【正文】 賽特18008581500750西單商場(chǎng)15129741290812西單購(gòu)物中心2750132114401011中友百貨3247231329762400SOGO2559143519541274百盛941533675451西單商圈各商業(yè)業(yè)態(tài)租金對(duì)比一覽表最高租金（元/㎡.月）最低租金（元/㎡.月）平均租金（元/㎡.月）總數(shù)（家）服裝鞋店45026633341娛樂(lè)35225327714餐廳40025032172超市、便利店34727730815五金建材29422226512婚紗攝影3863213559通訊2502232419藥品、保健品35025028810音像圖書(shū)46631136011珠寶首飾4102773547美容美發(fā)47524038110辦公用品39833234412電器樂(lè)器34025629816復(fù)印打字3312682947茶葉3602873073西單地區(qū)商鋪的租金狀況線性圖示：★說(shuō)明：——很明顯，從西單向西四方向，店鋪的租金呈明顯的下落趨勢(shì)，商業(yè)重心的南傾十分明顯；——這一地區(qū)的租金水平相當(dāng)高，所以對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的租賃經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，壓力就比較大；西單地區(qū)中小商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析——營(yíng)業(yè)時(shí)間基本根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種的特點(diǎn)而定，一般約早8：30或9：00上班，下班時(shí)間基本是晚上8：009：00；——經(jīng)營(yíng)狀況絕大多數(shù)處于微利狀態(tài)，難以維持和業(yè)績(jī)特別良好的都鳳毛麟角；——大多數(shù)商家抱怨競(jìng)爭(zhēng)激烈，錢(qián)沒(méi)有以前那樣好賺取了；——對(duì)于許多定位在中高檔消費(fèi)人群的商家來(lái)說(shuō)，普遍覺(jué)得交通環(huán)境的惡化是目標(biāo)顧客減少的主要原因，而沒(méi)有足夠的停車(chē)場(chǎng)是制約這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要原因；——而伴隨著靠近西單路口各大型商業(yè)設(shè)施的商業(yè)強(qiáng)化戰(zhàn)略，西單地區(qū)的重心已經(jīng)完全南移，在辟才胡同以北的街區(qū)由于道路陳舊，交通不便，光顧的“有效”顧客反而有所減少；——加盟連鎖店的比例很大，但生意多是比較清淡；——辟才胡同以北的地區(qū)屬于舊城改造的范疇，在未來(lái)西單地區(qū)的改造中將被拆除，商戶(hù)大多數(shù)都知道此事，對(duì)有關(guān)拆遷的事情比較感興趣。西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門(mén)，總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米左右。 西單商圈：概況：西單商業(yè)街是北京舊城區(qū)三大商業(yè)區(qū)之一，與王府井步行商業(yè)街、前門(mén)商業(yè)街并稱(chēng)為北京三條“黃金商業(yè)街”，它東臨故宮、南依長(zhǎng)安街，西靠金融街，北接新街口商業(yè)區(qū)，商業(yè)地理位置極其優(yōu)越,不但是北京人喜歡光顧的商業(yè)街區(qū)，也成為外地游客到北京的必游之地和購(gòu)物場(chǎng)所。同時(shí)，王府井步行街的改造要考慮如何更好的保留和繼承傳統(tǒng)。王府井作為商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、高檔、誠(chéng)信。 大型百貨要賣(mài)時(shí)尚、賣(mài)品牌、賣(mài)信譽(yù)、賣(mài)功能、賣(mài)環(huán)境，以此作為中心，提高王府井整體服務(wù)水平。從數(shù)量經(jīng)營(yíng)向數(shù)字經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化。從商品經(jīng)營(yíng)向功能性經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。許多專(zhuān)家認(rèn)為，王府井應(yīng)該考慮實(shí)行“大而專(zhuān)、專(zhuān)而全、全而特、特而新”的經(jīng)營(yíng)思路。l 要塑造休閑、舒適的購(gòu)物、旅游環(huán)境。來(lái)王府井的人80％以上是旅游的，沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)、隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)、連帶購(gòu)買(mǎi)、消閑購(gòu)買(mǎi)的比例占絕大多數(shù)，所以要從商業(yè)旅游去研究王府井。所以，王府井應(yīng)該重新定位，不是簡(jiǎn)單的商業(yè)一條街，而是商業(yè)中心，是一個(gè)商業(yè)旅游休閑中心，成為北京商業(yè)的中心和主導(dǎo)。所有的商場(chǎng)娛樂(lè)設(shè)施都很缺乏，一些商場(chǎng)提供的只有購(gòu)物功能。王府井作為一條擁有700年歷史的商業(yè)街區(qū)，融合了歷史和時(shí)尚，是中國(guó)商業(yè)的精髓?？傮w定位不明確，導(dǎo)致各階層客流都不能享受比較滿(mǎn)意的購(gòu)物環(huán)境和選擇自己所需要的商品。l 各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品雷同，無(wú)個(gè)性特色。存在問(wèn)題：作為百年老街，一直只強(qiáng)調(diào)購(gòu)物功能，重視商品供給，娛樂(lè)休閑則極為匱乏。