【正文】 劃定位規(guī)劃通過對北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項目規(guī)劃定位為：沿***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：首先：開發(fā)商的實(shí)力以及品牌運(yùn)作，諸如********等；其次：項目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應(yīng)，*******等樓盤；第三：市場的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認(rèn)同，市場上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢頭。 目前市場及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場日益走上健康發(fā)展軌道。目前政府已采取了一系列平抑房價的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計劃中增加對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房等等，預(yù)計還會有后續(xù)措施出臺。北京周邊山西、河北等地的財富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項目供過于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項目由于利潤偏低卻相當(dāng)稀缺。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國資本的進(jìn)入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應(yīng)量與成交量近乎持平，預(yù)示著存量房正逐步被市場消化。 住宅供需狀況 —— 需大于供 ， %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。2006年4月供需狀況總體供需狀況 —— 供需兩旺 ，而預(yù)售登記面積卻高達(dá)213萬平方米，％，市場需求異常強(qiáng)勁?！?以2006年4月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié)2006年4月份，京城房價攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預(yù)計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。市場整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。隨著中關(guān)村商圈的多個寫字樓步入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項目注入市場，需要一段時間來消化。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。金融街地區(qū)的英藍(lán)國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點(diǎn)。 寫字樓租賃市場第1季度，北京寫字樓租賃價格保持穩(wěn)定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團(tuán)公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心。供應(yīng)方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售。政府對高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項目售價的提升，但實(shí)際上別墅市場的價格上漲幅度并不明顯。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。產(chǎn)品分析今年新開盤項目以普通住宅為主，與此同時，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個公寓亦先后開盤，這些公寓項目全部位于東部的朝陽地區(qū)。雖然住宅產(chǎn)品的銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價格則出現(xiàn)了下降的局面。區(qū)位分析1季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。此外，北京市共有現(xiàn)房項目908個，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬平米。2941套。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地供應(yīng)不足以降低地價，更不可能抑制房價上漲。結(jié)論2005年北京土地供應(yīng)計劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進(jìn)入市場，基本可以滿足市場需求?！队媱潯窂?qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項目用地。同時，限制高檔住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場（含練習(xí)場）、滑雪場和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場建設(shè)用地。目前，初步確定的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺占3塊，朝陽、門頭溝、海淀和石景山各占一塊。（3）鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項目用地。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（20052020）》，2006年土地供應(yīng)計劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為300公頃，比去年增加100公頃?！?2006年北京市供地計劃特點(diǎn)分析1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。前者包括中央項目700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程2000公頃和機(jī)動指標(biāo)300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。這樣，既滿足了一部分人對高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價略高，也不乏理想銷售成績。 對于國家將不再批別墅用地的政策從今年6月1日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項目價格預(yù)期會有所調(diào)高。 高檔住宅增長穩(wěn)定 ％的價格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項目表現(xiàn)得最為明顯。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 對于持續(xù)增長的房價，雖然5月中旬出臺了國六條，但真正較為有執(zhí)行力的國十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。 ％ 在價格方面，今年以來，北京市新建商品房價格漲幅繼續(xù)上漲，15月，％，％、 ％、％、％、％。％。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長，說明業(yè)界對于房地產(chǎn)的信心仍在；所以這個數(shù)據(jù)持續(xù)增長表現(xiàn)正常，因?yàn)閿?shù)據(jù)是與去年同期相比，而2005年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受8 ％，高檔住宅價格穩(wěn)定增長 政策調(diào)控作用未到“顯現(xiàn)期”現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，5月份部分城市、地區(qū)的房價漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2006年15月，％，％。另外，3月份入市的新盤有六成多的項目銷售價格在8000元/平方米以上，60008000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無幾，％，％，說明1季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。但今年12月，％；％。 □北京市第一季度入市新盤26個。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于2005年由外資參與開發(fā)的項目更多地投入市場，2005年的競爭也較為激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績，產(chǎn)品設(shè)計新穎，戶型緊湊合理，性價比高，有潛在升值潛力仍是居民選購房產(chǎn)的重要因素。三環(huán)路以內(nèi)沒有可能有新的大量住宅項目供應(yīng)，新增的項目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場的銷售價格也將上升。由于2005年已進(jìn)入奧運(yùn)會準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項目將熱銷。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。另一方面，國內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。另一方面，家樂福也在對其在中國的48家店進(jìn)行“升級”。 　　為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與今年和2007年入市新項目間的競爭優(yōu)勢，現(xiàn)有的一些購物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。不過，從現(xiàn)在到2007年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應(yīng)將接近300萬平方米，其中大部分集中在CBD和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。王府井商業(yè)中心主體部分營業(yè)面積總規(guī)模控制在45萬平方米左右；西單商業(yè)中心營業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?0萬平方米；馬甸地區(qū)將建立一個商業(yè)區(qū)來服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營業(yè)面積在10萬20萬平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模在20萬平方米左右。 　　另外，北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。 　　商鋪市場競爭激烈 　　2005年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過裝修升級后租金會出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項目，如位于東方廣場的匯賢豪庭，6月開始租賃，入住率達(dá)到80%，萬國公寓為85%。 　　目前，新的別墅項目還沒有對別墅市場產(chǎn)生大的影響。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。 　　高級住宅供應(yīng)量增大 　　隨著2005年北京高級別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。 　　中關(guān)村及亞運(yùn)村預(yù)計也有29萬平方米寫字樓面積供應(yīng)，雖然該地區(qū)市場供應(yīng)開始放緩，但由于2004年該地區(qū)供應(yīng)量較大，在2005年時基本是處于消化存量的階段，市場將繼續(xù)承受一定壓力。 　　西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入了落成高峰期。與此同時，如此大的供應(yīng)集中在東部，且時間又相對集中，也使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場起到一定的支撐。 2005年北京有大約13個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，提供129萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。其中尤以 CBD最為重要，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機(jī)場半小時以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套