【導(dǎo)讀】宣城陽德東路地塊可行性報告

　　

【正文】 聚各類商品的 商業(yè) 店、代理店及廠家的展示、銷售、策劃等各種部門的建筑物。其中又以將貨物倉儲和配送等復(fù)合在一起為多。 1946 年美國首創(chuàng)的市場交易中心 —— 芝加哥商品市場交易中心（ Chicago Merchandise Mart）成立，之后，在世界各地相繼新建各種業(yè)種的市場交易中心，其市場種類已經(jīng)擴展到了電腦相關(guān)市場、家居與餐具、雜貨等。 產(chǎn)生這種市場交易模式的原因， 是由于原來大生產(chǎn)企業(yè)的推銷員在各地巡回展示簽約，并負責同企業(yè)和零售商聯(lián)系，工作相當辛苦，因此取代之的是以固定展示、銷售為場地的商品交易中心。 目前商品市場交易中心不僅在業(yè)種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等方面復(fù)合化的趨勢。 地塊 的戰(zhàn)略定位 以 地塊 為支點，做 宣城 的新城標，做 宣城 新型現(xiàn)代化市場的新地標，使之成為一個復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套服務(wù)功能的，主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)（ Inter 網(wǎng)絡(luò)）的、大 型和規(guī)范的、現(xiàn)代化的市場交易中心。 宣城陽德東路地塊可行性報告 29 （二） 地塊 的目標市場定位 目標客戶群的類型 項目 是一個復(fù)合型的 主題 商業(yè)市場 群 ，而不僅僅是一個 商業(yè)市場 。所以， 宣城 的目標客戶非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型： 客戶類型 目標客戶 商業(yè) 商業(yè) 投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地 商業(yè)市場 經(jīng)營者 零售商業(yè) 食品超級市場企業(yè)、行業(yè)專營店、品牌專賣店、主題商店 、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配 送、餐飲、銀行、郵局、托運、 商務(wù)中心、會所、娛樂和休閑 地塊 配套服務(wù) 稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、 商務(wù)、財務(wù)、中介、信息、廣告、展示 主要目標客戶的特點 （ 1） 商業(yè)市場 的主要客戶 ? 特約店 ： 生產(chǎn)有商標品牌商品并具有一定實力的廠家在 商業(yè)市場 中設(shè)立特約店。特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括 商業(yè) 價格和零售價格，并根據(jù)特約 商業(yè) 商的進貨額、結(jié)算條件、物流機能完成的好壞，給予回扣（需要配送、結(jié)算、理財服務(wù)，防止三角債務(wù)）。 ? 銷售公司 ： 銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司企業(yè) ， 可在 商業(yè)市場 內(nèi)設(shè)產(chǎn)品的展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產(chǎn)品，并負責區(qū)域內(nèi)的 商業(yè) 流通組織工作（需要配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務(wù)）。 ? 銷售代理店：對于國外企業(yè)進口的商品和國內(nèi)中小企業(yè)的產(chǎn)品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區(qū)域的 市場 務(wù)（應(yīng)該有委托授權(quán)證書），構(gòu)筑流通渠道，促進商品流通。 ? 制造 商業(yè) 商：以設(shè)計的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)計劃，采用 OEM 的方式生產(chǎn)制造。采用設(shè)計展示，看樣訂貨， 商業(yè) 銷售（設(shè)計展示推出產(chǎn)品，品牌宣傳）。 宣城陽德東路地塊可行性報告 30 ? 廠家直銷店：對于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在 商業(yè)市場 中設(shè)立銷售點，小批量 商業(yè) 和零售為主的經(jīng)營方式（展示、交易、配送、理財服務(wù)）。 ? 倉儲式的 商業(yè) 店：國外的大型倉儲式的 商業(yè) 店，類似麥德龍，可以選擇某些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。 ? 引入專業(yè)的 商業(yè)市場 ，包括同國外的 商業(yè)市場 合作，例如臺灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業(yè)市場。 ? 個體經(jīng)營者：以自己生產(chǎn)加工的產(chǎn)品銷售為主（前店后廠或仿制流行款式的時裝）。 （ 2） 零售類的客戶 ? 綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費商業(yè)，一般選擇在人口聚集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有足夠的居住人口和消費能力，而從 宣城 所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區(qū)域商圈內(nèi)和輻射周邊居住區(qū)的消費需求，結(jié)合 地塊 大體量的物業(yè)情況，中型的百貨或超市作為整個 地塊 的配套，起到“錦上添花”的作 用。與 商業(yè) 商業(yè)主體不會形成矛盾。 ? 連鎖經(jīng)營店：連鎖經(jīng)營在中國的發(fā)展如日中天是不爭的事實，無論國內(nèi)、國外的連鎖經(jīng)營企業(yè)都在中國市場上極力擴張， 地塊 的商圈地位對這些企業(yè)來說肯定是有具競爭力的。 ? 特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚”，在目前的大市背景下“很好念經(jīng)”。