【正文】 。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景良好，不但有開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性，社會(huì)效益顯著，也有在經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)方面的可行性。利潤(rùn)：。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，可得到項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的結(jié)論：成本支出：。經(jīng)財(cái)務(wù)分析，土地市場(chǎng)交易溢價(jià)收入為30萬(wàn)元/畝，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。因此，在未來(lái)合適的時(shí)機(jī)出讓各地塊，能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益。從長(zhǎng)期來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，土地供應(yīng)計(jì)劃有度的條件下，X市日月灣風(fēng)景區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?？春?。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，具有保值增值的特征。本項(xiàng)目的實(shí)施將有助于促進(jìn)土地儲(chǔ)備制度的落實(shí)，有利于X市土地市場(chǎng)的有序發(fā)展?，F(xiàn)在項(xiàng)目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項(xiàng)目實(shí)施后可同時(shí)完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。本項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營(yíng)造健康的購(gòu)物、旅游，生活空間。其次，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段土地的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場(chǎng)地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%。項(xiàng)目勞動(dòng)定員20人，福利為工資額的30%，開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的人工費(fèi)為：1220=。土地增值稅土地增值稅=土地增值額稅率=30%=。表121 稅費(fèi)率表 單位：%稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅土地增值稅30城市維護(hù)建設(shè)稅5任意盈余公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3企業(yè)所得稅0土地增值額土地增值額=銷售收入土地開(kāi)發(fā)總投資= =。根據(jù)項(xiàng)目所處位置、周圍環(huán)境條件和住宅區(qū)的發(fā)展情況，項(xiàng)目建設(shè)的道路與配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施完善后，平均每畝售價(jià)以30萬(wàn)元計(jì)算。道路、綠化及公共設(shè)施屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。第十二章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析。詳細(xì)估算見(jiàn)下表11—1。工程建設(shè)其他費(fèi)用的其他項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門對(duì)相關(guān)費(fèi)用取費(fèi)率的規(guī)定及本項(xiàng)目的實(shí)際計(jì)算確定。招標(biāo)項(xiàng)目屬于建設(shè)施工的，投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用于完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備等。具體工作程序如下：（1）項(xiàng)目報(bào)建；（2）招標(biāo)備案；（3）招標(biāo)文件的編制；（4）發(fā)布招標(biāo)公告；（5）投標(biāo)單位資格預(yù)審；（6）開(kāi)招標(biāo)會(huì)，發(fā)布招標(biāo)文件；（7）踏勘現(xiàn)場(chǎng)；（8）招標(biāo)答疑會(huì)；（9）開(kāi)標(biāo)會(huì)；（00）評(píng)標(biāo)；（11）中標(biāo)；（12）發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；（13）簽訂合同。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域人員，共同組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照《工程建設(shè)項(xiàng)目委托招標(biāo)試行辦法》和《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開(kāi)展招評(píng)標(biāo)活動(dòng)。接受行政監(jiān)督原則招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的核心是競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程，實(shí)際上是競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程，招標(biāo)投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)投標(biāo)的全過(guò)程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)的雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。公正原則要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。