【導(dǎo)讀】公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為湖南省省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中。心占60％的股權(quán)，湖南華盛建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司占40％的股權(quán)。公司經(jīng)長沙市建設(shè)委員會(huì)審核，準(zhǔn)予從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與開發(fā)。經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。團(tuán)）有限公司簽訂的《協(xié)作收購與合作經(jīng)營協(xié)議書》；4)《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》；5)《長沙市城市總體規(guī)劃2020～2020》；6)場址所在地1：2020現(xiàn)狀地形圖；10)其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；11)長沙市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；資本為2020萬元人民幣，其中，湖南財(cái)信投資控股有限公司出資500萬元，占25％的股份，湖南宏升創(chuàng)業(yè)投資有限公司出資500萬元，占25％的股份，豐升公司取得出讓用地680畝用于。開發(fā)“湖南國際汽車城項(xiàng)目”，該項(xiàng)目用地位于長沙市雨花區(qū)湘府路以北，本次研究旨在通過對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行。所值的小區(qū)，滿足省直單位職工的住房需求及市場需求。會(huì)就業(yè)矛盾起到一定作用。

　　

【正文】 2L／ m2日，總面積為 250000m2，用水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為 。 最大日生活用水量為 6000m3／ d，最大時(shí)用水量為 400m3／ h。 不可預(yù)見用水量按總用水量的 10％計(jì)為 600 m3／ d，時(shí)用水量為 25 m3／ h。 42 澆灑道路及綠化用水量為 500 m3／ d，最大時(shí)用水量為 93 m3／ h。 3)給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)環(huán)狀網(wǎng)。主干管沿小區(qū)主干道敷設(shè)，用閘閥分成若干個(gè)環(huán)，在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，消火栓的間距不大于 120m，保護(hù)半徑為 1 50m，消火栓距主干道路邊不大于 2m。 4)管材、接口及敷設(shè)方式 給水管管材采用可延性鑄鐵管。管道接口為橡膠密封圈接口。敷設(shè)方式為埋地敷設(shè)。給水管順場內(nèi)道路地勢(shì)埋地敷設(shè)，埋深 1． 0m。 排水 1)排水制度及排水出路 本工程排水體制設(shè)計(jì)為分流制。雨水采用明溝就近排入小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。從建筑物內(nèi)排出的污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池處理后排入場區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。 2)排水量 生活排水量為 5400 m3／ d。生活污水水質(zhì)受污染，其 BOD5 為 1 80～ 200mh／ L，需處理后方可排放。 3)管道材料選用和敷設(shè)方法 排水管采用鋼筋混凝土排水管，埋地敷設(shè)。在填方區(qū)做混凝土管道基礎(chǔ)。管道接口采用水泥沙漿抹帶接口。 43 第六章 消防安全及節(jié)能措施 6． 1 消防安全 建筑消防設(shè)計(jì) 1)高層住宅高度不超過 60m，屬于建筑二級(jí)防火；公建高度不超過 100m，屬于建筑一級(jí)防火。 2)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用小區(qū)四周城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。 消防給水 1)給水水源從不 同方向引兩路城市自來水水源。 2)本工程給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)為環(huán)狀網(wǎng)。主干管沿小區(qū)主干道敷設(shè)，用閘閥分成若干個(gè)環(huán)，在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，消火栓的間距不大于 1 20m，保護(hù)半徑為 1 50m，消火栓距主干道路邊不大于 2m。當(dāng)火災(zāi)時(shí)由城市消防車從室外消火栓中或水庫中加壓取水滅火。 電氣消防 1)戶外箱式變、配電站離可燃物較遠(yuǎn)，且配置一定數(shù)量的消防滅火器，門均應(yīng)向外開。變壓器選用干式變壓器。 2)在公共建筑物的疏散走道和 公共出入口處設(shè)疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指標(biāo)標(biāo)志，采用畜電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不少于 20min. 3)照明器表面的高溫部位不能靠近可燃物。否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。 4)超過 60W 的白熾燈、鹵鎢燈、熒光高壓泵燈 (包括鎮(zhèn)流器 )等不應(yīng)直 44 接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。 5)電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。 6)設(shè)計(jì)時(shí)必須滿足國家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 6． 2 節(jié)能 規(guī)劃時(shí)合理布置，盡量采用節(jié)地型住宅。 通過 節(jié)能設(shè)計(jì)，提高維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能性能。 采用節(jié)能型產(chǎn)品，防止不必要的浪費(fèi)。 擬建設(shè)成“全國節(jié)能示范小區(qū)”。 