【導(dǎo)讀】4、大型購(gòu)物中心··················································6

　　

【正文】 目規(guī)劃實(shí)際要求 “金沙云庭”此地塊 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000平方米?？們粲玫孛娣e為 63 畝 ，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中規(guī)定：綠化率≥ 30%， ，容積率 ≤ ，建筑密度總≤ 30%，建筑高度≤ 21 米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤ 10%）。而現(xiàn)實(shí)中“金沙云庭”的綠化率是 30%，容積率是 ，建筑密度 30%，基本上滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求。 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 ① 在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多 ； ②高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。 ③高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓 29 間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。 ④所以容積率的變化，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響是很大的，容積率和綠化率兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。 土地 本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 “金沙云庭”該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路，西二環(huán)到三環(huán)之間。成都市區(qū) 海拔在 450— 720米之間，相對(duì)高差一般不超過(guò) 20米，地勢(shì)由西北向東南微微傾斜，便于引水自流灌溉。 成都市地質(zhì)歷史悠久，地層出露較全，主要由第四系沖擊平原、臺(tái)地和部分低山丘陵組成，土層深厚，土質(zhì)肥沃，開(kāi)發(fā)歷史悠久，墾殖指數(shù)高，地勢(shì)平坦。 根據(jù)以上資料可以看出，其中的諸多有利因素自然不會(huì)對(duì)我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)造成太大的影響，并且被兩大公園包圍，在環(huán)境保護(hù)方面也不需要我們刻意制作，只需要加強(qiáng)我們自身的環(huán)境保護(hù)意識(shí)便綽 綽有余了。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮 “金沙云庭”該宗地位于金沙派出所旁，顯而易見(jiàn)此處的治安環(huán)境相對(duì)較好；周邊并無(wú)在建工程并且自然環(huán)境幽美，所以噪聲環(huán)境和污染環(huán)境便處理的更加完美；而且宗地周圍并無(wú)危險(xiǎn)源等。 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好 ,小區(qū)正門出來(lái)就是金沙遺址路。 供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用 電、燃?xì)?、供熱及生活熱?等都已經(jīng)遍布金沙范圍，小區(qū)建成后，這些設(shè)施的接入十分便捷，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響不大。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 “金沙云庭”項(xiàng)目周邊遍布多路公交系統(tǒng)，并且以后地鐵 2號(hào)線將穿過(guò)此處，交通十分便捷，如： 公交 5路金沙遺址路站下； 7 路、 13路金陽(yáng)路站下； 163 路金鳳路站下； 1 8 9 11 502 路青羊大道北站下； 7 111 6 4 8 30 6 80 809 路金沙車站下。 30 周邊包括 西單商場(chǎng)、歐尚、麥德龍、家樂(lè)福光華店和金沙大 型室內(nèi)菜市。 在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校：金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。） 周邊銀行包括有：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。 周圍的 醫(yī)院包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。 在 其 周邊還包括有 各種生活設(shè)施，如： 加油 站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 由此可以看出，“金沙云庭”此項(xiàng)目周邊的各種生活設(shè)施全全具備，在其自身配套建設(shè)規(guī)模時(shí)，先隊(duì)而言便可以減輕一些負(fù)擔(dān)，在設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)施面積時(shí)便可以做出最合適的決定。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 根據(jù)現(xiàn)今西二環(huán)到三環(huán)間小高層住宅的市場(chǎng)價(jià)格可以看出在價(jià)格方面基本穩(wěn)定于 8000 元 /平方米，然而我們的產(chǎn)品“金沙云庭”設(shè)計(jì)的就是以13 棟 12 層至 13 層的小高層住宅以及 1 棟 3 層商業(yè)建筑組成。戶型面積區(qū)間 75260 平 方米，主力戶型為 129197 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨(dú)立入戶。這種設(shè)計(jì)既符合大多數(shù)購(gòu)房者的需求，也充分的體現(xiàn)出了本項(xiàng)目的特色之處。 當(dāng)然，我們主要提倡的是以人為本、創(chuàng)造精品的開(kāi)發(fā)理念，為天賜稀貴的金沙絕版核心區(qū)打造出價(jià)值人居榜樣。所以我們的項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則這兩點(diǎn)，對(duì)我們的產(chǎn)品品質(zhì)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。 31 第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 一、土地升值潛力初步評(píng)估 2021 年，深埋地下 3000 余年的宏大金沙遺址突然呈現(xiàn)，短短 10年，金沙已經(jīng)隨著“中國(guó) 文化遺產(chǎn)標(biāo)志”的太陽(yáng)神鳥(niǎo)，還有演出超過(guò) 500 場(chǎng)并走出國(guó)門的音樂(lè)劇《金沙》，與建成開(kāi)放的“金沙遺址博物館”一道，成為最具成都人文歷史沉淀的區(qū)域。 該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路（金沙派出所旁），方位是在西二環(huán)到三環(huán)。它被摸底河公園和金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距離金沙遺址博物館僅僅 200米。它是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開(kāi)發(fā)的低密度風(fēng)景住宅區(qū)。金沙片區(qū)是成都品質(zhì)人居最具代表性的區(qū)域，項(xiàng)目更處于內(nèi)金沙的核心區(qū)域。 “在生活便利上，如今金沙顯得更加從容有度?！边@是榮福地產(chǎn)總經(jīng)理閆榮福認(rèn)為的?！敖鹕吃仆ァ敝苓呌形鲉紊?場(chǎng)、歐尚、家樂(lè)福、人人樂(lè)、百安居等；公園有金沙遺址公園、摸底河公園、兩河森林公園等；美食有金沙園餐飲一條街、羊西線餐飲一條街、皇城老媽等；教育有金沙小學(xué)、泡桐樹(shù)小學(xué)、川師實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、西南財(cái)大等；娛樂(lè)有萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、月亮村 KTV 旗靚店、香榭大道娛樂(lè)匯等；醫(yī)療有省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)附院、西區(qū)醫(yī)院、金沙醫(yī)院等等各種生活居住配套設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)成熟。 