其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和商業(yè)質(zhì)量保證體系，在 地塊 周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動的人群是巨大的市場。正好是 地塊 區(qū)位從 商業(yè) 雜亂的環(huán)境過度到新興狀態(tài)的“潤滑劑”。 ? 行業(yè)專營店： 地塊 的 大體量和 交通核心的 區(qū)域優(yōu)勢給此類商家提供新的商業(yè)舞臺。 ? 品牌專賣店：作為一個商品 集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業(yè)主直接就是經(jīng)營者。 ? 主題商店：在體驗經(jīng)濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在成本不高，商業(yè)氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。 宣城陽德東路地塊可行性報告 31 (3)其它的主要目標客戶 ? 倉儲貨運：以商品 商業(yè) 為主的商業(yè)積聚自然形成巨大的貨物流需求。光大紅門服裝 商業(yè)市場 周邊就衍生出十一家快運物流服務(wù)中心。 ? 郵政：這是 商業(yè)市場 必定有的服務(wù)配套。 ? 金融：巨大的物流系統(tǒng)不可能沒有銀行的支持。 ? 商務(wù)中心：具有信息發(fā)布、商品廣告、咨詢、培訓(xùn)、工商服務(wù)、 商務(wù)會議、新聞發(fā)布等功能的商業(yè)中心。 ? 商務(wù)會所：針對企業(yè)家的會員制會所。 ? 餐飲：大面積的快餐、有檔次的中西餐飲業(yè)。 ? 休閑娛樂：在這個巨大的商業(yè)航母中來來往往的商家，需要一個可以緩沖休息的娛樂空間。 投資行為的特征 （ 1） 對于投資性的客戶，資金的回報期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購置住宅、購買小區(qū)商鋪和其它 商業(yè)市場 ；而投資的風(fēng)險性則應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險意識，但不愿冒太大的風(fēng)險； （ 2） 對于經(jīng)營型的投資客戶，關(guān)鍵要體現(xiàn)未來的經(jīng)營價值，而不是資產(chǎn)增值的價值，對方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營的模式、具體 的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營與發(fā)展。對物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購買沖動； （ 3） 對于經(jīng)營型的租賃客戶，關(guān)鍵是在短期內(nèi)的經(jīng)營商業(yè)價值，而不是未來的、長期的、可持續(xù)的經(jīng)營與發(fā)展； （ 4） 判斷投資或租賃主要依據(jù)：回報分析、區(qū)位、其它人士或 地塊 成敗經(jīng)驗、企業(yè)承諾、企業(yè)實力和口碑、親友評價和專業(yè)人士意見等因素。 宣城陽德東路地塊可行性報告 32 （三） 地塊 的主題概念定位 什么是主題概念 對于主題概念，我們有以下形象的描述： （ 1)主題概念是一條主線 如果將組成 地塊 產(chǎn)品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么 地塊 的主題概念就像是一 條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來，成為一條璀璨的項鏈。 （ 2)主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點和中心 它把構(gòu)成 地塊 的種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)，后期 地塊 的營銷推廣、物業(yè)管理、文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進行。 （ 3） 主題概念是一種包裝或一種說法 在推廣中， 地塊 的要素構(gòu)成、功能規(guī)劃、建筑園林風(fēng)格、市場形象均通過主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。 地塊 的主題概念 主題概念的本質(zhì)：商業(yè)航母型地產(chǎn) 主題概念的表述： 宣城的商業(yè)地標 宣城陽德東路地塊可行性報告 33 （四） 地塊 的總體功能定位 地塊 功能規(guī)劃的原則 （ 1） 地塊 的規(guī)劃依照客戶資源共享的原則規(guī)劃和設(shè)計： ? 市場共享：共同面對同一的市場目標； ? 資源共享：該定同一市場目標所需的服務(wù)功能和設(shè)備； ? 空間共享：造成良好的環(huán)境（廣場、景觀、停車場等）； （ 2） 完善的、專業(yè)設(shè)計的商業(yè)物業(yè) 根據(jù)展示交易的要求，委托專業(yè)的商業(yè)賣場設(shè)計師設(shè)計，吸取零售、超市和 商業(yè)市場 的優(yōu)點，使其更符合現(xiàn)代化中心 商業(yè)市場 的需求。 ? 合理的賣場動線； ? 完善的商品類別區(qū)域規(guī)劃； ? 專業(yè)的展示設(shè)計； ? 體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營觀念的場所； ? 舒適的購物環(huán)境和優(yōu)美得 體的造型景觀。 （ 3） 高性能的配套設(shè)施 供水供電設(shè)施，消防安全和保安報警系統(tǒng)、停車場、倉庫、計算機網(wǎng)絡(luò)和 21 世紀和智能信息系統(tǒng)。 （ 4） 完整的、高品質(zhì)的服務(wù)體系 商業(yè)市場 內(nèi)有幾百 家公司從事經(jīng)營活動，保證物業(yè)管理的優(yōu)良品質(zhì)，暢通的配送渠道、專業(yè)的展示服務(wù)和有效的推介效果，都是至關(guān)重要的。 