 .裕華金街中的小戶(hù)型公寓都非常暢銷(xiāo)，基本是在開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月就已售完。 ▲本地塊附近商住公寓供應(yīng)量很小， 03 年鑫隆灣一經(jīng)推出銷(xiāo)售火爆。特別是純粹小戶(hù)型的商住公寓目前市場(chǎng)供應(yīng)還是空白。 價(jià)格情況： ▲商住公寓和寫(xiě)字樓的價(jià)格相差不大，和普通住宅的價(jià)格基本接近。 ▲配套好，物業(yè)管理到位的商住公寓售價(jià)較高，如：恒通財(cái)富中心的商住公寓售價(jià) 4000 元以上。（期房售價(jià) 2200 元 /㎡， 2020 年 6 月銷(xiāo)售 ）。 出租情況：整體出租情況良好。如：恒通財(cái)富中心、財(cái)智中心入住率達(dá) 70%以上。 產(chǎn)品特點(diǎn)及功能配套： ▲商住公寓現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大部分為精裝修。 ▲面積段較全， 30 M2— 300M2的都有。 ▲都有電梯。 ▲個(gè)別有中央空調(diào)。 ▲高層建筑均以塔樓為主。 ▲建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代。 ▲至少是有廚房廁所的一室一廳。 市場(chǎng)結(jié)論：從市場(chǎng)角度看，商住公寓宜商宜住，市場(chǎng)受眾人群廣泛，需求較大，特別是位置處在鬧市區(qū)、小戶(hù)型的倍受購(gòu)房者青睞，而且本地塊附近符合市場(chǎng)需求的商住公寓供應(yīng)量非常小，所以此物業(yè)類(lèi)型從市場(chǎng)角度出發(fā) 是可行的。 底商 市場(chǎng)供應(yīng)情況及銷(xiāo)售情況 現(xiàn)在市場(chǎng)上底商供應(yīng)量較大，無(wú)論住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓的一、二層部分基本都是底商，整體銷(xiāo)售情況良好。尤其是小進(jìn)深、大面寬，面積在 100 M2以下的底商比較暢銷(xiāo)，面積在 200 M2以上、套價(jià)在 100 萬(wàn)以上的商鋪銷(xiāo)售緩慢。 價(jià)格及出租情況 ▲不同區(qū)域的底商銷(xiāo)售價(jià)格差距很大。根據(jù)位置不同銷(xiāo)售價(jià)格大部分在 4000— 8000 元不等，鬧市區(qū)一層底商價(jià)格最高達(dá) 28000元 /M2，如裕華金街一層底商將近 30000 元 /M2。 ▲大部分底商出租情況良好，緊鄰本地塊的康泰大廈底商出租情況良好。 ▲二層底商的租賃價(jià)格均在 元 / M2之間，一層底商的租賃價(jià)格能達(dá)到 2 元 / M2。 ▲底商價(jià)格在未來(lái)一段時(shí)間仍會(huì)穩(wěn)中有升。 產(chǎn)品特點(diǎn)：底商易于出租，大部分底商以二層為主，實(shí)行捆綁銷(xiāo)售，面積均較大，大部分在 150 M2以上。 市場(chǎng)結(jié)論 ： 購(gòu)買(mǎi)底商保值增值性強(qiáng)，具有可租可自用的特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)性小，是很多人投資的首選物業(yè)類(lèi)別。 市場(chǎng)供需兩旺，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、價(jià)格定位合理的基礎(chǔ)上今后仍會(huì)有不錯(cuò)的銷(xiāo)售前景。 分割式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng) 市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況 ▲ 2020 年 — 2020 年產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量很大 ，基本都是開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售火暴，銷(xiāo)售率達(dá) 80%以上，后期剩余鋪位很少，銷(xiāo)售遲緩。 如：京海銅鑼灣、西苑美世界、國(guó)貿(mào)大廈。 ▲ 購(gòu)房者以投資客為主，涉及人群廣泛，男女老少皆有，購(gòu)買(mǎi)熱情高漲，一般都在正式放開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)排隊(duì)搶購(gòu)。 ▲ 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)大部分炒作力度都非常大。一般實(shí)行返租三年，包租 10— 15 年，以增加投資者購(gòu)買(mǎi)信心，刺激其投資鋪位高額獲利的欲望。但是目前保定的大小商場(chǎng)基本飽和，很多商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都是屢戰(zhàn)屢敗，所以此物業(yè)雖銷(xiāo)售火暴，但后期可能都面臨招商不利的嚴(yán)峻考驗(yàn)，投資者風(fēng)險(xiǎn)很大。 價(jià)格情況 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)根據(jù)鋪位位置的不同價(jià) 格在 5000— 11000 元不等，總價(jià)款在 10 萬(wàn)元以下，套價(jià)較低的銷(xiāo)售的較快。 產(chǎn)品特點(diǎn)： ▲ 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)多建在居民區(qū)集中和商業(yè)繁華的地段。 ▲ 多以出售單位面積產(chǎn)權(quán)為主，單位面積較小，以 8M2為一個(gè)單位為主。 市場(chǎng)結(jié)論：市場(chǎng)供需兩旺，在后期投資風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)出來(lái)之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報(bào)的熱門(mén)投資方式；在項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作成功的情況下，銷(xiāo)售前景仍比較樂(lè)觀，銷(xiāo)售周期較短。