【正文】 資金籌措 本項(xiàng)目開投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自籌資金，二是建設(shè)專項(xiàng)資金，三是項(xiàng)目銷售收入用于滾動(dòng)開發(fā)部分。 員工培訓(xùn) 員工實(shí)行公開招聘制度，部門經(jīng)理屬關(guān)鍵人才，應(yīng)不限范圍招聘。 53 豐升公司組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì) 招、投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 行人部 營(yíng)銷部 客戶服務(wù)部 報(bào)建部 設(shè)計(jì)開發(fā)部 預(yù)算部 成本控制部 工程一部 二 部 工程一部 工程二部 招標(biāo)辦 54 9. 2 人力資源配置 勞動(dòng)定員 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 3 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人、營(yíng)運(yùn)總監(jiān) 1 人。 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)財(cái)務(wù)部、行政人力資源部、營(yíng)銷部、客戶服務(wù)部、報(bào)建部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、預(yù)算部、成本控制部、招標(biāo)辦、工程一部、工程二部、物業(yè)管理部。 竣工驗(yàn)收及投產(chǎn)準(zhǔn)備，包括： 1)竣工驗(yàn)收 2)工程總結(jié)、交付使用。 47 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及工程招標(biāo)計(jì)劃 8． 1 建設(shè)工期 本項(xiàng)目分三期實(shí)施， 2020 年 6 月開始實(shí)施一期工程，其中，二、三期工程與上一期工程交叉進(jìn)行，以縮短總建設(shè)工期。 3)選用環(huán)保型潔凈 能源，禁用燃煤、木材等設(shè)施，并進(jìn)行雨污分流。 7． 3 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響主要有以下幾方面： 1)本工程的污染物主要是生活污水； 2)垃圾站堆存的生活垃圾； 3)在項(xiàng)目土方施工中粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌過(guò)程中有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重； 4)施工期間，作業(yè)機(jī)構(gòu)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生 影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。 采用節(jié)能型產(chǎn)品，防止不必要的浪費(fèi)。 5)電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。變壓器選用干式變壓器。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)為環(huán)狀網(wǎng)。 43 第六章 消防安全及節(jié)能措施 6． 1 消防安全 建筑消防設(shè)計(jì) 1)高層住宅高度不超過(guò) 60m，屬于建筑二級(jí)防火；公建高度不超過(guò) 100m，屬于建筑一級(jí)防火。生活污水水質(zhì)受污染，其 BOD5 為 1 80～ 200mh／ L，需處理后方可排放。 排水 1)排水制度及排水出路 本工程排水體制設(shè)計(jì)為分流制。 4)管材、接口及敷設(shè)方式 給水管管材采用可延性鑄鐵管。 42 澆灑道路及綠化用水量為 500 m3／ d，最大時(shí)用水量為 93 m3／ h。 澆灑道路及綠化用水定額為 2L／ m2 給水 1)給水水源 本工程的給水水源由長(zhǎng)沙市四水廠城市供水設(shè)施供給，水量、水壓能夠滿足本工程的生活、消防用水量要求。 每套住宅設(shè)置具有自動(dòng)計(jì)量裝置的水表、電表、煤氣表。 5． 5 弱電 住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 TNS。樹木照明根據(jù)樹木形狀來(lái)布燈，照明必須與樹的形體相適應(yīng)，許多植物的顏色和外觀隨季節(jié)的變化，照明也須適應(yīng)這種變化。 戶外供電及照明 戶外高壓電纜采用 YJVV8． 7／ 10kV 型電纜、低壓電纜采用 YJVV0． 6／ lkV 型電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿鋼管埋地敷設(shè)至用電點(diǎn)。 39 應(yīng)急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指示標(biāo)志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不少于 20min。每套住宅空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、其他電源插座及照明，設(shè)置獨(dú)立回路。 戶外箱式 變、配電站 在住宅小區(qū)負(fù)荷中心安裝多臺(tái)戶外箱式變、配電站，將 10kVV 電源引至各戶外箱式變、配電站。 2)供電特征： 10kv 電源由就近的變電站架專線引入，供電穩(wěn)定、可靠，滿足整個(gè)住宅小區(qū)的用電需求。 立面以湖湘建筑風(fēng)格為主，設(shè)計(jì)注重各部分層次的變化，結(jié)合小區(qū)特色，在立面設(shè)計(jì)中著重對(duì)尺度、比例、外墻材料的質(zhì)感及色彩對(duì)比進(jìn)行重點(diǎn)刻畫，以此加強(qiáng)小區(qū)整體的可塑性。各戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間均有直接的通風(fēng)、采光。 E、規(guī)劃及平面戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理性，建筑立面風(fēng)格的個(gè)性以及創(chuàng)新規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)提升樓盤附加值的重要方面。 