【正文】 1 坦洲項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告 目 錄 一、市場(chǎng)調(diào)研部分 ???????????????????? 03 宏觀市場(chǎng)分析 ????????????????????? 03 坦洲概況 ?????????????????????? 03 坦洲水陸交通 ???????????????????? 03 坦洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ?????????????????? 04 坦洲城市發(fā)展?fàn)顩r ?????????????????? 05 坦洲人口發(fā)展?fàn)顩r ?????????????????? 07 坦 洲房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ???????????????? ? 08 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?????????????????? 08 區(qū)域配套 ?????????????????????? 08 區(qū)域樓盤分布 ???????????????????? 10 區(qū)域樓盤分析 ???????????????????? 10 各樓盤規(guī)模與供應(yīng)量對(duì)比??????????????? 10 推出戶型對(duì)比???????????????????? 11 各類戶型購房客戶特點(diǎn)????????????? ??? 11 各樓盤規(guī)劃配套特點(diǎn)對(duì)比??????????????? 12 各樓盤建筑型態(tài)對(duì)比????????????????? 13 各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對(duì)比??????????????? 14 各區(qū)域分析????????????????????? 14 市場(chǎng)分析總結(jié) ??????????????????? 25 2 未來發(fā)展?????????????????????? 27 二、項(xiàng)目區(qū)位分析 ???????????????????? 27 項(xiàng)目四至范圍 ?????? ??????????????? 27 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃 ?????????????????? 28 項(xiàng)目居住及開發(fā)條件分析 ???????????????? 29 項(xiàng)目 SWOT 分析 ???????????????????? 30 三、市場(chǎng)定位 ?????????????????????? 31 目標(biāo)消費(fèi)群定位 ???????????????????? 31 形象定位 ??????????????????????? 31 產(chǎn)品定位 ??????????????????????? 32 價(jià)格定位 ?????? ????????????????? 32 四、投資與成本費(fèi)用表及經(jīng)營收益與估算 ?????????? 32 投資經(jīng)濟(jì)性分析 ??????????????????? 33 投資經(jīng)濟(jì)性分析（附件二） ??????????????? 34 投資經(jīng)濟(jì)性分析（附件三） ??????????????? 35 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ???????????????????? 36 國家風(fēng)險(xiǎn) ??????????????????????? 36 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ??????????????????????? 36 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ???????????? ??????????? 37 六、結(jié)論與建議 ????????????????????? 38 對(duì)可行性報(bào)告推薦方案進(jìn)行描述 ????????????? 38 對(duì)方案的全面評(píng)價(jià) ??????????????????? 38 最終建議 ??????????????????????? 38 七、政策摘要解讀 ???????????????????? 39 3 一、市場(chǎng)調(diào)研部分 宏觀市場(chǎng)分析 坦洲概況 ： 坦洲鎮(zhèn)位于珠江口西岸，地處中山市最南端，毗鄰珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)，鄰近香港、澳門，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施 完善。 全鎮(zhèn)總面積 136平方公里，土地資源豐富，人口接近 15 萬。全鎮(zhèn)有耕地 4萬多畝，山地近 3 萬畝，農(nóng)產(chǎn)品和海鮮等物產(chǎn)豐富，素有 “ 金斗灣 ” 美譽(yù)。近年坦洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，先后獲得 “ 廣東省衛(wèi)生先 進(jìn)鎮(zhèn) ” 、“ 廣東省企業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省文明示范鎮(zhèn) ” 、 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、“ 中山市工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn) ” 等榮譽(yù)稱號(hào)。 坦洲水陸交通： 坦洲鎮(zhèn)交通便利，地理位置優(yōu)越。到廣州、深圳只需要 80 分鐘車程，到珠海、澳門 10 分鐘便可到達(dá)。中山港、神灣港、珠海港、珠海機(jī)場(chǎng)、澳門國際機(jī)場(chǎng)近在咫尺，半徑 100 公里 范圍內(nèi)還有廣州、深圳、香港等 多個(gè)國際機(jī)場(chǎng)。連接京珠高速公路的廣東西部沿海高速公路 20xx 年建成通車，并在中山火炬高新技術(shù)坦洲 工業(yè)園附近留有出口；連接市區(qū)的中山市一級(jí)公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大橋落腳珠海拱北，使坦洲與珠海、澳門、香港連為一體，為坦洲的發(fā)展帶來了勃勃生機(jī)。 4 往珠海九洲港或拱北出入境關(guān)口約 公里。 往澳門國際機(jī)場(chǎng)約 36 公里。 往中山市區(qū)或中山港約 50 公里。 港珠澳大橋入口近在咫尺。 離城際輕軌三鄉(xiāng)站約 2 公里。 廣珠高速公路西線、沿海高速公路都貫穿坦洲境內(nèi)，并設(shè)有出入 口。 1 坦洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 工業(yè)： 坦洲不斷深入推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，不斷完善投資環(huán)境，大力開展全方位招商引資工作，吸引了日、美、法、意、臺(tái)、港、澳等多個(gè)國家和地區(qū)的大批外資企業(yè)客商 300 多家。