【正文】 實(shí)際銷售時(shí)，為實(shí)現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上折價(jià) 20%銷售。這部分需求不但能消化未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的上漲。 2020 年，英特爾入住成都高新區(qū)時(shí)，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動(dòng) 中芯國(guó)際、友尼森、美國(guó)芯源（ MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕 等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅 IC 設(shè)計(jì)領(lǐng)域企業(yè) 就 已達(dá) 40 家。而該商業(yè)成功開(kāi)發(fā)的最大的受益者正 是本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的住宅用地（本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的 75%）。這部分人員一方面可以對(duì)接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，另一方面這部分消費(fèi)力對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)未來(lái)的需求提供了較強(qiáng)的支撐力。 該區(qū)域未來(lái)將受到兩大效應(yīng)的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢(shì)頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求。 同時(shí)，富士康科技集團(tuán)的入駐（離本項(xiàng)目?jī)H 6 公里，車程約 78分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動(dòng)力。因此，可以說(shuō) “快鐵 ”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無(wú)縫連接，毫無(wú)疑問(wèn)，成灌快鐵 的 開(kāi)通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 日益便捷的軌道及公路交通 公路： 國(guó)道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系 。弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產(chǎn) 華潤(rùn) 逐步走高的周邊房產(chǎn)價(jià)格 第 28 頁(yè) 郫縣受 老成灌路的改造、成灌快鐵 開(kāi)通 、 地鐵 2 號(hào)線規(guī)劃以及 政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息 影響 ，迎來(lái)了中信、龍湖、華潤(rùn)、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來(lái)的移民浪潮 更是 給郫縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 注入 了新的活力，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)由 2020 年 2 季度的 3500 元 /平米已經(jīng)上升至目前的近 5000 元 /平米。 較高的利潤(rùn)空間 和較大的安全邊際 若項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá)%。 郫縣 2020 年 2020 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （單位：億元） 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億 元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 （億元） 住宿餐飲業(yè)零售額（億 元） 居民儲(chǔ)蓄存款余額（億 元） 第 25 頁(yè) 2020 年 — 2020 年郫縣、成都地區(qū)以及全國(guó) GDP 增速對(duì)比： %%%%%20202020年全國(guó) 、成都以及郫縣的GDP增 速對(duì)比圖全國(guó)G D P 增速成都G D P 增速郫縣G D P 增速全國(guó)GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫縣GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上圖可以看出，郫縣的 GDP 增速遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó) GDP 增速，隨著郫縣 GDP 持續(xù)增長(zhǎng)，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)成都 GDP 的貢獻(xiàn)逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 第 24 頁(yè) 郫縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 第 23 頁(yè) （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 郫縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。 地鐵： 成都市地鐵 2 號(hào)線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實(shí)現(xiàn)了 與成都市的 無(wú)縫連接。境內(nèi)擁有電子科 技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)等 18 所大專院校，是國(guó)家確定的四川省唯一的全國(guó)基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近 10 萬(wàn)畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)和中國(guó)鄉(xiāng)村旅 游示范點(diǎn)。年平均氣溫 16176。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。開(kāi)通國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線第 18 頁(yè) 147 余條，航線總長(zhǎng) 17 萬(wàn)公里，運(yùn)輸能力達(dá) 9 億噸公里， 2020 年客流量達(dá) 2763 萬(wàn) 人次，位列世界最繁忙機(jī)場(chǎng)前 50 位。另外成都新客站將于 2020 年年末投入運(yùn)營(yíng)，將負(fù)責(zé)高速列車及城市軌道交通的樞紐任務(wù)。東西最大橫距 192 公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。最佳城市獎(jiǎng) ”。 2020 年，成都加入聯(lián)合國(guó)教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個(gè)世界 “美食之都 ”。 2020 年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。 1989 年經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計(jì)劃單列，享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國(guó) 14 個(gè)計(jì)劃單列城市之一。成都是我國(guó)西南開(kāi)發(fā)最早的地區(qū)，是全國(guó)第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 其中： 6 號(hào)地面積 畝， 7 號(hào)地面積 畝，道路面積 畝。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈 ”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接。若項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約%，年化權(quán)益凈 利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 項(xiàng)目公司原來(lái)三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其 承諾 補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 但股權(quán)處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計(jì)劃投資人所有。 信托本益的還款來(lái)源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)收益。 信托計(jì)劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模 億元 ，全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過(guò) 億元。 項(xiàng)目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2020 年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 （ 2） 工業(yè) 地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。商城內(nèi) 功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材第 6 頁(yè) 銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于 一體 。 目前 公司主要 運(yùn)營(yíng) 兩大 項(xiàng)目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國(guó)際商城 。 該公司為中信蜀都的項(xiàng)目公司，目前暫時(shí)無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊(cè)資本金 億元。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距 成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接。 若 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約%，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 四、我司 收益分析 信托計(jì)劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報(bào)酬 。 項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過(guò)股東借款方式補(bǔ)足。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入預(yù)計(jì)約 72億元 ，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 ，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期為 6年 ，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 （土地一級(jí)整理及配套開(kāi)發(fā)） 的一部分 ，開(kāi)發(fā)商為成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬(wàn)騰實(shí)業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊(cè)資本 。若 項(xiàng)目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過(guò) 年化 12%，則原股東 有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資， 并 提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化 收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。原股東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 億元。 ）信托募集資金 全部通過(guò)增資的形式向 項(xiàng)目公司 —— 成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限 公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計(jì)劃） 持有的 項(xiàng)目 股權(quán)比例為 %，其余 3位股東的股權(quán)比例為 %。 若信托期滿時(shí)，項(xiàng)目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來(lái)三家股東承諾 對(duì)信托本益 按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金 予以補(bǔ)足，并將其持有的 %股權(quán) 質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約保證。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 本項(xiàng)目即使未取得開(kāi)發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分 商業(yè)由租轉(zhuǎn)售），即可保證整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測(cè)算見(jiàn)“項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算”）。 項(xiàng)目公司原來(lái)三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。項(xiàng)目總體收益約 50006000萬(wàn)元，其中 2020年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益約 10001200 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際一流水準(zhǔn)的美國(guó) RDLF 國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。 項(xiàng)目的實(shí)際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔(dān)保方）簡(jiǎn)介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及 物業(yè)管理的有限公司，同時(shí) 參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè) 。 “金沙國(guó)際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號(hào)，項(xiàng)目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施， 是 四川省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ， 累計(jì)投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年?duì)I業(yè)的奇跡。 入駐商戶包括 世界500 強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國(guó)百安居、中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國(guó)家電連鎖巨頭國(guó)美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會(huì)超豪華娛樂(lè)會(huì)所、金沙湖，麗湖等知名商家。 2020 年 7 月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵(lì)與推進(jìn)下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實(shí)業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。 2020 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”， 2020 年 6 月又被確定 為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。原股東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 億元。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過(guò)年化 12%，則原股東有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資，并提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1 年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2 年提前分配或正常到期分配的， 按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。 信托資金用途 信托資金全部通過(guò)增資的形式向成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行第 8 頁(yè) 股權(quán)投資，并全部用于蜀都新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目公司日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)， 安信信托有權(quán)向項(xiàng)目公司派出董事 （占董事會(huì)席位超過(guò)三分之二） 及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、 財(cái)務(wù) 管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng)管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際一流水準(zhǔn)的美國(guó) RDLF 國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。） 備注 1 號(hào)地塊 總建筑密度 高層主體 15% 80 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的 50% 2 號(hào)地塊 60% 22% 15% 80 3 號(hào)地塊 60% 22% 15% 80 4 號(hào)地