【正文】 改善環(huán)境質(zhì)量，理順交通體系，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，保護(hù)歷史文 化名城，規(guī)劃城市建設(shè)用地。 中心城：由昌南城、昌北城構(gòu)成，范圍約 300 平方公里，人口規(guī)模 255 萬(wàn)人，包括昌東組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)、望城組團(tuán)、灣里組團(tuán)、樂(lè)化組團(tuán)；次中心城鎮(zhèn)：向塘、民和、 龍津等三座城鎮(zhèn)，是市域城鎮(zhèn)群的二級(jí)中心城鎮(zhèn)。 中心城帶動(dòng)重點(diǎn)鎮(zhèn) 南昌市至 2020 年城鎮(zhèn)體系發(fā)展的基本方針：做強(qiáng)做大中心城，適度拓展中心城用地，發(fā)揮次中心城鎮(zhèn)各自特色職能，促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)揮。在城市整體發(fā)展思路上提出 “ 西進(jìn)、東拓、北控、南延 ” 原則。 2021 年的樓市，發(fā)展商要想取得好的銷售業(yè)績(jī)，還 得在產(chǎn)品的創(chuàng)新能力上下功夫，高水平的建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)水平不僅要出現(xiàn)在高級(jí)住宅和豪宅小區(qū)里，也要飛入平常百姓家， “精品房”不僅會(huì)出現(xiàn)在高檔樓盤中，也會(huì)出現(xiàn)在中低檔次的樓盤中，發(fā)展商要更人性化地從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、戶型、功能和環(huán)境的營(yíng)造人手，合理地打造更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用的好房子，而不是偏面追求一些華而不實(shí)的“豪華”型產(chǎn)品，因此，明年的發(fā)展商要多開發(fā)中低檔的精品樓盤，在目前市場(chǎng)供過(guò)于求的情況下，豐富產(chǎn)品的類型，挖掘出不同購(gòu)房層次的需求，更多地關(guān)注一些中低收入群體的住房需求，以吸引不同的消費(fèi)群體。 指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 2021 新增供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 291 367 285 成交量 （萬(wàn)平方米） 197 337 179 供求比 7 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究結(jié)論： 2021 年全國(guó)的房地產(chǎn)均價(jià)與去年相比有所降低，但南昌的房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，總體出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。 南昌市民消費(fèi)支出提高，消費(fèi)主要集中在食品消費(fèi)，總體消費(fèi)水平與全國(guó)相比仍比較低，居住消費(fèi)相對(duì)比較低，有較大的提升空間。 南昌歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)（億元）——數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳數(shù)據(jù)庫(kù)2 3535 05 2064 80 108 15 60 .01 85. 17 11 110. 75 12 163 .3 198 .2505001000150020212021 年 200 4 年 2021 年 2021 年 200 7 年 2021 年 200 9 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資近年南昌市居民收支情況( 元）05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 060%80%人均可支配收入 7 7 9 3 8 7 4 4 1 0 3 0 1 1 1 2 3 4 1 3 0 7 6 1 5 1 1 2 1 6 4 7 2人均消費(fèi)性支出 5 5 2 1 5 8 6 4 7 0 6 4 7 5 4 8 9 9 2 0 1 1 5 5 1 1 2 6 0 1支出與收入比 7 0 . 8 0 % 6 7 . 1 0 % 6 8 . 6 0 % 6 7 . 2 0 % 7 5 . 8 6 % 7 6 . 4 0 % 7 6 . 5 0 %2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 6 07 年以前，南昌市人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比平均不足 70％，低于 近五年全國(guó)平均水平（約 75%） 5 個(gè)百分點(diǎn)以上，消費(fèi)特征不明顯；而 08，09年人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比超過(guò) 75%，達(dá)到全國(guó)平均水平。 南昌的行政區(qū)域： 南昌全境以平原為主，總面積為 平方公里，共轄四縣五區(qū)：南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣、東湖區(qū)、西 湖區(qū)、郊區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)； 二 、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了 3輪高速增長(zhǎng)期，全市經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，05 年至 08 年 GDP 年均增幅高達(dá) 16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 宏觀經(jīng)濟(jì) 南昌社會(huì)固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持高增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的 南昌 19782021 名義 GDP 及 0911 年保守預(yù)期（億元） 4 南昌歷年消費(fèi)品零售總額狀況（億元）——數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳數(shù)據(jù)庫(kù)2 0 1 . 