【文章內(nèi)容簡介】 首選的游樂之地。所有的商場娛樂設(shè)施都很缺乏，一些商場提供的只有購物功能。從上圖人流分析看出，來王府井的游客80％是觀光購物的，王府井提供的商業(yè)設(shè)施配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這些消費者的要求，整體功能較為單一，經(jīng)營方向也只是商品經(jīng)營而不是功能性經(jīng)營。隨著城市多中心化、商品的同質(zhì)化、品牌的普及化，以及新興商圈的建立，王府井由于其自身客觀條件等原因已經(jīng)逐漸失去它的優(yōu)勢。從顧客角度來講，購物日趨理性，而不是沖動。所以，王府井應(yīng)該重新定位，不是簡單的商業(yè)一條街，而是商業(yè)中心，是一個商業(yè)旅游休閑中心，成為北京商業(yè)的中心和主導(dǎo)。王府井不應(yīng)只以購物為主，應(yīng)該加強(qiáng)休閑、服務(wù)等功能。換個角度說，就是不能讓不論是觀光還是購物的顧客，在累了的時候不是只能蹲在街邊或者坐在商場櫥窗邊休息，同時在大眾服務(wù)方面應(yīng)該顧及更多消費者需要，增加大眾餐飲種類，而不是簡單的快餐和國際美食。根據(jù)有關(guān)資料顯示，將王府井定位為商業(yè)旅游中心區(qū)是應(yīng)該從以下四個觀點來分析：l 要突出底蘊深厚的中國商業(yè)文化。來王府井的人80％以上是旅游的，沖動購買、隨機(jī)購買、連帶購買、消閑購買的比例占絕大多數(shù)，所以要從商業(yè)旅游去研究王府井。l 要突出現(xiàn)代生活時尚。許多人來這里主要是通過王府井的窗口看世界，通過王府井的窗口來了解消費的潮流，時尚的發(fā)展，所以要體現(xiàn)這樣的一個導(dǎo)向性的經(jīng)營。l 要提供應(yīng)有盡有的商品，在王府井要能買到全國商品、世界商品。l 要塑造休閑、舒適的購物、旅游環(huán)境。從這個區(qū)域定位來看，不作一條街考慮。王府井要避免商場一條街那種“深院大宅、庭院深深”。作為一條商業(yè)街，它最突出的特點應(yīng)該是貼近街道、貼近顧客、貼近生活。許多專家認(rèn)為，王府井應(yīng)該考慮實行“大而專、專而全、全而特、特而新”的經(jīng)營思路。王府井現(xiàn)有的經(jīng)營面積雖然很大，但是多數(shù)是雷同經(jīng)營，沒有形成自己的特色，而現(xiàn)代百貨實際上是一種專業(yè)化的，綜合性的多功能的購物場所。在專里面體現(xiàn)“全”，進(jìn)而形成自己的特色，這樣才能持續(xù)的發(fā)展下去。王府井的發(fā)展要實現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)變，突出”五個賣點“，推進(jìn)”一個統(tǒng)一。從商品經(jīng)營向功能性經(jīng)營轉(zhuǎn)變。不能再在商品上做文章，要研究大型商店的多功能，吃、喝、玩各種服務(wù)齊全，實現(xiàn)一站式消費。從大眾化的商品向主題名品店轉(zhuǎn)化。王府井大眾化的經(jīng)營既影響了形象也影響了經(jīng)濟(jì)效益。從數(shù)量經(jīng)營向數(shù)字經(jīng)營轉(zhuǎn)化。要用數(shù)字經(jīng)營產(chǎn)生效益，提高內(nèi)部經(jīng)營效率，而不是盲目的擴(kuò)大經(jīng)營面積和規(guī)模。從硬件經(jīng)營向軟件經(jīng)營轉(zhuǎn)變。提高市場的管理水平，提高管理效益。 大型百貨要賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高王府井整體服務(wù)水平。王府井步行街里有許多百年老字號，如果更好的保護(hù)這些歷史文化商品的價值也是王府井應(yīng)該考慮的問題。對這些店來說，以市場做標(biāo)準(zhǔn)，以經(jīng)營換效益才是最重要的。如何將王府井商業(yè)和歷史文化更好的結(jié)合，是王府井經(jīng)營及吸引游客的最重要的問題。王府井作為商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個特點：時尚、高檔、誠信。商品的時尚性是吸引顧客的重要條件。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。對于低檔消費品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營檔次。同時，王府井步行街的改造要考慮如何更好的保留和繼承傳統(tǒng)。歷史魅力是王府井商業(yè)街區(qū)不可或缺的，也是其他商業(yè)街區(qū)所不具備的。分析國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點：有大型的零售商場，各色商品一應(yīng)俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好的居住條件，高級飯店錯落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點，成為游人的好去處。