【正文】 商圈最新商圈城市級(jí)別中低檔包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書(shū)商業(yè)街等。北京百盛購(gòu)物中心1994阜成門(mén)華聯(lián)商廈1994崇文門(mén)商圈新興商圈城市級(jí)別中檔引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍。主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套。百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。當(dāng)代商圈新興商圈城市級(jí)別中檔以滿(mǎn)足海淀區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈。豐聯(lián)廣場(chǎng)商場(chǎng)太平洋百貨盈科店公主墳商圈新興商圈城市級(jí)別中檔以滿(mǎn)足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈。北京友誼商店燕莎奧特萊斯朝外商圈新興商圈城市級(jí)別高檔主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品。周?chē)d建的第三使館區(qū)構(gòu)成強(qiáng)力的消費(fèi)支撐。主要是小商鋪構(gòu)成400多年商業(yè)發(fā)展史燕莎商圈新興商圈城市級(jí)別高檔多經(jīng)營(yíng)高檔時(shí)裝、皮具手表、手飾等品牌。經(jīng)營(yíng)檔次較低的商品，如服裝、餐飲等。目前正在進(jìn)一步規(guī)劃，希望能夠和時(shí)代廣場(chǎng)連通，形成更具規(guī)模和特色的青年社區(qū)。北京百貨大樓、東安市場(chǎng)新東安商場(chǎng)、市都百貨、王府井女子百貨、東方新天地有100多年商業(yè)發(fā)展史西單商圈傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔人氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速。主要定位在所有市民和國(guó)內(nèi)外旅客。 商圈分析名稱(chēng)商圈類(lèi)型特色與發(fā)展方向王府井商圈傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔老字號(hào)商城和店鋪為主，誠(chéng)信很好，人流很旺。 　?。?）連鎖經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。目前，全市38家連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一配送比重達(dá)到100%，依靠第三方物流配送的企業(yè)20家。 　　（7）物流配送為連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展創(chuàng)造條件。在大力推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境下，外省市龍頭連鎖經(jīng)營(yíng)的觸角不斷向北京市延伸，既為連鎖企業(yè)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)，也增強(qiáng)了發(fā)展的活力。2003年，%，%。2003年，沃爾瑪、迪亞、百安居、歐尚、易初蓮化等外商投資連鎖企業(yè)開(kāi)設(shè)新店20家，成為歷史上外商投資商業(yè)零售店當(dāng)年開(kāi)業(yè)最多的一年。 　 ?。?）外商投資零售企業(yè)在北京迅速發(fā)展。2003年，82家股份制連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)共有門(mén)店3211家，%；，同比增長(zhǎng)28%，%；％。良好的開(kāi)放政策和市場(chǎng)接納力，使全市連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成了股份制、民營(yíng)、國(guó)有、內(nèi)資、外資等多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的格局。2003年，在146家連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)中，21家企業(yè)發(fā)展加盟店559家，加盟連鎖店鋪總數(shù)達(dá)到1439家，%，%，%。 　?。?）特許經(jīng)營(yíng)取得了新進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年，%；，％，增幅位于連鎖經(jīng)營(yíng)各業(yè)態(tài)之首?！　。?）便利店呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2003年，%,%，比去年提高3個(gè)百分點(diǎn)。北京市連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要特點(diǎn) 　　2003年，北京市連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 　 （1）超市業(yè)態(tài)在連鎖經(jīng)營(yíng)中處于主導(dǎo)地位，成為政府宏觀調(diào)控的重要載體。北京連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析北京市連鎖商業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)快速、健康、持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了連鎖經(jīng)營(yíng)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重增幅最高、連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展最多、外商投資企業(yè)發(fā)展最快的佳績(jī)。國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也將推動(dòng)零售業(yè)朝著低價(jià)格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場(chǎng)。形成了較完善的品牌組合。越來(lái)越多的世界頂級(jí)品牌涉足北京市場(chǎng)，此類(lèi)客戶(hù)要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配置，如黃金位置、一流的商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。（6） 商家主導(dǎo)觀念發(fā)生變化，由傳統(tǒng)的追隨消費(fèi)向引導(dǎo)消費(fèi)、創(chuàng)造消費(fèi)轉(zhuǎn)變。