【正文】 值得注意的是，目前XX區(qū) 大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。（2）調(diào)壓站本地塊規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)有調(diào)壓站一座，實現(xiàn)低壓供氣。同時戶內(nèi)機與集中機均可看見單元機所攝圖象。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。② 負荷估算住宅平均按6kW/戶計，電梯按20kW /臺，商業(yè)按100W/平米，地下30W/平米，其它設(shè)備容量40kW，總設(shè)備容量48585kW，總計算容量30608kW。設(shè)置噴淋系統(tǒng)各層末端設(shè)放水閥和壓力表，最不利點噴頭處設(shè)末端試水裝置。室內(nèi)消防管網(wǎng)按規(guī)范要求設(shè)置豎向分區(qū)。室內(nèi)、室外一次火災(zāi)消防總用水量為450m3。廚房廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后接入市政污水管。③ 室內(nèi)給水系統(tǒng)：高層樓：15F為第一分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給，六層及以上由高區(qū)供水設(shè)備加壓供水。電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)仉娦挪块T設(shè)計。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。計算采用總剛度振型分解法計算水平作用。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計工程概況根據(jù)建設(shè)方的設(shè)計要求，規(guī)劃全部布置二層為商鋪，部分住宅頂層作躍層處理，結(jié)合用地。門窗：部分外門窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜LowE玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻。（八）建筑裝修與構(gòu)造屋面１（上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設(shè)防。（五）交通組織本工程內(nèi)、外門廳入口處設(shè)有殘疾人坡道，滿足無障礙設(shè)計要求；商業(yè)及住宅人員垂直交通采用樓梯方式。綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。功能分區(qū)劃分區(qū)域，不同區(qū)域經(jīng)營不同類商品。組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。遵循“智慧、生態(tài)、環(huán)保、有機、舒適、靈活、可持續(xù)”的設(shè)計理念，同步國際先進的設(shè)計和建筑技術(shù)，科學(xué)技術(shù)與人文藝術(shù)相結(jié)合，建造功能布局合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適、宜人的公園式復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)。總建筑面積：460000平方米，其中：創(chuàng)智商務(wù)樓建筑面積60000平方米，創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)建筑面積12729平方米。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。（6）有強大的升值潛力。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。?倡導(dǎo)“電子商務(wù)概念”。項目策劃綱要大淮海國際城?創(chuàng)智綠谷策劃總綱遵循國家政策趨勢，把握市場大環(huán)境，因勢利導(dǎo)，造福一方 結(jié)合項目特點，整合本地自然資源、產(chǎn)業(yè)資源和市場資源優(yōu)勢，并充分發(fā)揮運營商先進的市場經(jīng)營管理理念將項目打造成為“立足淮海、輻射全國、接軌全球”的商貿(mào)集散中心以生態(tài)有機復(fù)合理念，成就大淮海經(jīng)濟圈區(qū)域中心價值整合夢想。電信：本項目委托XX市電信部門負責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。2008年以來，XX鎮(zhèn)進一步明確產(chǎn)業(yè)定位，堅持以精密鑄造和機械制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。為認真實施省市委提出的東向發(fā)展戰(zhàn)略，該鎮(zhèn)在311國道兩側(cè)規(guī)劃了占地面積15平方公里的工業(yè)園區(qū)，“十一五”期間建設(shè)5平方公里。電力充沛，電訊通暢，區(qū)位十分優(yōu)越。每年投入大量資金用于土地治理、發(fā)展節(jié)水灌溉、河道溝渠治理等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件逐步改善。已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。山丘、%,%。二、建設(shè)條件（一）自然條件氣候條件項目所在地屬于北溫帶北方型大陸氣候，光照充足，日照時數(shù)為 小時，日照度為 %，無霜期 202 天， 年均相對濕度：70%；主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)； 年均降雨量：；地震烈度：7 度。（3）企業(yè)在改制設(shè)立股份有限公司時，歷年享受國家優(yōu)惠政策形成的資本公積金，歸原企業(yè)全體股東所有。（4）注冊在大淮海國際城的具有獨立法人地位的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，可申請50萬元人民幣的啟動資金補貼。（7）人民幣匯兌。（2）設(shè)立年度專利申請大戶獎。招商引資激勵：（1）按照“誰受益，誰獎勵”的原則，本級財政安排一定數(shù)額的“招商引資獎勵金”。3）允許高科技及智力型企業(yè)按當(dāng)年實際發(fā)生技術(shù)開發(fā)費用的150%抵扣當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；實際發(fā)生技術(shù)開發(fā)費用當(dāng)年抵扣不足部分，可按稅法規(guī)定在5年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。缺乏管理、硬性設(shè)施落后，已到了被市場淘汰的邊緣?！艚咒佉廊皇艿阶放?，真正的專業(yè)市場是未被開墾的“處女地”。本項目由**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在區(qū)內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。其具有極好的社會效益，較好的財務(wù)狀況將帶來極高的投資回報率，具有開發(fā)價值，因此，該項目建設(shè)是完全可行的。本項目的開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。本項目進行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴大商貿(mào)經(jīng)濟的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經(jīng)濟效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。項目的開發(fā)對于XX鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。大淮海國際城，位居大淮海經(jīng)濟圈中心，徐淮中間，四省交集，價值聚合，區(qū)域中心化城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)條件，已然成熟。IEC——可持續(xù)發(fā)展觀，生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、商居一體復(fù)合型有機城鎮(zhèn)，大淮海經(jīng)濟圈新興經(jīng)濟增長極，擔(dān)負起融通淮海、聚合價值，跨地域城域功能互補，推動區(qū)域城際經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，對實現(xiàn)大淮海經(jīng)濟圈中心，徐淮區(qū)域中心化價值增長極具價值。