【正文】 X市X地塊旅游發(fā)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 2 2 3 3 4第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 5 5 6 7第三章 項目背景及必要性 10 10 12 14第四章 建設地點及建設條件 17 17 18 18第五章 市場分析 20 20 23 25 27第六章 土地整理及配套工程方案 28 28 28 28 29 29第七章 環(huán)境保護 39 39 39 40 43第八章 組織機構(gòu)和建設管理 45 45 45 45第九章 項目實施進度安排 47 47 47第十章 工程招標 48 48 48 49 招標活動的工作程序 49第十一章 開發(fā)建設成本估算和資金籌措 51 51 51 52第十二章 項目竣工后的土地價值分析 53 53 53 53 54 54 55第十三章 社會效益評價 56 56 56 56 56第十四章 結(jié)論和建議 58 58 5963第一章 總 論 X市X地塊旅游開發(fā)項目X本項目東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。主要作為度假居住用地，公共服務用地，酒店會所用地，村莊建設用地， 房車露營地，公共綠地，防護綠地，道路用地，林地，農(nóng)田，水域，沙灘。整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地的需求。在加強X市經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升X市石梅灣旅游度假區(qū)與日月灣旅游度假區(qū)的商業(yè)檔次，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值，促進海南的整體發(fā)展； 符合X市經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義； 項目區(qū)將形成以商務辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利、待遇； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一，推動城市的可持續(xù)發(fā)展； 為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)?！逗Ｄ蠂H旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》《關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見 》《X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》《X市城市總體規(guī)劃（20052020）》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》《X市日月灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》X市人民政府與浙江中匯控股集團公司簽訂的《開發(fā)建設日月灣地塊項目框架協(xié)議書》委托方相關(guān)規(guī)劃要求對規(guī)劃建設用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設施建設和公共配套設施建設，達到“七通”和地塊內(nèi)場地平整，達到土地作為旅游、商住綜合用地可掛牌出讓的條件。，， 公頃， ，，，。，全部由建設單位自籌解決。項目建設符合《X市土地利用總體規(guī)劃》、《X市城市總體規(guī)劃》內(nèi)容，適應X市社會與經(jīng)濟發(fā)展的形勢，為X市經(jīng)濟發(fā)展提供一個良好的基礎(chǔ)設施條件。項目的建設將推進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，是促進旅游、服務業(yè)發(fā)展從而帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要，也是加強生態(tài)環(huán)境保護的需要，可以實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟、社會雙重效益。因此項目的建設對X市社會與經(jīng)濟的發(fā)展意義重大。項目總體方案設計合理，投資規(guī)模適宜，本項目建設是可行的。為此建議有關(guān)部門給予大力支持，促成項目早日建設，早日發(fā)揮作用。項目主要風險來自工程風險和管理風險，承辦單位應加強管理力度，積極推行先進的管理辦法，爭取通過有效的管理避免風險。承辦單位要組建一支精干、高效、專業(yè)、配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮。臺風、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節(jié)施工，以防水土流失。城市道路路面結(jié)構(gòu)設計還有要考慮原地面承載力，建議在施工實施前鉆孔取土分析土質(zhì)，對本報告初步擬定路面結(jié)構(gòu)，再進行校核計算，最終決定路基處理的方案。建議使用商品水泥混凝土，盡量不在現(xiàn)場設拌合站，減少對城區(qū)環(huán)境的影響。第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況X市X地塊旅游開發(fā)項目位于X市日月灣旅游景區(qū)內(nèi)，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。 宗地實際用途與規(guī)劃用途。宗地規(guī)劃用途為住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游用地?，F(xiàn)狀土地構(gòu)成表用地性質(zhì)面積（公頃）比例水域%道路用地%建設用地%耕地%林地%園地%青皮林%沙灘%總規(guī)劃面積　規(guī)劃用地表建設用地用地性質(zhì)用地代碼用地面積（h㎡）用地比例（%）容積率建筑面積（㎡）備注度假居住用地R1 % 　公共服務用地C2 % 　酒店會所用地C25 % 　小鎮(zhèn)房車營地　 %　　配套相應公共服務設施濱海房車營地及配套設施用地　 %　公共綠地G1 %　　　防護綠地G2 %　　　道路用地S1 %　　　合計　 %　 　非建設用地村莊建設用地E6%林地E4%　　　農(nóng)田E2%　　　水域E1%　　　沙灘　%　　　合計　%　總用地　 　 　 項目土地的自然特征 整體地形為中部村莊、耕地及東部沿海較為平緩，西部和西北部是山地、丘陵地形。