【正文】 、花園洋房、小高層、高層綠 化 率：45%容 積 率：總戶數(shù):5000 戶左右戶 型：一房：5469㎡ 二房：7499㎡ 三房：101152㎡ 復(fù)式：148167㎡42 / 89銷售價格： 均價：6500 元/㎡ 洋房：80008500 元/㎡項目點評：1. 位 于 青 山 湖 東 大 門 廣 場 南 、 北 兩 側(cè) 。 項 目 開 發(fā)理 念 為 “關(guān) 懷 人 生 、 創(chuàng) 造 新 生 活 ”,力 圖 營 造出 城 市 中 央 高 尚 生 活 區(qū) 的 概 念 ， 建 筑 風(fēng) 格 為 美式 西 班 牙 風(fēng) 格 ， 體 現(xiàn) 親 水 型 、 休 閑 型 、 觀 光 型和 人 文 特 色 。 .2. 周邊環(huán)境非常好，配套不是很方便；但是項目內(nèi)配套相對完善。3. 開發(fā)商實力強，有很強的項目開發(fā)實力及銷售經(jīng)驗。4. 利用臨湖地域優(yōu)勢，結(jié)合環(huán)境、保護自然景觀，建筑布局合理，景觀豐富有序、富有創(chuàng)意，獨特而大氣。5. 項目景觀強調(diào)整體的和諧、功能的需求、局部組團的個性、文化內(nèi)涵的體現(xiàn)、健康休閑環(huán)境的營造、景觀細(xì)節(jié)的完善。43 / 8水榭花都項目位置：青云譜區(qū)象湖公園（施堯路）開 發(fā) 商：江西金球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模：總 占 地 118666㎡ ， 總 建 筑 面 積 266366㎡物業(yè)類型: 小高層，高層，疊加別墅綠 化 率：48%容 積 率：44 / 89總戶數(shù): 1282 戶戶 型：三房：128149㎡ 四房：162169㎡ 四房：273333㎡銷售價格： 均價：6800 元/㎡ 別墅：15000 元/㎡開盤時間：20220623項目點評：1. 100%湖 視 率 的 純 象 湖 都 市 全 景 生 活 。 小 區(qū) 整 體規(guī) 劃 設(shè) 計 以 人 為 本 ， 最 大 化 挖 掘 項 目 環(huán) 境 優(yōu) 勢 ，力 爭 看 湖 的 戶 數(shù) 最 大 化 。 .2. 小 區(qū) 內(nèi) 配 套 設(shè) 施 齊 全 ， 有 幼 兒 園 、 小 學(xué) 、 商 業(yè)街 、 游 泳 池 、 酒 店 、 寫 字 樓 等 。 車 位 配 比 超 過1： 1。 配 套 設(shè) 施 完 善 齊 全 。3. 區(qū)域內(nèi)少數(shù)高尚樓盤，銷售成績非常好。4. 本項目作為象湖區(qū)域品質(zhì)和價格較高的樓盤，在環(huán)境和房型的設(shè)計上都很有優(yōu)勢，是城區(qū)高價樓盤的標(biāo)榜。45 / 8南昌別墅項目分析、綠地新城項目位置：南昌縣區(qū)迎賓大道上海莊園路 100 號開 發(fā) 商：上 海 綠 地 集 團 有 限 公 司 南 昌 綠 都 置 業(yè) 有 限 公 司建筑規(guī)模：總 占 地 832500㎡ ， 總 建 筑 面 積 40 萬 ㎡物業(yè)類型: 獨棟、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅綠 化 率：47%容 積 率：總戶數(shù): 1762 戶戶 型：別墅：190264㎡ 銷售價格： 均價：12022 元/㎡ 開盤時間：2022073046 / 89項目點評：1. 環(huán)境非常好，高檔別墅區(qū)，面臨湖；南昌唯一離市區(qū)最近的別墅。.2. 開發(fā)商實力強大，品牌力大，使得項目品牌優(yōu)勢明顯。3. 項目內(nèi)配套設(shè)施齊全，所 內(nèi) 設(shè) 泳 池 ， 健 身 房 ，酒 吧 ， 棋 牌 室 ， 幼 兒 園 ， 網(wǎng) 球 場 ， 足 球 場 ,籃 球 場 、 超 市 便 利 店 等 ， 小 區(qū) 內(nèi) 還 分 布 一 些零 星 商 業(yè) 配 套 。4. 智 能 化 配 置 保 證 項 目 內(nèi) 的 安 全 型 。5. 風(fēng)格差異太大，影響項目的協(xié)調(diào)性。