（5） 整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，品種多樣化。（4） 社區(qū)商業(yè)及鄰里中心經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)較好。經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)較為良好。王府井、西單等地區(qū)日客流量可達(dá)到30－60萬(wàn)人，百平米小店日流水可達(dá)萬(wàn)元。最典型的就是西單、王府井、前門(mén)商圈的快速發(fā)展和經(jīng)久不衰。（2） 城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布且較為集中。總體表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：（1） 商業(yè)整體布局較為均衡，城區(qū)內(nèi)商業(yè)繁華，近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)商業(yè)較為缺乏。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)頻繁，人氣旺盛。到明年，道內(nèi)蒙恩開(kāi)業(yè)時(shí)，這些童話里的情景會(huì)一一顯現(xiàn)。而在北京，作為國(guó)際化大都市，這種業(yè)態(tài)還沒(méi)有真正出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商授權(quán)加拿大馬特萊斯國(guó)際資本和經(jīng)營(yíng)有限公司、麥克馬漢投資有限公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的國(guó)際先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，并已規(guī)劃以茶餐廳和北美風(fēng)情餐飲為主。以商用為主，推出新型產(chǎn)權(quán)式商鋪。從目前高檔商業(yè)樓盤(pán)的旺盛需求和紅火銷(xiāo)售來(lái)看，多元文化驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在高端軌道全速前進(jìn)，進(jìn)入一個(gè)品質(zhì)化、品牌化的全新發(fā)展階段?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)以多元文化迎接高端市場(chǎng)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展并融入全球市場(chǎng)體系，北京出現(xiàn)了軟件公司、廣告公司、房地產(chǎn)公司、基金公司、投資公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等一批規(guī)模不大但是價(jià)值驚人的“鉆石型”企業(yè)。布置在社區(qū)東南角呈‘L’型，超市，銀行，郵局等便民服務(wù)配套便設(shè)于中心商業(yè)內(nèi)熏大型的商業(yè)物業(yè)還吸引了沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際知名商家。“，構(gòu)筑的是一個(gè)全新時(shí)尚的社區(qū)消費(fèi)空間。商業(yè)地產(chǎn)的主要銷(xiāo)售量集中在東城、西城、朝陽(yáng)和海淀，而且比較集中在城區(qū)的部分。由此看來(lái)，北京商業(yè)地產(chǎn)存在著很大的發(fā)展空間和潛力。根據(jù)城市總體規(guī)劃的調(diào)整，北京商務(wù)業(yè)今后要相應(yīng)地轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，優(yōu)化結(jié)構(gòu)和空間布局。目前京城形成多個(gè)商務(wù)板塊，除已經(jīng)成形的傳統(tǒng)商務(wù)板塊外，一大批新興商務(wù)板塊也正在迅速成長(zhǎng)中。商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)逐漸由城市中心區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出強(qiáng)力向外擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。 現(xiàn)如今北京市基本形成了市級(jí)商業(yè)中心為核心，地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和一批特色的商業(yè)街道為骨干，社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的商業(yè)服務(wù)體系，這其中商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展發(fā)揮了很大的促進(jìn)作用。南部擁有絕對(duì)的土地資源優(yōu)勢(shì)，隨著城市交通及配套設(shè)施的完善，南部商業(yè)發(fā)展?jié)撛诳臻g巨大。在地域分布上，北京有“北重南輕、東富西貴”之說(shuō)，北部及東部集中了北京大部分的高檔寫(xiě)字樓和中高檔商業(yè)，而南部及西部更多的是大眾消費(fèi)商業(yè)。 北京零售業(yè)市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)總體表現(xiàn)好，因此長(zhǎng)期看商業(yè)地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。而伴隨著城市化和住宅郊區(qū)化進(jìn)程的不斷加快，新興住宅區(qū)對(duì)零售物業(yè)將產(chǎn)生新的需求增長(zhǎng)。在供給類(lèi)型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品差異化程度不高，大都集中在市區(qū)中心，而便利店及鄰里中心、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不足。自2002年開(kāi)始，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，供給量增速加快。