規(guī)劃方面，交通的發(fā)展也比較迅猛，光華大道、三環(huán)路、青羊大道與 IT大道、清江路、羊西線、日月大道等交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成“三縱三橫”立體態(tài)勢(shì)，貫穿上金沙。未來(lái)地鐵 2 號(hào)線、 4 號(hào)線也將從上金沙區(qū)域穿行而過(guò)，區(qū)域價(jià)值在整個(gè)成都市區(qū)實(shí)屬罕見(jiàn)。 并且，區(qū)域規(guī)劃表明， 35 年內(nèi)，金沙將建設(shè)成為集文化旅游、商業(yè)商務(wù)、居住生活、休閑娛樂(lè)于一體，獨(dú)具古蜀文化底蘊(yùn)而又充滿現(xiàn)代時(shí)尚文化的大型城市綜合體核心區(qū)。 隨著區(qū)域王者氣質(zhì)的再現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)，在眾多開(kāi)發(fā)商齊心協(xié)力打造下， 32 政府強(qiáng)有力的支持下，媒體有理的引導(dǎo)下，整個(gè)區(qū)域離“圖騰的高度”也越來(lái)越近！所以土地的升值空間十分大。 二、工程計(jì)劃 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 9月開(kāi)始施工， 2021 年 2月封頂， 2021 年 6月入住。 三、 銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 2月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅的 40%，2021 年內(nèi)可售出住宅的 55%，商業(yè)的 60%， 2021 年售出商業(yè)的 35%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 33 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 項(xiàng)目總投資 估算依據(jù) 參照公司提供的資料以及當(dāng)前成都市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 項(xiàng)目投資概算 ① 土地費(fèi)用：包括土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，該宗地價(jià)款為 37170 萬(wàn)元。該項(xiàng)目 費(fèi)用已付清， 為簡(jiǎn)化計(jì)算，視為 2021 年一次性投入。 ② 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表》，該項(xiàng)目占地面積 平方米，總建筑面積為 160000 平方米（由各分項(xiàng)指標(biāo)加總得出）。 40X160000+= 萬(wàn)元 該費(fèi)用視為 2021 年一次性投入 ③ 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)： 包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，共計(jì) 萬(wàn) 元。該項(xiàng)費(fèi)用于 2021 年投入 50%（ 萬(wàn)元）， 2021 年投入 50%（ 萬(wàn)元），具體見(jiàn)下頁(yè)表。 據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目 13棟 1213層小高層住宅樓外加 1 棟 3層商業(yè)建筑，共 160000 平方米。 建安成本及增加值如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 (m2) 單方造價(jià)（元 / m2） 單項(xiàng)造價(jià) (萬(wàn)元 元 ) Ⅰ 建安成本費(fèi) 160000 多層建筑 31100 812 小高層建筑 128900 683 8803． 87 Ⅱ 增加值 1 樁基礎(chǔ) 160000 34 多層建筑 31100 55 小高層建筑 128900 90 2 基礎(chǔ)土方 160000 12 192 3 水電安裝 160000 多層建筑 31100 106 小高層建筑 128900 220 4 對(duì)講系統(tǒng) 160000 15 240 5 消防 160000 60 960 6 通訊 160000 10 160 7 室外配套 160000 110 1760 8 煤氣管道 160000 10 160 9 公用天線 160000 4 64 10 電梯 160000 150 2400 Ⅲ 合計(jì) ④ 其他費(fèi)用： 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 %計(jì)， （ 37170++） %= 萬(wàn)元 ⑤ 管理費(fèi)用： 包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 %估算，且全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。 （ 37170++） %= 萬(wàn)元 ⑥ 銷售費(fèi)用： 是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷售收入的 %計(jì)， %= 萬(wàn)元 ⑦ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 %估算，為： （ 37170++） %= 萬(wàn)元 35 ⑧ 稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的 %計(jì)， %= 萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元） 投資金額（萬(wàn)元） 1 土地成本 37170 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開(kāi)發(fā) 費(fèi) 4 其他費(fèi)用 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 稅費(fèi) 9 總計(jì) 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元。 二 、 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目 小高 層住宅 銷售均價(jià)為 8100 元 /平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為 11800 元 /平方米。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 則本項(xiàng)目可銷售小高層住宅面積為 128900 平方米，可銷售商業(yè)建筑面積為 31100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 128900 8100+31100 11800=141107 萬(wàn)元 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： （ 128900 8100+31100 11800） （ 15%） = 萬(wàn)元 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 36 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 2 月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅的40%， 2021 年內(nèi)可售出住宅的 55%，商業(yè)的 60%， 2021 年售出商業(yè)的 35%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見(jiàn) 附 表： 單位（萬(wàn)元） 2021 年 2021 年 2021 年 住宅 商業(yè) 合計(jì) 銷售利潤(rùn)測(cè)算 1）、總銷售收入： 萬(wàn)元 2）、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加： 營(yíng)業(yè)稅 5%： 5%= 城市維護(hù)建設(shè)稅 % ： %= 萬(wàn)元 土地增值費(fèi)：免征 印花稅 % ： %= 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元 3） 、 總投資 ： 萬(wàn)元 4） 、 利潤(rùn)總額 = 萬(wàn)元 所得稅預(yù)測(cè)： 15%= 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)： = 