【正文】 在工程質(zhì)量管理控制1制定工程質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度，全程監(jiān)督各項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)技術(shù)人員，進(jìn)行評(píng)比，實(shí)行優(yōu)劣獎(jiǎng)罰。2公司統(tǒng)一提供的三大主材（鋼材、水泥、混凝土）對(duì)材料嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)選購(gòu)品牌優(yōu)質(zhì)的材料，對(duì)施工單位自購(gòu)材料做到認(rèn)真檢查、驗(yàn)收和進(jìn)行復(fù)試，保證工程質(zhì)量。3 所有項(xiàng)目工程必須嚴(yán)格的進(jìn)行圖紙會(huì)審，施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和變更必須經(jīng)工程部和設(shè)計(jì)單位審核，施工過(guò)程中的每道工序必須經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后方可實(shí)施下道工序，所用的預(yù)制構(gòu)件及成品、半成品材料必須報(bào)有關(guān)部門檢驗(yàn)。4施工單位必須按圖施工，凡結(jié)構(gòu)變動(dòng)，必須按有關(guān)部門同意簽證、蓋章的技術(shù)核定單，進(jìn)行施工，竣工前必須將合格的竣工資料報(bào)我公司再整編存檔。5在施工過(guò)程中公司隨時(shí)抽查，發(fā)現(xiàn)偷工減料行為，從重處罰。為了達(dá)到優(yōu)質(zhì)高效安全的奮斗目標(biāo)，公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取以下安全生產(chǎn)施工措施，建立健全以法人為首的安全生產(chǎn)保證體系，認(rèn)真貫徹執(zhí)行勞動(dòng)保護(hù)和安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、制定各級(jí)安全責(zé)任制，定期研究解決安全生產(chǎn)中的問(wèn)題組織審批措施計(jì)劃的落實(shí)情況，定期組織檢查并開(kāi)展安全競(jìng)賽，消除事故隱患、制止違章作業(yè)，班前要對(duì)所使用的機(jī)具、設(shè)備、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即采取措施。（后附件工程進(jìn)度表）第六章 投資估算及其資金籌資估算依據(jù)本章評(píng)估依據(jù)《安徽省建筑工程綜合預(yù)算定額單位估價(jià)表》和《安徽省建筑工程安裝標(biāo)準(zhǔn)定額文件匯編》，參照相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和原始資料，按照實(shí)事求是、客觀、公正、真實(shí)的原則進(jìn)行估算。（費(fèi)用及效益的界定，遵循謹(jǐn)慎原則，即對(duì)不確定的費(fèi)用一般從高估算，不確定的效益一般從低估算。）估算范圍本次評(píng)估的范圍是由蕪湖市錦天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的蕪湖市“天和苑” 商住房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（建筑面積178000平方米）。 投資估算蕪湖市“天和苑”商住房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資41918萬(wàn)元?，F(xiàn)根據(jù)預(yù)測(cè)及相關(guān)資料和實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)投資測(cè)算如下：一、 土地費(fèi)用 （含契稅） 10833萬(wàn)元 9133萬(wàn)元 1750萬(wàn)元依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，出讓土地面積46809平方米。二、前期工程費(fèi) 614 萬(wàn)元規(guī)劃費(fèi)及初設(shè)、勘察、監(jiān)理，單體設(shè)計(jì)費(fèi) 524萬(wàn)元可行性研究費(fèi) 30萬(wàn)元三通一平費(fèi) 60萬(wàn)元三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 20825萬(wàn)元建安工程費(fèi) 17800萬(wàn)元2．臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 50萬(wàn)元3．電梯 1140萬(wàn)元 1235萬(wàn)元5．智能化設(shè)施 300萬(wàn)元6．地下車庫(kù) （3000*1000元） 300萬(wàn)元該項(xiàng)目為高層住宅商住樓，采用全框架結(jié)構(gòu)，建筑物面積178000平方米（不含地下層）。地下車庫(kù)3000平方米（1） 全框架結(jié)構(gòu)房屋建設(shè)費(fèi) 178000m21000元/平方米=17800萬(wàn)元（2）附屬工程費(fèi) 1235萬(wàn)元（38部電梯每部30萬(wàn)元計(jì)1140萬(wàn)元，加變壓設(shè)施費(fèi)（3個(gè)變配電所，每個(gè)20萬(wàn)元計(jì)60萬(wàn)元）。（3）室外工程費(fèi) 80萬(wàn)元室外道路80萬(wàn)元四、其它費(fèi)用 100萬(wàn)元按施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、施工保險(xiǎn)費(fèi)按合同報(bào)價(jià)100萬(wàn)元。