45 笫七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 7． 1 編制依據(jù) 1)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； 2)環(huán)境保護(hù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095． 1996)、《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； (GB38388)、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 (GB850797)； 3)《長沙市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)措施審核意見的通知》。 7． 2 環(huán)境現(xiàn)狀 該小區(qū) 為新開發(fā)的城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，未開發(fā)前均為農(nóng)田和菜地，沒有任何工業(yè)污染，環(huán)境條件較好。 7． 3 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響主要有以下幾方面： 1)本工程的污染物主要是生活污水； 2)垃圾站堆存的生活垃圾； 3)在項(xiàng)目土方施工中粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌過程中有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重； 4)施工期間，作業(yè)機(jī)構(gòu)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生 影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。 7． 4 環(huán)境治理及保護(hù)方案 1)廢水處理 46 排放的生活污水 BOD5 為 1 80～ 200mg／ L，不含其他有害物質(zhì)，需處理后方可排放。 本工程的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ3082— 1 999 的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，排入場區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。 2)生活垃圾由專職清掃人員清掃、裝袋；集中送城市垃圾處理場或由環(huán)衛(wèi)部門處理。 3)選用環(huán)保型潔凈 能源，禁用燃煤、木材等設(shè)施，并進(jìn)行雨污分流。 4)項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，搞好園區(qū)的綠化和美化工作，促進(jìn)園區(qū)環(huán)境的良好發(fā)展。 5)施工過程中采取下列防護(hù)措施： 工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行； 材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并及時(shí)清掃路面，防止二次揚(yáng)塵； 項(xiàng)目施工過程中，沒有明顯的污染物，建筑垃圾可用于低洼處回填。 47 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及工程招標(biāo)計(jì)劃 8． 1 建設(shè)工期 本項(xiàng)目分三期實(shí)施， 2020 年 6 月開始實(shí)施一期工程，其中，二、三期工程與上一期工程交叉進(jìn)行，以縮短總建設(shè)工期。 預(yù)計(jì)總建設(shè)期可控制在 5 年以內(nèi)，即 2020 年 6 月 2020 年 6 月。 8． 2 實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期分三個(gè)階段： 前期工作及施工準(zhǔn)備階段，包括： 1)前期可研、規(guī)劃； 2)立項(xiàng)、報(bào)建； 3)初步設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)； 4)工程招投標(biāo)； 5)開工。 施工階段，包括： 1)土建施工； 2)安裝及配套工程； 3)設(shè)備調(diào)試。 竣工驗(yàn)收及投產(chǎn)準(zhǔn)備，包括： 1)竣工驗(yàn)收 2)工程總結(jié)、交付使用。 48 8. 3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 開發(fā) D、 E 地塊 48萬 ㎡ 的住宅 及商業(yè) — 開發(fā) A、 B、 C 地塊 35萬 ㎡ 的 商場、寫字樓 ——— — 開發(fā) F、 G 地塊 33萬 ㎡ 的 住宅 8. 4 工程招標(biāo)計(jì)劃 為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期，提高投資效益，本著公開、公正、 公平競爭的原則，該工程公開招標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位。 招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及 招標(biāo)方式詳見《招標(biāo)基本情況表》 49 表 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 建設(shè)項(xiàng)目名稱：華盛世紀(jì)新城建設(shè)工程 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 招標(biāo)估算金額 （萬元） 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ 監(jiān)理 √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 情況說 明： 位蓋章： 年 月 日 51 52 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 9． 1 組織機(jī)構(gòu) 董事會(huì) 本項(xiàng)目已組建項(xiàng)目法人，即長沙豐升置業(yè)有限責(zé)任公司，法定代表人瞿正輝，注冊(cè)資本金 8000 萬元人民幣，并經(jīng)長沙市建設(shè)局審核，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)證書。 