而王府井的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購物的附加，使整個街區(qū)的內(nèi)涵顯得有些空洞，不夠充實，如果要成為全國的商業(yè)中心區(qū)，現(xiàn)在的硬件和軟件條件是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，整個王府井的整體品質(zhì)還有待提升。 西單商圈：概況：西單商業(yè)街是北京舊城區(qū)三大商業(yè)區(qū)之一，與王府井步行商業(yè)街、前門商業(yè)街并稱為北京三條“黃金商業(yè)街”，它東臨故宮、南依長安街，西靠金融街，北接新街口商業(yè)區(qū)，商業(yè)地理位置極其優(yōu)越,不但是北京人喜歡光顧的商業(yè)街區(qū)，也成為外地游客到北京的必游之地和購物場所。西單商業(yè)街平均日客流量達(dá)到20萬人次，周末在40萬人次左右，節(jié)假日高峰時每天能達(dá)到60萬70萬人次，年社會消費品零售額達(dá)到60多億元（2002年）?，F(xiàn)在的西單商圈共有商業(yè)網(wǎng)點179個，大型商場8家，占北京市大型商場總數(shù)的1/10。在短短的500多米長的商業(yè)核心地帶上，百貨商場林立，并且比鄰而居，具有商業(yè)企業(yè)群體的扎堆效應(yīng)，比較著名的商場有中友百貨、西單商場、西單購物中心、西單賽特大廈等。西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門，總營業(yè)面積40萬平方米左右。它與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供應(yīng)城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心，逐漸演化成現(xiàn)今屬于青年人的時尚商業(yè)中心，西單商圈與社會發(fā)展同步，經(jīng)歷了三個重要的商業(yè)歷史時期：最早的西單商業(yè)區(qū)始于50年代末，隨著長安街的開發(fā)建設(shè)，以及城市人口的大量西移、北京市商業(yè)網(wǎng)點布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”諸多因素，在六七十年代，西單形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的市級商業(yè)中心；而后經(jīng)改革開放的十余年間里，隨著商品的豐富、流通的活躍，特別是此期間區(qū)政府對東側(cè)進(jìn)行了改造，使其地的硬件設(shè)施水平和總體功能有了質(zhì)的飛躍，促使了西單商業(yè)區(qū)的繁榮；現(xiàn)在的西單地區(qū)則不僅實現(xiàn)了由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)向現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，更集西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、西單購物中心等多家大型百貨公司形成互動商業(yè)區(qū)域，主打“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈。經(jīng)營狀況分析： ★說明：——工作日早7：30—9：00和下午4：00－6：30為人流的高峰期，除游逛的顧客外，在這一地區(qū)上班和上班經(jīng)過此地穿行的人員占有非常大的比例；休息日在早9：00之前雖然有人流的進(jìn)入高峰期，但人數(shù)比工作日要少，主要是因為上班途經(jīng)西單的人員人數(shù)在休息日銳減；——在視覺上，人員的流入量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于離開量，而且人流早晚一般集中在購物中心一側(cè)（東側(cè)），西側(cè)只有在下午夕陽西下的時候走動的人數(shù)才多起來。——地鐵、公交車是人流的主要驅(qū)動運載工具，工作日騎自行車的人比較多，休息日要減少40%；——人流的組成以年輕人為主，中老年人為次，兒童數(shù)量最少。西單工作日人流年齡構(gòu)成圖 西單休息日人流年齡組成圖 【進(jìn)出西單車輛比例結(jié)構(gòu)圖】各商場工作日人流量（正門）工作日流入量（個人）工作日流出量（個人）高峰時段非高峰時段高峰時段非高峰時段西單賽特12606001050525西單商場1058681903568西單購物中心19259241716907中友百貨2534161920831576SOGO182810251500910百盛772355453246各商場休息日人流量休息日流入量（個人）休息日流出量（個人）高峰時段非高峰時段高峰時段非高峰時段西單賽特18008581500750西單商場15129741290812西單購物中心2750132114401011中友百貨3247231329762400SOGO2559143519541274百盛941533675451西單商圈各商業(yè)業(yè)態(tài)租金對比一覽表最高租金（元/㎡.月）最低租金（元/㎡.月）平均租金（元/㎡.