五、銷售費(fèi)用 660萬(wàn)元（其中廣告費(fèi)：300萬(wàn)）六、管理費(fèi)用 880萬(wàn)元七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 按銀行貸款計(jì)劃10000萬(wàn)元貸款期限三十六個(gè)月，‰，利息收入＋20萬(wàn)元，評(píng)估，抵押，保險(xiǎn)費(fèi)等20萬(wàn)元八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按上述一至五項(xiàng)之和的3%計(jì)提九、稅費(fèi) 4979萬(wàn)元應(yīng)繳稅金3334萬(wàn)元，行政規(guī)費(fèi)1467，產(chǎn)權(quán)費(fèi)178萬(wàn)元。公司自籌資金14,500萬(wàn)元，主要來(lái)自注冊(cè)資本和錦天花苑AB區(qū)的門面房及C區(qū)的開(kāi)盤銷售，該項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)，投資情況如下表： 單位：億元總投資其中自籌銀行貸款預(yù)銷售收 入一期工程二期工程合計(jì)占比100%35%29%36%經(jīng)測(cè)算如果公司銷售計(jì)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，則2004至2007年公司實(shí)現(xiàn)的銷售款回籠15200萬(wàn)元就可滿足投資需求。該項(xiàng)目前已投入資金約4000萬(wàn)元，主要用于取得土地3000多萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用1000萬(wàn)元。項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)（1）該項(xiàng)目總建設(shè)、銷售期限為4年，銀行貸款按三期工程進(jìn)度分次投入，期限均為三年。經(jīng)評(píng)估測(cè)算，4年內(nèi)項(xiàng)目銷售收入分別為：17780萬(wàn)元、12700萬(wàn)元、20320萬(wàn)元 ，累計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入50800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 8882萬(wàn)元，%，投資利潤(rùn)率為21%。%，按12%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3,835萬(wàn)元。敏感性分析表明，項(xiàng)目對(duì)銷售收入和投資成本較敏感。（2）籌資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目預(yù)售房款投入占到總投資的31%，表明工程建設(shè)資金對(duì)預(yù)售房款依賴性較大。因此，項(xiàng)目預(yù)期銷售的實(shí)現(xiàn)與否將直接影響到項(xiàng)目的正常運(yùn)行。目前，該項(xiàng)目周邊有“世紀(jì)花苑—君臨天下”、“金鼎廣場(chǎng)”“浩成置業(yè)”等在建或竣工住宅項(xiàng)目，特別是蕪湖中聯(lián)房地產(chǎn)公司在建的9萬(wàn)平方米“世紀(jì)花園”項(xiàng)目將先期開(kāi)盤銷售，可能對(duì)本項(xiàng)目將形成較大的市場(chǎng)壓力。同時(shí)，項(xiàng)目后續(xù)自籌資金的落實(shí)也有較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要原因一是錦天集團(tuán)凈資產(chǎn)僅為2200萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65%，自籌能力有限；二是錦天集團(tuán)目前有在建錦天花苑C區(qū)項(xiàng)目，其中：2003年新開(kāi)項(xiàng)目需投入資金約3000萬(wàn)元，短期籌資壓力較大。故本項(xiàng)目建設(shè)資金存在較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。投資來(lái)源及籌資估算根據(jù)以上測(cè)算，該項(xiàng)目總投資41918萬(wàn)元。其中：企業(yè)自籌14500萬(wàn)元，占總投資的35%，銀行貸款12200萬(wàn)元，銷（預(yù)）售房款15200萬(wàn)元。該項(xiàng)目建設(shè)期四十八個(gè)月。自2003年11月至2007年底竣工交付使用。其中2003年擬定貸款6000萬(wàn)期限2年，2005年銷售預(yù)計(jì)銷售33460萬(wàn)元占總銷售收入的65%，2005擬定貸款6200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2007在銷售完成85%的時(shí)候可以全部歸還銀行貸款。綜上，經(jīng)審查本項(xiàng)目估算依據(jù)、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《中國(guó)商品房開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》及補(bǔ)充規(guī)定等法律、辦法，本著科學(xué)、合理、客觀、公正的原則，在充分考慮企業(yè)貸款效益性、安全性、流動(dòng)性要求的同時(shí)，運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報(bào)酬率法、市場(chǎng)比較法等定量分析方法和類比法、邏輯推斷法等有關(guān)定性分析方法進(jìn)行項(xiàng)目剖析。進(jìn)行項(xiàng)目的資金決策提供分析依據(jù),上述提供的相關(guān)資料，測(cè)評(píng)投資方案無(wú)重大漏項(xiàng)，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不確定費(fèi)用從高估算，測(cè)算結(jié)果顯示該項(xiàng)目投資方案可行，籌集來(lái)源有一定的保障。