【正文】 構(gòu)、投資客商業(yè)*******************************、投資客： ◆ 寫字樓及商業(yè)：樓盤類型**********************寫字樓√√√√√√ 商業(yè)√√√√ ◆ 本項目區(qū)域商業(yè)用房現(xiàn)有供給量： 樓盤供給量************************建筑面積 （㎡）************************ 總結(jié)：從本項目區(qū)域路段樓盤開發(fā)體量以及銷售狀況分析，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場集群效應(yīng)明顯、市場競爭較為活躍、另外開發(fā)商對政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高。◆ 未來在本項目開發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)隨著市政項目規(guī)劃興建以及開發(fā)商的投資開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用房不論是住宅還是商業(yè)都會穩(wěn)步呈增長趨勢；以兩年預(yù)測期限，2008年本項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房價格將會有******元/㎡漲幅；商業(yè)用房戶型需求方面：住宅類：*******㎡仍將是本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：*******㎡是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團進駐外）主要熱銷產(chǎn)品?！?本項目銷售價格預(yù)測： 商鋪類：****元/㎡（均） 寫字樓類：****元/㎡（均）◆本項目產(chǎn)品類型：寫字樓＋商業(yè)裙樓；◆ 建筑層數(shù)：***層；◆ 推銷方式：先開發(fā)寫字樓，其次是商業(yè)裙樓部分；◆ 銷售措施（待定） ◆按慣例：取銷售總額的2～3%?！?本項目位于北京市北五環(huán)外區(qū)域，項目周邊已交付和在售樓盤品質(zhì)在整個北京市五環(huán)外區(qū)域?qū)佥^好品質(zhì)類，消費者關(guān)注度也較高；該地區(qū)居住環(huán)境較為良好，目前區(qū)域辦公物業(yè)多為商務(wù)公寓和規(guī)模尚有較大空間。隨著地區(qū)交通條件的改善和房地產(chǎn)開發(fā)熱點的分散、本地區(qū)商務(wù)環(huán)境將有明顯提高。 ◆ 本項目距離市中心以及北京周邊其他區(qū)交通便利； 出租車：本項目距離市中心：***分鐘； 本項目距離***區(qū)：***分鐘； 本項目距離****區(qū)：***分鐘； 本項目距離**區(qū)：**分鐘； 本項目距離**區(qū)：**分鐘； 本項目距離**區(qū)：**分鐘。◆ 目前本項目周邊主要人流是***，***；小區(qū)東臨**路雙向**車道，來往車流量較大；交通系統(tǒng)較為發(fā)達，利于本項目未來的商業(yè)及寫字樓的開發(fā)?！?人氣優(yōu)勢：*********************************，本項目擁有良好的人氣環(huán)境?！?項目劣勢(Weakness)□ **********************************?！?區(qū)域市場寫字樓、商業(yè)需求較好；區(qū)域內(nèi)寫字樓、商業(yè)租金穩(wěn)步上升，空置率降低到較為理想的水平。本項目屬未來的區(qū)域內(nèi)較為優(yōu)越的地段，將營造諸多公寓、住宅、星級酒店、購物中心、寫字樓等?！?威脅(Threat)□ 項目地塊周邊尚未形成聚集的中高檔寫字樓環(huán)境，將對本項目的開發(fā)、運營產(chǎn)生不利的影響；□ 隨著未來寫字樓、商業(yè)物業(yè)供給的增長，市場能否保持強盛的吸納能力將對本項目的建設(shè)運營產(chǎn)生重要的影響。且從規(guī)劃角度分析，未來幾年，項目周邊將營造諸多辦公樓、公寓、星級酒店，故項目擬定位于開發(fā)寫字樓物業(yè)?？紤]到節(jié)約資金成本，加速現(xiàn)金回收的因素，本項目的運營采用銷售的模式實現(xiàn)開發(fā)建設(shè)的盈利。 ◆本項目規(guī)劃建設(shè)**棟***層的甲級辦公樓，總建筑面積****平米根據(jù)區(qū)域市場分析，目前，區(qū)域辦公樓以出售、租賃為主要經(jīng)營方式，租金在*****元/平米/月左右。建議本項目辦公樓以集中出售給幾家辦公樓需求量大的客戶的形式進行開發(fā)建設(shè)，以減少資金占用，盡可能實現(xiàn)資金回收，規(guī)避風(fēng)險。為避免有價無市的局面，本項目辦公樓的定價應(yīng)適度下調(diào)，且由于本項目將聯(lián)系數(shù)家意向客戶，通過大面積整層出售的形式運營辦公樓，應(yīng)在銷售價格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項目銷售價格擬定為****元/平米（均）。目前，項目所在區(qū)域商鋪以出售為主要經(jīng)營形式，租金水平在***元/平米/月左右、出租率在***%左右、收益率月為***%，依照目前商鋪市場8%投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算：表：商鋪銷售價格測算租金（元/平米/日月）租賃期（月）出租率收益率投資回報率銷售價格（元/平米）**12**%**%**%***（均）根據(jù)上述測算，現(xiàn)對本項目商鋪定價于*****元/平米（銷售均價）。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。□ 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，按：***元/平米，合計：******＝***萬元。它是指列入商品房施工圖預(yù)（決）算的房屋建筑安裝工程費用。本項目建安費用按：***元/平米，合計******＝***萬元。人防費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按地面總建筑面積**元/平方米計收。煤氣配套費：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。 ◆ 該項費用總計：***元/平米，合計費用：*****＝***萬元。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、業(yè)務(wù)招待費等?！?按慣例：取銷售總額的2～5%。本項目銷售費用約***萬元（即***元/平米）?！?不可預(yù)見費是指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費用?！?總計成本：****元/平米，合計：*****萬元 開發(fā)進度◆ 項目擬分兩期開發(fā)，總建筑施工周期兩年半（**個月）初步估算施工時期2006年年底至2009年7月交付。根據(jù)目前的樓市行情和對宏觀經(jīng)濟的預(yù)測，預(yù)計到2008年5月寫字樓銷售率在60%左右，到2008年11月至100％，全部售完；商鋪2008年8月起售至2009年5月全部售完?！?銷售收入：銷售在項目建設(shè)中進行。地下車位按50％可銷售計算，每個車位****萬元。物業(yè)可銷售面積（平米）銷售價格（元/平米）銷售收入（萬元）寫字樓**********商鋪***********車位***（個）****（元/個）*****合計**********□ 項目盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入***萬元，成本合計***萬元，可獲利潤****萬元， （注：本報告所涉及金額幣種皆是人民幣。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。施工中的環(huán)?，F(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。使用中的環(huán)保室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。本項目的規(guī)劃建設(shè)對于進一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為合肥市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項目的綠化面積將達到***%，本項目地處地段將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。本項目周圍的交通條件較好。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務(wù)往來等都具備良好的配套條件。對社會的發(fā)展是有積極的作用。社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。對居民就業(yè)的影響：對北京的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無業(yè)居民就業(yè)。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展沒有對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教形成負(fù)面影響。強化本項目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競爭力。銷售對本項目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強項目的營銷環(huán)節(jié)的工作。結(jié)論通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風(fēng)險能力。謝 謝Thank you