【導(dǎo)讀】4、大型購物中心··················································6

　　

【正文】 目規(guī)劃實際要求 “金沙云庭”此地塊 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000平方米?？們粲玫孛娣e為 63 畝 ，規(guī)劃設(shè)計條件中規(guī)定：綠化率≥ 30%， ，容積率 ≤ ，建筑密度總≤ 30%，建筑高度≤ 21 米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤ 10%）。而現(xiàn)實中“金沙云庭”的綠化率是 30%，容積率是 ，建筑密度 30%，基本上滿足規(guī)劃設(shè)計的要求。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 ① 在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多 ； ②高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。 ③高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓 29 間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。 ④所以容積率的變化，對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響是很大的，容積率和綠化率兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。 土地 本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 “金沙云庭”該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路，西二環(huán)到三環(huán)之間。成都市區(qū) 海拔在 450— 720米之間，相對高差一般不超過 20米，地勢由西北向東南微微傾斜，便于引水自流灌溉。 成都市地質(zhì)歷史悠久，地層出露較全，主要由第四系沖擊平原、臺地和部分低山丘陵組成，土層深厚，土質(zhì)肥沃，開發(fā)歷史悠久，墾殖指數(shù)高，地勢平坦。 根據(jù)以上資料可以看出，其中的諸多有利因素自然不會對我們的產(chǎn)品設(shè)計造成太大的影響，并且被兩大公園包圍，在環(huán)境保護方面也不需要我們刻意制作，只需要加強我們自身的環(huán)境保護意識便綽 綽有余了。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮 “金沙云庭”該宗地位于金沙派出所旁，顯而易見此處的治安環(huán)境相對較好；周邊并無在建工程并且自然環(huán)境幽美，所以噪聲環(huán)境和污染環(huán)境便處理的更加完美；而且宗地周圍并無危險源等。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好 ,小區(qū)正門出來就是金沙遺址路。 供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用 電、燃?xì)?、供熱及生活熱?等都已經(jīng)遍布金沙范圍，小區(qū)建成后，這些設(shè)施的接入十分便捷，對產(chǎn)品設(shè)計的影響不大。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 “金沙云庭”項目周邊遍布多路公交系統(tǒng)，并且以后地鐵 2號線將穿過此處，交通十分便捷，如： 公交 5路金沙遺址路站下； 7 路、 13路金陽路站下； 163 路金鳳路站下； 1 8 9 11 502 路青羊大道北站下； 7 111 6 4 8 30 6 80 809 路金沙車站下。 30 周邊包括 西單商場、歐尚、麥德龍、家樂福光華店和金沙大 型室內(nèi)菜市。 在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校：金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒炛袑W(xué)、實驗外國語學(xué)校、西南財經(jīng)大學(xué)。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。） 周邊銀行包括有：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。 周圍的 醫(yī)院包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。 在 其 周邊還包括有 各種生活設(shè)施，如： 加油 站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 由此可以看出，“金沙云庭”此項目周邊的各種生活設(shè)施全全具備，在其自身配套建設(shè)規(guī)模時，先隊而言便可以減輕一些負(fù)擔(dān)，在設(shè)計建設(shè)設(shè)施面積時便可以做出最合適的決定。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 根據(jù)現(xiàn)今西二環(huán)到三環(huán)間小高層住宅的市場價格可以看出在價格方面基本穩(wěn)定于 8000 元 /平方米，然而我們的產(chǎn)品“金沙云庭”設(shè)計的就是以13 棟 12 層至 13 層的小高層住宅以及 1 棟 3 層商業(yè)建筑組成。戶型面積區(qū)間 75260 平 方米，主力戶型為 129197 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨立入戶。這種設(shè)計既符合大多數(shù)購房者的需求，也充分的體現(xiàn)出了本項目的特色之處。 當(dāng)然，我們主要提倡的是以人為本、創(chuàng)造精品的開發(fā)理念，為天賜稀貴的金沙絕版核心區(qū)打造出價值人居榜樣。所以我們的項目對于市場價格限制和總價控制原則這兩點，對我們的產(chǎn)品品質(zhì)不會產(chǎn)生太大的影響。 31 第五部分：項目開發(fā) 一、土地升值潛力初步評估 2021 年，深埋地下 3000 余年的宏大金沙遺址突然呈現(xiàn)，短短 10年，金沙已經(jīng)隨著“中國 文化遺產(chǎn)標(biāo)志”的太陽神鳥，還有演出超過 500 場并走出國門的音樂劇《金沙》，與建成開放的“金沙遺址博物館”一道，成為最具成都人文歷史沉淀的區(qū)域。 該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路（金沙派出所旁），方位是在西二環(huán)到三環(huán)。它被摸底河公園和金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距離金沙遺址博物館僅僅 200米。它是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風(fēng)景住宅區(qū)。金沙片區(qū)是成都品質(zhì)人居最具代表性的區(qū)域，項目更處于內(nèi)金沙的核心區(qū)域。 “在生活便利上，如今金沙顯得更加從容有度?！