泰和盛世房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-18 23:15本頁(yè)面
【正文】 動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢。施工管理不善，延誤了工期。經(jīng)營(yíng)管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。二、防范措施1高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性，可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開(kāi)展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。 2樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)應(yīng)對(duì)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。3充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒(méi)有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)投資商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。4合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)5加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高決策的科學(xué)性。企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問(wèn)題。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問(wèn)題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。6 采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險(xiǎn)費(fèi)支出），采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即保險(xiǎn)措施是非常必要的。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度。房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、抵押保險(xiǎn)、委托保險(xiǎn)。在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)充分考慮選擇房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位以選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司。這樣才能針對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)選擇適合的險(xiǎn)種達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。7 必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開(kāi)發(fā)方案。 第十五章 結(jié)論與建議一、結(jié)論根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。主要內(nèi)容有：①該項(xiàng)目位于昆明市盤(pán)龍區(qū)，該地段處于北市區(qū)繁華階段，交通便利，毗鄰火車(chē)北站和地鐵站，人流量大。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。 ②根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)估算表分析，土地成本是個(gè)固定因素，其土地成本偏高。影響本項(xiàng)目最終利潤(rùn)的最主要可變因素為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用和銷(xiāo)售價(jià)格，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用已依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷(xiāo)售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場(chǎng)化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷(xiāo)售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。 ③從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況和銀行還貸表分析來(lái)看，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后開(kāi)發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。 因此就其本項(xiàng)目而言，作為開(kāi)發(fā)商，由于土地?cái)傁杀酒?，其開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)相對(duì)較低。但針對(duì)土地抵押貸款和利息，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可以完全還貸，且具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性，因此其項(xiàng)目進(jìn)行商住小區(qū)開(kāi)發(fā)是可行的。二、建議①由于該地區(qū)開(kāi)發(fā)商較多，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，所以該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)單價(jià)方面應(yīng)該有所下調(diào)。②就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，但總體開(kāi)發(fā)體量并不大。從目前在建的和銷(xiāo)售的中低端住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶(hù)型面積控制不合理與戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。作為小項(xiàng)目，在住宅部分決策時(shí)，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶(hù)型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場(chǎng)認(rèn)同。③該區(qū)域的城市配套設(shè)施有待完善，本項(xiàng)目相鄰的高水中路需要貫通，同時(shí)項(xiàng)目東西兩面的其他公司建設(shè)時(shí)間也影響到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策。④該區(qū)域同規(guī)模樓盤(pán)的園林景觀均不及其他公司的樓盤(pán)，其區(qū)域市政休閑設(shè)施較少，因此在本項(xiàng)目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來(lái)提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來(lái)提高銷(xiāo)售價(jià)格
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