【正文】 北京立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 2006/07/30目 錄第一部分 項(xiàng)目總說明 8 8 項(xiàng)目背景 8 項(xiàng)目發(fā)展商情況 8 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的 9 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10. 項(xiàng)目概況 10 10 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 11 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 12第二部分 市場(chǎng)前景分析 13 13 13 可行性研究結(jié)論 14 23 項(xiàng)目提出背景 24 24 28 市場(chǎng)研究 29 29 32 33 34 35 35 35 39 41第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 45 投資估算 45 開發(fā)進(jìn)度 48第四部分 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 48 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 48 社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià) 50 總體結(jié)論及建議 52第一部分 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過審慎的市場(chǎng)研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級(jí)寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。 項(xiàng)目發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：**資質(zhì)法人代表：***注冊(cè)資金：***萬元注冊(cè)號(hào)：********** 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)北京立水橋項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。其主要評(píng)價(jià)目的為：（1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2） 市場(chǎng)研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括但不限于銷售價(jià)格定位）（3） 通過對(duì)該項(xiàng)目投資開發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定，利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈利能力分析及評(píng)價(jià)；（4） 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃；（5） 通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析；（6） 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考；（7） 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)（1） 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（2） ****設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)的《北京立水橋項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》；（3） 中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（4） 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時(shí)進(jìn)一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。項(xiàng)目的建設(shè)將帶來較好的社會(huì)效益。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于市場(chǎng)上對(duì)辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境。本項(xiàng)目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的建設(shè)有著充分的必要性. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于交通主干道****路，東臨****、南臨*****、西面是*****、北連*****。項(xiàng)目所處位置***路段是20052006年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)和明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)◆ 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目規(guī)劃用地：8730㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓：****戶；商業(yè)：****戶； 總建筑面積：30555㎡； 其中： 寫字樓：****㎡； 商業(yè)：19592㎡； 寫字樓層數(shù)：**層； 建筑控制高度：45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率）：。 建筑占地面積：****㎡； 綠地率：**％。停車位：****輛（地面：**輛；地下：***輛）。 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀本項(xiàng)目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)研究、概念設(shè)計(jì)階段。第二部分 市場(chǎng)前景分析 ◆ ****◆ ****◆ 馬鞍山花園項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處東南?！?項(xiàng)目東臨主要干道***路，路東為*****；項(xiàng)目南側(cè)為*****；北側(cè)是***********。◆ 項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研 可行性研究結(jié)論◆ 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查□ 2005年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長(zhǎng)安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢(shì)。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。但CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場(chǎng)上的定位仍是不可動(dòng)搖的。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：90%以上的20042007年完工的甲級(jí)寫字樓均位于以上三個(gè)地區(qū)。其中尤以 CBD最為重要，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機(jī)場(chǎng)半小時(shí)以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，大型會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，越來越看重區(qū)域的國(guó)際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。因此商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。 2005年北京有大約13個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供129萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。其中，東二環(huán)和東三環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應(yīng)在62萬平方米左右，這將也使0304年以來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況得到緩解。與此同時(shí)，如此大的供應(yīng)集中在東部，且時(shí)間又相對(duì)集中，也使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場(chǎng)需求仍將對(duì)該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的支撐。同時(shí)，由于該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對(duì)較小，所以，上述地區(qū)寫字樓平均租金在2005年仍然保持相對(duì)較為平穩(wěn)的發(fā)展。 　　西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入了落成高峰期。2005年該地區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá)38萬平方米，但該地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)和需求一直以來對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場(chǎng)仍將產(chǎn)生一定的影響。 　　中關(guān)村及亞運(yùn)村預(yù)計(jì)也有29萬平方米寫字樓面積供應(yīng)，雖然該地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)開始放緩，但由于2004年該地區(qū)供應(yīng)量較大，在2005年時(shí)基本是處于消化存量的階段，市場(chǎng)將繼續(xù)承受一定壓力。綜上所述，2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)已開始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)需求也將同時(shí)上升，但幅度相對(duì)較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項(xiàng)目表現(xiàn)差異較大。 　　高級(jí)住宅供應(yīng)量增大 　　隨著2005年北京高級(jí)別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。新項(xiàng)目逐漸增多，不但對(duì)市場(chǎng)平均租金產(chǎn)生沖擊，更對(duì)落成較早的項(xiàng)目造成壓力。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場(chǎng)需求，而有些小業(yè)主更是采取對(duì)所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競(jìng)爭(zhēng)力。 　　2005年北京市場(chǎng)高級(jí)住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場(chǎng)總體需求量比2004年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場(chǎng)的租賃價(jià)格將與2004年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級(jí)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)更好。 　　目前，新的別墅項(xiàng)目還沒有對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。一些在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的項(xiàng)目主要情況如下： 　　較受租戶歡迎的別墅項(xiàng)目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過裝修升級(jí)后租金會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項(xiàng)目，如位于東方廣場(chǎng)的匯賢豪庭，6月開始租賃，入住率達(dá)到80%，萬國(guó)公寓為85%。 　　服務(wù)式公寓項(xiàng)目，如雅詩(shī)閣、國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心、萬國(guó)公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在2427美元／平方米／月。 　　商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 　　2005年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地