2003年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)項(xiàng) 目網(wǎng) 點(diǎn)總計(jì)303307綜合零售42355食品、飲料及煙草專(zhuān)門(mén)零售36394紡織、服裝及日用品專(zhuān)門(mén)零售22746文化、體育用品及器材專(zhuān)門(mén)零售21903醫(yī)藥及醫(yī)療器材專(zhuān)門(mén)零售15425汽車(chē)、摩托車(chē)及零配件專(zhuān)門(mén)零售30068家用電器及電子產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)零售38699五金、家具及室內(nèi)裝修材料專(zhuān)門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941五金、家具及室內(nèi)裝修材料專(zhuān)門(mén)零售64776無(wú)店鋪及其他零售30941二、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況北京商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)升溫，雖然目前的形勢(shì)不容樂(lè)觀，許多商鋪都在虧本經(jīng)營(yíng)，但依然是不能阻擋商業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭。1999－2004年度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年遞增，從1999年的1313億上升到2005年的2191億。其中，分別增長(zhǎng)30%%。 限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達(dá)到443家。連鎖商業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。 新型業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)展。在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費(fèi)相關(guān)的建筑及裝潢材料類(lèi)商品零售額增長(zhǎng)1倍，%，%；通訊器材類(lèi)商品零售額增長(zhǎng)41%。%。其中，%；，增長(zhǎng)15%；，%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。其中，%，；%，%，%。全市價(jià)格總水平有所上漲。從上圖可以看出，2004年全市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)一路飆升，地區(qū)生產(chǎn)總之遞增幅度較大。 ２００３年本市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到１９１６億元，年增長(zhǎng)率處于全國(guó)領(lǐng)先地位。其中，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、折扣店、專(zhuān)業(yè)店和品牌專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)專(zhuān)業(yè)服務(wù)連鎖店、特色商業(yè)街以及花卉市場(chǎng)、舊貨交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)被列為重點(diǎn)支持發(fā)展項(xiàng)目，而未列入規(guī)劃的各類(lèi)汽車(chē)交易市場(chǎng)，化學(xué)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，加油站和典當(dāng)行等成為全市范圍內(nèi)限制發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)，北京市商業(yè)的發(fā)展將會(huì)向具有較高商業(yè)便捷度和成熟度的現(xiàn)代商業(yè)、流通服務(wù)便利的宜居商業(yè)以及商業(yè)、文化、娛樂(lè)等元素結(jié)合的享受型商業(yè)轉(zhuǎn)化。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，包括朝外、亞運(yùn)村、奧運(yùn)村、五棵松、南部商圈等在內(nèi)的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢(shì)。從民國(guó)初期開(kāi)始發(fā)展的北京商業(yè)，在發(fā)展之初形成了古老的三大商圈：前門(mén)、王府井、西單。北京商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)研究報(bào)告目 錄一、北京商業(yè)發(fā)展概況 四、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況分析 五、總體分析 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展概況分析 整體分析 商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系 北京近年來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析 商圈分析 北京各大商圈態(tài)勢(shì)發(fā)展分析二、 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 CBD商圈 成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)分析三、 傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況分析 朝外商圈 總體分析 亞奧商圈 商圈分析 個(gè)案分析王府井商圈 東方廣場(chǎng) SOGO 西單商圈 中友百貨 第五大道 前門(mén)商圈 一、 北京商業(yè)發(fā)展概況傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展概況剃頭挑子、招攬顧客的各種響器、同仁堂的藥罐、全聚德的匾額、六必居的醬缸……等等這些，再現(xiàn)了老北京的商業(yè)歷史、三百六十行等民俗文化。北京深厚的商業(yè)積淀都帶有濃濃的歷史色彩。這三大商圈時(shí)至今日依然在北京的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，當(dāng)然是和它深厚的歷史積累分不開(kāi)的。如今的北京商業(yè)，正由追隨消費(fèi)向引導(dǎo)型消費(fèi)轉(zhuǎn)向，北京的商業(yè)風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)改變，從追求實(shí)用、實(shí)惠向安全、時(shí)尚、休閑、舒適轉(zhuǎn)變，都市市民的生活方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在悄悄變化，這也將促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展。 