【正文】 銷售率達(dá)到 80%。含兩棟高層、五棟多層，其中兩棟高層住宅 16 層（局部 15 層），兩棟多層住宅 7 層、兩棟住宅 6 層帶閣樓，一棟多層 3 層。 （三） XX 地產(chǎn)品牌系列開發(fā) XX 一期項目（位于通達(dá)街 325 號） 用地面積為 11340 ㎡， 總建筑面積為 65568 ㎡ 其中：住宅建筑面積為 52785 ㎡ 商服建筑面積為 7383 ㎡， 1000 平方米藝術(shù)主題會所 1400 平方米運(yùn)動主題會所 近 3000 平方米的開敞式室內(nèi)大型泊車位。按照 “ 核心圈 ” 、 “ 網(wǎng)絡(luò)化城市圈 ” 、“ 拓展圈 ” 三個不同的空間結(jié)構(gòu)層次，哈爾濱大都市圈體系包括大都市圈中心城市、次級城市、地方性中心城鎮(zhèn)、重點城鎮(zhèn)和一般的城鎮(zhèn) 5 級。將以松花江（一江）為主軸，形成江南江北兩大城區(qū)，構(gòu)筑中心（道里、道外、南崗）、群力、哈西、哈東、平房、前進(jìn)、松浦、利民、呼蘭九大組團(tuán)；打造阿城、雙城、賓縣、五常、尚志、肇 東六個衛(wèi)星城；將形成 “ 一主五副 ”6 個城市公共中心。 遠(yuǎn)景目標(biāo) ： 成為中國北方重要的中心城市，有創(chuàng)新能力的國內(nèi)一流城市，有國際競爭力的東北亞大都會；區(qū)域定位是是東北北部跨省的區(qū)域性中心城市，東北亞地區(qū)的制造業(yè)基地和具有一定國際影響的重要中心城市，中國北 方文化名城，世界冰雪文化名城；職能定位是是以裝備工業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、冰雪旅游、以北藥為代表的寒冷地區(qū)生物產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以及金融業(yè)、物流業(yè)和中高層次管理為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要職能；城市形象目標(biāo)是：冬夏風(fēng)光如畫，多元文化薈萃，經(jīng)濟(jì)開放繁榮，人居環(huán)境優(yōu)良的北方大都會。全市總面積 萬平方公里，其中市區(qū)面積由原來的 1660 平方公里增加到4272 平方公里；全市總?cè)丝?954 萬人，其中城區(qū)人口 380 萬人。 城市化進(jìn)程 2021 年 3 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)哈爾濱市對部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整：撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設(shè)立松北區(qū)；撤銷呼蘭縣，設(shè)立哈爾濱市呼蘭區(qū)。全年民間投資達(dá)到 270億元以上，占固定資產(chǎn)投資的比重首 次超過半數(shù)，民間投頭一次占據(jù)半壁江山。 固定資產(chǎn)投資 2021 年哈 市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到 530 億元，增長22％，提前一年超額完成 “ 十五 ” 計劃 510 億元的目標(biāo)。國民經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)計達(dá)到１４．７％，創(chuàng)改革開放以來，繼１９８６ 年和１９９５年之后的第三個高增速。 （二） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字預(yù)測，2021年，哈爾濱市ＧＤＰ快速增長。商品房的熱銷使哈爾濱市空臵房得到了大量消化。有關(guān)資料顯示，伴隨著商品房的熱銷，商品房的空臵面積也在大幅下降。從年初至今，哈爾濱市商品房銷售市場呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢，一些新開盤的住宅小區(qū)銷售速度和比例大幅提高。據(jù)介紹，今年全國房價平均上漲 ％，哈爾濱漲幅為 ％，與往年相比沒有明顯增加。漲幅低于全國平均水平從年初開始，在上海、北京等地，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，一些城市的上漲幅度甚至超過 20%。預(yù)計全年可歸集公積金１０億元以上，發(fā)放公積金個人貸款９億元以上。同時積極推進(jìn)住房分配貨幣化，目前，已落實市直機(jī)關(guān)住房補(bǔ)貼資金５４００萬元，指導(dǎo)企業(yè)發(fā)放住房補(bǔ)貼３６１８萬元。其中，住宅銷售３５０萬平方米，銷售額８ ０億元，同比分別增長３．５％和７．１％。預(yù)計到 2021年末，哈市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積可達(dá)到２３．１２平方米。全年哈爾濱市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá)１１５０萬平方米，竣工５１０萬平方米，完成投資１１０億元，同比分別下降３％、增長１２．８％和４．４％。 