【正文】 也在加速進(jìn)入北京市場的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場需求增加。但是，如此大量的未來新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉儲式商場)，與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。未來商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。 　　服務(wù)式公寓項目，如雅詩閣、國貿(mào)公寓、嘉里中心、萬國公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在2427美元／平方米／月。 　　2005年北京市場高級住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場總體需求量比2004年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場的租賃價格將與2004年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會更好。綜上所述，2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場已開始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場需求也將同時上升，但幅度相對較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項目表現(xiàn)差異較大。同時，由于該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對較小，所以，上述地區(qū)寫字樓平均租金在2005年仍然保持相對較為平穩(wěn)的發(fā)展。因此商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。第二部分 市場前景分析 ◆ ****◆ ****◆ 馬鞍山花園項目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處東南。 建筑占地面積：****㎡； 綠地率：**％。本項目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。 項目評價依據(jù)（1） 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；（2） ****設(shè)計院有限公司設(shè)計的《北京立水橋項目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》；（3） 中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）（4） 委托方提供的項目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性從社會效益角度分析，本項目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。北京立水橋項目市場可行性研究報告 2006/07/30目 錄第一部分 項目總說明 8 8 項目背景 8 項目發(fā)展商情況 8 項目評價目的 9 項目評價依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10. 項目概況 10 10 項目規(guī)劃指標(biāo) 11 項目建設(shè)現(xiàn)狀 12第二部分 市場前景分析 13 13 13 可行性研究結(jié)論 14 23 項目提出背景 24 24 28 市場研究 29 29 32 33 34 35 35 35 39 41第三部分 項目經(jīng)濟(jì)分析 45 投資估算 45 開發(fā)進(jìn)度 48第四部分 項目可行性分析結(jié)論 48 經(jīng)濟(jì)評價 48 社會環(huán)境評價 50 總體結(jié)論及建議 52第一部分 項目總說明 項目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過審慎的市場研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時進(jìn)一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項目的建設(shè)有著充分的必要性. 項目概況項目位于交通主干道****路，東臨****、南臨*****、西面是*****、北連*****。停車位：****輛（地面：**輛；地下：***輛）?！?項目東臨主要干道***路，路東為*****；項目南側(cè)為*****；北側(cè)是***********。但CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場上的定位仍是不可動搖的。 2005年北京有大約13個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，提供129萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。 　　西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入了落成高峰期。 　　高級住宅供應(yīng)量增大 　　隨著2005年北京高級別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。 　　目前，新的別墅項目還沒有對別墅市場產(chǎn)生大的影響。 　　商鋪市場競爭激烈 　　2005年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。王府井商業(yè)中心主體部分營業(yè)面積總規(guī)模控制在45萬平方米左右；西單商業(yè)中心營業(yè)面積總規(guī)模控制在40萬平方米；馬甸地區(qū)將建立一個商業(yè)區(qū)來服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營業(yè)面積在10萬20萬平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模在20萬平方米左右。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 　　為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與今年和2007年入市新項目間的競爭優(yōu)勢，現(xiàn)有的一些購物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。另一方面，國內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。由于2005年已進(jìn)入奧運(yùn)會準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項目將熱銷。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于2005年由外資參與開發(fā)的項目更多地投入市場，2005年的競爭也較為激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績，產(chǎn)品設(shè)計新穎，戶型緊湊合理，性價比高，有潛在升值潛力仍是居民選購房產(chǎn)的重要因素。但今年12月，％；％。另外，3月份入市的新盤有六成多的項目銷售價格在8000元/平方米以上，60008000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。 ％，高檔住宅價格穩(wěn)定增長 政策調(diào)控作用未到“顯現(xiàn)期”現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，5月份部分城市、地區(qū)的房價漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。 ％ 在價格方面，今年以來，北京市新建商品房價格漲幅繼續(xù)上漲，15月，％，％、 ％、％、％、％。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 對于國家將不再批別墅用地的政策從今年6月1日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項目價格預(yù)期會有所調(diào)高。這樣，既滿足了一部分人對高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)?！?2006年北京市供地計劃特點(diǎn)分析1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（20052020）》，2006年土地供應(yīng)計劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。目前，初步確定的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺占3塊，朝陽、門頭溝、海淀和石景山各占一塊?！队媱潯窂?qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項目用地。即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地供應(yīng)不足以降低地價，更不可能抑制房價上漲。2941套。區(qū)位分析1季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。產(chǎn)品分析今年新開盤項目以普通住宅為主，與此同時，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個公寓亦先后開盤，這些公寓項目全部位于東部的朝陽地區(qū)。政府對高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項目售價的提升，但實(shí)際上別墅市場的價格上漲幅度并不明顯。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心。金融街地區(qū)的英藍(lán)國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項目注入市場，需要一段時間來消化。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預(yù)計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。2006年4月供需狀況總體供需狀況 —— 供需兩旺 ，而預(yù)售登記面積卻高達(dá)213萬平方米，％，市場需求異常強(qiáng)勁。隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