【正文】 一個名不見經(jīng)傳的地方，一旦和特色文化聯(lián)系在一起，它就會獲得當之無愧的聲望和雄厚的經(jīng)濟效益，充分開發(fā)利用祖先留給我們的豐富的遺產(chǎn)資源，做到高起點、高檔次、大氣魄、大手筆，就一定能獲得大發(fā)展、大回報。 成本波動變化及對策成本的變動將直接影響企業(yè)的利潤，投資回收期等指標，公司將采取科學的成本核算制度，將成本降至最低點，同時采取其他各種促銷手段，增加營業(yè)收入，以沖抵由于成本增加給公司項目帶來的利潤損失，爭取盡早收回投資。針對這種情況，一方面須重視保護自然資源、人文資源，創(chuàng)建獨具特色的旅游區(qū)；另一方面須從各個方面，利用現(xiàn)代化手段加強宣傳促銷力度。 國內外市場波動變化及對策國內外市場波動變化因素主要表現(xiàn)為兩個方面： 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 42區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)濟危機，導致旅游市場不景氣；旅游景區(qū)的逐漸增多，造成爭奪客源的競爭。由于本市旅游開發(fā)項目具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源，對游客有著巨大的吸引力，加之本市的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 風險與對策 國家宏觀經(jīng)濟政策變化分析及對策 根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實施長期假期的政策（即春節(jié)、五一、國慶）無疑為旅游項目的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。 對國家和社會貢獻水平的科學評價項目實施計劃期 9 年內（建設期 1 年，經(jīng)營期 8 年） ，可為國家和社會創(chuàng)造的價值總額為 萬元，應交所得稅 萬元，凈利潤 125461萬元。也有利于改善投資環(huán)境，擴大對外開放，提高本市的知名度。這樣通過本市旅游開發(fā)項目的建設，既可以解決本市部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為當?shù)剞r民中的部分剩余勞動力提供一個就 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 41業(yè)機會。 社會效益 理論社會效益■ 增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機會。但當?shù)啬壳皩β糜钨Y源的粗放利用，不利于可持續(xù)發(fā)展。隨著基礎設施的逐步完善，當?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會大為改善，從而進一步推動本市的對外開放?？紤]到本市州的旅游業(yè)剛剛起步，目前還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里采用 3 作為間接收入的倍數(shù)，則項目給當?shù)貛淼穆糜伍g接收入如下表。本市旅 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 40游開發(fā)項目建成后，將極大的促進本市的經(jīng)濟發(fā)展。20%的變化范圍內，項目的內部收益率都大于 8%，表明項目抗風險能力較強，在項目經(jīng)營建設過程中只要嚴格控制投資規(guī)模并且始終注意客源市場的開拓工作，保證有充沛的客流量，項目是可行的。根據(jù)財務報表和其他報表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財務敏感性分析表。影響經(jīng)濟效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對投資項目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、建設周期等，研究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟效益指標的影響及影響程度，我們在本報告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動對內部收益率的影響。表明項目抗風險能力較強。在不確定性分析中，投資者可以通過盈虧平衡分析，判斷擬建本市旅游開發(fā)項目能夠承受多大風險而不致發(fā)生虧損。 盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析，它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關系，確定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點的一種方法。一般來說，不確定因素和風險存在是不可避免的，因此，我們在做財務效益評估的同時，需要對本市旅游開發(fā)項目進行不確定性分析。因此，無論采用哪種方法對本市旅游開發(fā)項目進行財務效益評估時，總是有一些不確定性的因素。凈現(xiàn)值：項目在 8 年經(jīng)營期內的凈現(xiàn)值為 萬元0 說明項目可接受，故項目可行。 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 37 損益估算插入 A3 損益表 現(xiàn)金流量表插入 A3 現(xiàn)金流量表 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 38 財務評價內部收益率：通過現(xiàn)金流量表計算出該項目的內部收益率（IRR）為 %基準收益率 8%，說明項目可行性較高。繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的適用稅率為 5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的 1%，所得稅為 33%。本市項目估算表投資額度（萬元）分區(qū) 項目第一年 第二年銻餐廳購物區(qū)礦工生活區(qū)銻夢區(qū)1025銻礦紀念館 450商店、酒吧 300 215旅游休閑區(qū)售票處、服務設施 400農民俱樂部農民人家探礦歷險記農民廚房200 524異度空間 900絕壁飛車 1775礦童秀秀場 100魔域逃亡 650休閑娛樂區(qū)服務系統(tǒng) 600 400婁星廣場 500文體休閑區(qū) 350 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 36參觀區(qū) 250各分期投資額度 6745 3814總投資 10559 測算說明開發(fā)時序：項目總共分三期開發(fā)，本市開發(fā)期為 1 年。10 投資估算與經(jīng)濟分析 投資估算依據(jù)■ 所有設備價格均依據(jù)廠家報價和市場詢價；■ 建筑工程采用本省省本市地區(qū)當?shù)赝惞こ填惐确ㄟM行估算；■ 國家有關建設項目投資估算的規(guī)定； 項目總投資估算本經(jīng)濟分析只對本市項目做詳細分析。資本運營的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組（將旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組） ，努力實現(xiàn)公司的股票上市（或買殼上市） 。據(jù)此，公司的總資金已達 億元，完全可以滿足規(guī)劃第一階段景區(qū)項目的建設資金需要及第二階段的部分資金。 ◆ 公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔保公司） ，向銀行貸款3000 萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到 6000 萬元（如果將區(qū)域內的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下，公司資產(chǎn)將更多，今后的資本運營更順利） 。資本運作的具體方案：◆ 本市旅游開發(fā)項目開發(fā)有限公司的注冊資本為 3000 萬元人民幣?！瘛『蠣I各方利潤分配及虧損分擔原則及比例：依有關法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進行利潤分配?！瘛”臼新糜伍_發(fā)有限公司的主要任務是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨立投資或引資建設主要的旅游景點及其附屬設施，進行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳。 方案設計根據(jù)上述發(fā)展狀況及操作思路，資本運營的第一步是：組建本市旅游開發(fā)有限公司（暫定）●　組成：依相關法律進行組建，由合營雙方共同出資，組建有限責 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 34任公司。政府出面引導和牽線搭橋，通過項目引資、融資、吸引投資，形成獨資、合資多元投入的格局。 （圖 95）加油站經(jīng)營權、公交運營線路、長途客運線路經(jīng)營權、旅游客運線路和政府投資的旅游設施經(jīng)營權等一切特許經(jīng)營權是政府掌握的公共資源。圖 9－3 本市旅游開發(fā)項目開發(fā)公司運營結構圖 項目運作模式本市旅游開發(fā)項目的運作將頃力打造其權威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有旅游本身的核心產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運作的思路，在時機成熟時，考慮經(jīng)營運作與資本運作相結合的思路。擔保機構實行政企分開和市場化運作、企業(yè)化管理。前期聘請專家機構對項目進行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作，后期聘請專業(yè)的管理公司或組建管理團隊對整個項目實施運作，開發(fā)公司將依據(jù)實際情況組建不同的控股子公司和參股企業(yè)，全面為本項目招商引資及發(fā) 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 33展壯大提供支持平臺。項目公司資本與經(jīng)營運作的基本思路：多種融資渠道（見圖 91） 圖 91 本市旅游開發(fā)項目資本運作思路 多種融資渠道經(jīng)營運作的三大階段（見圖 92）：對于核心功能，又稱之為項目的基礎功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實實來把基本的事情（基礎建設）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設施建設） ，它能為項目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能，這一階段要考慮經(jīng)濟效益與社會效益并重，強化輔助功能創(chuàng)造社會效應進而達到做大整個旅游區(qū)的目的。目前該項目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入不足，旅游基礎設施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設施不健全，市場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運營是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。