各項(xiàng)招投標(biāo)應(yīng)遵守以下規(guī)則：公開(kāi)原則要求工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)具有高度的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招 標(biāo)程序公開(kāi)，即發(fā)布招標(biāo)通告示，公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)文件和標(biāo)底，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制。表91 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 單位：月階段 月份123456789101112審批立項(xiàng)勘察設(shè)計(jì)施工招標(biāo)、開(kāi)工準(zhǔn)備設(shè)備購(gòu)置、土建施工竣工驗(yàn)收第十章 工程招標(biāo)本工程招標(biāo)需符合《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)《工程建設(shè)招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定》。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)、建設(shè)條件及建設(shè)內(nèi)容，本項(xiàng)目的建設(shè)期確定為12個(gè)月。精心設(shè)計(jì)，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。施工單位要加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)，充分考慮季節(jié)等不利因素對(duì)工程的影響，減少本工程對(duì)周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險(xiǎn)，降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)投資管理工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行?？顚Ｓ茫?cái)務(wù)人員要把本項(xiàng)目的收支單獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。采用“政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理”原則，必須實(shí)行招投標(biāo)辦法，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工必須采取公開(kāi)招標(biāo)的辦法，委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、公平的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。為加強(qiáng)本項(xiàng)目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法：組織一支精干高效的管理隊(duì)伍管理人員的配備應(yīng)本著精干、高效的原則，采用項(xiàng)目業(yè)主制。所有人員將在工程建設(shè)前期到位。在建設(shè)期先進(jìn)、科學(xué)、合理地機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度，才能提供高質(zhì)量的工程管理，才能取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第八章 組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)管理本項(xiàng)目市政道路工程，是為城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供公共交通服務(wù)的基礎(chǔ)性工程，項(xiàng)目建成后將道路交由市政管理部門實(shí)施管理。在項(xiàng)目實(shí)施中，要提高所有參與人員的節(jié)能意識(shí)。在施工中一定要選用節(jié)能型設(shè)備和節(jié)能運(yùn)輸車輛。本項(xiàng)目一方面在于施工期機(jī)械的節(jié)能問(wèn)題，更主要的是通過(guò)提高工程質(zhì)量，就會(huì)間接產(chǎn)生節(jié)能效果。（3）對(duì)于性能較差的汽車或即將淘汰的汽車，需加裝尾氣凈化裝置，定期由交通主管部門監(jiān)測(cè)尾氣排放情況，對(duì)于無(wú)法實(shí)現(xiàn)尾氣達(dá)標(biāo)排放的車輛嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)行駛。大氣環(huán)境（1）加工區(qū)內(nèi)運(yùn)輸車輛優(yōu)先考慮選用電、天然氣等環(huán)保燃料的新車型，控制污染物的排放量。（3）選擇低噪聲的設(shè)備，注意設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與管理，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，還可以選用其它的降噪、減震和設(shè)置聲屏障的措施。聲環(huán)境（1）從交通管理方面入手，在噪聲控制區(qū)域內(nèi)設(shè)置警示牌，做到車輛的禁鳴、車輛限速、限制大型（重型）車輛進(jìn)入。營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境影響主要來(lái)源于交通設(shè)備運(yùn)行噪聲、機(jī)動(dòng)車輛尾氣排放等。對(duì)于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊牛逊艜r(shí)須加蓋塑料蓬布，避免雨水沖刷帶來(lái)的水土流失，同時(shí)保持土壤的養(yǎng)分。生態(tài)環(huán)境對(duì)該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)采用加強(qiáng)保護(hù)和合理利用相結(jié)合的方式，使人工環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處。（4）油料、化學(xué)品等建筑材料不得在施工場(chǎng)地長(zhǎng)期堆放，短期少量堆放時(shí)需選擇在遠(yuǎn)離水體的地方，堆放需設(shè)置圍欄，堆放時(shí)下層要鋪設(shè)塑料布，上部蓬蓋，防止雨水沖刷進(jìn)入水體。