47 / 8度假型樓盤分析、廬山華僑溫泉項目位置：廬山星子縣溫泉渡假區(qū)開 發(fā) 商：斯達(dá)遠(yuǎn)東置業(yè)建筑規(guī)模：總占地面積 99200㎡ 總 建 筑 面 積 59510㎡物業(yè)類型:多層容積率:綠 化 率：48 %總戶數(shù): 480 戶戶 型： 70150㎡ 銷售價格： 均價：4300 元/㎡ 項目點評：項目按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店以其純正的西班牙建筑風(fēng)格既彰顯了宮庭建筑的穩(wěn)重和大氣，又洋溢出地中海的浪漫和奔放，充滿了異國風(fēng)情，依山而建的休閑度假公寓猶如朵朵紅花掩映在翠綠叢中，中西合壁的園林景觀借助貫穿園區(qū)的溫泉河水、讓人留連忘返的氰氳“靈湯” 、登高眺遠(yuǎn)的天然氧吧和良好的生態(tài)植被營造出自然，典雅和精致的氛圍，園區(qū)配備的多功能會議室、中西餐廳、動感娛樂、特色溫泉養(yǎng)生等保健、休閑設(shè)施，動靜相宜，各得其所，既適宜團體會議、培訓(xùn)或短期旅游度假，48 / 89又適合中長期休閑居住，特設(shè)的老人和兒童活動專區(qū)，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷。廬山溫泉華僑度假村的建設(shè)，不僅僅在于引進國外休閑經(jīng)濟的發(fā)展理念，為都市人提供溫泉沐浴、休閑保健、生態(tài)旅游以及集住、餐、娛、購于一體的多元復(fù)合型休閑方式，從而滿足人們愉悅身心，體驗人生價值，享受生活樂趣的需求，更是構(gòu)建了一座江西與海外擴大交流與溝通的平臺，讓更多的海外人士寓廬山溫泉休閑養(yǎng)生中加深對江西改革開放和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的了解和認(rèn)識，以此吸引更多的海外人士來江西旅游觀光、投資興業(yè)、休養(yǎng)生息。、廬山陽光溫泉度假村49 / 89項目位置：廬山南星子縣溫泉鎮(zhèn)天體溫泉渡假村對面開 發(fā) 商：九江通圣置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：總 建 筑 面 積 40000㎡物業(yè)類型: 別墅、多層總戶數(shù): 220 戶左右戶 型：一房：3568㎡ 三房：105125㎡ 四房：119136㎡銷售價格： 均價：3800 元/㎡ 項目點評：1. 項目為一家集住宿、餐飲、娛樂、會議、商務(wù)、健身等功能為一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。業(yè)主可委托經(jīng)營，年固定回報 5%+凈利潤分紅，每年享受 22 天免費入住權(quán)。2. 位 于 廬 山 星 子 縣 內(nèi) ， 坐 北 朝 南 ， 北 靠 廬 山 漢 陽 峰 、男 對 黃 龍 山 ， 周 邊 景 點 眾 多 ， 有 鄱 陽 湖 、 秀 峰 、 桃花 源 、 太 乙 村 、 愛 蓮 池 等 。3. 銷 售 情 況 較 好 ， 在 85%以 上 。 價 格 偏 低 。4. 24 小 時 保 安 及 監(jiān) 控 等 物 業(yè) 管 理 ， 以 及 酒 店 式 服 務(wù) 。非 常 享 受 。50 / 8總體綜述從房地產(chǎn)的市場特征區(qū)分，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)面積普遍較大，小區(qū)住宅密度低，容積率低。主要體現(xiàn)在城郊結(jié)合部，因城市面積不大，城郊之間距離也不遠(yuǎn)，銷售情況非常的好。從南昌樓盤的外立、產(chǎn)品、推廣等方面看，品質(zhì)逐漸提升，科技含量高，現(xiàn)代風(fēng)格濃。南昌樓市的整體素質(zhì)較高，開發(fā)商普遍對樓盤品質(zhì)要求很高。從建筑形態(tài)來看，地區(qū)多以多層、小高層為主，高層住宅較少，帶有少量額獨立別墅、疊層別墅。南昌市均價 50006000 元每平方米之間，豪宅價格也基本過萬元，城郊區(qū)域價格在 35004500 元每平方米之間。從調(diào)查來看，南昌是房地產(chǎn)銷售情況要比非常的好，而且價格上升幅度也很大，銷售周期基本都在 1 年左右。51 / 8SWOT 分析項目區(qū)域靠近撫河，位于 320 國道與溫厚高速公路之間，地理位置絕佳。正在施工中南昌市外環(huán)線也將與項目相鄰，項目距離南昌市區(qū)中心約 35 公里，距離京九線向塘火車站 10 公里，距離昌北國際機場 60 余公里，目前市區(qū)驅(qū)車前往需 40~50 分鐘。地塊位于省蠶桑茶葉研究所范圍內(nèi)。良好的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量都屬于南昌市各自然生態(tài)區(qū)域之首。