【正文】 700mm） 衛(wèi)生間 Ⅰ 型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） Ⅱ 型浴盆（ ）和淋浴 器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量 80~120 KWH/月 負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話 1~2 臺(tái) 空調(diào)線設(shè)專用線 寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備用水量 200~300 升 /人 詳見附表 5。 2020年管理費(fèi)用： 465萬元； 2020年管理費(fèi)用： 336萬元； 2020年管理費(fèi)用： 40萬元； 2020年管理費(fèi)用： 2萬元； 合計(jì)： 843萬元。 回款進(jìn)度詳見表 18。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓開始施工。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020年 6月： 2020年 6月 25日 ~7月 25日： 2020年 8月 ~ 9月： 2020年 10月： 2020年 10月 ~ 11月： 2020年 12月： 2020年 1月： 2020年 3月： 2020年 7月： 2020年 10月： 2020年 10月 ~2020年 12月： 2020年 11月 ~2020年 2月： 2020年 12月： 2020年 1月 ~3月： 2020年 3月 ~5月： 2020年 3月 ~6月： 2020年 6月： 2020年 6月 ~9月： 2020年 7月 ~9月： 2020年 10月 ~2020年 1月： 2020年 8月 ~2020年 5月： 2020年 3月 ~6月： 2020年 6月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。 （ 210000 ） ?????② （月租大于月供） 由 ① 、 ② 可推出 N≤ （年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P為商鋪價(jià)格； S為商鋪面積； N為收益年限 (按 50年計(jì)算 )； R為市場租金； λ 為人民銀行 10年期抵押貸款常數(shù)。180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914元 /平方米 247。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21世紀(jì)新的 居住理念。 在價(jià)格定位上，以中 高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價(jià)是上漲，所以房價(jià)的漲幅不會(huì)太大。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購房。 《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。沈陽對個(gè)人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。出讓 “ 生地 ” 容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 2020 年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020年達(dá)到 70%左右。 商品房空置情況 2020年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16萬平方米，較上年下降 11%。 商品房價(jià)格走勢 2020年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722 元 /平方米，較上年增長 %，其中商品住宅的均價(jià)為 2438元 /平方米，較上年增長 %，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表 表 2 表 1： “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo) 1總占地面積平方米 60600 2總建筑面積平方米 109000 3容積率 4綠化率 %35 5建筑密度 %25 6 高層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125平方米（三房） C戶型 135平方米（ 三房） D戶型 140平方米（四房） 7多層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 E戶型 90平方米（兩房） F戶型 110平方米（三房） G戶型 120平方米（三房） 8商鋪面積平方米 4360 9總戶數(shù)戶 944 10車位數(shù)（地上） 個(gè) 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（ %）用地面積（平方米） 1民建用地（ R01） 2515150 2公建用地（ R02） 3018180 3道路用地（ R03） 106060 4公共綠地（ R04） 3521210 5居住區(qū)用地（ R） 10060600 市場調(diào)研分析 一、南昌市 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府 “ 壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場 ” 方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。 （ 11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售 房款來解決。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 [2020]32號(hào)文《關(guān)于 “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《 “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （ 6）南昌市 城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； （ 11）國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) “ 風(fēng)華盛世 ” 項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（ %） GDP（億元） 638同比增長（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26房地產(chǎn)投資占 GDP比重（ %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作 為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分 居民承受能力，應(yīng)引起注意。 表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分老城區(qū) （ %） 40 新城區(qū) （ %） 60 按單套建筑面積劃分 90平方米以下所占比例（ %） 10 95平方米 ~150平方米所占比例（ %） 20 150平方米以上所占比例（ %） 70 按單價(jià)劃分 2020元以下所占比例（ %） 8 2020~3000元所占比例（ %） 32 3000元以上所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長%，其中存量住宅 12736套，面積 ，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 5700套，面積 ，較上年分別增長 %和 %。 但是，從 2020年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。 商務(wù)樓盤增長過快 今年 1~12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) ，占總量的 20%，較上年同期增長 倍。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財(cái)政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房 （含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95 平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60萬平方米。 （ 3）、原材上漲， 開發(fā)成本增加。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu) 化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311元 /平方米 故最 后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933元 /平方米 高層住宅單價(jià)為： 3238元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價(jià)過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 （四）、建議銷售價(jià)格 綜合考慮了市場對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為： 多層住宅： 2950元 /平方米 高層住宅： 3250元 /平方米 商鋪： 10000元 /平方米 車位： 15萬元 /個(gè) 四、戶型設(shè)計(jì)定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4種戶型： 高層住宅 A戶型二房二廳：每戶建筑面積 85平方米（ 20套）； 高層住宅 B戶型三房二廳：每戶建筑面積 125平方米（ 44套）； 高層住宅 C戶型三房二廳：每戶建筑面積 135平方米（ 20套）； 高層住宅 D戶型四房二廳：每戶建筑面積 140平方米（ 20套）； 高層住宅四種戶型共計(jì) 104套。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 高層 1~3樓開始施工。 高層 4設(shè)備安裝。 正式全部入住。 表 19：稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率 營業(yè)稅 5土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3公益金 5 企業(yè)所得稅 33任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 5不可預(yù)見費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 （按租金） 12 五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目用地共計(jì) ，出讓單價(jià) 200萬元 /畝，出讓總金額為 18180萬元，土地出讓金分兩次償還， 2020 年先付 80%， 即 14544 萬元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636萬元。合計(jì)為 994萬元。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求 ，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914 元 /平方米 247。（ 210000） …………… ② （月租大于月供） 由 ① 、 ② 可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 )； R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款