36 總平面布置 A、該項(xiàng)目是一個(gè)以小高層和高層住宅為主體同時(shí)考慮寫字樓、商場(chǎng)、酒店、單身公寓功能配套完善的大型社區(qū)。 ⑶、因地制宜，利用土地 在滿足使用功能、交通運(yùn)輸?shù)臈l件下，結(jié)合場(chǎng)地地形、地貌、水文氣象等條件，因地制宜地保護(hù)和利用土地。 34 E、燃?xì)猓禾烊細(xì)夤艿赖綉簟? 設(shè)備 A、電器：國(guó)家級(jí)名牌電器產(chǎn)品。 (2)公共部位樓地面地磚飾面。 (3)公共部位墻面 888 刮飾 3 遍。套型的靈活性適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。初步規(guī)劃總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米 ,其中住宅建筑面積 平方米，配套商業(yè)等建筑面積 平方米，住宅 6220 戶。 拆遷安置方案 根據(jù)長(zhǎng)沙市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目征用集體土地由國(guó)土管理部門統(tǒng)一進(jìn)行征地拆遷，依法與被征地單位簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 土地涉及范圍內(nèi)的拆遷還剩十七戶。 地質(zhì) 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)初勘并參照鄰近場(chǎng)地地勘資料，推 測(cè)場(chǎng)地內(nèi)無(wú)明顯斷裂構(gòu)造，對(duì)本工程建筑不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。 經(jīng)濟(jì)地理位置及配套 項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市南城省政府新址核心地段，距汽車南站及省政府新址車程 25 分鐘，交通十分方便，四周臨路，有多路公交車通過(guò)。 基礎(chǔ)設(shè) 施條件 供水：此片范圍由長(zhǎng)沙市四水廠供水，可從湘府路城市自來(lái)水管網(wǎng)接入。 用地地塊地勢(shì)平坦，海拔高程 43~56 米，最大高差 13 米。 3)定價(jià)策略 價(jià)格優(yōu)惠策略：付款方式優(yōu)惠；集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；選擇購(gòu)買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠。在整體形象上，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)： 1)規(guī)劃按“園林化”概念設(shè)計(jì)，突出自然環(huán)境的優(yōu) 越性； 2)配套設(shè)施宜完善，滿足業(yè)主多方面的需求； 3)物業(yè)管理周到，體現(xiàn)人性化服務(wù)； 4)引入智能化，提高標(biāo)準(zhǔn)檔次。 2． 5 營(yíng)銷策略 整體形象 華盛世紀(jì)新城 是 湖南省省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心與 湖南華盛建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司 合作開發(fā) 針對(duì) 省直單位職工 和 項(xiàng)目周邊廣大文化精英人士量身定做的大型精品住宅區(qū)。 25 表 待 建 樓 盤 項(xiàng)目 天際湘府 “圭塘河風(fēng)光帶”項(xiàng)目 開發(fā)商 長(zhǎng)沙城普置業(yè) 香港菱電集團(tuán) 與本項(xiàng)目距離 約 1000米 約 50米 開發(fā)規(guī)模 建筑面積 90萬(wàn)平米 開發(fā)戰(zhàn)略 依圭塘河風(fēng)光帶和森林植物園為天然依托，開發(fā)聯(lián)排生態(tài)別墅 以太極水文化形成商住社區(qū) 時(shí)間規(guī)劃 2020年 10月已完成拆遷工作，預(yù)計(jì)于 2020 年初開始動(dòng)工 2020年動(dòng)工 2020年結(jié)束 開發(fā)類型 聯(lián)排別墅為主 聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、小高層、酒店、商場(chǎng)寫字樓、體育館、歌劇院 技術(shù)指標(biāo) 基地面積 ，容積率 基地面積： ，規(guī)劃總建筑面積： 規(guī)劃設(shè)計(jì) 純生態(tài)別墅區(qū)，內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、休閑會(huì)所、商業(yè)街等。 住宅起價(jià) 2470，均價(jià) 3372 表 在建樓盤 奧林匹克花園 綠城?桂花城 開發(fā)商 湖南湘天房產(chǎn) 湖南綠城置業(yè) 與本項(xiàng)目的距離 約 1000米 約 3000米 開發(fā)規(guī)模 占地面積： 34萬(wàn)㎡。以往居民在選擇住宅過(guò)程中，往往將與市中心的距離大小作為首要因素考慮，認(rèn)為距離市中心越近，交通越方便，各種生活服務(wù)設(shè)施越完善。 而另一方面，一部分高收入者是郊區(qū)化高級(jí)住宅的追捧者，他們選擇的目光瞄準(zhǔn)于單體或者聯(lián)體別墅、一梯兩戶的錯(cuò)層樓房。城市人口由 180 萬(wàn)增加到 300 萬(wàn)，這必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，“住”將成為他們首要大計(jì)，而長(zhǎng)沙工業(yè)化進(jìn)程加快又會(huì)誕生大批以知識(shí)、技能為謀生手段的城市新貴，長(zhǎng)沙樓市的商品房市場(chǎng)無(wú)疑增加了巨大的消費(fèi)群。從歐美國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)演變也可以看出，住宅郊區(qū)化發(fā)展是城市化末期的一種必然的趨勢(shì)。 綜合以上分析，隨著長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民存在巨大的住宅消費(fèi)需求，按以上五項(xiàng)需求預(yù)測(cè)， 2020～ 2020 年長(zhǎng)沙市城市化 21 進(jìn)程加快對(duì)住宅需求總量達(dá) 3930 萬(wàn)平方米，年均達(dá) 437 萬(wàn)平方米。據(jù)測(cè)算，目前在長(zhǎng)沙市的流動(dòng)人口約 30 萬(wàn)人。