二、項目開發(fā)背景 （一） 商品房市場 2021年哈市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá)１１５０萬平方米，其中住宅建設(shè)達(dá)到８３０萬平方米，竣工４２０萬平方米，預(yù)計到 2021 年年末哈市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積可達(dá)到２３．１２平方米。 在近幾年的開發(fā)建設(shè)實踐中，公司培養(yǎng)了一大批 年輕化、專業(yè)化的企業(yè)管理人才、工程技術(shù)人才和房地產(chǎn)營銷人才，公司 80%以上的員工具有大專以上學(xué)歷，具有中、高級專業(yè)技術(shù)職稱的員工超過30%。其中XX 小區(qū) 147~152樓又名《 XX 一期》以其優(yōu)異的總體規(guī)劃、人性化的戶型設(shè)計、世家文化為主題的高尚人文社區(qū)定位、精湛的施工工藝和質(zhì)量、優(yōu)美的庭院景觀規(guī)劃建設(shè)、完善盡美的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的星級物業(yè)管理導(dǎo)入等在哈市第四屆優(yōu)秀住宅評選活動中榮獲《優(yōu)秀住宅獎》《優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎》《優(yōu)秀戶型獎》《庭院綠化獎》《住宅科技獎》《 優(yōu)秀物業(yè)管理獎》六項大獎（全市僅十家），于哈市第十九屆商品房展銷會榮獲《最佳戶型設(shè)計金獎》（全市僅三家），項目自 2021 年8 月公開發(fā)售至今，住宅銷售率達(dá)到 80%（項目總計 403 戶住宅單位），商服銷售率達(dá)到 80%，成為哈市明星樓盤，并得到業(yè)主和社會各界的高度評價。 XX 小區(qū) 103 棟項目 （ XX 二期） 可行性研究報告 目錄： 第一章總論 一、企業(yè)概況 二、項目開發(fā)背景 第二章市場分析 一、總體市場分析及預(yù)測 二、區(qū)域市場分析及預(yù)測 三、競爭樓盤銷售業(yè)績比較分析及 2021 年競爭形勢預(yù)估 第三章項目分析 一、項目概況及背景資料 二、項目所在區(qū)位概況 三、項目交通狀況 四、項目周邊環(huán)境及配套 五、項目綜合評價（ SWOT）分析 第四章項目定位及可行性研究 一、項目物業(yè)定位 二、項目形象定位 三、項目市場定位 四、項目賣點定位 第五章綜合素質(zhì)營造建議 一、規(guī)劃設(shè)計建議 二、單體設(shè)計建議 三、素質(zhì)營造建議 第六章營銷推廣總體思路 一、 營銷戰(zhàn)略 二、 價格策略 三、 推廣方式 四、 推售次序 五、 推廣時機(jī) 第七章項目形象包裝建議 一、命名建議 二、示范單位包裝建議 三、地盤包裝建議 第八章項目實施計劃 一、開發(fā)計劃 二、施工組織與隊伍的選擇 第九章投資估算及資金籌措 一、項目投資估算及依據(jù) 二、資金籌措 第十章經(jīng)濟(jì)效益分析 一、銷售收入估算 二、開發(fā)成本估算 三、稅金及利潤 第十一章財務(wù)分析 一、財務(wù)盈利能力分析 二、清償能力分析 三、財務(wù)不確定性分析 第十二章可行性研究報告結(jié)論 總述 附表一：綜合素質(zhì)對比表 附表二：動態(tài)資金測算表 附表三：現(xiàn)金流量表 附表四：敏感性分析 第一章 總論 一、企業(yè)概況 黑龍江 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2021年 9 月 17日，是一家民營股份制企業(yè)，公司法人代表 XX，公司注冊資本 2275 萬元，資質(zhì)等級為房地產(chǎn)開發(fā)二級，公司下設(shè)前期部、工程技術(shù)部、銷售部、經(jīng)營部、財務(wù)部、綜合部六個部門。 公司自創(chuàng)建以來，秉承“創(chuàng)新發(fā)展、誠實守信”的經(jīng)營宗旨和“以人為本，科學(xué)管理”的經(jīng)營理念，建立了 “締造品位生活”的開發(fā)理念， 先后開發(fā)建設(shè)了 XX 小區(qū) 109樓、 145樓、 102樓、民安小區(qū) 153樓、 155樓， XX 小區(qū) 147~152樓，累計建成各類房屋面積近 20 萬平方米，合格率 100%，優(yōu)質(zhì)房率 80%以上。 XX 地產(chǎn)公司在快速發(fā)展過程中，不忘回報社會， 2021 年無償出資 400 萬元人民幣修繕了 XX 街道路環(huán)境整治工程，以實際行動為城市建設(shè)添光增彩，為社區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，得到了政府和居民的贊揚(yáng)。 黑龍江 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，與時俱進(jìn)，求真務(wù)實，為實現(xiàn)把每一個開發(fā)建設(shè)項目打造成精品的目標(biāo)而不懈努力。 哈市今年加大了對住宅建設(shè)的宏觀調(diào)控 力度，大力發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。其中，住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)８３０萬平方米，竣工４２０萬平方米，同比分別增長１％和４％，（經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)模達(dá)２５２萬平方米，竣工１３９萬平方米）。 