1 82 3 4 . 8 83 5 8 . 44 2 6 . 6 95 2 8 . 8 93 0 7 . 4 96 3 4 . 4 313%1 6 . 8 0 %1 5 . 7 0 %1 6 . 6 0 %1 9 . 1 0 %2 4 . 0 0 %2 0 . 0 0 %01002003004005006007002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0%5%10%15%20%25%30%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率 5 隨著南 昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民的人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。城西有梅嶺，山勢(shì)蜿蜒，層巒疊翠，為旅游避暑之勝地，夙有小廬山之稱；城東北有著名的候鳥保護(hù)區(qū)，名噪海內(nèi)外 。 XX 小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一篇 市場(chǎng)研究篇 ???????????? ? 3 第二篇 項(xiàng)目策劃篇 ????????????? 24 第三篇 小區(qū)配套調(diào)研 ???????????? 28 第四篇 規(guī)劃方案及開發(fā)計(jì)劃 ????? ???? 30 第五 篇 附錄 ???????????????? 39 3 第一篇 市場(chǎng)研究篇 一、 南昌簡(jiǎn)介 美麗而富饒的南昌，歷史悠久，是一座富 有革命傳統(tǒng)的英雄城市，地處贛江、撫河下游，負(fù)江依湖，南連五嶺，北接吳皖，西控荊楚，東翼閩越，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地。 南昌地處江湖之間，地勢(shì)平坦，綿延無(wú)垠，自然條件十分優(yōu)越。南昌水陸空交通便利，贛江注入鄱陽(yáng)湖可貫長(zhǎng)江出海，京九鐵路、浙贛鐵路縱橫交匯，昌北有現(xiàn)代化的國(guó)際航空港。居民收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)了消費(fèi)支出的放大，為消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大提供了良好的條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展迎來(lái)了契機(jī)。 就消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言， 2021 年南昌市居民消費(fèi)支出主要還是集中于食品消費(fèi)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)的比重為 11%，處于較低 端的消費(fèi)層次。 住宅供求結(jié)構(gòu)部分失衡，供略小于求的態(tài)勢(shì) 09 年上半年的成交量漲幅較大，同比增長(zhǎng) 217% 受市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)的影響， 09 年南昌住宅的成交量漲幅高達(dá) 217%，為歷年之最。 縱觀 2021 年的樓市行情，可以看出， 2021 年南昌樓市也不會(huì)發(fā)生很大的變化，但總的銷售量還會(huì)有所增加，且房?jī)r(jià)還是比較平穩(wěn)，樓價(jià)上漲和下跌的幅度不會(huì)很大，總體上還是會(huì)比較接近 2021 年的水平。 三、南昌市城市規(guī)劃 （一）城 市規(guī)劃總體目標(biāo) 目前南昌市的城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)是： “ 一城兩核 ” 發(fā)展新南昌 到 2020 年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達(dá)到 7402 平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū) 900 平方公里，中心城區(qū) 236 平方公里，全市人口達(dá)到 600 萬(wàn)人。其規(guī)劃總體空間格局為 “ 一 8 江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn) ” 的總體發(fā)展思路，并將 “ 依山傍水，兩核擁江 ” 列入城市核心區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)即昌南、昌北進(jìn)行布局，形 成一江兩岸即 “ 一城兩核 ” 城市新格局。提高城市化水平，形成以中心城為核心，次中心城為主體，重點(diǎn)建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，并輻射到廣大農(nóng)村居民點(diǎn)的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀的城鎮(zhèn)體系。人口規(guī)模 10 萬(wàn)至 25萬(wàn)人； 重點(diǎn)建制鎮(zhèn)：文港、溫圳、西山、石崗、萬(wàn)埠、象山、塘南、三里、梅莊、新祺周、三江等十一個(gè)城鎮(zhèn)為各自城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)片區(qū)的中心，各城鎮(zhèn)人口規(guī)模在兩萬(wàn)人以上； 一般建制鎮(zhèn)：是建制鎮(zhèn)政府所在地，是城鎮(zhèn)體系最基本的單元，數(shù)量達(dá) 34個(gè)，人口規(guī)模為 1 萬(wàn)人。其中舊城中心區(qū)將不再安排工業(yè)項(xiàng)目，實(shí)行用地置換，逐步外遷舊城區(qū)的污染擾民 9 工廠，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境質(zhì)量，保護(hù) “ 四湖 ” 等歷史人文景觀與環(huán)境；城東片區(qū)作為城市發(fā)展的新區(qū)，依托現(xiàn)有大專院校和科研單位的科技優(yōu)勢(shì)，以南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭，發(fā)展技術(shù)密集型，特別是高附加值的產(chǎn)業(yè)。 昌北城：作為城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，將高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行建設(shè)，保證設(shè)施配套，城市功能自我完善，自成體系，集中建設(shè)，開發(fā)一片，建成一片，形成規(guī)模。