边@是榮福地產(chǎn)總經(jīng)理閆榮福認(rèn)為的?！敖鹕吃仆ァ敝苓呌形鲉紊?場、歐尚、家樂福、人人樂、百安居等；公園有金沙遺址公園、摸底河公園、兩河森林公園等；美食有金沙園餐飲一條街、羊西線餐飲一條街、皇城老媽等；教育有金沙小學(xué)、泡桐樹小學(xué)、川師實驗外國語學(xué)校、青羊?qū)嶒炛袑W(xué)、西南財大等；娛樂有萬達(dá)國際影城、月亮村 KTV 旗靚店、香榭大道娛樂匯等；醫(yī)療有省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)附院、西區(qū)醫(yī)院、金沙醫(yī)院等等各種生活居住配套設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)成熟。 規(guī)劃方面，交通的發(fā)展也比較迅猛，光華大道、三環(huán)路、青羊大道與 IT大道、清江路、羊西線、日月大道等交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成“三縱三橫”立體態(tài)勢，貫穿上金沙。未來地鐵 2 號線、 4 號線也將從上金沙區(qū)域穿行而過，區(qū)域價值在整個成都市區(qū)實屬罕見。 并且，區(qū)域規(guī)劃表明， 35 年內(nèi)，金沙將建設(shè)成為集文化旅游、商業(yè)商務(wù)、居住生活、休閑娛樂于一體，獨具古蜀文化底蘊而又充滿現(xiàn)代時尚文化的大型城市綜合體核心區(qū)。 隨著區(qū)域王者氣質(zhì)的再現(xiàn)，可以預(yù)見，在眾多開發(fā)商齊心協(xié)力打造下， 32 政府強有力的支持下，媒體有理的引導(dǎo)下，整個區(qū)域離“圖騰的高度”也越來越近！所以土地的升值空間十分大。 二、工程計劃 該項目預(yù)計在 2021 年 9月開始施工， 2021 年 2月封頂， 2021 年 6月入住。 三、 銷售計劃 本項目計劃于 2021 年 2月開始銷售，預(yù)計在 2021 年內(nèi)可售出住宅的 40%，2021 年內(nèi)可售出住宅的 55%，商業(yè)的 60%， 2021 年售出商業(yè)的 35%。預(yù)計住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 33 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 項目總投資 估算依據(jù) 參照公司提供的資料以及當(dāng)前成都市建筑市場的價格情況。 項目投資概算 ① 土地費用：包括土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)費、城市建設(shè)配套費。根據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，該宗地價款為 37170 萬元。該項目 費用已付清， 為簡化計算，視為 2021 年一次性投入。 ② 前期工程費：包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費。根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計要點審批表》，該項目占地面積 平方米，總建筑面積為 160000 平方米（由各分項指標(biāo)加總得出）。 40X160000+= 萬元 該費用視為 2021 年一次性投入 ③ 房屋開發(fā)費： 包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，共計 萬 元。該項費用于 2021 年投入 50%（ 萬元）， 2021 年投入 50%（ 萬元），具體見下頁表。 據(jù)企業(yè)介紹，本項目 13棟 1213層小高層住宅樓外加 1 棟 3層商業(yè)建筑，共 160000 平方米。 建安成本及增加值如下表： 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單方造價（元 / m2） 單項造價 (萬元 元 ) Ⅰ 建安成本費 160000 多層建筑 31100 812 小高層建筑 128900 683 8803． 87 Ⅱ 增加值 1 樁基礎(chǔ) 160000 34 多層建筑 31100 55 小高層建筑 128900 90 2 基礎(chǔ)土方 160000 12 192 3 水電安裝 160000 多層建筑 31100 106 小高層建筑 128900 220 4 對講系統(tǒng) 160000 15 240 5 消防 160000 60 960 6 通訊 160000 10 160 7 室外配套 160000 110 1760 8 煤氣管道 160000 10 160 9 公用天線 160000 4 64 10 電梯 160000 150 2400 Ⅲ 合計 ④ 其他費用： 主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、指標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %計， （ 37170++） %= 萬元 ⑤ 管理費用： 包括開發(fā)工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。 （ 37170++） %= 萬元 ⑥ 銷售費用： 是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項費用，取銷售收入的 %計， %= 萬元 ⑦ 不可預(yù)見費： 按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，為： （ 37170++） %= 萬元 35 ⑧ 稅費包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。但不包括項目銷售時發(fā)生的流轉(zhuǎn)費，以房屋開發(fā)費的 %計， %= 萬元 序號 項目投資總額（萬元） 投資金額（萬元） 1 土地成本 37170 2 前期工程費 3 房屋開發(fā) 費 4 其他費用 5 管理費用 6 銷售費用 7 不可預(yù)見費 8 稅費 9 總計 以上分析估算，本項目總投資額為 萬元。 二 、 經(jīng)濟效益分析 項目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目 小高 層住宅 銷售均價為 8100 元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 11800 元 /平方米。本項目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 則本項目可銷售小高層住宅面積為 128900 平方米，可銷售商業(yè)建筑面積為 31100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 128900 8100+31100 11800=141107 萬元 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： （ 128900 8100+31100 11800） （ 15%） = 萬元 項目銷售回款計劃 36 本項目計劃于 2021 年 2 月開始銷售，預(yù)計在 2021 年內(nèi)可售出住宅的40%， 2021 年內(nèi)可售出住宅的 55%，商業(yè)的 60%， 2021 年售出商業(yè)的 35%。