今年哈市實現(xiàn)商品房銷售４１０萬平方米，銷售額１００億元，同比分別增長２％和５％。哈市全年落實危房棚戶區(qū)改造項目１３０萬平方米，完成年計劃的１０８％。加大了住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。 從今年哈爾濱市樓盤總體情況看，樓盤價格漲幅在正常范圍內(nèi)，銷售情況火爆。而哈爾濱市樓盤上漲 幅度低于全國多數(shù)省會城市。統(tǒng)計數(shù)字顯示，哈爾濱房地產(chǎn)的價格平均為 2574 元，其中住宅價格平均為2249 元，哈爾濱房價總體狀況穩(wěn)中有升。商品房熱銷空臵房削減據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局有關(guān)人士介紹，今年哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，商品房銷售旺盛，存量空臵下降。上半年，哈爾濱市 各類商品房存量空臵面積為 315萬平方米，比上年同期減少 萬平方米，下降 %，其中，住宅空臵率下降了 21 個百分點。 價格 平穩(wěn)增長將是今后哈爾濱市房價發(fā)展的基本格局。全市實現(xiàn)ＧＤＰ預(yù)計達(dá)到１６８０億元，按目前美元對人民幣的匯率計算，ＧＤＰ總量將超過２００億美元。全市人均ＧＤＰ預(yù)計達(dá)到１７５５０元，按目前美元對人民幣的匯率計算，人均ＧＤＰ將達(dá)到２１００美元以上，突破了2021美元的重要關(guān)口，提前一年完成了 “ 十五 ”計劃人均 ＧＤＰｌ７１６０元的目標(biāo)。由于不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拓寬融資渠道，鼓勵、支持、促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全市民間投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。 居民收入 2021 年 全市城市居民人均可支配收入達(dá)到 8940元，比 “ 十五 ” 計劃目標(biāo) 8470 元高出近 500 元，增長速度達(dá)到 ％，為 “ 十五 ” 以來同期新高。 調(diào)整后的哈爾濱市轄道里、道外、南崗、香坊、動力、平房、松北和呼蘭等 8 個區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正等 7 個縣，代 管五常、雙城、阿城、尚志等 4 個縣級市。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 到 2020 年，哈市將成為適于人居創(chuàng)業(yè)的城市，住宅建筑面積總規(guī)模達(dá)到 16100 萬平方米，人均住宅建筑面積達(dá)到 35 平方米。 近期至 2021 年，遠(yuǎn)期至 2020 年，對城市 2050 年前后作遠(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想。 根據(jù)市規(guī)劃局制定的《哈爾濱大都市圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，預(yù)計到 2020 年，哈爾濱大都市圈人口將達(dá)到1620 萬人。大都市圈中心城市即大哈爾濱，是由主城、二級聚集區(qū)、衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)組成的網(wǎng)絡(luò)城市。 項目共計住宅 403 套，商服 21套，地上車庫 17 個，室內(nèi)車位 143 個。戶型面積從34—— 平方米。本項目已于 2021 年 9 月 30 日進(jìn)戶。 （ 2） 16 層小高層板式與多層建筑搭配，錯落有致，南北通透，樓棟最大間距達(dá)到 85 米。 （ 4） 引入建筑風(fēng)水設(shè)計，樓頂飄板以“雙龍戲珠、飛龍在天”造型將中國古典文化底蘊(yùn)與新古典主義建筑立面有機(jī)結(jié)合，夜晚樓頂燈飾璀璨，形成城市景觀風(fēng)景線，庭院采用了環(huán)境場優(yōu)化設(shè)計，達(dá)到人與自然的和諧共處。1000 ㎡的藝術(shù)主題會所集琴、棋、書、畫于一身，充分體現(xiàn)了社區(qū)的文化品味。 建筑結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計 （ 1） 框剪結(jié)構(gòu)預(yù)應(yīng)力技術(shù)隱梁隱柱，超大弧形落地暖陽臺，客廳大開間、大明廳、大落地窗，兩腔三玻將繁華與寧靜分離。無論平層、錯層、躍層的戶型設(shè)計都充分滿足了高層次居住者的需求。 （ 4） 外墻采用 20 公分剪力墻 +10 公分陶粒 +10 公分苯板，集中供熱地?zé)岵膳?，居室溫度自由調(diào)節(jié)。 （ 2） 依據(jù)建筑規(guī)劃利用坡地高差設(shè)臵假山流水瀑布， 錯落瀑布如飛虹倒掛，夏日水花漫濺，魚兒暢游，嬉樂無盡。 物業(yè)管理 （ 1） XX 地產(chǎn)特聘中國物業(yè)管理行業(yè)的佼佼者甲級企業(yè) —開元國際物業(yè)管理有限公司為 XX 物業(yè)管理顧