**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本1000萬元，主營：工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)等。（九）可研編制單位：XX區(qū)工程咨詢研究所二、可行性研究報告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》?？偨ㄖ娣e：460000平方米，其中：創(chuàng)智商務(wù)樓建筑面積60000平方米，創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)建筑面積12729平方米。（6）XX市人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實施的意見。今日更承南起北、東臨渤海，西接中原，交集天下。大淮海經(jīng)濟圈中心區(qū)域，徐淮兩地地產(chǎn)市場發(fā)展必然趨勢(1)城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)條件成熟 徐州作為大淮海中心城市，人口規(guī)模已近千萬級，僅城市人口已突破400萬，以傳統(tǒng)工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更嚴重制約城市發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化城市功能導(dǎo)向和多中心城市擴張，已然確立。（3）接軌國際的新興復(fù)合型，可持續(xù)高價值公園式商業(yè)地產(chǎn)。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都區(qū)的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進作用。綜上所述，該項目建設(shè)是完全必要的。項目有著良好的經(jīng)濟效益。（二）項目劣勢：投資較大。鐵路、公路、內(nèi)河航運為主體的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)，北接隴海，東連京滬，西入京九，交通條件極其優(yōu)越?！襞c大中城市的商業(yè)物業(yè)相比,項目區(qū)的商業(yè)物業(yè)普遍呈現(xiàn)硬性設(shè)施落后,管理水平相對較低的特點。商業(yè)廣場它是商場、超市之后新興的一種綜合商業(yè)形式，兼?zhèn)湫蓍e、娛樂、購物等功能。產(chǎn)業(yè)促進優(yōu)惠政策（1）所得稅1）經(jīng)認定的企業(yè)或商家，所得稅“兩免三減 半”的優(yōu)惠政策。2）對入駐大淮海國際城出口企業(yè)免稅，并提供出口貸款綠色信道和貸款貼息。發(fā)明專利申請實質(zhì)審查費、授權(quán)費（實際繳納數(shù)）。（4）專項補助。中小企業(yè)貸款擔(dān)保和貸款統(tǒng)貸平臺（1）進駐大淮海國際城中小企業(yè)擔(dān)保公司專門為中小企業(yè)提供第三方擔(dān)保，幫助企業(yè)獲得銀行貸款融資。（2）在進行公司制改造、合并或分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或重組上市的，擬上市企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)補辦土地出讓手續(xù)，出讓金按照評估確認價格的40%繳納，60%是企業(yè)自有土地資產(chǎn)的價值顯化。項目區(qū)緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。全區(qū)水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。（二）交通運輸條件項目區(qū)緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。隨著城市轉(zhuǎn)型和市區(qū)東擴，XX區(qū)開辟了南洋工業(yè)園、官莊工業(yè)園，建設(shè)特色工業(yè)小??客商前來投資創(chuàng)業(yè)提供優(yōu)良載體。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施綠化、亮化、美化、凈化工程，城市品味不斷提高。311國道、蕭桃公路、永馬公路、徐阜鐵路穿境而過。新開工建設(shè)的項目場地清理工作完成，已在進行基礎(chǔ)建設(shè)，部分廠房的主體已形成。與此同時，抓好軟環(huán)境建設(shè)，為來鎮(zhèn)投資企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但是，完全依靠地方政府決策的時代已經(jīng)過去，許多地方的政府逐漸認識到：借助外腦往往可以改換思路，獲得意想不到的收獲。（二）項目的功能性定位?經(jīng)營主題特色化——縱觀同行業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費者在實際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗。兼顧大型會議、舉辦會展使用；三層以上為商務(wù)商業(yè)和酒店。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。（二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。地上24 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。 (2)配套設(shè)施：設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、休閑廣場、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。配套公建設(shè)施與商業(yè)及商業(yè)樓同步規(guī)劃、同步施工?！皟蓭А薄S線的一側(cè)是創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)商業(yè)帶，占地367畝，建筑面積400000平方米；軸線的另一側(cè)是創(chuàng)智商務(wù)樓區(qū)占地133畝，建筑面積60000平方米，是整個商貿(mào)城的最具有活力的地帶。設(shè)置電子升降出入口，方便車輛就近入庫，減少人、車交叉；建筑四周設(shè)消防環(huán)道；（2）商場的主要出入口主要布置在主路路上，人流清晰，互不交叉；（3）車行道技術(shù)條件：消防撲救面1818m，轉(zhuǎn)彎半徑13m，四周消防環(huán)道均為城市型車道，采用水泥瀝青路面。（三）擬建建筑物使用功能和工藝要求 本工程主要以商業(yè)為主。建筑主樓挺拔、強勁，裙樓莊重、大方，建筑整體造型既統(tǒng)一又有變化，融合并創(chuàng)造該地段和諧的建筑群體關(guān)系，整體建筑形象與城市經(jīng)濟相適應(yīng)。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風(fēng)機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓住宅及商業(yè)內(nèi)部空間由用戶自行裝修。（二）基本技術(shù)參數(shù)基本風(fēng)壓：W0=㎡，地面粗糙度為B類?；炷翉姸鹊燃壛?、墻、柱：C40；樓板：C30基礎(chǔ)的混凝土強度等級為C40，墊層的混凝土墻度等級為C15基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)暫定為人工挖孔擴底灌注樁，待甲方提供地質(zhì)報告后另行設(shè)計。（六）防雷與接地：本工程為二類防雷建筑物，按二類防雷設(shè)防，屋面設(shè)避雷帶。干線采用SYWV759同軸電纜線槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線采用SYWV755同軸電纜穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。d12h車庫沖洗18500㎡1L/㎡⑤ 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。小區(qū)24F頂設(shè)一座20t消防專用水箱作為火災(zāi)初期消防滅火的水源。每棟單體建筑消防環(huán)