【正文】 、施工必須采取公開招標的辦法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標，以公正、公平的原則選擇相應(yīng)單位中標。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理”的原則，通過招標選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負責工程質(zhì)量、進度、支付的監(jiān)理。加強投資管理工程款應(yīng)由業(yè)主實行?？顚Ｓ茫攧?wù)人員要把本項目的收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。加強組織與計劃在施工過程中，應(yīng)加強組織與計劃工作。施工單位要加強施工組織設(shè)計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少本工程對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險，降低工程的風險。加強質(zhì)量、進度、支付管理監(jiān)理單位應(yīng)本著“嚴格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情服務(wù)，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對工程的質(zhì)量、進度、支付進行全面監(jiān)理，各分項工程必須嚴格按照設(shè)計標準及質(zhì)量驗收標準執(zhí)行。精心設(shè)計，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。第九章 項目實施進度安排本項目經(jīng)決策確定籌建后，需要進行前期準備工作,主要內(nèi)容包括：審批立項、勘察設(shè)計；項目實施階段包括：工程招標、開工準備、土建施工、竣工驗收等。根據(jù)本項目的特點、建設(shè)條件及建設(shè)內(nèi)容，本項目的建設(shè)期確定為12個月。項目從2011年6月開始實施，2012年5月竣工達到地塊七通一平，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。表91 項目建設(shè)進度計劃表 單位：月階段 月份123456789101112審批立項勘察設(shè)計施工招標、開工準備設(shè)備購置、土建施工竣工驗收第十章 工程招標本工程招標需符合《中華人民共和國招標投標法》和國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)《工程建設(shè)招投標有關(guān)規(guī)定》。本項目招標范圍包括：土建工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等的采購。建設(shè)項目的招標文件和標底，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制。遵循國家招投標、工程承包和工程監(jiān)理三項制度，從工程設(shè)計、施工承包和監(jiān)理工作各個環(huán)節(jié)都通過招投標確定。各項招投標應(yīng)遵守以下規(guī)則：公開原則要求工程項目招標投標具有高度的透明度，實行招標信息、招 標程序公開，即發(fā)布招標通告示，公開開標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。公平原則要求給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。公正原則要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。誠實信用原則 簡稱誠信原則，是民事活動的基本原則之一。招標投標當事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標投標的雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。獨立原則招標人和投標人都應(yīng)是獨立的法人單位，在招標投標過程中， 應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。接受行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程，實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。按照國家招投標制度規(guī)定，本項目采用委托招標組織形式和公開招標的方式，選擇通過建設(shè)行政主管部門資格認定的招標代理機構(gòu)，通過媒介發(fā)布招標項目公告，邀請具備承擔招標項目能力、資信良好的法人或其它組織投標，投標人不得少于三個。邀請相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域人員，共同組成評標委員會，按照《工程建設(shè)項目委托招標試行辦法》和《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開展招評標活動。招標活動遵循公平、公正、科學(xué)和擇優(yōu)的原則，不受地區(qū)和部門的限制。開標、評標和中標活動及其當事人應(yīng)接受依法實施的監(jiān)督。 招標活動的工作程序本次招投工作要嚴格遵照《中華人民共和國招標投標法》和省、市及所屬招標管理機構(gòu)的建設(shè)項目招標投標工作程序執(zhí)行。具體工作程序如下：（1）項目報建；（2）招標備案；（3）招標文件的編制；（4）發(fā)布招標公告；（5）投標單位資格預(yù)審；（6）開招標會，發(fā)布招標文件；（7）踏勘現(xiàn)場；（8）招標答疑會；（9）開標會；（00）評標；（11）中標；（12）發(fā)中標通知書；（13）簽訂合同。投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。招標項目屬于建設(shè)施工的，投標文件的內(nèi)容應(yīng)當包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設(shè)備等。第十一章 開發(fā)建設(shè)成本估算和資金籌措中國計劃出版社出版的《市政工程投資估算編制辦法》。工程建設(shè)其他費用的其他項目，根據(jù)國家有關(guān)部門對相關(guān)費用取費率的規(guī)定及本項目的實際計算確定。基本預(yù)備費按工程建設(shè)費用和工程建設(shè)其他費用兩項費用之和的8%計取，本項目建設(shè)期內(nèi)不計提漲價預(yù)備費。詳細估算見下表11—1。