【導(dǎo)讀】22四、項(xiàng)目投資估算????????42六、不確定性分析????????49總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景。已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更。手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2020萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。為社會(huì)各界服務(wù)。商鋪4360平方米；容積率，綠化率35%，建筑密度25%。通過預(yù)售房款來(lái)解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌。強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　

【正文】 據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的 原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個(gè)等級(jí)； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積； 垃圾 袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫(kù)，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范馱肷 酆現(xiàn)衛(wèi)恚 纜方煌ㄗ櫓 俠恚 緇岱 襠璞概涮祝 ?br / 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一二三四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積 42~4853~6064~7175~90 建筑面積 55~6570~8085~90100~120 功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥6 餐廳 ≥8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 2~3 儲(chǔ)藏 2~4（吊柜不計(jì)入） 工作室 6~8 設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房 Ⅰ 型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（ ****作面延長(zhǎng)≥2700mm） Ⅱ 型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng) ≥2700mm） 衛(wèi)生間 Ⅰ 型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） Ⅱ 型浴盆（ ）和淋浴 器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量 80~120 KWH/月 負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話 1~2 臺(tái) 空調(diào)線設(shè)專用線 寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備用水量 200~300 升 /人 日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光 ≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照 度比） 照明起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板 ≥40~50dB 樓板 ≤75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 表 11： “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 %%8085 5 套內(nèi)建筑面積 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù)人 /戶 7 居住戶數(shù)戶 944 8 居住人數(shù)人 3304 公用建筑 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 （三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型 設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 （ 1）、外墻：高級(jí)外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其 余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪； （ 5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器； （ 8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 四、價(jià)格定位 （一 ）、住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元 /平方米）銷售率（ %）開盤日期 A龍澤園 67F28529260010003/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F12F250000 多層： 2900 高層： 3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu) C 新田綠洲 96F、 412F118F67872 多層： 2880 高層： 35008003/06/15 D 船山廣場(chǎng) 119F/2B2867931008003/10 E 水印都市 214F、 218F4746027509003/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場(chǎng)、 E：水印都市。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2020年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +%，其他條件見表 11 和表 14。 表 13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格 交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī) 劃小計(jì) A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20200/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826 表 14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元 /平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元 /平方米） A2698100%2698 B295133590% C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合計(jì)多層： 180%多層： 5020 多層： 2789 高層： 250%高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價(jià)格 =5020 元 /平方米 247。180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914 元 /平方米 247。250%=3166 元 /平方米 加權(quán)平均法定價(jià)過程 表 15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià) 項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元） A2698285297697 B 多層： 2850 高層： 33592500007125083975 C 多層： 2903 高層： 3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多層住宅銷售價(jià)格 =98650 萬(wàn)元 247。320701 平方米 10000 元 /萬(wàn)元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =130469 萬(wàn)元 247。394011 平方米 10000 元 /萬(wàn)元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價(jià)為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以 2020 年 6 月 31 日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 表 16：本項(xiàng)目商鋪 價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格 交通繁華程度小計(jì) 水印都市 10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 錦和嘉園 8000117/10022100/96100/95100/1009561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過程 目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。 PS=12NRS…………………………… ① （總價(jià)等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。（ 210000） …………… ② （月租大于月供） 由 ① 、 ② 可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 )； R 為市場(chǎng)租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=1260[1－ (1＋ %)50]247。% =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 10107 元 /平方米 （三）、車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為 10 萬(wàn)元 /個(gè) ~15 萬(wàn)元 /個(gè)。 （四）、建議銷售價(jià)格 綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬(wàn)元 /個(gè) 四、戶型設(shè)計(jì)定位 根據(jù)南昌市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計(jì) 104 套。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥 室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。