餛飩侯老北京風(fēng)味小吃，屬高檔消費(fèi)，生意興隆。道樂(lè)日餐主營(yíng)日本壽司，各式生魚(yú)片。整體街區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生，游人如織。餐飲業(yè)：王府井街區(qū)餐飲業(yè)態(tài)較為豐富，主要分布于商場(chǎng)內(nèi)部或者獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)。KTV包房分為5個(gè)檔次，拉開(kāi)價(jià)差。是一家包含量販?zhǔn)終TV、迪吧、酒吧為一體的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。放映廳普遍規(guī)模較小，保證了良好的放映效果。新世紀(jì)影院概況：東方新世紀(jì)影院位于東方廣場(chǎng)地下一層，共有6個(gè)放映廳。整體設(shè)備較為先進(jìn)，環(huán)境良好。整體游戲設(shè)備一般，消費(fèi)水平中等，環(huán)境較差。消費(fèi)水平為1元/枚。人流較少，主要為商場(chǎng)顧客及寫(xiě)字樓工作人員。娛樂(lè)休閑業(yè)：王府井街區(qū)整體娛樂(lè)業(yè)較為缺乏，目前擁有的娛樂(lè)休閑類(lèi)業(yè)態(tài)有影院和游戲廳以及KTV。王府井街區(qū)示意圖：經(jīng)營(yíng)狀況分析：通過(guò)幾次大的改造，王府井逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的具有現(xiàn)代化氣息的時(shí)尚、高檔次、高品味的商業(yè)中心區(qū)，而不再是簡(jiǎn)單的商業(yè)一條街。 在這條大街上有王府井百貨大樓、新東安市場(chǎng)、新中國(guó)兒童用品商店、王府井新華書(shū)店、世都百貨、工美大廈、東方廣場(chǎng)及北京大部分老字號(hào)店鋪等數(shù)百家著名商業(yè)零售企業(yè)；有北京飯店、王府井大飯店、天倫王朝、國(guó)際藝苑皇冠、君悅、王府、臺(tái)灣、華僑大廈等十?dāng)?shù)家四星級(jí)以上的賓館飯店；有東來(lái)順、全聚德、萃華樓、香港美食城、全素齋、四川飯店、北京小吃街等特色餐飲；有北京人民藝術(shù)劇院、陽(yáng)光俱樂(lè)部、金帆音樂(lè)廳、新東安影城、中國(guó)兒童藝術(shù)劇院等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。正在努力創(chuàng)造京城西部最大的商圈。發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營(yíng)店和休閑新概念店、小規(guī)模精品型的SHOPPING MALL 為主流）。中關(guān)村商圈最新商圈城市級(jí)別中低檔包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書(shū)商業(yè)街等。主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套。當(dāng)代商圈新興商圈城市級(jí)別中檔以滿(mǎn)足海淀區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈。北京友誼商店燕莎奧特萊斯朝外商圈新興商圈城市級(jí)別高檔主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品。主要是小商鋪構(gòu)成400多年商業(yè)發(fā)展史燕莎商圈新興商圈城市級(jí)別高檔多經(jīng)營(yíng)高檔時(shí)裝、皮具手表、手飾等品牌。目前正在進(jìn)一步規(guī)劃，希望能夠和時(shí)代廣場(chǎng)連通，形成更具規(guī)模和特色的青年社區(qū)。主要定位在所有市民和國(guó)內(nèi)外旅客。 　?。?）連鎖經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。 　?。?）物流配送為連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展創(chuàng)造條件。2003年，%，%。 　 ?。?）外商投資零售企業(yè)在北京迅速發(fā)展。良好的開(kāi)放政策和市場(chǎng)接納力，使全市連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成了股份制、民營(yíng)、國(guó)有、內(nèi)資、外資等多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的格局。 　?。?）特許經(jīng)營(yíng)取得了新進(jìn)展?！　。?）便利店呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京市連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要特點(diǎn) 　　2003年，北京市連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 　 （1）超市業(yè)態(tài)在連鎖經(jīng)營(yíng)中處于主導(dǎo)地位，成為政府宏觀調(diào)控的重要載體。國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也將推動(dòng)零售業(yè)朝著低價(jià)格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場(chǎng)。越來(lái)越多的世界頂級(jí)品牌涉足北京市場(chǎng)，此類(lèi)客戶(hù)要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配置，如黃金位置、一流的商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。