【正文】 設(shè)施，從未來的發(fā)展趨勢看，大型會計、律師事務(wù)所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場所時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。但CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場上的定位仍是不可動搖的?！?規(guī)劃設(shè)計方案結(jié)合實際市場調(diào)研 可行性研究結(jié)論◆ 北京市房地產(chǎn)市場調(diào)查□ 2005年，北京市房地產(chǎn)市場在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。◆ 項目東臨主要干道***路，路東為*****；項目南側(cè)為*****；北側(cè)是***********。目前項目處于前期市場研究、概念設(shè)計階段。停車位：****輛（地面：**輛；地下：***輛）。 項目規(guī)劃指標(biāo)◆ 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 項目規(guī)劃用地：8730㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓：****戶；商業(yè)：****戶； 總建筑面積：30555㎡； 其中： 寫字樓：****㎡； 商業(yè)：19592㎡； 寫字樓層數(shù)：**層； 建筑控制高度：45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率）：。不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的建設(shè)有著充分的必要性. 項目概況項目位于交通主干道****路，東臨****、南臨*****、西面是*****、北連*****。從企業(yè)經(jīng)濟效益分析，由于市場上對辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場環(huán)境。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時進一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。其主要評價目的為：（1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境（2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位）（3） 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)對項目進行盈利能力分析及評價；（4） 通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃；（5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進行不確定性分析；（6） 為委托方進行項目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考；（7） 為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。北京立水橋項目市場可行性研究報告 2006/07/30目 錄第一部分 項目總說明 8 8 項目背景 8 項目發(fā)展商情況 8 項目評價目的 9 項目評價依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10. 項目概況 10 10 項目規(guī)劃指標(biāo) 11 項目建設(shè)現(xiàn)狀 12第二部分 市場前景分析 13 13 13 可行性研究結(jié)論 14 23 項目提出背景 24 24 28 市場研究 29 29 32 33 34 35 35 35 39 41第三部分 項目經(jīng)濟分析 45 投資估算 45 開發(fā)進度 48第四部分 項目可行性分析結(jié)論 48 經(jīng)濟評價 48 社會環(huán)境評價 50 總體結(jié)論及建議 52第一部分 項目總說明 項目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過審慎的市場研究，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。 項目發(fā)展商情況項目發(fā)展商：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：**資質(zhì)法人代表：***注冊資金：***萬元注冊號：********** 項目評價目的本報告對北京立水橋項目的可行性進行評估。 項目評價依據(jù)（1） 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（2） ****設(shè)計院有限公司設(shè)計的《北京立水橋項目修建性詳細規(guī)劃方案》；（3） 中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）（4） 委托方提供的項目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性從社會效益角度分析，本項目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃。項目的建設(shè)將帶來較好的社會效益。本項目將面臨較強的盈利空間，對于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。項目所處位置***路段是20052006年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)和明顯的經(jīng)濟效應(yīng)。 建筑占地面積：****㎡； 綠地率：**％。 項目建設(shè)現(xiàn)狀本項目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目。第二部分 市場前景分析 ◆ ****◆ ****◆ 馬鞍山花園項目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處東南?！?項目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計：90%以上的20042007年完工的甲級寫字樓均位于以上三個地區(qū)。因此商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。其中，東二環(huán)和東三環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應(yīng)在62萬平方米左右，這將也使0304年以來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)不足的情況得到緩解。同時，由于該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對較小，所以，上述地區(qū)寫字樓平均租金在2005年仍然保持相對較為平穩(wěn)的發(fā)展。2005年該地區(qū)有4個項目竣工，落成面積達38萬平方米，但該地區(qū)的市場供應(yīng)和需求一直以來對北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍將產(chǎn)生一定的影響。綜上所述，2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場已開始進入供應(yīng)高峰期，市場需求也將同時上升，但幅度相對較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項目表現(xiàn)差異較大。新項目逐漸增多，不但對市場平均租金產(chǎn)生沖擊，更對落成較早的項目造成壓力。 　　2005年北京市場高級住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場總體需求量比2004年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場的租賃價格將與2004年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會更好。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項目主要情況如下： 　　較受租戶歡迎的別墅項目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。 　　服務(wù)式公寓項目，如雅詩閣、國貿(mào)公寓、嘉里中心、萬國公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在2427美元／平方米／月。北京未來將出現(xiàn)一些大型購物設(shè)施和購物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬柳購物中心、中關(guān)村國際商城、中關(guān)村廣場、金融街四季天地、西環(huán)廣場、酈城等等，面積在935萬平方米之間。未來商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。 　　為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉儲式商場)，與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。 　　相對于亞洲的香港、新加坡、馬來西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場不夠成熟。但是，如此大量的未來新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進入高檔地段的零售商的需求。尤其是東方廣場、新東安，甚而國貿(mào)都在大張旗鼓地實施重新定位戰(zhàn)略。 　2005年北京有11個項目落成，提供了約50萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積，需求方面，外資零售商的市場需求保持較為旺盛，尤其在大型市場和便利店方面；另外，具有真正意義上的國際品牌也在加速進入北京市場的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場需求增加。預(yù)計2005年市場對北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。 　　普通住宅需求進一步上升