9 項目運作及風險規(guī)避 項目資本運作基本思路項目運作的成功不但要靠專業(yè)的策劃、科學的管理，更需要資本的運作。三、完善規(guī)劃設計中各項服務設施的開發(fā)建設。其它設施如商場和購物中心、餐飲服務區(qū)、主題公園基礎設施將積極以不同形式與國內外的參與者進行合作，并重點抓好主題公園服務設施的完善、配套。這一階段對基礎設施和主體設施做局部計劃修改和完善。因此，應將政府的配套資金和開發(fā)單位的自籌金首先投入到本市的開發(fā)建設上，計劃該工程到第一年底交付使用。因此，第一階段首先要解決上述設施的投資參與者，再逐項實施工程部分的建設。一、完成基礎設施和中心設施的開發(fā)建設。 項目組織管理項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項目或以大類項目為基準單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學先進的項目管理制，各個項目負責人獨立進行計劃、資源分配、協(xié)調和控制，從制度上保證項目的質量、進度、成本、人員，再通過招標，選用專業(yè)水準高、資質過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。消防衛(wèi)生依據(jù)：《娛樂場所消防安全管理規(guī)定》 、 《公共場所衛(wèi)生管理 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 30條例》等。建筑工程依據(jù)：本市旅游開發(fā)建議書、本市旅游開發(fā)項目開發(fā)建筑形態(tài)設計指引。建設施工由建設單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負責。項目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。根據(jù)當前全球、全國經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的可能性和建設內容，搶抓我國西部大開發(fā)、加入 WTO 和旅游產(chǎn)品升級轉換的歷史機遇。要使游客到了本市不想走，走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點，包裝舊景點，沒有文化，就沒有品位，沒有經(jīng)濟，就缺乏后勁，本市旅游定位于休閑旅游和旅游觀光、科普教育、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠的文化氛圍、永遠的人文、永遠的綠色，永遠的幽情。以上勞動定員只考慮自營企業(yè)人員編制，不考慮租賃，外包企業(yè)人 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 28員編制。在項目經(jīng)營期本市旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員主要面上社會招聘旅游、管理、市場營銷、財務、人力資源等方面的專才，總編制為 65 人。根據(jù)以上的部門設置，分別任命市場總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)，作為相應業(yè)務和部門的負責人。(4)設立 9 個專業(yè)職能部門?？偨?jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做出的各項決策和決定，并對董事會負責，同時對景區(qū)的一切經(jīng)營活動進行指揮、協(xié)調和控制。董事會是公司的最高權力機構，直接對股東大會或投資者負責，并保證景區(qū)投資者獲得應得的利益。定期對本市旅游區(qū)內的環(huán)境進行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。有關經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘人員，當?shù)剞r民就業(yè)的培訓等，開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護消費者權益。同時，負責監(jiān)督、管理本市旅游區(qū)內相關旅游企業(yè)的經(jīng)營活動和環(huán)境文化的保護工作。項目一旦獲得批準，須及時成立本市旅游開發(fā)有限公司負責景區(qū)的建設和經(jīng)營管理?！?社會安全加強社會治安建設，在游客集中區(qū)域設立治安點，成立聯(lián)防隊，避免各種騷擾、偷竊、搶劫、詐騙、行兇事件的發(fā)生。另一方面就是在大自然旅游中，人們往往陶醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林中旅游更應注意有毒植物對人身的侵害。一方面要防止飲食方面的中毒，吃腐爛和不潔食物、飲用污染了的水等均可引起中毒。 本市旅游開發(fā)可行性研究報告 26■ 飲食安全中毒。編制安全活動手冊免費派發(fā)給每一位游客，標明整個區(qū)域內可能出現(xiàn)的安全隱患。按照自然災害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū)域，對于災害多發(fā)地段實行進入游客申請準入制，嚴格限制游客的隨意進入。在自由活動區(qū)域設立明顯標志，標注目前所在位置，設立緊急電話，預防游客走失。加強對本區(qū)群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。規(guī)范國道上交通工具的結構，禁止不達標車輛上道行駛。定期檢修沿河臨崖危險路段防護欄。向進入本市旅游區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項，可將其印制在門票上。加強本市旅游區(qū)內的安全保衛(wèi)工作，明確責任，實行專人專片。