綜上所述,蕪湖市“天和苑”商住房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，屬舊城改造項(xiàng)目，符合國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策，自籌資金有望落實(shí)，滾動(dòng)建設(shè)資金預(yù)計(jì)能按期實(shí)現(xiàn)，建設(shè)條件具備。項(xiàng)目住宅及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格定位較為科學(xué)合理，具有一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景尚好，項(xiàng)目具有還貸能力，財(cái)務(wù)分析可行，自身及社會(huì)效益明顯。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目成本及銷售收入估算根據(jù)第六章的成本測(cè)算該項(xiàng)目的成本為41918萬(wàn)元部分土地出讓金9133萬(wàn)元，市政配套費(fèi)1235萬(wàn)元，規(guī)劃勘察費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)524萬(wàn)元，可行性研究費(fèi)30萬(wàn)元，三通一平費(fèi)60萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)17800萬(wàn)元，其它費(fèi)用100萬(wàn)元，銷售費(fèi)用660萬(wàn)元，管理費(fèi)880萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1994萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)983萬(wàn)元，稅費(fèi)4979萬(wàn)元。項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估預(yù)測(cè)和計(jì)算，蕪湖市“天和苑”商住房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為41918萬(wàn)元,可售建筑面積為178000平方米,其中:住宅房158000平方米,平均售價(jià)2500元/平方米。商業(yè)門面房25000平方米 ，平均售價(jià)4500元/平方米，車庫(kù)300個(gè)車位平均4萬(wàn)元。根據(jù)分年度銷售計(jì)劃(詳見(jiàn)評(píng)估輔表),該項(xiàng)目預(yù)售收入： 2003年為10160萬(wàn)元,2004年為12700萬(wàn)元,2005年銷售收入為10160萬(wàn)元,2006年銷售收入17780萬(wàn)元。合計(jì)總銷售收入50800萬(wàn)元.財(cái)務(wù)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、不確定因素項(xiàng)目敏感性分析 經(jīng)將市場(chǎng)、工期、不可預(yù)見(jiàn)等方面的變化歸結(jié)至銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本兩項(xiàng)因素變動(dòng)，進(jìn)行敏感性分析:當(dāng)銷售收入減少5%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4122萬(wàn)元,%.,利潤(rùn)總額為8992萬(wàn)元,。經(jīng)營(yíng)成本上升5%時(shí),%, ,變動(dòng)較大的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與利潤(rùn)以及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,但是銷售方式的變化和銷售時(shí)期的把握對(duì)利潤(rùn)和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值有較直接的影響,建議在加快工期的同時(shí),加強(qiáng)成本管理,隨時(shí)了解市場(chǎng)變化來(lái)調(diào)整營(yíng)銷策略,督促營(yíng)銷公司擴(kuò)大營(yíng)銷力度,合理定位銷售價(jià)格及價(jià)格走勢(shì),加快銷售款的回籠。綜上所述,該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)結(jié)果是可行的,從整個(gè)資金來(lái)源與運(yùn)用情況看,本項(xiàng)目有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力,風(fēng)險(xiǎn)小,具有較好的自身經(jīng)濟(jì)效益和廣泛的社會(huì)效益。第八章 項(xiàng)目可行性報(bào)告編制說(shuō)明編制單位名稱：蕪湖市錦天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司——事業(yè)研展部編制人：?jiǎn)? 亞 承 煒 楊 靖 蔡 霞水恒大 編制日期：聯(lián)系電話：05533838991第九章 項(xiàng)目可行性報(bào)告的專家論證項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的真實(shí)性、科學(xué)性、立項(xiàng)意義的評(píng)價(jià)專家一致對(duì)該報(bào)告的資料及分析真實(shí)科學(xué)性提出較高的肯定評(píng)價(jià)，一致認(rèn)為該項(xiàng)目對(duì)高層定位是實(shí)際可行的，錦天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的“天和苑”住宅項(xiàng)目地理位置優(yōu)良，市場(chǎng)定價(jià)適中，具有非常大的競(jìng)爭(zhēng)能力。