【正文】 的市場表現(xiàn)絕不同于傳統(tǒng)的市場，這種開發(fā)模式的市場表現(xiàn)為：客戶排隊認(rèn)購，市場火爆，銷售期很短，短期內(nèi)實現(xiàn)大量現(xiàn)金回籠。例如，廣州的奧林匹克花園、鳳凰城都曾順利實現(xiàn)過開盤當(dāng)天銷售數(shù)百套，回籠資金數(shù)億元的壯觀景象。這種火爆現(xiàn)象的背后，實際反映的是開發(fā)商非常專業(yè)的市場操作。產(chǎn)品配比得當(dāng)，面積指標(biāo)控制合理，產(chǎn)品線清晰，產(chǎn)品線能涵蓋不同實力客戶的需求，以經(jīng)濟(jì)型獨棟住宅（占35%，售價僅140—200萬元/棟）、經(jīng)濟(jì)雙拼（占30%，售價僅110萬元左右/套）、聯(lián)院住宅（占20%，售價僅7090萬元/套）為主打產(chǎn)品，200萬以下的產(chǎn)品占85%，這樣定位的目的，是要有力保證銷售速度和銷售量。同時，200萬元以上的高端產(chǎn)品占有15%的比例，分布在項目最好的區(qū)域，可以全力滿足高端客戶的需求。在天津市率先實行實景現(xiàn)房開盤的情景營銷策略。東西再好，價格再低，也不如現(xiàn)場體驗更具有說服力。因此，為了實現(xiàn)既定銷售目標(biāo)，項目自04年3月開工，到04年10月一期開盤上市時，要實現(xiàn)高爾夫練習(xí)場建成，8萬平米樣板區(qū)建成，小鎮(zhèn)中心建成，小區(qū)北側(cè)道路及兩側(cè)景觀完成。二、 項目的swot分析5．1 項目的優(yōu)勢（Superiority） 項目超出房地產(chǎn)傳統(tǒng)范疇，進(jìn)入復(fù)合地產(chǎn)的新階段，項目的競爭手段不是地點、面積、景觀、配套、價格等可以輕易復(fù)制的常規(guī)手段，項目的核心優(yōu)勢是150公頃綠化景觀+低密度住宅，開發(fā)土地，使土地升值，但又不破壞環(huán)境，而是與環(huán)境和諧共存，其次就是新的生活方式和個性化需求，領(lǐng)世郡與中心城區(qū)項目的生活方式是根本不同的，為渴望擺脫多年以來沿襲市中心生活的客戶提供了一種幾乎是理想的舒適、和諧的小康生活，這種生活方式極大的提高了住戶的生活質(zhì)量；在這方面，能與之相比的只有天津萬科東麗湖，但東麗湖項目又在距離市中心的距離上遜于領(lǐng)世郡； 領(lǐng)世郡同時兼有中心城區(qū)之側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)外土地的價格優(yōu)勢，從而為成本控制和銷售利潤預(yù)留了較大的空間； 足夠的規(guī)模； 源自美國，代表國際先進(jìn)水平的規(guī)劃設(shè)計，產(chǎn)品同周邊項目水平明顯拉開幾個檔次；5．2 項目的劣勢(Weakness)1．項目的投資額巨大，操作周期長；2．項目的項目的操作復(fù)雜，操作環(huán)節(jié)眾多，管理難度大；3．地塊自身和周邊沒有得天獨厚的自然景觀資源，土地屬生地，生活配套設(shè)施不完善，醫(yī)療、公交、文化設(shè)施尤為稀缺；；4．環(huán)外現(xiàn)階段給人以遙遠(yuǎn)的慣性印象；5．西青區(qū)的制藥廠有時散發(fā)異味。5．3 項目面臨的威脅(風(fēng)險)(Threat)對于獨棟住宅市場的量化理解仍不足，如果比例設(shè)計不合理，可能造成某類獨棟住宅的暫時空置，從而影響整體銷售進(jìn)度；5．4 項目的機(jī)會點（針對競爭項目的對策）(Opportunity)1． 混合型的低密度住宅開發(fā)，多元的獨棟住宅概念提供了多元化的選擇，面向比較寬廣、兼容、穩(wěn)定的中高端客戶市場，還沒有依賴于純高端的客戶；2． 通過先進(jìn)的規(guī)劃理念、大生態(tài)、低密度、多功能、個性化的概念，拉開與各類住宅之間的品質(zhì)距離，創(chuàng)造住宅市場差異性產(chǎn)品；3． 低密度住宅、高爾夫練習(xí)場、小鎮(zhèn)中心、生態(tài)活動公園、SHOPPING MALL之間互相依托，互相促進(jìn)，不同業(yè)態(tài)有機(jī)整合，產(chǎn)生1+1+1〉3的聚合效應(yīng)；整合消費為項目帶來物流、人流并形成良性循環(huán)；4． 領(lǐng)世郡擬率先采用菜單式地塊開發(fā)的模式，依照業(yè)主個性化的居住需求建造房屋將可能成為現(xiàn)實。