【文章內(nèi)容簡介】 05年北京土地供應計劃中，住宅和經(jīng)濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進入市場，基本可以滿足市場需求。如果上年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場的土地供應相當充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計劃落實到位。即使上述目標能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認為土地供應不足以降低地價，更不可能抑制房價上漲。因為目前土地市場分布很不均衡，有實力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實力有限，逐漸被排除游戲圈。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。住宅市場分析和預測市場供求分析1季度，1季度共銷售住宅491萬平米，共計40741套，共計37800套。，2941套。截至3月底，北京市期房可售住宅套數(shù)114545套，可售期房住宅面積1606萬平方米，較年初有較大幅度的下降。此外，北京市共有現(xiàn)房項目908個，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬平米。現(xiàn)房與期房可售面積多達1872萬平米，按照05年平均銷售速度，幾乎需要半年消化時間。區(qū)位分析1季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。從期房銷售來看，12月，全市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，％，延續(xù)了去年的增長態(tài)勢。雖然住宅產(chǎn)品的銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價格則出現(xiàn)了下降的局面。今年1季度別墅和高檔公寓的銷售價格為9503元／平方米，同比下降了12%。產(chǎn)品分析今年新開盤項目以普通住宅為主，與此同時，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個公寓亦先后開盤，這些公寓項目全部位于東部的朝陽地區(qū)。第1季度的別墅供應較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園D地塊、通州地區(qū)的美一棟三個項目開盤。熱點板塊熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。別墅市場分析國土資源部在今年供地計劃中表示，對于高檔住宅用地，要進行嚴格限制，獨門獨戶的別墅則要嚴格禁止。政府對高檔別墅供地實施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項目售價的提升，但實際上別墅市場的價格上漲幅度并不明顯。寫字樓市場分析及預測寫字樓銷售市場第1季度，北京市寫字樓市場開局平穩(wěn)。供應方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售。銷售方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來供應的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心。從售價上看，1季度北京甲級寫字樓平均報價約為17500元/建筑平方米，與上季度基本持平。北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。日本基金購置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。 寫字樓租賃市場第1季度，北京寫字樓租賃價格保持穩(wěn)定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。%，比上季度略有上升。金融街地區(qū)的英藍國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點。由于空置率上升，中央商務區(qū)和東長安街地區(qū)租金有所下滑。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。燕莎地區(qū)在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項目注入市場，需要一段時間來消化。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/。隨著中關(guān)村商圈的多個寫字樓步入現(xiàn)房、準現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。市場展望北京寫字樓市場需求仍將保持快速增長，尤其外資機構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢。 供應方面，本年度北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來供應高峰。市場整體還將面臨較大的供應壓力?？傮w來看，預計租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進未來投資需求的增加，今年北京甲級寫字樓市場的銷售價格預計將保持穩(wěn)定上升趨勢?！?以2006年4月份為依據(jù)點進行分析總結(jié)2006年4月份，京城房價攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。再次印證了北京在全國的特殊地位及其獨特的市場特征。2006年4月供需狀況總體供需狀況 —— 供需兩旺 ，而預售登記面積卻高達213萬平方米，％，市場需求異常強勁。隨著6月新盤放量高峰的來臨，市場溫度的持續(xù)上升，預計今后幾個月的總成交量將會繼續(xù)走高。 住宅供需狀況 —— 需大于供 ， %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況——供應量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，今年4月共批準寫字樓、 %；本月寫字樓、%。隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國資本的進入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應量與成交量近乎持平，預示著存量房正逐步被市場消化。價格分析2005年北京房價上升近20%，今年北京的房價漲幅更不遜于去年，4月房價再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價上漲幾百甚至千元的項目比比皆是，我們在此做出如下解析和建議：去年土地供應計劃的執(zhí)行偏差導致供應量嚴重不足，加上部分開發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場供應量的滯后效應皆使本月的供應量低于去年同期， %，需求之強勁可見一斑，供求關(guān)系失衡致使房價迅速攀升。供應結(jié)構(gòu)不合理。4月份8個新開盤項目中有5個均價在7000元/平方米以上，其余3個都位于南五環(huán)外偏遠區(qū)域。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項目供過于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項目由于利潤偏低卻相當稀缺。包括摩根士丹利、高盛、美林集團、荷蘭國際集團等外資機構(gòu)和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現(xiàn)為直接注資國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房，投資重點是高檔寫字樓、商業(yè)，主要是瞄準了2008年奧運會期間北京房地產(chǎn)市場開發(fā)的真空期，以期獲利。北京周邊山西、河北等地的財富人群的消費能力同樣不可小覷。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《2006年中國房地產(chǎn)藍皮書》統(tǒng)計，%。目前政府已采取了一系列平抑房價的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計劃中增加對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房的土地供應、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房等等，預計還會有后續(xù)措施出臺。自推行土地招拍掛政策以來，政府實際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。 目前市場及輿論方面均在嚴重誤導百姓，其實居者有其屋并非意味著居者購其屋，只有確立廉租房保障機制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實現(xiàn)梯次消費，方能使房地產(chǎn)市場日益走上健康發(fā)展軌道?！?項目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處，2005年下半年至2006年上半年，本區(qū)域在售樓盤對北京市房地產(chǎn)市場具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)，開發(fā)商實力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設施和住宅消費群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點：首先：開發(fā)商的實力以及品牌運作，諸如********等；其次：項目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應，*******等樓盤；第三：市場的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認同，市場上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢頭。因此本項目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對即將與本項目同步銷售的較大樓盤的競爭，另一方面也是提高開發(fā)商自身形象所必需的。◆ 規(guī)劃定位規(guī)劃通過對北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項目規(guī)劃定位為：沿***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。為滿足人民生活水平不斷提高的需求以及購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項目建設成優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境、完善的配套服務設施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。 ◆ 規(guī)劃說明 本項目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來。以人的尺度來重新安排城市生活方式?？臻g尺度會對人的情緒和感受產(chǎn)生影響。建議本項目的空間體系中，每一個空間層次的接到寬度、鋪地材質(zhì)、色彩選擇、景觀構(gòu)造都會有變化，因此，進入本項目的空間層次，會讓業(yè)主更加有安全、舒適的氛圍。 ◆ 待定◆ 根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總序號項目費用名稱：【1土地開發(fā)費 2建筑工程費 3安裝工程費 4其他投資費 5項目管理費 6不可遇見費 7總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************；□ ********************************************□ *******************************************。 ◆ 項目建議□ *****************************************；□ *****************************□ ******************************** 項目背景◆ 本項目所