將充分保護(hù)和利用昌北現(xiàn)有良好的山水自然條件，空間布局上重點(diǎn)突出與 “ 山 ” 、“ 水 ” 自然環(huán)境的 有機(jī)結(jié)合，使昌北城成為有獨(dú)特風(fēng)貌的現(xiàn)代化新城，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積 110 平方公里，人口 100 萬(wàn)。搞好南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資，發(fā)展綜合外向型工業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)構(gòu)制造、輕工食品、電子儀 10 表、新型材料和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，配套居住和公共服務(wù)設(shè)施，形成昌北城重要的現(xiàn)代工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)。在建設(shè)好現(xiàn)代化的鐵路、公路客運(yùn)和貨運(yùn)站場(chǎng)的同時(shí)，處理好對(duì)外運(yùn)輸與城市內(nèi)部交通之間的關(guān)系，建設(shè)各樞紐間相互聯(lián)系的交通走廊。 “ 三環(huán) ” 即城市中環(huán)（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大橋、麥廬大街、新贛江公路橋組成）、城市外環(huán)（由昌東大道、昌南大道、生米大橋、西環(huán)路、北環(huán)路組成）、高速外環(huán)（由樂(lè)溫高速、樂(lè)生高速、南外環(huán)高速公路組成），十一條放射路為北京路、解放路、昌南大道、南蓮路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長(zhǎng)征路、昌灣大道、昌九北大道、機(jī)場(chǎng)路等。 南昌 將建城市輕軌 南昌將在城區(qū)興建 5條交錯(cuò)的輕軌線。城區(qū)輕軌將在近年內(nèi)開始建設(shè)。 據(jù)悉，為了促進(jìn)昌南、昌北交通，在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)將完成生米大橋、新贛江公路大橋和紅谷大橋，屆時(shí)，南昌中心城跨贛江橋梁達(dá)到 6座。在城市總體規(guī)劃中，嚴(yán)格控制舊城人口增長(zhǎng)，限定其建設(shè)容量和密度，置換舊城部分功能，提高居住環(huán)境質(zhì)量。劃定滕王閣、梅湖兩處為歷史名勝風(fēng)貌區(qū)。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （一）已完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 近年，南昌市城市 規(guī)劃和建設(shè)得到飛速發(fā)展，建成了聞名全國(guó)的八一廣場(chǎng)和八一大道。 （二） 未來(lái)城市市政、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè) 主城區(qū)城市道路將形成“二環(huán)十一射”快速干道網(wǎng)，逐步提升各快速路服務(wù)水平，進(jìn)一步拉開城市骨架。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要包括：新建擴(kuò)建 2 座水廠 。城市綠化將建成“一軸、半環(huán)、四廊、六區(qū)”的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，主要項(xiàng)目有：賢士湖公園、青山湖體育公園、野生動(dòng)物園、繩金塔公園的新建改建；青山湖、象湖、碟子湖等風(fēng)景區(qū)的建設(shè)；八一廣場(chǎng)、紅谷灘廣場(chǎng)、鐵軍廣場(chǎng)等市民廣場(chǎng)的新建改建。 ２、青山湖板塊： 該板塊地處市區(qū)的東北部，擁有 10 多條公交線路通達(dá)市區(qū)各個(gè)區(qū)域，離市區(qū)只有 15 分鐘公交車程，經(jīng)過(guò)幾年的綜合整治，目前該地區(qū)的整體環(huán)境以凸現(xiàn)；該板塊在 2021 年以前只有少量的開發(fā)，人們對(duì) 該板塊也不太認(rèn)同，但隨著 2021年湖濱公園、燕鳴島公園的建成與青山湖風(fēng)景區(qū)體整治，該板塊才開始形成，目前該板塊的青山湖邊的樓盤的規(guī)模一般在 5－ 10萬(wàn)之間；周邊的樓盤規(guī)模大部分在 10－ 20 萬(wàn)平方米之間；目前該板塊主要的住宅物業(yè)形態(tài)為別墅、多層、小高層為主，目前該板塊的價(jià)位一般 2500－ 3000 元 /平方米，主力總價(jià)區(qū)間在 30－35 萬(wàn)；代表樓盤為：白金瀚水景花園、碧海云天、江中花園、東方塞納；該板 13 塊是離市中心最近的大面積湖景板塊，目前該板快的建設(shè)的樓盤與儲(chǔ)備的土地較多， 2021 年青山湖出讓的土地占整個(gè)南昌市出讓土 地面積的 22%，目前該板塊已成為投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，目前沿湖開發(fā)總量達(dá) 1000 多畝，根據(jù)規(guī)劃南昌將在近期投入 億來(lái)整治青山湖板塊，可以預(yù)見隨著青山湖的綜合整治以及眾多樓盤的完工推出，該地區(qū)的面貌將得到改善與將積聚相當(dāng)?shù)娜藲?，目前水景的樓盤比較多，大部分銷售比較好，目前多層銷售好。 京東版塊： 該板塊內(nèi)有南昌的技術(shù)開發(fā)區(qū)與工業(yè)園區(qū)，屬于城市的近郊地區(qū)，離市區(qū)的公交車程在 30 分鐘左右 ，京東板塊位于青山湖的東側(cè)，東至艾溪湖，西至青山湖大道，南至京東路，靠近南昌市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；該板塊的樓盤的規(guī)模一般比較大，積聚了象萬(wàn)科四季花城、廬山花園、金邊瑞香苑、青春家園、逸翠雅居、京東住宅小區(qū)等規(guī)模大于 20 萬(wàn)的樓盤。在 2021 年該板塊在一些大盤的帶動(dòng)下，出現(xiàn)了旺銷的局面，成為南昌中等收入階層購(gòu)買的熱點(diǎn)地區(qū)之一，但目前當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層基本上已經(jīng)購(gòu)房，目前該板塊