但后期存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店： 經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售情況： ▲ 在銷(xiāo)售和招商的酒店中，項(xiàng)目附近有兩個(gè)，銷(xiāo)售情況都不理想，建基大廈主樓、金馬商 務(wù)酒店現(xiàn)在內(nèi)部冷清蕭條。 ▲ 在高開(kāi)區(qū)酒店的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售價(jià)位是 2400—— 2500 元 /㎡，基本 與商住公寓的價(jià)格差不多。 ▲ 恒通財(cái)富中心大酒店，從 2020 年 5 月份開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)者無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，主要購(gòu)買(mǎi)者為投資客?，F(xiàn)在已經(jīng)售完，無(wú)其他酒店產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售項(xiàng)目。 ▲通過(guò)調(diào)查的九個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)狀況（后附酒店經(jīng)營(yíng)入住情況明細(xì)表），不難分析出酒店管理到位的入住情況就好，尤其是三星級(jí)以上的酒店，如東方大都會(huì)、恒通財(cái)富中心大酒店入住情況都不錯(cuò)?；救胱÷试?80%左右。 ▲根據(jù)各個(gè)酒店裝修配套標(biāo)準(zhǔn)不同，標(biāo)間價(jià)格由 120 元 /人 天280 元 /人 天 也不同。 ▲ 項(xiàng)目周邊酒店普遍經(jīng)營(yíng)不夠理想，平均入住率在 10%30%之間。 市場(chǎng)結(jié)論 ： 從保定酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，有星級(jí)的配套和服務(wù)好的酒店，入住率非常高，這種現(xiàn)狀使一部分投資客戶(hù)非?？春眠@種物業(yè)形態(tài)，但保定房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷(xiāo)售酒店產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目極少，酒店做產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售市場(chǎng)前景不錯(cuò)。 第二部分 項(xiàng)目地塊分析 一、優(yōu)勢(shì)分析： ▲本項(xiàng)目地塊位于老城市中心火車(chē)站附近，建華路與裕華西路交叉口東南角。該地段屬于城市一級(jí)地段，交通便利，各項(xiàng)城市配套設(shè)施齊全。 ▲緊鄰火車(chē)站，人氣較旺。 ▲距以保百為首的城市中心商圈很近，購(gòu) 物方便。 ▲項(xiàng)目三面臨街，商業(yè)價(jià)值較高。 ▲鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人較認(rèn)可此地段，在他們印象中火車(chē)站附近一直是城市最繁華的中心。 ▲ 距建華批發(fā)市場(chǎng)，十方商貿(mào)城較近，由此帶來(lái)很多商機(jī)。 二、 項(xiàng)目劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）、政府規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)和地塊風(fēng)險(xiǎn)： 目前該地塊土地規(guī)劃已到期，新的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求不確定因素較多。 隨著 以客運(yùn)為主的高速鐵路的建成通車(chē)使用，而舊保定站將以貨運(yùn)為主；而汽車(chē)站也將在 2020 年 5 月份所有短途和長(zhǎng)途車(chē)都遷至新汽車(chē)站；火車(chē)站和汽車(chē)站的搬遷引起的一系列不確定性問(wèn)題很多： ▲ 客流量的變化 ▲ 商機(jī)的減少 ▲ 商業(yè)氛圍的變化 ▲ 周邊環(huán)境的不確定性，可能會(huì)好，也可能會(huì)更糟。 此地塊不是政府規(guī)劃的發(fā)展方向，處于被抑制的方向。 保定市民對(duì)火車(chē)站區(qū)域不太認(rèn)可，自住購(gòu)房及購(gòu)物基本不選擇此區(qū)域。 地塊周邊環(huán)境較亂，人員素質(zhì)較低，周邊大部分都是中低收入人群，消費(fèi)能力較弱。 地塊附近流動(dòng)人群較多，固定消費(fèi)群少。 此地塊經(jīng)過(guò)幾次轉(zhuǎn)手，地價(jià)較高；此地塊為一級(jí)商業(yè)地段，市價(jià)在 100 萬(wàn) /畝，而貴公司拿地的價(jià)格高達(dá) 160 萬(wàn) /畝。 因此地塊空置多年，大部分人都認(rèn)為是爛尾項(xiàng)目。 因項(xiàng)目周邊無(wú)一經(jīng)營(yíng)景氣的項(xiàng)目，好多人認(rèn)為此區(qū)域附近風(fēng) 水不好，經(jīng)營(yíng)什么都不成功。 地塊面積小，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上局限性很大。 （二）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 由于前一段時(shí)期，保定房地產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)的可供投資的項(xiàng)目比較多，隨著購(gòu)房者所購(gòu)物業(yè)交房日期的臨近，今后經(jīng)營(yíng)、出租、投資收益兌現(xiàn)等問(wèn)題會(huì)逐漸暴露，一旦投資收益兌現(xiàn)不了，會(huì)大大降低人們的投資熱情，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)會(huì)越來(lái)越理性。 