【導(dǎo)讀】區(qū)，鄰近香港、澳門，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。平方公里，土地資源豐富，人口接近15萬。山地近3萬畝，農(nóng)產(chǎn)品和海鮮等物產(chǎn)豐富，素有“金斗灣”美譽(yù)?！爸猩绞泄I(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”等榮譽(yù)稱號(hào)。坦洲鎮(zhèn)交通便利，地理位置優(yōu)越。車程，到珠海、澳門10分鐘便可到達(dá)。深圳、香港等多個(gè)國際機(jī)場。連接京珠高速公路的廣東西部沿海高。意、臺(tái)、港、澳等多個(gè)國家和地區(qū)的大批外資企業(yè)客商300多家。全部履約，全年新增三資企業(yè)21家，增資擴(kuò)產(chǎn)41家。加工企業(yè)工繳費(fèi)結(jié)匯4621萬港元；規(guī)模大、效益高企業(yè)不斷涌現(xiàn)，成為坦洲鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。印刷包裝行業(yè)協(xié)會(huì)的基礎(chǔ)上，20xx年又先后成立電子信息行業(yè)協(xié)會(huì)，金屬制品行業(yè)協(xié)會(huì)等，不斷促進(jìn)民營企業(yè)共同發(fā)展。洲鎮(zhèn)目前主要工業(yè)產(chǎn)出園區(qū)。杰士美電子有限公司、聯(lián)邦制藥、日。等項(xiàng)目在此投資。其中有欣昌鞋業(yè)、依泰蓮娜首飾、裕昌橡膠等大型廠企。初步形成了以制鞋、紡織服裝、金屬制品、化工藥業(yè)、電

　　

【正文】 資與成本費(fèi)用表及經(jīng)營收益與估算 投資經(jīng)濟(jì)性分析 項(xiàng)目概況 占地面積約： 畝，合計(jì) ； 容積率： ； 規(guī)劃建筑面積約： ；由于密度及商業(yè)比例等相關(guān)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)及紅線圖等為具備，故只能按一般普遍性來推測。假設(shè)密度約： 25%。地價(jià)約： 50 萬 /畝，即 750 元 /m2。按 容積率計(jì)算得， 417 元 /m2。商業(yè)比例約 8%。項(xiàng)目分 5 期滾動(dòng)開發(fā)，每期為 59000 平方米，根據(jù)坦洲市場消化能力，大約開發(fā)期為 3 年到 年，取最大值為 年。按 經(jīng)驗(yàn)可知首期再投入值至少為： 10000 萬元，假設(shè)本資金為貸款資金，則有如下推測： 成本支出（人民幣） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬） 備注 1 總地價(jià) 12328 417 元 /m2=12328 萬 2 建安成本 36956 1250 元 /m2=36956 萬（含電梯） 3 報(bào)建費(fèi) 739 25 元每平方米 4 用地配套費(fèi) 用地配套費(fèi) =總用地面積 8%基準(zhǔn)地價(jià) 5 建筑配套費(fèi) 3193 建筑配套費(fèi) =總建筑面積 9%1200 元 /m2 6 其它 工程 3000 設(shè)備、水電、消防、勘探、審圖、質(zhì)檢 7 園林設(shè)計(jì)及工程 2587 按綠化率 45%計(jì)： 350 元 /m2（含路網(wǎng)、小區(qū)管道工程） 8 建筑設(shè)計(jì) 473 按 16 元 /m2 9 營銷費(fèi) 3179 105959 萬 3%=3179 萬（含銷售、策劃費(fèi)用、廣告） 10 營業(yè)綜合稅 9007 105959萬 %=1804 萬（含營業(yè)稅、所得稅及所有其它稅種） 11 管理及業(yè)務(wù)費(fèi)用 1589 按總銷售額的 %計(jì)， 105959 萬 %=1589 萬。 人員、水電、交通、通訊、業(yè)務(wù)等 12 銀行利息 1950 貸款 10000 萬啟動(dòng)，貸款期二年 13 不可預(yù)見費(fèi)用 500 指報(bào)建、建設(shè)及銷售、驗(yàn)收等過程所發(fā)生的難以預(yù)料的費(fèi)用 14 合計(jì) 銷售收入（人民幣） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬） 備注 1 住宅 87038 3200 元 /m2=87038 萬 2 商業(yè) 18921 8000 元 /m2=18921 萬 3 合計(jì) 105959 投資分析（人民幣） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬） 備注 1 凈利潤 105959— 投資回報(bào)率（ %） 開發(fā)銷售期 年，年投資回報(bào)率 （萬元） 247。