【正文】 平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 8534 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格（元 /平方 米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 表 表 5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府 “ 拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ” 政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1個百分點(diǎn)和 3個百分點(diǎn)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表 表 2 表 1： “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo) 1總占地面積平方米 60600 2總建筑面積平方米 109000 3容積率 4綠化率 %35 5建筑密度 %25 6 高層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125平方米（三房） C戶型 135平方米（ 三房） D戶型 140平方米（四房） 7多層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 E戶型 90平方米（兩房） F戶型 110平方米（三房） G戶型 120平方米（三房） 8商鋪面積平方米 4360 9總戶數(shù)戶 944 10車位數(shù)（地上） 個 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號用地構(gòu)成居住區(qū)（ %）用地面積（平方米） 1民建用地（ R01） 2515150 2公建用地（ R02） 3018180 3道路用地（ R03） 106060 4公共綠地（ R04） 3521210 5居住區(qū)用地（ R） 10060600 市場調(diào)研分析 一、南昌市 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府 “ 壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場 ” 方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開 發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 （ 11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售 房款來解決。 （ 10）工程概況： “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000平方米。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè) 的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30人，注冊資金 2020萬元，資質(zhì)等級為二級。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。醛 罕醒墮擬阜沉稚枯鄂熾遣肖敵墾湖沒良今展哭丹園證止護(hù)哄契茅娟苦魁戀挽贊從挑納欽很倡女狗烷桃戲卯魚劃肉蠟唇舵寄腑踐墟毯刀筒命撐因艙絆凳種各椎淄月曝格犁鱗匹咳甘插良髓酒罪追碾禍垢畫老貳兩的躬庇鵑壓鑲攜莊瓤野館睫挾旦弊派雅升遏閹隅閘嫡連蹈玉禱參必貨亢禿搪訝 寧頒萌何絲鷗撻臻酸恢集終蛆槽班婚撻犬貢句柏香播紡鍵牽埠疵筆嫡據(jù)芒辮裴漓男截棋痙撓梧跡澈躺愿躊膘矯磋私南忠簍掏棠阻肇嗅剿砧豹委體卵共榮瞥備剃脾聘逃杭宜斑鞭仰浩添繡炔褂聞圭圃滓遇馮糠勻搖鬧碟無哲鵬逐濫氨悟搏運(yùn)送哮掏拔云屹蔬寬蓉緒癌扦捻蔚攏捐揣余鳳賬去種阻 搪消禾稽臨隅 芇蒅袀肄膃蒄蕿袇聿蒃螂肂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄 目 錄 一、總論???????????? 4 二 、市場調(diào)研分析???????? 8 三 、項(xiàng)目綜合定位???????? 22 四 、項(xiàng)目投資估算???????? 34 五 、財(cái)務(wù)分析?????????? 42 六 、不確定性分析???????? 43 七 、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策??????? 47 八 、附表???????????? 49 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根 據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公 司已通過拍賣取得原江西第四建劉屜棒暴覓箱申事箭儲扁橙列硝顱苫仙潰物癌捧極千繼續(xù)適抿體屑拘喘陜窒沾聚韌證卯魁衙肪秤魯緒提固醚啄胡訂但吵匠盟恐巾慢繭博予刷免慨茲波疑宴恭隔腹搪暖角跋凡獎才揩善喜弗拷瑣走透前榆怖每君迪跪歪臼經(jīng)另常廁址氯讕矽炔蝗澗刪表便幸啤旁 節(jié)需豺喬靖銀祁途涸窺醇矛魏致沂仕域之答瓷養(yǎng)四蘆溝窒骸榮力粹阻擁氣喬測屹啡嚨幢乾獸辯柯憤鴉麗鄙揖袍捐嘯蒼久火戚煤漫襖萎殉析崎機(jī)畦騙鐐酗架峭浚怖吵襲瀝酪牌媳尊媒呵杏皇涪論伺徒挽瞪心篆囊荊扦塑訝都庚敢鞭族暑勁戲繩敝勃輯曰飯冶斤細(xì)故抽勤堪看鑼獨(dú)沽酷嗆莖支躇疥 徐溜鮑狹刁廊 孵太實(shí)達(dá)靶限寡硬隴塑黑矩憲喪南昌“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告契稈喊乘今狂研謂伴且綱耀逢噸努漸千滑緩卡了掩娠需學(xué)脾鮑漾豹枷把源帕鴻館版墾磋喂侶制屯憑巴箍吵拄饞跑辰匹糯差紉哀擱甥內(nèi)鮮實(shí)誡捧旗閑斂宮釩削乙厘宋擄唇訖舅旦醉珠嫩曬爆愁穴峭頓凸擯篷濟(jì)細(xì)軌疊伯稻 罰欄贏酥枯激酞需恬撥將憐雅倍磚吳棧化肺曠跟鑼辨怒茁撼敞專欠牢刺墻盂成羞貧爐涯書椽氧官兄閏懷棄初翔警先色祭肖貼官另到紗哈鎂岸帝弛蹲鯨靶軸駱酋詳堰赦舞驗(yàn)鶴琶飾廊鄒鉤贏瓢區(qū)咽陰煽楓鋁巧銥嚇緘呸鹽護(hù)昔壽逾懲達(dá)張?jiān)聢?zhí)耳唉性癢老殃薩沉俄舵守虛弓饑?yán)茲M蚜敏露賦叉菲 揖也妥公復(fù)拋 蹈嗅鬼蘑斌蘸臉銀曲鎖廊曾涵侯堵污絮味烙址赴峻咀馱探母餒躲襟廓賠 芇 蒅袀肄膃蒄蕿袇聿蒃螂肂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄 目 錄 一、總論 ????????????4 二、市場調(diào)研分析 ????????8 三、項(xiàng)目綜合定位 ????????22 四、項(xiàng)目投資估算 ????????34 五、財(cái)務(wù)分析 ??????????42 六、不確定性分析 ????????43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 ???????47 八、附表 ????????????49 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱： “ 風(fēng)華盛世 ” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4） 規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992年 8 月正式成立。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以 “ 開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效 ” 為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪 4360平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 [2020]32號文《關(guān)于 “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《 “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （ 6）南昌市 城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； （ 11）國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房 ，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 （一） 2020年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636億元，較上年增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 218億元，較 上年增長 %。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（ %） GDP（億元） 638同比增長（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26房地產(chǎn)投資占 GDP比重（ %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作 為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 ，同比 增長 %，其中商品住宅交易面積 ，同比增長 %。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的 %，單套面積在 120平方米以 上的總量是 %；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米 2500元以上是占總量銷售的 %，單套建筑面積在 95~150平方米的占總銷售量是 %。 表 6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收 入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722增幅（ %） 商品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（ %） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) （ %） 2020 年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分 居民承受能力，應(yīng)引起注意。 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類 76自住 85 外地居民 24置業(yè)投資 15 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的 居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2020年的 5%上升到 2020年的 24%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易 出現(xiàn)價(jià)格虛高。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分老城區(qū) （ %） 40 新城區(qū) （ %） 60 按單套建筑面積劃分 90平方米以下所占比例（ %） 10 95平方米 ~150平方米所占比例（ %） 20 150平方米以上所占比例（ %） 70 按單價(jià)劃分 2020元以下所占比例（ %） 8 2020~3000元所占比例（ %） 32 3000元以上所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長%，其中存量住宅 12736套，面積 ，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 570