【導讀】第四篇規(guī)劃方案及開發(fā)計劃?????????兵家必爭之戰(zhàn)略要地。南昌地處江湖之間，地勢平坦，綿延無垠，自然條件十分優(yōu)越。鳥保護區(qū)，名噪海內(nèi)外;南昌水陸空交通便利，贛江注入鄱陽湖可貫長江出海，南昌經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了3輪高速增長期，全市經(jīng)濟保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，隨著南昌國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市居民的人均可支配收入穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)市場的發(fā)展迎來了契機。就消費結(jié)構(gòu)而言，2021年南昌市居民消費支出主要還是集中于食品消費，居住消費占總消費的比重為11%，處于較低端的消費層次。受市場行情好轉(zhuǎn)的影響，09年南昌住宅的成交量漲幅高達217%，為歷年之最。2021年全國的房地產(chǎn)均價與去年相比有所降低，但南昌的房價比較平穩(wěn)，入群體的住房需求，以吸引不同的消費群體。區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達到600萬人。江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進”的總體發(fā)展思路，包括昌東組團、蓮塘組團、望城組團、灣里組團、樂化組團；

　　

【正文】 銷售面積為 73276 平方米 （不包括車位面積）。 根據(jù)本案的成本數(shù)據(jù)計算，本案的固定成本為 萬元 ，單位變得成本為 2906 元 ，單位營業(yè)稅金及附加為 504 元 。 ? 盈虧平衡點 =固定成本 /（銷售均價－單位變動成本－單位營業(yè)稅金及附加） *可售面積 =(7958－ 2906－ 504)*73276 =% ? 保本銷售面積 =固定成本 /銷售均價－單位變動成本－單位營業(yè)稅金及附加 =－ 2906－ 504 = 萬㎡ ? 保本銷售價格 =固定成本 /可售面積 +（單位變動成本 +單位營業(yè)稅金及附加） =+504+2906 38 =5663 元 /㎡ 分析： 本案的盈虧平衡點為 %，差不多是整個項目的一半。一般情況下，盈虧平衡 點差不多在 60%左右。而本案的平衡點低于該點 10%左右。可以知道本案的存在的風險相對要小。 本案的保本銷售面積為 萬㎡，只需售出 萬㎡便可收回成本 本案的保本銷售價格為 5663 元 /㎡，如果本案要降價出售，只要不低于5663 元 /㎡便可保證不虧損 第二節(jié)：敏感性分析（單因素） 根據(jù)調(diào)查和各種相關(guān)資料表示，房地產(chǎn)行業(yè)的基準折現(xiàn)率為 10%。所以本案的稅前內(nèi)部收益率為 %，而稅后的內(nèi)部收益率為 %；稅前凈現(xiàn)值為 14518 萬元 ，稅后的凈現(xiàn)值為 9718 萬元 ；稅前投資回收期（動態(tài)）為 年 ，稅后的投資回收期（動態(tài)）為 年 。詳見附表的現(xiàn)金流量表。 本案選取敏感因素有兩個，分別是銷售價格（均價）和開發(fā)產(chǎn)品投資額。變化幅度如下表所示： 變化幅度 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格 7958 8356 8774 開發(fā)成本 6004 6304 6619 根據(jù)上表各因素的變化值進行敏感分析，分析結(jié)果如下表所示： 敏感因素 全部投資（所得稅前） 全部投資（所得稅后） 變化幅度 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 10% % 8862 % 5475 39 銷售價格 5% % 11690 % 7596 5% % 17347 % 11839 10% % 20215 % 13960 基本方案 0 % 14518 % 9718 開發(fā)產(chǎn)品投資額 10% % 17668 12165 5% % 16093 % 10941 5% % 12943 % 8494 10% % 11368 13% 7270 分析： ? 銷售價格的變化導致內(nèi)部收益率的變化相對于開發(fā)產(chǎn)品投資額的變化的效果比較明顯，當銷售價格提高 10%時，內(nèi)部收益率也從 %增長到 %，幾乎上漲了 10%。而開發(fā)產(chǎn)品投資額下調(diào) 10%時，內(nèi)部收益率只是增長了 8%左右。 ? 在凈現(xiàn)值的變化方面，從表中可以看出，銷售價格變化致使凈現(xiàn)值增減比較明顯。在銷售價格下調(diào)了 10%時，凈現(xiàn)值減少了 5656 萬元，銷售價格上調(diào)了10%時，凈現(xiàn)值增加了 5657 萬元。而開發(fā) 產(chǎn)品投資額下調(diào)了 10%時，凈現(xiàn)值增加了 3150 萬元，下調(diào)了 10%時，凈現(xiàn)值減少了 3150 萬元。 結(jié)論： 通過以上分析可知，在選取的兩個敏感因素的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響比較明顯的是銷售價格這個因素，其次就是開發(fā)產(chǎn)品投資額。 三、 ① 、土地費用： 萬元 本項目用地共計 畝，出讓單價 185 萬元 /畝，出讓總金額為 萬元，土地出讓契稅 =出讓金 3%= 萬元， 開發(fā)商已一次性付清地價款。 ② 、前期工程費： 萬元 本項目前期工程費估算見下表： 表 52：前期工程費估算表 單位：萬元 40 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 5? 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 合計 ③ 、建安工程費： 萬元 本項目建安工程費用估算見 附表 ④ 基礎(chǔ)設施費 ： 本項目基礎(chǔ)設施建設費估算見 附表 公建配套設施費： （算到基礎(chǔ)設施里） 本項目公共設施配套費估算見 附表 ⑤ 、開發(fā)期間費用： 萬元 本項目開發(fā)間接費用估算見 附表 ⑥ 、其它費用： 萬元 本項目其他費用估算見下表： 其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預算定額管理費 建安工程費 5? 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預算或標底審查費 6 其他 41 合計 ⑦開發(fā)成本： 萬元 三、總 成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 成 本 項 目 總額 （萬元） （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費 （ 3）建安工程費 （ 4）基礎(chǔ)設施費 （ 5）開發(fā)期間稅費 （ 6） 其它費用 （ 1）管理費用 （ 2）銷售費用 (萬元 ) 注：投資分攤的原則： 總原則： 所有的總投資均應分攤到可售的面積中去。 細則： （ 1）按計算投資的各項成本來分攤； （ 2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤； （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤； （ 4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤； （ 5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤； 四、資金籌措與投資計劃及貸款利息 42 （ 1） 資金籌措與投資計劃 總 銷售收入 萬 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商 除去土地成本外還 投入自有資金6000 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 8000 萬元用于投資，剩余部分萬元由銷售房收入補充 萬包括利息，總投資 萬元 .