北京近年來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析北京市商務(wù)局和北京市發(fā)展和改革委員會(huì)昨天對(duì)外公布了２００４年北京市流通業(yè)發(fā)展分類(lèi)指導(dǎo)目錄，這項(xiàng)被稱(chēng)為“北京商業(yè)白皮書(shū)”的目錄明確提出八類(lèi)７９項(xiàng)鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目目錄；以及八個(gè)限制發(fā)展的項(xiàng)目目錄。２００３年全市商業(yè)連鎖企業(yè)１４６家，門(mén)店總數(shù)已達(dá)到４２７７家，比２００２年增加３８．５％，實(shí)現(xiàn)零售額４６３億元，同比增長(zhǎng)２３．７％，大大高于本市商業(yè)平均增長(zhǎng)水平，連鎖企業(yè)年零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的２４．１６％，全市截止２００３年年底共有營(yíng)業(yè)面積１萬(wàn)平方米以上的各類(lèi)大型零售商業(yè)店鋪１００家，總營(yíng)業(yè)面積約２１４萬(wàn)平方米，其中大型百貨店６３家，大型綜合超市２６家，大型專(zhuān)業(yè)超市９家，倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)２家。整體發(fā)展穩(wěn)定，較2003年度有大幅度提高。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%。除此以外，%，%，%，%。%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級(jí)，汽車(chē)、家居、通訊類(lèi)商品消費(fèi)快速增長(zhǎng)。其中，%；，%。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個(gè)，%%。商業(yè)布局逐步改善。比上年增長(zhǎng)24%。；，%。增長(zhǎng)幅度平均在10個(gè)百分點(diǎn)左右。但同時(shí)也可以看出，北京商業(yè)市場(chǎng)由04年的沖動(dòng)逐漸向理性回歸。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年1月－11月，全國(guó)商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)40％。 按照我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到2010年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到8萬(wàn)億，生產(chǎn)銷(xiāo)售總量達(dá)到17萬(wàn)億，商業(yè)消費(fèi)還存在很大的發(fā)展空間。 由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內(nèi)仍處于高回報(bào)階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代”的理念對(duì)小投資客戶(hù)仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)保持上漲趨勢(shì)。 作為首都，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三個(gè)主要特征：外資零售商和業(yè)態(tài)最多最齊全、傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是增值的文化源泉，新的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)_擊傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式。隨著西部的發(fā)展，商業(yè)匱乏的矛盾逐漸暴露出來(lái)，西部提出要建立大型商業(yè)設(shè)施以滿(mǎn)足公眾需求 ，五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館綜合商業(yè)體就是很好的例證。北京整體商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但不排除局部的不容樂(lè)觀，大量興建購(gòu)物中心、主題商業(yè)使市場(chǎng)難以消化，由于運(yùn)營(yíng)及管理方面的問(wèn)題，形成許多遺留問(wèn)題，很大程度上打擊了投資者的投資信心，促使他們更加謹(jǐn)慎，去年的巨庫(kù)、第五大道在銷(xiāo)售熱飯轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)冷飯的現(xiàn)象上就說(shuō)明了此類(lèi)問(wèn)題，幾乎成為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的反面典型；同時(shí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局欠缺均衡，繁華地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，新興地區(qū)商業(yè)冷淡，無(wú)法滿(mǎn)足需求，在北京許多新興住宅區(qū)，仍然面臨著消費(fèi)的緊迫性，由此，北京未來(lái)的商業(yè)發(fā)展將會(huì)以社區(qū)商業(yè)為重點(diǎn)，同時(shí)加快對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的改造和與外商投資的合作；為了防止整體不足，局部過(guò)剩的問(wèn)題，更要注重南部及西部商業(yè)的發(fā)展。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來(lái)看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)基本飽和。2004年北京商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、客戶(hù)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了革命性的變化，表現(xiàn)出新的趨勢(shì)和特點(diǎn)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)也是水漲船高，緊跟商圈的規(guī)劃步伐，勇猛向前。北京市商業(yè)布局正在實(shí)施以?xún)?yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強(qiáng)化特色為主要內(nèi)容的空間發(fā)展戰(zhàn)略，這是北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)今后16年的發(fā)展目標(biāo)。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)銷(xiāo)量來(lái)看，政府