預(yù)計住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 項目的回款計劃詳見 附 表： 單位（萬元） 2021 年 2021 年 2021 年 住宅 商業(yè) 合計 銷售利潤測算 1）、總銷售收入： 萬元 2）、經(jīng)營稅費及附加： 營業(yè)稅 5%： 5%= 城市維護建設(shè)稅 % ： %= 萬元 土地增值費：免征 印花稅 % ： %= 萬元 合計： 萬元 3） 、 總投資 ： 萬元 4） 、 利潤總額 = 萬元 所得稅預(yù)測： 15%= 萬元 稅后凈利潤： = 萬元 37 第七部分： 財務(wù)與敏感性 分析 一、盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見現(xiàn)金流量表），該項目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤率： 100%=% 稅后成本利潤率： 100%=% 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =25% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） = 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年 9月起計） 該項目在財務(wù)上可行。 二、項目不確定性分析 風(fēng)險因素 1） 、 風(fēng)險因素識別 “金沙云庭” 項目風(fēng)險因素主要有市場風(fēng)險、資 金風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程風(fēng)險、外部協(xié)作條件風(fēng)險。其中市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險方面存在較大風(fēng)險，政策風(fēng)險、工程風(fēng)險、外部協(xié)作條件存在一般風(fēng)險。 2） 、 風(fēng)險程度分析 ① 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險來自于內(nèi)、外兩個方面。從外部來說，市場總供給量在不斷增 長，從現(xiàn)階段市場來看，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供過于求，部分項目或因位置偏僻、設(shè)施不配套、交通不便，住宅小區(qū)環(huán)境不如人意，缺乏良好的居住環(huán)境，或因價格太高，超過消費群體的購買能力，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出加人了老樓盤的壓力； 從內(nèi)部來說，本項目雖然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域位置優(yōu)越，公用設(shè)施配套齊全，但目前在價格上與同類項目相比缺乏明顯的優(yōu)勢，這使具有中高檔住房消費能力的客源受到一定的限制。 ② 資金風(fēng)險 38 “金沙云庭” 項目總投資 萬 元全是自籌資金具有一定的風(fēng)險，一方面由于國家實施適度從緊的貨幣政策，項目融資能力可能會受到一定的限制，資金供應(yīng)不足或來源中斷導(dǎo)致項目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能正式對外銷售，商業(yè)銀行也要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能發(fā)放個人住房貸款，這使自有資 金占用時間較以前延長，加大了資金風(fēng)險。 ③ 管理風(fēng)險 “金沙云庭” 項目由于管理不善導(dǎo)致失敗也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營銷渠道、價格定位決策、物業(yè)管理過程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時機或影響聲譽，致使項目缺乏競爭力。 ④ 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)與國家政策密切相關(guān)，在我國，房地產(chǎn)業(yè)本身就因為住房制度改革而啟動，土地的一級市場完全由政府壟斷，近段時間土地政策限制別墅、高檔住宅項目，央行出臺了 121 號文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而 隨后國務(wù)院出臺 18號文，重申限制別墅、高檔住宅項目，堅持市場化原則。 3） 、 風(fēng)險防范對策 針對上面四個方面存在的風(fēng)險，可采取以下措施，將風(fēng)險因素降低到最小程度： ① 市場風(fēng)險對策 “金沙云庭” 項目首先以小強度開發(fā)試探市場，弄清楚適合該區(qū)域的物業(yè)組合、價格、目標(biāo)客戶等關(guān)鍵因素，保證后續(xù)物業(yè)的成功 。然后以大強度開發(fā)縮短項目開發(fā)周期、降低成本、樹立形象。做好前期方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計缺乏完善的配 套功能的方案，從方案規(guī)劃和戶型設(shè)計方面贏得消費者，減少項目的市場風(fēng)險。 ② 資金風(fēng)險對策 從自有資金使用和開發(fā)資金回收考慮，減少資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次付款方式、分期付款方式、七成銀行按揭方式、 分期付款 +銀行按揭、特惠免息分期付款、 全部按揭限期付款等多種付 39 款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。 ③ 經(jīng)營管理風(fēng)險對策 引進(jìn)優(yōu)秀工程技術(shù)人才，特別是優(yōu)秀的項目經(jīng)理，對一般員工，加強培訓(xùn)，加強市場營銷工作，做好商品房銷售 ，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廠促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 ④ 政策風(fēng)險對策 密切注意國家政策的調(diào)整，增強對經(jīng)濟形勢和政策變化的預(yù)測、判斷能力，提高應(yīng)變能力，及時調(diào)整公司決策，以避免或減少因政策變動對開發(fā)效益目標(biāo)的影響。 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風(fēng)險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的變動情況。 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本項目的經(jīng)濟效益有 較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對本項目工程成本進(jìn)行精密控制，同時不斷加強銷售市場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響到本項目的盈利能力。 項目盈虧平衡分