萬(wàn)元 37 第七部分： 財(cái)務(wù)與敏感性 分析 一、盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算（詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤(rùn)率： 100%=% 稅后成本利潤(rùn)率： 100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） = 萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） = 年（自 2021 年 9月起計(jì)） 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 二、項(xiàng)目不確定性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素 1） 、 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 “金沙云庭” 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資 金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件存在一般風(fēng)險(xiǎn)。 2） 、 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 ① 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于內(nèi)、外兩個(gè)方面。從外部來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)總供給量在不斷增 長(zhǎng)，從現(xiàn)階段市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求，部分項(xiàng)目或因位置偏僻、設(shè)施不配套、交通不便，住宅小區(qū)環(huán)境不如人意，缺乏良好的居住環(huán)境，或因價(jià)格太高，超過(guò)消費(fèi)群體的購(gòu)買能力，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出加人了老樓盤的壓力； 從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目雖然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域位置優(yōu)越，公用設(shè)施配套齊全，但目前在價(jià)格上與同類項(xiàng)目相比缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)，這使具有中高檔住房消費(fèi)能力的客源受到一定的限制。 ② 資金風(fēng)險(xiǎn) 38 “金沙云庭” 項(xiàng)目總投資 萬(wàn) 元全是自籌資金具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面由于國(guó)家實(shí)施適度從緊的貨幣政策，項(xiàng)目融資能力可能會(huì)受到一定的限制，資金供應(yīng)不足或來(lái)源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能正式對(duì)外銷售，商業(yè)銀行也要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能發(fā)放個(gè)人住房貸款，這使自有資 金占用時(shí)間較以前延長(zhǎng)，加大了資金風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 管理風(fēng)險(xiǎn) “金沙云庭” 項(xiàng)目由于管理不善導(dǎo)致失敗也較為常見(jiàn)，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營(yíng)銷渠道、價(jià)格定位決策、物業(yè)管理過(guò)程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開(kāi)支過(guò)大或延誤時(shí)機(jī)或影響聲譽(yù)，致使項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 ④ 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策密切相關(guān)，在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)本身就因?yàn)樽》恐贫雀母锒鴨?dòng)，土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷，近段時(shí)間土地政策限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，央行出臺(tái)了 121 號(hào)文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而 隨后國(guó)務(wù)院出臺(tái) 18號(hào)文，重申限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則。 3） 、 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 針對(duì)上面四個(gè)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，可采取以下措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素降低到最小程度： ① 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 “金沙云庭” 項(xiàng)目首先以小強(qiáng)度開(kāi)發(fā)試探市場(chǎng)，弄清楚適合該區(qū)域的物業(yè)組合、價(jià)格、目標(biāo)客戶等關(guān)鍵因素，保證后續(xù)物業(yè)的成功 。然后以大強(qiáng)度開(kāi)發(fā)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、降低成本、樹(shù)立形象。做好前期方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏完善的配 套功能的方案，從方案規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ② 資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 從自有資金使用和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次付款方式、分期付款方式、七成銀行按揭方式、 分期付款 +銀行按揭、特惠免息分期付款、 全部按揭限期付款等多種付 39 款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 引進(jìn)優(yōu)秀工程技術(shù)人才，特別是優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)一般員工，加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售 ，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廠促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 ④ 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 密切注意國(guó)家政策的調(diào)整，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化的預(yù)測(cè)、判斷能力，提高應(yīng)變能力，及時(shí)調(diào)整公司決策，以避免或減少因政策變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)效益目標(biāo)的影響。 敏感性分析 我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì) 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價(jià)下降 5%，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有 較大、較明顯的影響，這要求開(kāi)發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市場(chǎng)的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響到本項(xiàng)目的盈利能力。 項(xiàng)目盈虧平衡分