（5） 整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，品種多樣化。經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)較為良好。最典型的就是西單、王府井、前門(mén)商圈的快速發(fā)展和經(jīng)久不衰。總體表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：（1） 商業(yè)整體布局較為均衡，城區(qū)內(nèi)商業(yè)繁華，近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)商業(yè)較為缺乏。到明年，道內(nèi)蒙恩開(kāi)業(yè)時(shí)，這些童話里的情景會(huì)一一顯現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商授權(quán)加拿大馬特萊斯國(guó)際資本和經(jīng)營(yíng)有限公司、麥克馬漢投資有限公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的國(guó)際先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，并已規(guī)劃以茶餐廳和北美風(fēng)情餐飲為主。從目前高檔商業(yè)樓盤(pán)的旺盛需求和紅火銷(xiāo)售來(lái)看，多元文化驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在高端軌道全速前進(jìn)，進(jìn)入一個(gè)品質(zhì)化、品牌化的全新發(fā)展階段。布置在社區(qū)東南角呈‘L’型，超市，銀行，郵局等便民服務(wù)配套便設(shè)于中心商業(yè)內(nèi)熏大型的商業(yè)物業(yè)還吸引了沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際知名商家。商業(yè)地產(chǎn)的主要銷(xiāo)售量集中在東城、西城、朝陽(yáng)和海淀，而且比較集中在城區(qū)的部分。根據(jù)城市總體規(guī)劃的調(diào)整，北京商務(wù)業(yè)今后要相應(yīng)地轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，優(yōu)化結(jié)構(gòu)和空間布局。商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)逐漸由城市中心區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出強(qiáng)力向外擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。南部擁有絕對(duì)的土地資源優(yōu)勢(shì)，隨著城市交通及配套設(shè)施的完善，南部商業(yè)發(fā)展?jié)撛诳臻g巨大。 北京零售業(yè)市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)總體表現(xiàn)好，因此長(zhǎng)期看商業(yè)地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。在供給類(lèi)型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品差異化程度不高，大都集中在市區(qū)中心，而便利店及鄰里中心、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不足。2003年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)項(xiàng) 目網(wǎng) 點(diǎn)總計(jì)303307綜合零售42355食品、飲料及煙草專(zhuān)門(mén)零售36394紡織、服裝及日用品專(zhuān)門(mén)零售22746文化、體育用品及器材專(zhuān)門(mén)零售21903醫(yī)藥及醫(yī)療器材專(zhuān)門(mén)零售15425汽車(chē)、摩托車(chē)及零配件專(zhuān)門(mén)零售30068家用電器及電子產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)零售38699五金、家具及室內(nèi)裝修材料專(zhuān)門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941五金、家具及室內(nèi)裝修材料專(zhuān)門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941二、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況北京商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)升溫，雖然目前的形勢(shì)不容樂(lè)觀，許多商鋪都在虧本經(jīng)營(yíng)，但依然是不能阻擋商業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭。其中，分別增長(zhǎng)30%%。連鎖商業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。全市價(jià)格總水平有所上漲。 ２００３年本市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到１９１６億元，年增長(zhǎng)率處于全國(guó)領(lǐng)先地位。