、優(yōu)勢（S ）分析優(yōu)勢一：具備良好區(qū)位優(yōu)勢直隸南昌市未來最具活力的江西黃馬“兩江”生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊規(guī)劃核心區(qū)域；溫厚高速、320 國道、南昌外環(huán)線多條路線形成地塊區(qū)域未來良好的交通環(huán)流。在未來極佳交通網(wǎng)絡(luò)的支持下，項目可最大程度的覆蓋及輻射江西、湖北等周邊多個縣市，形成良好的 1 小時生活圈。項目覆蓋范圍的大小會直接決定項目整體的生命力，因此良好的區(qū)位輻射能力是項目成功的支點之一。優(yōu)勢二：生態(tài)環(huán)境良好黃馬鄉(xiāng)位于南昌縣東南端，人文薈萃，風(fēng)景優(yōu)美，自然資源豐富，特產(chǎn)充裕，具有特色的茶園景觀、果樹景觀、桑蠶養(yǎng)殖景觀等，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。主要有白虎嶺生態(tài)林、花木基地、茶園、植物園、十里荷塘、撫河白沙洲自然景觀等，自然環(huán)境十分優(yōu)越，附近地區(qū)無工業(yè)項目，空氣、水體、土壤均沒有受到污染。優(yōu)勢三：政府強力支持從南昌市政府到南昌縣到黃馬鄉(xiāng)人民政府再到省蠶桑茶葉研究所都十分重視“黃馬”兩江生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊的建設(shè)，不但在政策上與以扶持，同時在具體的基礎(chǔ)建設(shè)上包括跨橋線，項目征用土地和房屋拆遷、變電站建設(shè)、景觀大道建設(shè)上都已安排建設(shè)資金并付之行動，良好的政策支持會成為項目源源不斷的動力。52 / 89優(yōu)勢四：開發(fā)條件優(yōu)勢項目地處南昌市郊區(qū)，土地出讓價格較低，規(guī)劃范圍內(nèi)幾乎沒有居民，便于統(tǒng)一規(guī)劃，集中征用、集中開發(fā)，拆遷補償成本低，具有良好的成本優(yōu)勢。兩江生態(tài)走廊目前只是在概念規(guī)劃階段，大多數(shù)項目尚處在研討過程，這為前期 3000 畝植物園的發(fā)展又提供的廣闊的想像空間，幾乎可以想像成為 3000 畝植物園為 86 平方公里生態(tài)區(qū)域發(fā)展的啟動區(qū)。在政府良好的政策支持下，投資商的精心打造下有理由相信未來兩江生態(tài)走廊的整體開發(fā)前景是具有非常大的優(yōu)勢。、劣勢(W) 分析劣勢一：地產(chǎn)開發(fā)程度為零，市場培育成本高目前南昌市的房地產(chǎn)市場發(fā)展相比前幾年雖有所進步，但開發(fā)還是主要集中在中心城區(qū)，離市場的真正成熟還有一段距離。項目所處的區(qū)域周邊房地產(chǎn)開發(fā)程度很小，并多為低檔住宅為主。黃馬鄉(xiāng)整個區(qū)域主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，目前沒有任何地產(chǎn)開發(fā)項目，市場知名度、口碑相對較差并離市區(qū)較遠(yuǎn)，開發(fā)面積又大，要消耗到這么大面積的住宅體量，這個市場還需要一定的時間來培育，時間成本較高。劣勢二：配套設(shè)施不健全，開發(fā)成本加大區(qū)域內(nèi)無高校、旅游景點、市府職能機關(guān)、大型廠礦等極具人氣的重點配套，雖距離小藍(lán)工業(yè)園區(qū)較近，有一定的固定輻射客戶群體，但小藍(lán)工業(yè)園區(qū)上屬于啟動階段，相較其他工業(yè)園成熟度有較大差距。配套產(chǎn)業(yè)鏈的匱乏直接帶來了周邊人氣的不足，亦直接導(dǎo)致項目開發(fā)的機會成本增加。區(qū)域成熟度較低也直接導(dǎo)致了生活配套設(shè)施的不健全，住宿、餐飲、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施缺乏，目前只有當(dāng)?shù)厥⌒Q茶研究所有招待所和餐廳設(shè)施。在今后的項目開發(fā)中只能依靠項目自身提供配套，相應(yīng)成本會有所增加。劣勢三：道路情況差，并設(shè)有收費站，建議自建“生命線”項目距離南昌市區(qū) 35 公里，距離南昌縣城 23 公里，交通距離不長但目前道路路面損壞嚴(yán)重，直接導(dǎo)致行車時間過長，并沿途建筑、景觀陳舊雜亂53 / 89如在項目面市之前得不到有效改善道路質(zhì)量的不足會對項目品牌建立帶來極大的阻力。