是蕪湖市規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，有利于錦天集團(tuán)在蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)中樹(shù)立良好品牌形象，確立優(yōu)勢(shì)地位，同時(shí)也為該地區(qū)調(diào)整了居住狀況結(jié)構(gòu)、滿足市場(chǎng)的需求，鞏固拓展公司在進(jìn)一步的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在立項(xiàng)建成后將給社會(huì)和公司帶來(lái)雙贏效益。對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)路線的準(zhǔn)確性、可行性的評(píng)價(jià)及修改意見(jiàn)規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)等專家對(duì)天和苑小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)路線的準(zhǔn)確性的可行性進(jìn)行了探討和分析，在肯定了該項(xiàng)目的整體規(guī)劃思路后提出了一些修改的建議。1單體設(shè)計(jì)效果要滿足城市景觀要求，保留建筑的立面效果圖。 2完善豎向及地下管網(wǎng)設(shè)計(jì)，雨污分流，提出近期過(guò)渡措施 。 3減少外圍門面房，增加通透式圍墻，并在滿足周邊紅線退讓要求的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善交通系統(tǒng)。 4中部三幢架空層加大層高，與室外綠化互相滲透，減少水面，增加走入式活動(dòng)空間。5方案中的日照分析需要重新分析，（考慮影響長(zhǎng)寧路對(duì)面的住宅日照）。6部分專家提到14樓朝北面的設(shè)計(jì)布局樓梯點(diǎn)加設(shè)裝飾（譬如綠化帶），以增加北面的立面的立體效果，為避免方案中的3樓部分斜交門面的上方問(wèn)題，在可能的情況下予以退讓。（以上專家意見(jiàn)將在方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)中完善考慮）對(duì)項(xiàng)目投資預(yù)算的評(píng)價(jià)1經(jīng)以上資料的測(cè)算，該項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)銷售收入50800萬(wàn)元，利潤(rùn)總額8882萬(wàn)元，項(xiàng)目保本銷售量為167672平方米，保本平均售價(jià)為2300元／平方米，從敏感性分析，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本控制和銷售管理。從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的近期現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目正穩(wěn)步進(jìn)行操作。2由上可知：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果顯示出項(xiàng)目可行。建議尤其是自籌資金的落實(shí)情況,開(kāi)設(shè)項(xiàng)目銷售資金專戶。對(duì)抵押物應(yīng)進(jìn)行有效抵押的價(jià)值合理評(píng)估、保險(xiǎn)和公證，足值辦妥有關(guān)抵押的全部手續(xù)。同時(shí)嚴(yán)格按照工程進(jìn)度，適時(shí)使用貸款，專款專用，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，企業(yè)決策層在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的變動(dòng)及時(shí)的調(diào)整，檢查資金的使用和回籠情況，注意項(xiàng)目的進(jìn)展和貸款的運(yùn)作以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，計(jì)劃好還款計(jì)劃避免項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)注意公司在社會(huì)的資信，嚴(yán)格按照銀行的有關(guān)規(guī)定審查資信情況，并注意項(xiàng)目后期銀行與個(gè)人住房按揭貸款的銜接工作，并在項(xiàng)目完成銷售80％前歸還全部開(kāi)發(fā)貸款本息。1建議公司加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程的全面管理，做好開(kāi)發(fā)期內(nèi)各方面工作，尤其是做好拆遷安置戶的安置工作，加快進(jìn)展，提高工效，控制成本，縮短工期和加強(qiáng)銷售。2 建議加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目檢查和管理，確保質(zhì)量。建議注重宣傳及效果，努力擴(kuò)大賣點(diǎn)，加速資金回籠實(shí)現(xiàn)收益。建議其充分注意營(yíng)銷策略，掌握居民的購(gòu)房消費(fèi)心理，隨市場(chǎng)靈活掌握售價(jià)，獲得滾動(dòng)發(fā)展的資金和理想收益。3 建議該公司對(duì)住宅小區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理和售后服務(wù)，以“誠(chéng)”取信。建議公司積極配合貸款銀行做好開(kāi)辦個(gè)人住房及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按揭貸款等項(xiàng)工作，簽定計(jì)劃還款協(xié)議，及時(shí)回籠開(kāi)發(fā)資金，恪守信譽(yù)，按時(shí)歸還銀行貸款本息，樹(shù)立公司良好的信譽(yù)品牌，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施、完成計(jì)劃內(nèi)容的可行性評(píng)價(jià)根據(jù)報(bào)告資料 “天和苑”擬定分兩期工程進(jìn)行，分3 — 4個(gè)組團(tuán)施工，其中2