宣城陽德東路地塊可行性報告 34 地塊 功能的規(guī)劃 功能說明 （ 1）展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是 宣城 的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托 宣城 對于 皖東南 極強的輻射作用，通過動 態(tài)的展覽展示提升本 地塊 的輻射半徑，使本 地塊 成為輻射 宣城 地區(qū)乃至 皖東南 的以 商品 交易為主導(dǎo)的商品交易中心，成為 宣城市 商品 交易行業(yè)的龍頭。展示功能將成為本 地塊 的核心引擎。 同當前 商業(yè)市場 的主要差異表現(xiàn)在： ? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）； 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 信息服務(wù)功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 住宅配套 倉儲、配送 服務(wù)功能 區(qū) 零售商業(yè)功能區(qū) 公 共環(huán)境設(shè)施服務(wù) 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 宣城陽德東路地塊可行性報告 35 ? 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； ? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本 地塊 ，體現(xiàn)本 地塊 的中檔商品交易中心的定位）； ? 銷售形式以開 架式銷售為主，營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進入、擴大零售和 商業(yè) 交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境）； ? 對于小的代理商可將倉儲和 商業(yè) 、零售一體化，但需達到展示功能要求（設(shè)計標準模式、類似街面專賣店）； ? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（ MIS 系統(tǒng)）。 （ 2） 商業(yè)配套 服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高 宣城 的檔次和水平； ? 同 政府職能部門 等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為 商戶經(jīng)營、外地客商投資 奠定基礎(chǔ)； ? 銀行、稅務(wù)等服務(wù)性機構(gòu)入駐，為 商戶提供便利性商業(yè)服務(wù) ； ? 有目的、有計劃地對 商業(yè) 企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干； （ 3）零售功能區(qū) 零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對 商業(yè)市場 經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。將行業(yè)的巨無霸與小 商業(yè) 企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小 商業(yè) 企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成宣城陽德東路地塊可行性報告 36 某種 商業(yè) 產(chǎn)品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市 ，專營店，可以匯聚消費人流，增加本 地塊 的出售或出租面積 ，降低開發(fā) 公司的風(fēng)險，增加 地塊 的成功率。 （ 4）休閑娛樂功能 項目 的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面， 市場 務(wù)通常在下午 34 點鐘結(jié)束，需要一個消費的空間。同時， 宣城 區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在 宣城 內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補 區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。 該區(qū) 域為配套服務(wù)區(qū)，以滿足本 地塊 經(jīng)營主體和消費者需求為主導(dǎo)，兼顧 宣城 區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃 商業(yè) 商會所 ， 設(shè)置各種時尚休閑的 地塊 ，例如健身房、 乒乓球室、 美容瘦身、 棋牌室 等運動休閑 地塊 ；各種文化主題的咖啡廳 、餐廳 ； 設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。 （ 5） 倉儲物流功能 宣城 作為 宣城 最大、輻射全國的商品交易中心，倉儲物流功能是重要組成部分。同樣，也是商業(yè)市場 必須具備的基本功能。結(jié)合目前 宣城市 商業(yè)市場 “多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的 商業(yè) 交易形式提供小包裝，并集中配送；針對未來 面向全國的大宗交易，在結(jié)合本 地塊內(nèi)部短期倉儲庫房的基礎(chǔ)上，在 外 部 建設(shè)倉儲物流中心是必要的。 ? 倉儲可以采用租賃自用和委托管 理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式； ? 對于加工處理必須設(shè)計標準化的包裝模式； ? 整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化。 ? 主要的功能有 倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗收貨物、車庫、租車； 宣城陽德東路地塊可行性報告 37 （ 6） 信息服務(wù)功能 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立 21 世紀的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為 媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、 報）、 Inter 網(wǎng)絡(luò) 。 ? 委托高校或