本地塊周邊沒(méi)有一個(gè)成功案例。 地塊周邊租售情況不理想，租售價(jià)格均較低。 不過(guò)保定市每年的商品房銷(xiāo)售面積大概在 50 萬(wàn) M2 左右，現(xiàn)在保定市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅主要集中在高開(kāi)區(qū)，此區(qū)域因產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，有一 部分滯銷(xiāo)樓盤(pán)，而本地塊雖然不處于特別有發(fā)展前景的地方，但是因?yàn)槭袌?chǎng)上供應(yīng)小戶(hù)型公寓較少，本區(qū)域內(nèi)也沒(méi)有此物業(yè)類(lèi)型供應(yīng)，因此不會(huì)影響銷(xiāo)售大局。 （三）、開(kāi)發(fā)商自身風(fēng)險(xiǎn) 佰盛公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，在項(xiàng)目選擇上應(yīng)走穩(wěn)妥路線，不應(yīng)該選擇高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目，不應(yīng)該走賭博路子。在項(xiàng)目運(yùn)作方面要穩(wěn)妥，比如對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品選擇小戶(hù)型、套價(jià)較低的產(chǎn)品；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格不應(yīng)有過(guò)高的期望值，價(jià)格要平開(kāi)高走，降低風(fēng)險(xiǎn)。 政府運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，不確定性因素較多。 貴公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，企業(yè)處于資金積累階段，對(duì)銷(xiāo)售回款要求較高， 如果市場(chǎng)一旦有變化，對(duì)企業(yè)發(fā)展影響很大。 三、規(guī)劃條件： ▲建設(shè)性質(zhì)：集商業(yè)、商務(wù)、公寓式寫(xiě)字樓等多功能的綜合性建筑。 ▲ 地塊面積： 畝，其中城市道路占地 畝，底商、綜合樓用地 畝。 ▲ 建筑高度：地上 18 層以上，地下 12 層。 ▲ 綠化：≥ 20% ▲ 土地費(fèi)用： 1100 萬(wàn) 第三部分 方案組合與投資收益分析 根據(jù)第一部分的保定市宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論中已經(jīng)得出：寫(xiě)字樓這種物業(yè)形式在保定市這樣的二、三線城市市場(chǎng)需求量相對(duì)較少，而現(xiàn)在寫(xiě)字樓供應(yīng)量卻較大，此物業(yè)類(lèi)型整體供大于求，從市場(chǎng)角度出發(fā)不可行；底商 普遍銷(xiāo)售不錯(cuò)，加上此地段人氣、商機(jī)較旺，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、價(jià)格定位合理的基礎(chǔ)上今后還會(huì)有不錯(cuò)的銷(xiāo)售市場(chǎng)，是可行的；產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)供需兩旺，在后期投資風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)出來(lái)之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報(bào)的熱門(mén)投資方式，在項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作成功的情況下，銷(xiāo)售前景仍比較樂(lè)觀，也是可行；此地塊緊臨火車(chē)站，流動(dòng)人群較多適合做酒店，如果聘請(qǐng) 專(zhuān)業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)公司，后期管理到位今后會(huì)有不錯(cuò)的入住率，加上酒店投資能被本市投資客看好，所以出售酒店產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售前景也會(huì)不錯(cuò)，此物業(yè)類(lèi)別從市場(chǎng)角度分析可行。鑒于以上論述得出以住宅為主的小戶(hù)型商 住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、酒店都可行，為此我們對(duì)四種物業(yè)類(lèi)別分別進(jìn)行價(jià)格預(yù)測(cè)，并提供以下三種方案組合并分別對(duì)其進(jìn)行投資收益分析： 價(jià)格分析： 以住宅為主的小戶(hù)型商住公寓： 市場(chǎng)供應(yīng)商住公寓價(jià)格情況表： 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售日期和售價(jià) 項(xiàng)目位置 現(xiàn)售價(jià) 鑫隆灣 2020年底 1800元 /M2 火車(chē)站西北角 售完 僑生裕華金街 1900元 /M2 保百東側(cè) 新推出 C座 2500元/M2 興遠(yuǎn)現(xiàn)代城 2200元 高區(qū)法院東側(cè) 售完 恒通財(cái)富中心 2020年 5月 2200元 /M2 高 區(qū)圖書(shū)館北側(cè) 售完 根據(jù)上表價(jià)格情況， 2020 年本地塊項(xiàng)目小戶(hù)型住宅售價(jià) 2300元 /M2。 底商： 市場(chǎng)供應(yīng)底商價(jià)