此外，還要考慮到由于市政建設(shè)和道路修建等要拆遷的住房量，估計(jì)不適于居住的住房量以及未預(yù)料到的事故災(zāi)害造成的住宅需要量等?？紤]到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于區(qū)劃原因形成的，即原地區(qū)按照區(qū)劃設(shè)置轉(zhuǎn)為城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新進(jìn)城人口，將增加對(duì)住宅的需求。不言而喻，城市人口的成倍增長(zhǎng)，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非 現(xiàn)象，這些農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，住宅將成為他們的首要大計(jì)。越來(lái)越多的外地人口的進(jìn)駐，加速 19 了該區(qū)域城市人口的增長(zhǎng)，南城的住房市場(chǎng)將迎來(lái)新的“黃金時(shí)代”。 據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目周邊有 長(zhǎng)沙理工大學(xué)、湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校、湖南女子大學(xué)、中南林學(xué)院 、中南大學(xué)鐵道校區(qū)、湖南中醫(yī)學(xué)院、長(zhǎng)沙民政學(xué)院、湖南廣播電視大學(xué)等十多所高等院校，院校的教師大多是本科以上學(xué)歷、副高以上職稱的知識(shí)精英，具有厚重的文化品位 。 據(jù)調(diào)查，省直單位中僅省委辦公廳 、省人大辦公廳、省政府辦公廳、省政協(xié)辦公廳、省委組織部、省委宣傳部、省政法委、省財(cái)政廳、省發(fā)改委、省公安廳、省檢察院等 34 個(gè)單位就有無(wú)房職工 1332 人、住房未達(dá)標(biāo)職工 2427 人、新錄人員 279 人、軍轉(zhuǎn)干部 197 人，合計(jì) 4235 人。 2020 年，長(zhǎng)沙樓市仍然保持強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前長(zhǎng)沙在建的單體寫字樓項(xiàng)目較少，在建項(xiàng)目中多數(shù)為綜合項(xiàng)目。從 2020 年樓市來(lái)看，大戶型的銷售已經(jīng)受到客戶需求的限制， 2020 年的戶型設(shè)計(jì)將更加理性和現(xiàn)實(shí)，中小戶型將保持較高的市場(chǎng)關(guān)注度。 第二：風(fēng)險(xiǎn) 結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 2020 年在市政府周邊、金星大道兩廂、含浦、金霞、青竹湖、星沙、暮云、省政府周邊等購(gòu)地的大盤較多，這些規(guī)模較大項(xiàng)目將于 2020 年開始 17 開發(fā)建設(shè)，將使得 2020 年供應(yīng)有所增加。 從投資情況及開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本來(lái)看，整體投資加大，開發(fā)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的保障作用。 投資加大，品質(zhì)提高。 第一：機(jī)遇 需求穩(wěn)定，消費(fèi)健康。其中：住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 %，而在住宅竣工面積中，別墅、高檔公寓竣工面積 萬(wàn)平方米，占 ％，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積 萬(wàn)平方米，占％；辦公樓竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 ％；其他用房竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 ％。其中：住宅施工面積 萬(wàn)平方米占總施工面積的 %，而在住宅施工面積中，別墅、高檔公寓施工面積 萬(wàn)平方米，占 %，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積 萬(wàn)平方米，占 %；辦公樓施工面積 萬(wàn)平方米，占總施工面積的 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn)平方米，占總施工面積 %； 其他用房施工面積 萬(wàn)平方米，占總施工面積的 %。高檔和普通商品住房的劃分，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)等一系列具體政策 ，由地方政府結(jié)合實(shí)際情況制定。 第三，堅(jiān)持面向百姓，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度。 國(guó)務(wù)院則印發(fā)了國(guó)辦 [2020]18 號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出了有關(guān)政策措施。一些地區(qū)大戶型、高層、高檔項(xiàng)目銷售不暢，部分地區(qū)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用 住房供應(yīng)不足； 三是住房供應(yīng)體系還需要進(jìn)一步健全，市場(chǎng)服務(wù)體系尚不能適應(yīng)居民的需要，適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度亟待建立； 四是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，市場(chǎng)行為不夠規(guī)范，虛假?gòu)V告、合同欺詐以及中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為還沒(méi)有得到有效遏制。全國(guó)商品房供銷兩旺， 1997～ 2020 年，商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長(zhǎng) 15． 5％和 22． 6％。過(guò)去 5 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng) 19． 5％。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)