項(xiàng)目公司股東為省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心與湖南華盛建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司，分別委派 3 人和 2 人組成董事會(huì)，決定公司的一切重大事宜，即審核總經(jīng)理提出的年度經(jīng)營計(jì)劃、年度營業(yè)報(bào)告、資金借貸計(jì)劃，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；決 定聘用總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高級(jí)職員，確定各崗位的職責(zé)和工資標(biāo)準(zhǔn)；通過公司的重要規(guī)章制度；決定設(shè)立或增減公司的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)及設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；其它應(yīng)由董事會(huì)決定的重大事宜。 經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)財(cái)務(wù)部、行政人力資源部、營銷部、客戶服務(wù)部、報(bào)建部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、預(yù)算部、成本控制部、招標(biāo)辦、工程一部、工程二部、物業(yè)管理部。 設(shè)總經(jīng)理一人，常務(wù)副總經(jīng)理一人、副總經(jīng)理三人、財(cái)務(wù)總監(jiān)一人、營運(yùn)總監(jiān)一人，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)、營運(yùn)總監(jiān)由董事會(huì)聘任。組織機(jī)構(gòu)詳見機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖。 部門職能 總經(jīng)理直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)議決定的各項(xiàng)決議，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營管理工作，副總經(jīng)理、總監(jiān)協(xié)助總經(jīng)理工作。 53 豐升公司組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì) 招、投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 行人部 營銷部 客戶服務(wù)部 報(bào)建部 設(shè)計(jì)開發(fā)部 預(yù)算部 成本控制部 工程一部 二 部 工程一部 工程二部 招標(biāo)辦 54 9. 2 人力資源配置 勞動(dòng)定員 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 3 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人、營運(yùn)總監(jiān) 1 人。 中級(jí)管理人員 16 人， 一般管理人員 37 人，售樓人員 10 人。 共計(jì)員工 69 人。 職工 工資福利 職工工資和福利以國家及省市有關(guān)法律法規(guī)為基本依據(jù)，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)需要，由公司董事會(huì)討論確定。 員工培訓(xùn) 員工實(shí)行公開招聘制度，部門經(jīng)理屬關(guān)鍵人才，應(yīng)不限范圍招聘。主要技術(shù)人員面向全省招聘，其他主要面向本市進(jìn)行招聘，如不能滿足需要，可擴(kuò)大招聘范圍。一般人員根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，所有人員經(jīng)考核合格后才能正式聘用。 55 第十章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 投資估算 估算依據(jù) 1. 有關(guān)費(fèi)用定額或取費(fèi)規(guī)定； 2. 同類工程的造價(jià)統(tǒng)計(jì) 資料； 估算結(jié)果 經(jīng)估算，該項(xiàng)目的總投資為 283, 萬元，詳見表 101《項(xiàng)目投資估算表》。 資金籌措 本項(xiàng)目開投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自籌資金，二是建設(shè)專項(xiàng)資金，三是項(xiàng)目銷售收入用于滾動(dòng)開發(fā)部分。從表 102《投資計(jì)劃及資金籌措表》可以看出，開發(fā)該項(xiàng)目只需將公司自籌資金8000 萬元，專項(xiàng)資金 4 億元投入后，再在銀行貸款 6 億元，即可利用項(xiàng)目銷售收入進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，從而完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 56 表 101 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 單位 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬元） 備 注 一、 土地費(fèi)用 43, 二、 前期工程費(fèi) 21, 1 報(bào)建費(fèi) 16, 住宅及配套設(shè)施 元 /平米 400, 2, 定向開發(fā)住宅 普通品住宅 元 /平米 405, 5, 非住宅 元 /平米 526, 8, 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /平米 1,331, 2, 3 勘察費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) % 1,331, 5 樁基測(cè)試費(fèi) 范圍內(nèi)工程造價(jià) 6 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 7 審圖、招標(biāo)及其他費(fèi)用 三、 建筑安裝費(fèi) 138, 1 一期普通商品房（限價(jià)） 元 /㎡ 400, 34, 考慮建筑節(jié)能 2 一期商品房及商業(yè)用房 元 /㎡ 78, 6, 4 二期商業(yè)、行政辦公用房 元 /㎡ 1, 356, 39, 3 三期商業(yè)住宅 元 /㎡ 327, 27, 未考慮集中供熱 5 地下車庫及人防 元 /㎡ 1, 180