海灣沿岸靠山面海，地形呈北高南低之勢，多為丘陵山地，植被茂密，臨海平原上分布著世界稀有的青皮林。三面環(huán)山，一面臨海，資源組合十分優(yōu)越，集山地、平原、海域、自然保護區(qū)、河流、沙灘和礁石為一體，蘊含了珍貴的生態(tài)資源與重要生態(tài)價值，具有得天獨厚的自然旅游資源優(yōu)勢。 項目的區(qū)位特征項目所在地是X市，位于東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。位于海南省東北部，距省會?？谑屑s160公里，距三亞市約100公里，距興隆約14公里。處于海南兩大旅游核心城市的中間，擁有17km純白沙灘線。東環(huán)鐵路與東線高速公路將規(guī)劃區(qū)劃分成三個區(qū)塊，旅游資源十分獨特，并已初步建成富有特色的文化景觀旅游區(qū)。該項目用地范圍內(nèi)用地主要以耕地、園地、林地和青皮林保護區(qū)為主，%。自然環(huán)境　?。?）地理環(huán)境：X市位于海南島東南部沿海，東瀕南海，西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤。南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部。（2）土地人口：，,海域面積2550平方公里。在土地面積中，山地約占一半，丘陵和平原各占四分之一。,；行政轄區(qū)有12個鎮(zhèn)、5個國營農(nóng)場、1個華僑農(nóng)場、1個國營林場。X市人民政府駐地為萬城鎮(zhèn)。（3）氣候條件：X市屬熱帶季風氣候，主要特征表現(xiàn)為：一是氣候溫和、溫差小、積溫高。年平均氣溫24℃，℃,℃；全年無霜凍,氣候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照長，年日照時數(shù)平均在1800小時以上。社會經(jīng)濟環(huán)境X市具有區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，未來五年將努力把X建設成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。生態(tài)環(huán)境X市堅持生態(tài)立市，打造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，積極開展環(huán)保專項行動。X市大力發(fā)展綠色經(jīng)濟，積極搞活生態(tài)農(nóng)業(yè)、發(fā)展生態(tài)旅游，發(fā)展節(jié)約型和環(huán)境友好型的園區(qū)經(jīng)濟。日前X憑借在綠色經(jīng)濟、生態(tài)建設、環(huán)境整治、循環(huán)經(jīng)濟等方面的突出成績。市政基礎(chǔ)設施狀況（1）交通現(xiàn)狀X市水陸交通方便，海南東線高速公路橫貫全境，全市境內(nèi)國道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里，行政村通達率達100％。此外還有大小港口8個，較大的有萬州港和烏場港，與我國東南沿海港口航線相連，水陸運輸都十分方便。（2）市政設施現(xiàn)狀自來水：萬州水廠日供水能力10萬噸，已投入生產(chǎn)，且萬城至港北、長豐等地供水主管網(wǎng)鋪設已基本完成，并將投入使用。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力充足：我市電網(wǎng)已并入海南省網(wǎng)，全市電網(wǎng)覆蓋率已達98%以上，供電設備先進，市內(nèi)現(xiàn)有110KV變電站2座，35KV變電站6座。同時，農(nóng)村電網(wǎng)全面改造，實現(xiàn)同網(wǎng)同價。投資者在我市創(chuàng)辦項目，所用電量都將得到滿足且價格便宜。通訊便捷：X郵電通訊設施先進，程控電話可直撥國內(nèi)1000多個城市縣和世界上180多個國家和地區(qū)。有線電視：由X市有線電視提供。本項一級開發(fā)完成后應達到：用地范圍內(nèi)的“七通”(供水通、排水通、路通、電通、網(wǎng)絡通、有線電視通、電話通)及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。第三章 項目背景及必要性浙江中匯控股集團公司與X市人民政府簽訂的框架開發(fā)協(xié)議書，授權(quán)我公司開發(fā)本項目。本項目位于X市的日月灣景區(qū)。2010年以來，X市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，認真貫徹落實中央和省委省政府的決策部署，抓住國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，主動承接發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴張，著力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出運行速度加快，運行質(zhì)量提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，經(jīng)濟實力增強，居民收益提升的良好態(tài)勢。 旅游資源類型齊全，開發(fā)價值較高X市山青水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。這些旅游資源，都具有較高的開發(fā)價值。目前，正在開發(fā)的有石梅灣、尖嶺五眼溫泉、牛廟嶺；已開發(fā)利用，能供中外游客觀光的有東山嶺、興隆溫泉、南燕灣、日月灣和春園灣、興隆熱帶花果園。這些旅游點陽光明媚，青山綠水，景色秀麗，環(huán)境別致，服務優(yōu)質(zhì)，收費低廉，美食豐盛，令游客流連忘返，是旅游度假的勝地。由此可見，X市人文旅游資源較多，自然旅游資源也不少。社會人文資源保存狀態(tài)好，自然旅游資源大多保持原生態(tài)，開發(fā)潛力較大。從旅游資源自身價值，包括人文與自然資源觀賞價值的愉悅度、奇特度、完整度，科學價值的考察和普及，文化價值的人文考察；養(yǎng)生康體、民俗探奇方面進行評價，X旅游資源價值都是較高的。旅游資源存在條件良好從旅游資源存在條件，包括旅游區(qū)規(guī)模、容量、種類要素、組合條件和資源聚集度方面來說，X旅游資源條件良好。優(yōu)質(zhì)旅游資源可開發(fā)性強有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