22328（萬元） 247。100%=%； 銷售盈虧平衡點(diǎn) 銷售價(jià)（合住宅與商業(yè)）為 2575 元 /m2 時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡。 34 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 國家風(fēng)險(xiǎn) 主要是宏觀政策性調(diào)整，如“銀根緊縮”導(dǎo)致的后續(xù)開發(fā)資金缺口，如國家 對行業(yè)發(fā)展方向的調(diào)整導(dǎo)致對房地產(chǎn)的重視度轉(zhuǎn)變；還有一個(gè)就是微觀政策的調(diào)整，如預(yù)售制度的調(diào)整、規(guī)劃政策的調(diào)整、按揭條件的調(diào)整等待。 0 從中國這幾年的發(fā)展看，雖然房地產(chǎn)發(fā)展過于迅速，但是整體上離最終的目標(biāo)還有很長的距離，按發(fā)達(dá)國家水平來衡量，其實(shí)我們發(fā)展的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前局部過熱的現(xiàn)象，只是市場不成熟、法制不健全以及各例的表現(xiàn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)是各地政府的主要財(cái)政收入，離開房地產(chǎn)業(yè)，很多政府工作將很難實(shí)施。還有一點(diǎn)最關(guān)鍵的是，中國未來的城市化水平希望達(dá)到 60%左右，樣還有將近 3億人口成為城鎮(zhèn)人，這樣相當(dāng)于再造 一個(gè)中國城市，試想，如此多的住房需求，房地產(chǎn)不僅不會(huì)停止，而且發(fā)展的步伐不會(huì)放慢。所以可以估計(jì)，在未來十年內(nèi)，支持房地產(chǎn)的發(fā)展，還是政府的主要施政方案，不同的是，法制管理會(huì)更加成熟，準(zhǔn)入條件將更加嚴(yán)格，預(yù)售管理更加有利于有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的集團(tuán)性公司，由于天行公司是從傳統(tǒng)行業(yè)起家，在實(shí)在上有很穩(wěn)健的步伐，近幾年也介入很多房地產(chǎn)的開發(fā)，在專業(yè)和能力上應(yīng)該也有自己的獨(dú)到之處，如果天行公司在資金的運(yùn)轉(zhuǎn)上、在項(xiàng)目開發(fā)程序的有效把握和安排上和在專業(yè)技術(shù)的正常使用上能較好的把握，受政策影響應(yīng)該不大。 0 微觀政策的調(diào) 整，有全國性的，也有區(qū)域性的。對房地產(chǎn)來說，入戶指標(biāo)、按揭成數(shù)及年限、建筑規(guī)劃政策、銷售體制、稅費(fèi)等均有很大的影響，但從坦洲看，這些影響性不大，因?yàn)樘怪薇旧砭筒唤鉀Q戶口指標(biāo)，而目前按揭成數(shù)及年限普遍均差不多，變動(dòng)的可能性亦非常小，所以風(fēng)險(xiǎn)性可以忽略不計(jì)。 35 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自材料的供應(yīng)情況、規(guī)劃的先進(jìn)性，市場的競爭性及國民經(jīng)濟(jì)退步導(dǎo)致的消費(fèi)力降低等。從實(shí)際看，材料市場是比較多變的，隨著資源的日益缺乏導(dǎo)致緊張，未來材料的價(jià)格是很難穩(wěn)定的。項(xiàng)目在未來的運(yùn)作過程中，如果材料上漲，則會(huì)加大開發(fā)的成本 ，反之，有利于企業(yè)的贏利。不管怎樣，由于坦洲的成本還相對低，目前珠海的房價(jià)還繼續(xù)高漲，由此造成大量中低收入和投資客戶涌入坦洲，直接導(dǎo)致了坦洲房地產(chǎn)的提升。