成都應(yīng)龍灣別墅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2024-12-03 16:56本頁面
【導(dǎo)讀】（二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭………………………改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)行業(yè)得到迅猛的恢復(fù)和發(fā)展。%，商品房銷售面積萬平方米，同比增長%。工程的完工，并順應(yīng)“成都一個特大城市??”的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四。產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。本報(bào)告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)。公里；雙流國際機(jī)場12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當(dāng)其沖。已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場；已建成日供氣量達(dá)6萬立方米的配氣站一座；中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。遷入中和鎮(zhèn)后，又為應(yīng)龍灣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機(jī)。基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。
【正文】 基礎(chǔ)和保障。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 （ 3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展 城東、外東的土地面積占成都版圖近 1/3，萬科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開發(fā)后，這片土地便成了開發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （五）華陽房產(chǎn)分析 華陽目前的樓盤索引 項(xiàng)目名稱 占地 畝 建筑面積㎡ 容積率 綠化 % 價(jià)格 元 /平方米 備注 府河音樂花園 560 400000 65 1250— 2180 錯、躍 向陽名居 108 65000 66 1308— 1688 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 綠水康城 141 66000 62 2180— 2600 聯(lián)排 黃金海岸 207 127516 68 1500 起 多層、單體別墅、聯(lián)排 翠擁天地 305 近 202100 1 60 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍、一期聯(lián)排 福澤花園 39 38000 42 888— 1418 平、錯 府河名居 60 38000 48 1000— 1380 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 望江苑 24 24000 68 998— 1488 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 金南園 80 90000 42 880— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 華陽濱河花園 336 202100 1408 起 錯、躍、復(fù) 府河 箐華 26 30000 40 1400— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 光明苑 10 超過 10000 1 30 734— 1318 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 觀景苑 30 788— 1280 錯 府河怡豐花園 140 一期 56000 1208— 1520 標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍 華陽樓市概況 從房地產(chǎn)市場發(fā)育程度來看，華陽是成都市周邊開發(fā)較早的版塊，華陽房地產(chǎn)正逐漸升溫。 2021 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽?，F(xiàn)在開發(fā)的新項(xiàng)目大多以多 層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽境內(nèi)長長的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使“ 親水 ” 概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城等都因 “ 水 ” 而成為眾多消費(fèi)者關(guān)注的對象。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價(jià)也逐漸上升。 但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽的可開發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸被市民所看好。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285 萬元，具體項(xiàng)目投資估算詳見 “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目名稱 數(shù) 目 單位造價(jià) 合計(jì)（萬元） 土地費(fèi) 332（畝） 3201 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 報(bào)建規(guī)費(fèi) 20 萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 地勘 100 配套費(fèi) 1852 建安費(fèi) 豪華級別墅 7680 ㎡ 650 元 /㎡ 460 高級別墅 59200 ㎡ 550 元 /㎡ 3256 多 層 139920 ㎡ 530 元 /㎡ 7416 合 計(jì) 11132 監(jiān)理費(fèi) 100 工程管理費(fèi) 450 區(qū)內(nèi)配套 1200 園藝 2021 銀行利息 1050 不可預(yù)見費(fèi) 600 總建設(shè)投 資 22285 （二） 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積為 206900 ㎡： 豪華級花園式別墅 24套，建筑面積 7680 ㎡ 高級獨(dú)院別墅 296 套，建筑面積 59200 ㎡ 多層公寓 1060 套，建筑面積 139920 ㎡ （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本工程項(xiàng)目分三期建設(shè)，三年全部建成，分年建設(shè)內(nèi)容為： 2021 年建成住宅 414 套，其中豪華級 16 套、高級 80 套、多層 318 套，共計(jì) 63096 ㎡。 2021 年建成住宅 552 套，其中豪華級 8 套、高級 120 套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 2021 年建成住宅 414 套，其中高級 96 套、多層 318 套，共計(jì) 61276 ㎡。 （四）資金來源及籌措計(jì)劃 公司自籌資金 2021 萬元，向銀行金融部門申請貸款 5000 萬元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)的前期各項(xiàng)籌備、策劃以及第一期工程開發(fā)的費(fèi)用，即前期開發(fā)的啟動資金。 余下二、三期工程滾動開發(fā)。 （五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測 本項(xiàng)目從第 2 年即 2021 年起開始銷售，共銷售計(jì)劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計(jì)： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 銷售收入預(yù)測 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃，按照各類建筑的出售價(jià)格，測算出項(xiàng)目在 20212021 年期的分年銷售收入（詳見 “ 項(xiàng)目分年收入預(yù)測表 ” ），到 2021 年將全部銷售完畢，總計(jì)銷售收入 萬元。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷售費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 萬元 總投 資： 22285 萬元 銷售費(fèi)用： 萬元 銷售稅費(fèi)： 萬元 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 萬元 投資利潤率為： 詳見 “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 （七）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算 項(xiàng)目現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =項(xiàng)目收入 建設(shè)投資 銷售費(fèi) 稅金 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為： 萬元 簡單投資利潤率： 50% 靜態(tài)投資回收期： 2 年零 9個月 內(nèi)部收益率為（動態(tài)）： % 詳見 “ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ” 。 五、結(jié)論 通過以上分 析： 物業(yè)郊區(qū)的市場環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢所趨。 城東、外東樓市逐漸火爆，這為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供了舞臺。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高級白領(lǐng)有足夠的購買力。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 規(guī)劃設(shè)計(jì)把 “ 一片天、一湖水、一塊地 ” 充分做到方案中，提出新的營銷思路，迎合了市場。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是切實(shí)可行的，具有較強(qiáng)的市場可操作性。
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