表11—1 項目開發(fā)建設(shè)成本 單位：萬元序號項目單位（㎡）工程量單價（元/㎡）合計（萬元）1工程建設(shè)費用　　　39, 平整場地㎡384, 道路㎡3503, 給水㎡606, 排水（含雨污水）㎡10011, 室外電氣照明㎡505, 通訊（含弱電）㎡404, 天然氣管道㎡202, 2工程建設(shè)其他費用　2, 建設(shè)單位管理費財建[2002]394號 建設(shè)工程監(jiān)理費國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格【2007】670號文20% 招標代理費國家計委計價格【2002】1980號文 可研編制及評審費依據(jù)國家計委計價格【1999】1283號文浮20% 場地準備及臨時設(shè)施費％ 設(shè)計費依據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格【2002】10號文下浮20% 施工圖預(yù)算編制費瓊發(fā)改收費【2007】170號文 勘察費％,下浮20% 初設(shè)及概算評審費瓊發(fā)改收費【2007】170號文 施工圖審查費　 結(jié)算審查費瓊發(fā)改收費【2007】170號文 環(huán)評咨詢費國家計委、國家環(huán)保總局計價格【2002】125號文 3預(yù)備費　3, 基本預(yù)備費（1+2）*3, 漲價預(yù)備費　 4工程總投資　45, ，全部由建設(shè)單位自籌。第十二章 項目竣工后的土地價值分析。旅游、商住綜合用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過幣場實現(xiàn)其土地的價值。道路、綠化及公共設(shè)施屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。根據(jù)項目所處位置、周圍環(huán)境條件和住宅區(qū)的發(fā)展情況，項目建設(shè)的道路與配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施完善后，平均每畝售價以30萬元計算。本報告采用的各種稅費率見表121。表121 稅費率表 單位：%稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅土地增值稅30城市維護建設(shè)稅5任意盈余公益金5教育費附加費3企業(yè)所得稅0土地增值額土地增值額=銷售收入土地開發(fā)總投資= =。按照四級累進稅率，增值額()占成本()%，在50%以下，稅率為30%。土地增值稅土地增值稅=土地增值額稅率=30%=。項目總成本包括土地開發(fā)建設(shè)成本和在開發(fā)建設(shè)期間的人工費用。項目勞動定員20人，福利為工資額的30%，開發(fā)建設(shè)期間的人工費為：1220=。，，；，，。%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%。 利潤總額投資利潤率= ————————100% =% 總投資 利稅總額投資利稅率= ——————— 100% =% 總投資利潤總額資本金利潤率= ———————100% =% 資本金綜上所述及相關(guān)財務(wù)分析，本項目在運行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準收益率，因此在財務(wù)上是可行的。第十三章 社會效益評價土地一級開發(fā)項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。首先，項目建成后的商業(yè)項目將形成新的消費和市場需求，會增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級開發(fā)階段土地的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機會。土地一級開發(fā)后，二級開發(fā)的實施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機會。項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項目區(qū)的綠化用地將改善整個項目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游，生活空間。土地一級開發(fā)項目可以為政府帶來二級開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源。本項目的實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。符合X市經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義。項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)、會議及文化為主體的現(xiàn)代化商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利?，F(xiàn)在項目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項目實施后可同時完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。 第十四章 結(jié)論和建議本項目實施符合國家加快城市建設(shè)的精神，符合X市“十二五”計劃和2020年遠景目標要求，對推動X市經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要意義，項目實施具有快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件，對加快該地區(qū)的建設(shè)有很大的推動作用，開發(fā)建設(shè)是必要的。本項目的實施將有助于促進土地儲備制度的落實，有利于X市土地市場的有序發(fā)展。項目前景良好。土地作為不動產(chǎn)，具有保值增值的特征。尤其當土地市場形成有形市場后，這一特征將更為明顯。從長期來看，在房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定增長，土地供應(yīng)計劃有度的條件下，X市日月灣風景區(qū)的房地產(chǎn)市場非?？春??？梢灶A(yù)見，未來幾年由于新土地政策的實施，土地的價格有上升的趨勢。因此，在未來合適的時機出讓各地塊，能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益。該項目所處地域發(fā)展優(yōu)勢明顯，項目土地開發(fā)預(yù)期良好。經(jīng)財務(wù)分析，土地市場交易溢價收入為30萬元/畝，并具有一定的抗風險能力，本項目在財務(wù)上是可行的。按目前的規(guī)劃條件和市場情況，從較保守情況估算，項目建設(shè)期為12個月。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，可得到項目在財務(wù)上是可行的結(jié)論：成本支出：。出讓收入：。利潤：。綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準收益率12%折算，%。因此，本項目的開發(fā)前景良好，不但有開發(fā)建設(shè)的必要性，社會效益顯著，也有在經(jīng)濟和財務(wù)方面的可行性。建議項目建設(shè)單位做好項目前期工作；加緊落實資金籌措，確保資金按計劃落實到位；以確保X地塊風景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目順利進行。