據(jù)調(diào)查，目前坦洲的住宅在售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2800 多，局部項(xiàng)目已經(jīng)超過 3000 元，在未來二年左右的發(fā)展中，相信坦洲住宅均價(jià)上到 3500 元 /m2 是非常可能的，這不僅讓材料的變動(dòng)降到最低，而且還會(huì)大大增加開發(fā)的利潤。 本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)還來自產(chǎn)品本身，房地產(chǎn)和別的行業(yè)不同，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，一旦投入資金，便難以改變，其產(chǎn)品的剛性特征太大，所以前期對市場的準(zhǔn)確 判斷、對規(guī)劃設(shè)計(jì)的有效把握，是非常重要的。本項(xiàng)目規(guī)劃尚未開始，如能與具有專業(yè)技能、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及本地操盤經(jīng)驗(yàn)的顧問公司合作，將在規(guī)劃上受到市場化的精準(zhǔn)指導(dǎo)，大大增強(qiáng)項(xiàng)目未來在市場中的優(yōu)勢，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)。 對于市場競爭性的問題，由于目前坦洲市場剛剛開始，雖然自身市場較小，但是由于珠海高企的房價(jià)導(dǎo)致的客戶流入，相信未來短期內(nèi)坦洲房地產(chǎn)市場的競爭速度是比不上需求速度的，所以市場的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該不大。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以企業(yè)面臨的問題除了專業(yè)操作水平外，最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是資金問題了，對于專業(yè)運(yùn) 作問題，可以委托專業(yè)的策劃及銷售公司實(shí)施，這可以彌補(bǔ)公司在本地經(jīng)驗(yàn)上的不足，同時(shí)專業(yè)的運(yùn)作能力能大大減輕開發(fā)者的工作量和減小出錯(cuò)的幾率。而資金問題是最重要的，其主要表現(xiàn)在為保證工程進(jìn)度而額外支出的費(fèi)用、銀行承諾的貸款由于政策的變動(dòng)而停止，眾 36 多不可確定事件的發(fā)生，如資金回籠不理想等。從本項(xiàng)目看，天行公司的產(chǎn)業(yè)很多員化、資金的來源比較多樣化、公司亦具備一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和具有很強(qiáng)的市場營銷意識(shí)，故這些問題應(yīng)該容易將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 六、結(jié)論與建議 對可行性報(bào)告推薦方案進(jìn)行描述 由于項(xiàng)目目前很多項(xiàng)目還無法確 定，如紅線圖、商業(yè)比例等等。但是從項(xiàng)目可能的容積率（為 ）看，再根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境是否適合建設(shè)商業(yè)的現(xiàn)狀看，商業(yè)的比例在 8%可能比較合適，再高的話，可能比較難以規(guī)劃，就算規(guī)劃出來，可能面臨市場銷售的問題。所以按這樣狀況看，未來的建筑體可能是多層與小高層的混雜體，或者還有小部分 17 層的高層，則按市場的普遍造價(jià)看，本項(xiàng)目的成本分析還是可行的。再從售價(jià)看，由于項(xiàng)目分 年完成開發(fā)，則按第一期售價(jià) 3000 元，最后一期保守售價(jià) 3400 元，則平均售價(jià)在 3200元是可行的，也是比較保守的算法，則項(xiàng)目的成本和收入是相對 可行的，故本可行性分析是有借鑒意義的。 對方案的全面評(píng)價(jià) （ 1）地價(jià)問題： 50 萬每畝在坦洲目前看，不是非常貴，去年曾經(jīng)拍賣一塊地，地價(jià)為 103 萬一畝； （ 2）市場的問題。 目前坦洲 80%的客戶是珠?？驮?