（2）施工場(chǎng)地內(nèi)拌和站需配備沉淀池，用于沉淀攪拌產(chǎn)生的少量廢水，沉淀后的廢水可重復(fù)利用，同時(shí)也避免了攪拌廢水流入地表水污染水體。（5）施工場(chǎng)地的邊界可用化纖布遮擋以減少揚(yáng)塵及避免景觀影響。（3）避開(kāi)下風(fēng)向100m內(nèi)的居民住宅：對(duì)于臨時(shí)的、零星的水泥攪拌場(chǎng)地，在場(chǎng)地選址時(shí)，應(yīng)避開(kāi)下風(fēng)向100m內(nèi)的環(huán)境敏感點(diǎn)。另外，運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆，避免敞開(kāi)式運(yùn)輸；石灰、砂等堆場(chǎng)盡可能不要露天堆放，如不得不敞開(kāi)堆放，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。如果只灑水不清掃，可使揚(yáng)塵量減少70～80%，如清掃后灑水，抑塵效率能達(dá)90%以上。要求上述場(chǎng)地必須布設(shè)在周邊200m范圍內(nèi)無(wú)居民區(qū)。（3）在固定作業(yè)場(chǎng)地，附近有敏感點(diǎn)時(shí)（周圍的居民），必要時(shí)應(yīng)在靠敏感點(diǎn)一側(cè)設(shè)置臨時(shí)隔聲屏障(圍墻)，圍墻高3m，長(zhǎng)度視需要而定。噪聲施工期的噪聲防治主要在于管理和施工組織，可采用措施有：（1）施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法，并做好施工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運(yùn)行良好，降低噪聲。本工程用地現(xiàn)狀為魚(yú)塘、蝦塘，占總用地面積的85%左右，道路荒地占12%，還有大量的灌木地，面積占總用地的3%左右。營(yíng)運(yùn)期的主要環(huán)境空氣影響因素是NOCO、THC三種污染物。零星的水泥攪拌場(chǎng)地將產(chǎn)生水泥揚(yáng)塵。在大風(fēng)天氣，揚(yáng)塵量及影響范圍將有所擴(kuò)大。揚(yáng)塵量的大小與天氣干燥程度、道路路況、車輛行駛速度、風(fēng)速大小有關(guān)。施工期揚(yáng)塵主要產(chǎn)生于平整土地、開(kāi)挖路面、車輛行駛等作業(yè)。因此參與施工的機(jī)械除了沒(méi)有大型的打樁機(jī)外，包括了其他的施工作業(yè)的機(jī)械。施工噪聲主要由施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生，不同階段、不同場(chǎng)所、不同作業(yè)性質(zhì)產(chǎn)生不同的噪聲。第七章 環(huán)境保護(hù)擬建場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊主要植被為灌木、青苗。沿線地下水位埋深較深，大部份路段可不考慮地下水影響，但應(yīng)注意低洼地塊雨季地下水位上升的影響，需進(jìn)行臨時(shí)降水時(shí)，可采用明溝加集水坑排水。力爭(zhēng)做到和道路工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)發(fā)揮效益。 臨時(shí)管線讓永久管線。小管線讓大管線。（2）各種管線在豎向相碰時(shí)，按照如下避讓原則進(jìn)行處理：壓力管線讓重力流管線。（2）雨水管道布置在車行道下，給水管道、污水管道布置在綠化帶下，照明線布置在人行道下。設(shè)計(jì)范圍項(xiàng)目管線綜合設(shè)計(jì)范圍包括給水管線、污水管線、雨水管線、照明管線。（2）管線在滿足安全間距、檢修方便的條件下，盡量緊湊以節(jié)約用地。路燈基礎(chǔ)、燈桿、電纜保護(hù)鋼管及電纜手井配筋均需與接地保護(hù)線（PE線）做可靠電氣連接。為保證道路照明系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行和人身安全，每根燈桿處均設(shè)有接地極，接地極采用熱鍍鋅角鋼，接地電阻小于4歐姆。接地方式照明系統(tǒng)采用三相五線制。+1x16mm2。電纜過(guò)街，過(guò)路口和引入引出變壓器處均穿φ60鍍鋅鋼管保護(hù)，鋼管需做防腐處理。道路燈形式為單臂型，沿道路兩側(cè)帶對(duì)稱放置燈具功率為150W，桿高7米；燈桿間距20米；燈桿均采用熱鍍鋅防腐處理；燈具均選用防腐、防震、耐熱、防護(hù)等級(jí)為IP65的半截光型燈具。照明工程（1）道路照明的路面亮度（或照度）、亮度（或照度）均勻度、眩光限制等均滿足現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；（2）投資低，耗電少；（3）運(yùn)行安全可靠；（4）便于維護(hù)管理；（5）技術(shù)先進(jìn)。電源本地塊用電將由X市變電站提供，從變電站各引出電纜至地塊的箱式變電站。管網(wǎng)布置充分利用地形地勢(shì)靠重力流鋪設(shè)管網(wǎng)，污水管道沿規(guī)劃道路敷設(shè)，污水干管一般布置在道路機(jī)動(dòng)車道下，管材采用雙壁波紋排水塑料管。項(xiàng)目地塊擬考慮自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。本次工程需要配套相應(yīng)的道路排水管網(wǎng)。管道初步設(shè)計(jì)時(shí)，管道起端、末端接管處應(yīng)核實(shí)現(xiàn)狀管道情況，若位置、高程與現(xiàn)狀管道有出入，以現(xiàn)狀管道情況為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合并建設(shè)，消火栓盡量靠近交叉路口，兩栓間距不大于120米，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑不超過(guò)150米，管道沿線在交叉路口或醒目處設(shè)置消火栓，消火栓建設(shè)時(shí)統(tǒng)一采用一種型號(hào)，消火栓接管管徑均為DN100，采用地上式消火栓。給水管在地面高處設(shè)排氣閥，低處設(shè)排泥閥。根據(jù)城市供水管網(wǎng)主次干管以環(huán)狀管網(wǎng)方式布置的要求，本項(xiàng)目道路采用單側(cè)布管，管道沿道路敷設(shè)。城市輸配水干管在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上結(jié)合規(guī)劃道路及可能的建設(shè)次序進(jìn)行布局。根據(jù)管網(wǎng)布局規(guī)劃，為保證供水安全，管網(wǎng)中不考慮采用大型水塔或交位水池等流量調(diào)節(jié)設(shè)施。由X市現(xiàn)有的供水設(shè)施供給。給水方案區(qū)