其中，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、折扣店、專(zhuān)業(yè)店和品牌專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)專(zhuān)業(yè)服務(wù)連鎖店、特色商業(yè)街以及花卉市場(chǎng)、舊貨交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)被列為重點(diǎn)支持發(fā)展項(xiàng)目，而未列入規(guī)劃的各類(lèi)汽車(chē)交易市場(chǎng)，化學(xué)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，加油站和典當(dāng)行等成為全市范圍內(nèi)限制發(fā)展的項(xiàng)目。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，包括朝外、亞運(yùn)村、奧運(yùn)村、五棵松、南部商圈等在內(nèi)的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢(shì)。北京商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)研究報(bào)告目 錄一、北京商業(yè)發(fā)展概況 四、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況分析 五、總體分析 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展概況分析 整體分析 商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系 北京近年來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析 商圈分析 北京各大商圈態(tài)勢(shì)發(fā)展分析二、 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 CBD商圈 成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)分析三、 傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況分析 朝外商圈 總體分析 亞奧商圈 商圈分析 個(gè)案分析王府井商圈 東方廣場(chǎng) SOGO 西單商圈 中友百貨 第五大道 前門(mén)商圈 一、 北京商業(yè)發(fā)展概況傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展概況剃頭挑子、招攬顧客的各種響器、同仁堂的藥罐、全聚德的匾額、六必居的醬缸……等等這些，再現(xiàn)了老北京的商業(yè)歷史、三百六十行等民俗文化。這三大商圈時(shí)至今日依然在北京的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，當(dāng)然是和它深厚的歷史積累分不開(kāi)的。 北京近年來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析北京市商務(wù)局和北京市發(fā)展和改革委員會(huì)昨天對(duì)外公布了２００４年北京市流通業(yè)發(fā)展分類(lèi)指導(dǎo)目錄，這項(xiàng)被稱(chēng)為“北京商業(yè)白皮書(shū)”的目錄明確提出八類(lèi)７９項(xiàng)鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目目錄；以及八個(gè)限制發(fā)展的項(xiàng)目目錄。整體發(fā)展穩(wěn)定，較2003年度有大幅度提高。除此以外，%，%，%，%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級(jí)，汽車(chē)、家居、通訊類(lèi)商品消費(fèi)快速增長(zhǎng)。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個(gè)，%%。比上年增長(zhǎng)24%。增長(zhǎng)幅度平均在10個(gè)百分點(diǎn)左右。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年1月－11月，全國(guó)商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)40％。 由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內(nèi)仍處于高回報(bào)階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代”的理念對(duì)小投資客戶(hù)仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)保持上漲趨勢(shì)。隨著西部的發(fā)展，商業(yè)匱乏的矛盾逐漸暴露出來(lái)，西部提出要建立大型商業(yè)設(shè)施以滿(mǎn)足公眾需求 ，五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館綜合商業(yè)體就是很好的例證。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來(lái)看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)基本飽和。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)也是水漲船高，緊跟商圈的規(guī)劃步伐，勇猛向前。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)銷(xiāo)量來(lái)看，政府的宏觀調(diào)控對(duì)投資者的購(gòu)買(mǎi)信心以及對(duì)投資者的銀行支持產(chǎn)生了較大影響?！表橊Y置地(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顟c允聊起商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，不無(wú)欣喜地侃侃而談，“，社區(qū)遍布地中海特色植栽，