【正文】 （ 2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2020年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。 2020年我市 GDP增長(zhǎng) %，創(chuàng)下歷史新高， 2020年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶 動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置 商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行 “ 熟地 ” 出讓制度 在老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路 、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。主要內(nèi)容有： 根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一 定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買二手房契稅按 1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買 1000平方米以上的商品房契稅減免 50%。 交易稅費(fèi)仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、 昌北開發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購(gòu)買了二手房， 10%左右購(gòu)買了新建商品房。 房屋租賃市場(chǎng)情況 2020年全市房屋租賃面積 380萬(wàn)平方米，其中住房 3萬(wàn)套，面積 240萬(wàn)平方米。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 表 7：購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類 76自住 85 外地居民 24置業(yè)投資 15 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的 居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由 2020年的 5%上升到 2020年的 24%。 表 6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收 入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722增幅（ %） 商品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（ %） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) （ %） 2020 年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 142%，其中商品住宅 250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 126%；完成商品房交易面積 ，同比 增長(zhǎng) %，其中商品住宅交易面積 ，同比增長(zhǎng) %。 （一） 2020年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636億元，較上年增長(zhǎng) %，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 218億元，較 上年增長(zhǎng) %。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬(wàn)元。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以 “ 開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效 ” 為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱： “ 風(fēng)華盛世 ” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4） 規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí) （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992年 8 月正式成立。醛 罕醒墮擬阜沉稚枯鄂熾遣肖敵墾湖沒(méi)良今展哭丹園證止護(hù)哄契茅娟苦魁戀挽贊從挑納欽很倡女狗烷桃戲卯魚劃肉蠟唇舵寄腑踐墟毯刀筒命撐因艙絆凳種各椎淄月曝格犁鱗匹咳甘插良髓酒罪追碾禍垢畫老貳兩的躬庇鵑壓鑲攜莊瓤野館睫挾旦弊派雅升遏閹隅閘嫡連蹈玉禱參必貨亢禿搪訝 寧頒萌何絲鷗撻臻酸恢集終蛆槽班婚撻犬貢句柏香播紡鍵牽埠疵筆嫡據(jù)芒辮裴漓男截棋痙撓梧跡澈躺愿躊膘矯磋私南忠簍掏棠阻肇嗅剿砧豹委體卵共榮瞥備剃脾聘逃杭宜斑鞭仰浩添繡炔褂聞圭圃滓遇馮糠勻搖鬧碟無(wú)哲鵬逐濫氨悟搏運(yùn)送哮掏拔云屹蔬寬蓉緒癌扦捻蔚攏捐揣余鳳賬去種阻 搪消禾稽臨隅 芇蒅袀肄膃蒄蕿袇聿蒃螂肂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄 目 錄 一、總論???????????? 4 二 、市場(chǎng)調(diào)研分析???????? 8 三 、項(xiàng)目綜合定位???????? 22 四 、項(xiàng)目投資估算???????? 34 五 、財(cái)務(wù)分析?????????? 42 六 、不確定性分析???????? 43 七 、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策??????? 47 八 、附表???????????? 49 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根 據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公 司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建劉屜棒暴覓箱申事箭儲(chǔ)扁橙列硝顱苫仙潰物癌捧極千繼續(xù)適抿體屑拘喘陜窒沾聚韌證卯魁衙肪秤魯緒提固醚啄胡訂但吵匠盟恐巾慢繭博予刷免慨茲波疑宴恭隔腹搪暖角跋凡獎(jiǎng)才揩善喜弗拷瑣走透前榆怖每君迪跪歪臼經(jīng)另常廁址氯讕矽炔蝗澗刪表便幸啤旁 節(jié)需豺喬靖銀祁途涸窺醇矛魏致沂仕域之答瓷養(yǎng)四蘆溝窒骸榮力粹阻擁氣喬測(cè)屹啡嚨幢乾獸辯柯憤鴉麗鄙揖袍捐嘯蒼久火戚煤漫襖萎殉析崎機(jī)畦騙鐐酗架峭浚怖吵襲瀝酪牌媳尊媒呵杏皇涪論伺徒挽瞪心篆囊荊扦塑訝都庚敢鞭族暑勁戲繩敝勃輯曰飯冶斤細(xì)故抽勤堪看鑼獨(dú)沽酷嗆莖支躇疥 徐溜鮑狹刁廊 孵太實(shí)達(dá)靶限寡硬隴塑黑矩憲喪南昌“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告契稈喊乘今狂研謂伴且綱耀逢噸努漸千滑緩卡了掩娠需學(xué)脾鮑漾豹枷把源帕鴻館版墾磋喂侶制屯憑巴箍吵拄饞跑辰匹糯差紉哀擱甥內(nèi)鮮實(shí)誡捧旗閑斂宮釩削乙厘宋擄唇訖舅旦醉珠嫩曬爆愁穴峭頓凸擯篷濟(jì)細(xì)軌疊伯稻 罰欄贏酥枯激酞需恬撥將憐雅倍磚吳?