【正文】 在設(shè)計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。項目開發(fā)進度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。本項目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。漣源華鑫項目可行性研究報告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“華鑫項目”開發(fā)進行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：“漣源華鑫項目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會綜合效益，該項目可行！存在問題及建議：（1） 成本控制項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口300個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（3） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，價格最低，服務(wù)周到的家居建材消費服務(wù)。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。 項目建成后可以徹底改變當?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的提升。 財務(wù)指標分析 項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標分析后認為該項目經(jīng)濟效益是可行的。因此考慮推廣費用適當增加，銷售費用暫按180萬元計算。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。（2） 項目不采取返租銷售模式時。項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當應(yīng)用價格策略提高銷售價格。十五 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略(1)項目13層商業(yè)部分樓實行“返租”銷售的辦法。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積：商業(yè)面積：住宅面積：70007800平米容積率：建筑凈高： 項目業(yè)態(tài)定位方案本項目將囊括以下業(yè)態(tài),具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下:1層(含臨街門面):(1) 木業(yè)板材區(qū)(2) 油漆涂料區(qū)(3) 工程材料區(qū)(4) 化工膠劑區(qū)(5) 管材管件區(qū)(6) 五金機電區(qū)2層:(1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū)(2) 玻璃制品區(qū)(3) 燈飾照明區(qū)(4) 地板地面區(qū)(5) 門窗鎖具區(qū) 3層:(1) 家居飾品區(qū)(2) 家私家具區(qū)(3) 辦公家具區(qū)考慮到1層租金和售價較高,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好,經(jīng)營利潤較高的行業(yè),而3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 （3） ，二、住宅層高為3米。（3） 大部分市民對住宅的面積需求分100120平米、140160平米兩個區(qū)間。（5） 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則：（1） 符合項目經(jīng)濟效益目標的需求。（4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。（3） 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。 項目定位方案SWOT分析△ 項目發(fā)展機會 Opportunity（1） 家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn)（2） 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過2萬平米，經(jīng)營戶近200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持（3） 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施（4） 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間（5） 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機（6） 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營（7） 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補市場空白△ 項目發(fā)展威脅 Weakness（1） 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突（2） 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策（3） 文藝路、藍田市場、光藍路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力（4） 大部分經(jīng)營戶均不愿意進駐3樓，項目3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進行良好的規(guī)避和化解（5） 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用（6） 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性△ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength（1） 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高（2） 臨街面長達70米，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值（3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀（5） 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大（6） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資（7） 項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖△ 項目發(fā)展劣勢 Threat（1） 項目所在地街區(qū)面貌有待改善，人流量有限，商業(yè)氣氛尚不濃厚（2） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度（3） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加（4） 地塊規(guī)模有限，無法設(shè)置集中的倉儲用房（5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度綜上，項目SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。這表明：漣源消費者對“一站式”家居建材市場認可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。 因此，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場” 或“家居廣場”的商業(yè)主題。（5） 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機會 Opportunity（1） 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。大部分市民對商品房價格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。主要是因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。目前漣源市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。2005年11月26日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。就本次置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在600800元/平米的住宅，8001000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華●水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀80年代有了質(zhì)量上的飛躍。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到13345戶和272戶，%%。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。近年來，漣源市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