三、 風(fēng)險分析和規(guī)避措施6．1 政策風(fēng)險國家對于別墅住宅的態(tài)度是限制發(fā)展，未來5年內(nèi)不會再批類似項目。本項目為低密度商貿(mào)居住區(qū)，已經(jīng)立項；6．2 財務(wù)風(fēng)險天津經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健，國家近年來通貨膨脹和利率的變化不大，開發(fā)費用的變化很有限，本項目的成本收益分析中有不可預(yù)見費，故財務(wù)風(fēng)險較小。6．3 經(jīng)營性風(fēng)險永泰紅磡集團(tuán)有著豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)營隊伍綜合素質(zhì)較高，對房地產(chǎn)市場的分析能力和把握能力比較強(qiáng)。公司實行扁平式的管理模式，整體工作效率較高。截止到2003年年底，永泰紅磡集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)20億元，凈資產(chǎn)7億元，因此，經(jīng)營性風(fēng)險我公司有能力避免。6．4 市場風(fēng)險市場風(fēng)險是本案中較重要的風(fēng)險。永泰紅磡敏銳發(fā)現(xiàn)住宅市場的供求矛盾和市場需求的空白點，我們在產(chǎn)品設(shè)計上進(jìn)行創(chuàng)新突破，彌補(bǔ)市場空白，可謂天津住宅市場的先行者。而市場競爭局面尚未形成，從而達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險的目的。（1）面向城市白領(lǐng)階層和城市新興中產(chǎn)階層的客戶定位，而傳統(tǒng)觀念中獨棟住宅市場的客戶群是位于金字塔尖的超高收入群體，數(shù)量有限，難以支撐大盤規(guī)模。（2）在項目開發(fā)模式上，領(lǐng)世郡項目是主題型復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。（3）在房型供給面積上，尋求差異。我們是天津市獨棟住宅市場的180250平米的經(jīng)濟(jì)型獨立獨棟住宅、160200平米聯(lián)院住宅、220平米經(jīng)濟(jì)雙拼的唯一提供商，大力挖掘并占領(lǐng)獨棟住宅新興細(xì)分市場；（4）在房型設(shè)計上。我們引入全美目前最流行的獨棟住宅戶型并加以國內(nèi)產(chǎn)品改良，以適應(yīng)天津的氣候和天津人的生活習(xí)慣，領(lǐng)先于市場。（5）在產(chǎn)品上，我們加倍重視獨棟住宅產(chǎn)品的庭院價值，幾乎每套住宅都可以得到面積相當(dāng)、層次豐富的庭院，極大豐富了產(chǎn)品內(nèi)涵，此舉將受到市場的推崇。上述措施使領(lǐng)世郡項目擁有諸多競爭優(yōu)勢，永泰紅磡有理由相信，領(lǐng)世郡項目必將引領(lǐng)津門地產(chǎn)潮流，一炮打響有很大保障。經(jīng)過公司充分研究，在產(chǎn)品價格上，相比環(huán)內(nèi)聯(lián)排獨棟住宅項目，領(lǐng)世郡提供富于競爭力的產(chǎn)品價格。對應(yīng)于較高的項目品質(zhì)，獨體獨棟住宅售價每平方米僅6000元，經(jīng)濟(jì)雙拼僅每平米5000元，聯(lián)體獨棟住宅每平方米4500元，在三年之內(nèi)，該價格預(yù)測應(yīng)該是較為保守。項目的預(yù)期利潤率為24%，即使市場供求及價格出現(xiàn)了較大的變化，本案的開發(fā)收益也足以彌補(bǔ)利潤損失。6．5 建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險的規(guī)避確保工程質(zhì)量、確保工程進(jìn)度、確保工程成本控制是我們對于領(lǐng)世郡施工工程的三大要求。公司將承包商選擇重點國家2級施工企業(yè)上，理由是：有優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績，獲過多項魯班獎；資金實力雄厚；管理水平和技術(shù)水平過硬，具有豐富的經(jīng)驗。由此保證工期進(jìn)度和工程質(zhì)量，風(fēng)險可以控制在較小范圍。