月）總數(shù)（家）服裝鞋店45026633341娛樂35225327714餐廳40025032172超市、便利店34727730815五金建材29422226512婚紗攝影3863213559通訊2502232419藥品、保健品35025028810音像圖書46631136011珠寶首飾4102773547美容美發(fā)47524038110辦公用品39833234412電器樂器34025629816復(fù)印打字3312682947茶葉3602873073西單地區(qū)商鋪的租金狀況線性圖示：★說明：——很明顯，從西單向西四方向，店鋪的租金呈明顯的下落趨勢，商業(yè)重心的南傾十分明顯；——這一地區(qū)的租金水平相當(dāng)高，所以對于沒有產(chǎn)權(quán)的租賃經(jīng)營者來說，壓力就比較大；西單地區(qū)中小商業(yè)企業(yè)經(jīng)營狀況分析——營業(yè)時間基本根據(jù)經(jīng)營品種的特點而定，一般約早8：30或9：00上班，下班時間基本是晚上8：009：00；——經(jīng)營狀況絕大多數(shù)處于微利狀態(tài)，難以維持和業(yè)績特別良好的都鳳毛麟角；——大多數(shù)商家抱怨競爭激烈，錢沒有以前那樣好賺取了；——對于許多定位在中高檔消費人群的商家來說，普遍覺得交通環(huán)境的惡化是目標(biāo)顧客減少的主要原因，而沒有足夠的停車場是制約這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要原因；——而伴隨著靠近西單路口各大型商業(yè)設(shè)施的商業(yè)強(qiáng)化戰(zhàn)略，西單地區(qū)的重心已經(jīng)完全南移，在辟才胡同以北的街區(qū)由于道路陳舊，交通不便，光顧的“有效”顧客反而有所減少；——加盟連鎖店的比例很大，但生意多是比較清淡；——辟才胡同以北的地區(qū)屬于舊城改造的范疇，在未來西單地區(qū)的改造中將被拆除，商戶大多數(shù)都知道此事，對有關(guān)拆遷的事情比較感興趣。存在問題：西單一直以來是北京最為繁華的商圈，人氣旺盛。商圈共有商業(yè)網(wǎng)點近200個，大型商場占北京市總數(shù)的1／10以上。在短短500多米長的商業(yè)帶上，七家萬米以上的百貨商場一字排開。從西單發(fā)展?fàn)顩r看來，主要存在一下問題： 商場風(fēng)格類型同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營商品種類重復(fù)。 低水平價格競爭不斷。 差異化經(jīng)營不夠明顯。 街區(qū)整體規(guī)劃較為混亂，交通不夠通暢方便。 休閑及配套設(shè)施較少，不能滿足購物消費者需求。前門商圈：概況： 前門地區(qū)是老北京商業(yè)的發(fā)源地，曾經(jīng)是北京最繁華的商業(yè)地區(qū)之一。這個地區(qū)聚集著瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升、盛錫福、同仁堂、全聚德、老正興、張一元等眾多的老字號，在上世紀(jì)９０年代以前，前門商圈一直是北京最繁華的商業(yè)地帶之一。經(jīng)營狀況分析：前門地區(qū)都是解放以前的格局，前門外大街寬度不夠，而很多商業(yè)旺鋪聚集在胡同里。交通不便、停車難是最主要的問題。現(xiàn)在，前門外大街是單行道，從前門、天安門方向過來的車根本無法進(jìn)來，公共交通也不發(fā)達(dá)。同時，由于長期沒有改造，本地供電、供水、排污都不能達(dá)到現(xiàn)代都市要求。有些電路還是解放前的設(shè)施，要想引入高檔消費基本不可能。由于本地商家不賺錢，只好將店鋪出租給外來個體戶，從而降低了整體商圈的經(jīng)營檔次和水平。四、 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 整體分析 北京近期上市的商業(yè)地產(chǎn)項目政區(qū)項目名稱類型開業(yè)日期商業(yè)建筑面積海淀金源時代購物中心購物中心550000西點商業(yè)廣場購物中心25000物美商場購物中心24000華宇市場購物中心購物中心28000家樂福中關(guān)村店大型超市32000西城西單文化廣場購物中心40000朝陽建外SOHO社區(qū)底商100000巨庫購物中心30000第五大道購物中心36000百安居九龍店大型超市19000百安居來廣營店大型超市12000易初蓮花朝陽店大型超市21000家樂福雙井店大型超市31000豐臺歐尚樂華梅蘭購物廣場購物中心66000崇文搜秀城購物中心30000百榮世貿(mào)商城購物中心300000通州易初蓮花通州店大型超市23000北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。北京商鋪價格租賃指數(shù)年份總體價格水平重點地區(qū)租賃價格水平王府井西單國貿(mào)中關(guān)村公主墳1996122030104010403253301997122040104510403303301998232545155012405304301999242550207020406406402000252550207020408408502001452560207025401150850200248256020702540115010502003510357015803050105596520044123585158530601065865從上圖看來，北京商鋪價格逐年呈現(xiàn)遞增趨勢，增速最快的為中關(guān)村及國貿(mào)區(qū)域，王府井和西單租金相對較為穩(wěn)定，始終維持較高水平