其中 560 萬元的銀行貸款利息從住宅的銷售收入中支付。 投資計劃與資金籌措表見附表 貸款還本付息結(jié)算表見附表 銷售稅金及附加表見附表 五、 項目財務評價 損益表與靜態(tài)盈利分析 損益表見附表 評 價指標： （ 1）全部投資的投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ ） 100% = 14% （ 2）全部投資的投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100% = 100% = 15% （ 3）自有 資金的投資利潤率 =（利潤總額 /自有資金總額） 100% =（ ） 100% = 30% 本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行。 （一） 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建 43 設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。本 項目主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（ FIRR）及財務凈現(xiàn)值（ FNPV）。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表。 注： 1）財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 2）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等 于零的項目是可以考慮接受的。 3）本項目建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為 %，故基準收益率 Ic取為 10%。 全部投資現(xiàn)金流量表 見附表 由上述指標可以看出，本項目全部投資的 財務凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的財務內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%，故本項目住宅部分投資可行。 評價指標： 稅后財務凈現(xiàn)值 NPV = 萬元，大于零。 稅后財務內(nèi)部收益率 FIRR = %，大于 貼現(xiàn)率 10％。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。 （二） 、 資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。本項目資金來源與運用如下表所示，從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。故本項目可行。 （六） 項目不確定性分析 44 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為 ％時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤ 70％時 ,項目風險較低 .本項目盈虧平衡點的銷售率為％，可見其風險程度較高。 敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率和投資利潤率 ） ，分別計算售價上下波動 5%、 10％和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標影響。 計算結(jié)果詳見敏感性分析表 （見附表） 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。 售價下降 5％、 10％，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；售價下降 ％當時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10％、 20％，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、%；當建安工程費上升 ％時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損 。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務內(nèi)部收益率的影響。 售價下降 5％、 10％，將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降 %、%；當售價下降 ％時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（ Ic=10%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益 45 率。 建安工程費上升 10％、 20％，將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降%、 %；當建安工程費上升 ％時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（ Ic=10%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降 ，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 售價下降 5％、 10％，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %；當售價下降 ％時，該項目投資利潤率等于基準收益率（ Ic=10%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率將達不到預期的基準收益率。 建安工程費上升 10％、 20％，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、%；當建安工程費上升 ％時，該項目投資利潤率等于基準基準收益率（ Ic=10%），到達臨界點，此 時，若建安工程費再上升，則投資利潤率將達不到預期的基準基準收益率。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期跟銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤除了導致資金不能及時回收再投入， NPV和 IRR 會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。 （七） 結(jié)論與建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會 和環(huán)境效益的分析可知， XX 小區(qū) 項目的社會效益與市場前景是很好的。項目所處地點的 自然條件 很好，但是 交通、市政及配套設施較 不太理想 ， 要 通過良好的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境。同時該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目盈