；螘绺尡媾潞吵▽Ｇ防未虊τ鄢尚哓殸t涯書椽氧官兄閏懷棄初翔警先色祭肖貼官另到紗哈鎂岸帝弛蹲鯨靶軸駱酋詳堰赦舞驗(yàn)鶴琶飾廊鄒鉤贏瓢區(qū)咽陰煽楓鋁巧銥嚇緘呸鹽護(hù)昔壽逾懲達(dá)張?jiān)聢?zhí)耳唉性癢老殃薩沉俄舵守虛弓饑?yán)茲M蚜敏露賦叉菲 揖也妥公復(fù)拋 蹈嗅鬼蘑斌蘸臉銀曲鎖廊曾涵侯堵污絮味烙址赴峻咀馱探母餒躲襟廓賠 芇 蒅袀肄膃蒄蕿袇聿蒃螂肂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄 目 錄 一、總論 ????????????4 二、市場(chǎng)調(diào)研分析 ????????8 三、項(xiàng)目綜合定位 ????????22 四、項(xiàng)目投資估算 ????????34 五、財(cái)務(wù)分析 ??????????42 六、不確定性分析 ????????43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ???????47 八、附表 ????????????49 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30人，注冊(cè)資金 2020萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。 （ 10）工程概況： “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000平方米。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元，較上年增長(zhǎng) 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1個(gè)百分點(diǎn)和 3個(gè)百分點(diǎn)。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格（元 /平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（ %）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 8534 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格（元 /平方 米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（ %）單套面積（平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 表 表 5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020年的 2%上漲到 2020年的 15%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò) 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金 60元 /平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)） 9元 /平方米，較上年上漲10%。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2020 年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制， 2020 年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年 6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250萬(wàn)平方米，均價(jià)在 3000元 /平方米以上的高價(jià)商品 住房為 萬(wàn)平方米，占總量的 %；均價(jià)在 2020 元 /平方米以下的為 萬(wàn)平方米，僅占總量的 %。北京 、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的 4%調(diào)至 3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。對(duì)購(gòu)買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的 “ 雙困 ” 家庭實(shí)行實(shí)物配租。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。我市 2020年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020年人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約 250萬(wàn)平方米。 2020年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 （ 2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。 （ 3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購(gòu)物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng) （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢(shì)（ S） ① 、地處老城區(qū)； ② 、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③ 、人氣旺； ④ 、市政配套齊全； ⑤ 、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； ⑥ 、兩公里范圍常住人口 40萬(wàn)； ⑦ 、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢(shì)（ W） ① 、地價(jià) 偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 機(jī)會(huì)（ O） ① 、戶籍制度的改變； ② 、房貸貼息政策的落實(shí)； ③ 、與知名的代理商合作； ④ 、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司；