，隨著珠海房價(jià)上漲，未來的比例可能會(huì)更大，故本項(xiàng)目將近 2900 戶的容量分 3年半解決還是非常容易的。 （ 3）規(guī)劃問題。 本項(xiàng)目規(guī)模大，容積率小，技術(shù)上容易實(shí)施。如果再借助有經(jīng)驗(yàn)、有能力的公司協(xié)助，很容易解決規(guī)劃的問題。 （ 4）策劃及銷售： 坦洲的策劃及銷售水平逐漸上升，目前已涌現(xiàn)不少高品質(zhì)的項(xiàng)目，本項(xiàng)目具有規(guī)模 大、地理位置靠近珠海的特點(diǎn)，如果借助一定外部力量的配合，很容易建設(shè)成一個(gè)高品質(zhì)的珠海后花園，使銷售上風(fēng)調(diào)雨順，水到渠成。 37 最終建議 本項(xiàng)目按 50 萬每畝的買價(jià)，是可行的。其開發(fā)的投資回報(bào)率非?？捎^，而且面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)小，利潤提升的空間大，是非常好的一個(gè)投資項(xiàng)目。 七、政策摘要解讀 超容費(fèi) （按標(biāo)準(zhǔn)容積率 為界，超出標(biāo)準(zhǔn)容積率部分的建筑面積應(yīng)交超容費(fèi)） 基準(zhǔn)地價(jià) 超容費(fèi) = 超容建筑面積 * —————— 擬容積率 備注： 本費(fèi)用是否需要交納，視購買土地時(shí)與賣方如何約定。 公建配套費(fèi)用 A、用地配套費(fèi) =總用地面積 *8%*基準(zhǔn)地價(jià) * B、 建筑配套費(fèi) =總建筑面積 *9%*1200 元 /平米 備注： 本費(fèi)用是否需要交納，視規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的具體情況而定。 綠化不足補(bǔ)償費(fèi) （一般不會(huì)交） 綠化率 =不足的綠地面積 *（基準(zhǔn)地價(jià) +150 元） 總報(bào)建建筑面積（不含無償提供給政府建筑） 注：擬容積率 = —————————————————— —— 規(guī)劃用地面積 38 附件：連接項(xiàng)目的填土地塊概述 連接項(xiàng)目現(xiàn)有一地塊正加緊填土，地塊位于坦洲鎮(zhèn)界獅南路，土地面積 平方米（折 畝），土地用途為商業(yè)住宅用地，土地使用年限至 2073 年 6月 3日。該地塊在年前已拍賣，競投最低價(jià)為 6198 萬元人民幣，每次競價(jià)幅度為 20 萬，競拍過程中經(jīng)過 6 個(gè)競買人 200 次舉牌競價(jià)后，最終被 廣東龍光集團(tuán) 以 13350 萬的價(jià)格拍得，超出底價(jià) 7152 萬元，增幅達(dá) 115%，每畝均價(jià)近 105萬元 。 廣東龍光 (集團(tuán) )有限公司 簡介： 廣東龍光集團(tuán)是以經(jīng)營房地產(chǎn)為主，集工程建筑施工、物業(yè)管理和商業(yè)物流于一體的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)，具備房地產(chǎn)開發(fā)國家級(jí)一級(jí)資質(zhì)，建筑施工承包二級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)，并通過了ISO9001 國家質(zhì)量體系認(rèn)證。集團(tuán)總注冊資金人民幣 45000 萬元，總資產(chǎn) 20 多億元，屬下有深圳龍光房地產(chǎn)公司、深圳工程公司、佛山龍光房地產(chǎn)公司、佛山工程公司、南寧房地產(chǎn)公司、重慶房地產(chǎn)公司、汕頭房地產(chǎn)公司、汕頭工程公司等 10多家控股公司，匯集了各類專業(yè)技術(shù)人員及管理人員，是一家經(jīng)濟(jì)實(shí) 力較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)先后開發(fā)了汕頭金禧花園、龍禧花園、陽光海岸等十幾個(gè)大型樓盤，建筑面積達(dá)三百萬平方米；深圳房產(chǎn)公司寶安中心區(qū)的成功開發(fā)了天悅龍庭樓盤，在 20xx 年勇奪 “ 寶安區(qū)銷售面積及銷售總額 ” 雙料冠軍，并獲得 “ 深圳西岸人性化景觀戶型設(shè)計(jì)標(biāo)志性樓盤 ” 稱號(hào)； 20xx 年 12 月 20日更以 億成功投得龍崗中心區(qū)地塊。