連接南昌市的 320 國道及溫厚高速均設(shè)有收費站，將會增加進入車輛成本，國道收費站雖有后移的計劃，但實施時間有為重要。項目目前地塊內(nèi)連接國道與溫厚高速的規(guī)劃景觀路寬 28 米總長 9 公里，計劃一期 5 公里明年年底通車。這條景觀路可以說是本地塊的“生命線” ，對于開發(fā)前景尤為關(guān)鍵。建議投資商能以自行投資土地置換的形式自行建設(shè)此條公路，將主動權(quán)掌握在自己手中。、機會(O) 分析機會一：南昌市經(jīng)濟發(fā)展良好，新主題新概念住宅項目需求加大南昌市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展迅速，IPO 與 GDP 都呈上升趨勢，南昌經(jīng)濟發(fā)展良好，現(xiàn)階段高收入人群對居住需求越來越高，不斷推出的新主題概念的項目吸引力越強就越成功。隨著高收入人群的不斷增多，對新主題新概念的住宅項目需求也將不斷加大。機會二：南昌地產(chǎn)持續(xù)升溫房地產(chǎn)銷售整體處于上升階段，南昌的房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展空間。隨著較多外來投資者選擇來南昌投資，地產(chǎn)的發(fā)展處在一個有利的宏觀背景中。目前南昌市地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭，超大盤、精品盤不斷推出，房地產(chǎn)成交價格呈上漲態(tài)勢。機會三：城區(qū)土地成本穩(wěn)步提升，項目具成本優(yōu)勢近年來南昌市土地招拍掛的成交價穩(wěn)步上升，2022 年市區(qū)土地成交的樓面地價已達(dá) 5000 元/平方米以上，將會拉動周邊地價的上升，項目目前地價還不算高，具有成本優(yōu)勢?？拷鞒菂^(qū)的開發(fā)區(qū)地塊存量已很少，土地成本隨之水漲船高，因此適當(dāng)?shù)耐恋貎鋵㈥P(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。機會四：低密度項目稀缺隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強，別墅類項目已經(jīng)禁止審批，低密度項目漸成稀缺。南昌市低密度住宅項目成交價位居排名前列，周邊54 / 89地區(qū)的別墅類休閑度假項目銷售價格也高出其它住宅、投資項目很多。因此低密度的項目將成為高收入人群關(guān)注的重點之一。機會五：“兩江一園”生態(tài)走廊建設(shè)為項目提供了良好的發(fā)展機遇南昌植物園做為“兩江一園”生態(tài)走廊建設(shè)的重要組成部分，項目與植物園相鄰，不僅可以使配套、路網(wǎng)全面完善，而且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和相關(guān)投資領(lǐng)域需求會有很大增長。不僅對黃馬鄉(xiāng)經(jīng)濟,而且對區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展起到很大拉動作用。項目也會非常好的發(fā)展。、威脅性（T）分析威脅一：其它區(qū)域競爭對手黃馬鄉(xiāng)“兩江一園”生態(tài)走廊的建設(shè)與周邊的村鎮(zhèn)存在競爭，在古建筑、人文等方面欠缺優(yōu)勢，在旅游景點建設(shè)上發(fā)展相對滯后。如何提升項目亮點，開發(fā)出吸引人氣的旅游項目將是項目成功的關(guān)鍵點之一。威脅二：保障農(nóng)民利益黃馬鄉(xiāng)發(fā)展要以保障農(nóng)民利益，帶動農(nóng)民致富發(fā)展為前提。達(dá)到共同發(fā)展，共同致富。只有體現(xiàn)出農(nóng)民富裕、政府政績、企業(yè)效益才是真正成功的項目。也將會為項目長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。威脅三：全國大盤開發(fā)前景堪憂面對全國越來越多的大盤涌現(xiàn)，項目不但要營造優(yōu)良的居住環(huán)境，更要提高綜合配套，解決各類生活配套問題，避免演變成一座空城。這需要開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計要完善，相對增加投資成本，增加投資風(fēng)險。威脅四：地產(chǎn)遠(yuǎn)景不明朗由于房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)成交價