20xx 年 “” 經(jīng)貿(mào)招商洽談會(huì)上簽定新引進(jìn)項(xiàng)目 15 項(xiàng)（含增資）全部履約，全年新增三資企業(yè) 21 家，增資擴(kuò)產(chǎn) 41家。 20xx 年坦洲鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；全年實(shí)際利用外資6372 萬美元；三資企業(yè)出口創(chuàng)匯 36300 萬美元，增長 %；來料加工企業(yè)工繳費(fèi)結(jié)匯 4621 萬港元；規(guī)模大、效益高企業(yè)不斷涌現(xiàn)，上規(guī)模企業(yè) (產(chǎn)值 500 萬元以上 )有 83家，年產(chǎn)值超億元企業(yè) 12家，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)稅 3735 萬元。坦洲鎮(zhèn)加快了民營企業(yè)發(fā)展的步伐，民營企業(yè)成為坦洲鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 20xx 年實(shí)現(xiàn)民營工業(yè)產(chǎn)值 33837 萬元，新增民營企業(yè) 38 家；成立了坦洲鎮(zhèn)工商聯(lián)合會(huì)、紡織服裝行業(yè)協(xié)會(huì)、 5 印刷包裝行業(yè)協(xié)會(huì)的基礎(chǔ)上， 20xx 年又先后成立電子信息行業(yè)協(xié)會(huì)，金屬制品行業(yè)協(xié)會(huì)等，不斷促進(jìn)民營 企業(yè)共同發(fā)展。 自 1990 年 坦洲 鎮(zhèn)投資開始興建第一個(gè)工業(yè)區(qū)至今，已經(jīng)市立項(xiàng)，建有三個(gè)大型的鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園： 第一工業(yè)園區(qū) ： 建于 1990 年，規(guī)劃面積 3500 畝，已開發(fā)面積 2800 畝，引進(jìn)企業(yè) 106 家，累計(jì)合同引進(jìn)資金 億美元，是 坦洲 鎮(zhèn)目前主要工業(yè)產(chǎn)出園區(qū)。杰士美電子有限公司、聯(lián)邦制藥、日星電氣等大型企業(yè)設(shè)廠于此。 20xx 年區(qū)內(nèi)增設(shè)占地 1017 畝的安南工業(yè)園，該園已通過廣東省環(huán)保局環(huán)保立項(xiàng)，可吸納制革、漂染等項(xiàng)目在此投資。 第二工業(yè)園區(qū)： 規(guī)劃占地面積 1505 畝，已開發(fā)面積 1155 畝，該區(qū)環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套完善，共引進(jìn)企業(yè) 62 家，累計(jì)引進(jìn)資金 8500 萬美元。其中有欣昌鞋業(yè)、依泰蓮娜首飾、裕昌橡膠等大型廠企。第一、第二工業(yè)園區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，配套設(shè)施完備、規(guī)模企業(yè)多。初步形成了以制鞋、紡織服裝、金屬制品、化工藥業(yè)、電氣機(jī)械（模具）等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。 第三工業(yè)園區(qū)： 該區(qū)占地 7500 畝，位于坦神公路、沙坦公路和粵西沿海高速公路匯合處，交通十分便利，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施完善， 6 設(shè)有中山海關(guān)坦洲辦事處、動(dòng)植 物檢驗(yàn)檢疫辦事處、港澳車輛查驗(yàn)場(chǎng)等機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn) EDI 聯(lián)網(wǎng)，為客商提供 “一站式 ”服務(wù)，是坦洲一個(gè)適應(yīng) 21 世紀(jì)發(fā)展需要的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)。園區(qū)引資對(duì)象主要面向國內(nèi)外大型或高新技術(shù)企業(yè)，現(xiàn)已有 40 多家大型企業(yè)落戶興建投產(chǎn)。有望發(fā)展成為坦洲規(guī)模最大，標(biāo)準(zhǔn)最高，環(huán)境最美，規(guī)劃最完善，發(fā)展?jié)摿ψ畲螅a(chǎn)出最高的工業(yè)園區(qū)。目前，園區(qū)內(nèi)前三期已基本開發(fā)轉(zhuǎn)讓完畢，現(xiàn)正開發(fā)四至六期。已有高宏精密、鈞維電子、小原光學(xué)等高新技術(shù)企業(yè)在此興建投產(chǎn)。區(qū)內(nèi)開辟有民營工業(yè)園，引導(dǎo)民營企業(yè)從分散走向集中。 農(nóng)業(yè)： 坦洲鎮(zhèn)不斷 調(diào)整農(nóng)業(yè)和優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。 20xx 年，投入 300 多萬元建成農(nóng)路總長 38 公里，已建成農(nóng)路近 120公里。在確保糧食生產(chǎn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)把重點(diǎn)放在種植業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖上，增加蔬菜水果面積 3000畝，優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 20xx 畝。 “ 抽咸打井 ” 養(yǎng)殖南美白對(duì)蝦項(xiàng)目發(fā)展迅速，全鎮(zhèn)擴(kuò)大至 5000 畝，全年輪養(yǎng)面積近 10000 畝，并獲得較高效益，平均每畝純收入達(dá) 4000— 6000 元。坦洲鎮(zhèn)繼續(xù)擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品流通市場(chǎng)，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的橋梁紐帶作用，召開座談會(huì)及時(shí)反饋信息，通過網(wǎng)絡(luò)獲取更多農(nóng) 業(yè)信息籌劃批發(fā)市場(chǎng)。 “ 田頭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)點(diǎn) ” 投入使用，并不斷擴(kuò)大珠海、港澳、上海、杭州等市場(chǎng)。流通戶全年運(yùn)銷四大家魚 8200 噸，其它農(nóng)副產(chǎn)品 萬噸。 20xx年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；全鎮(zhèn)水稻種植面積 23793萬畝，糧食產(chǎn)量 17581 噸，蔬菜產(chǎn)量 80348 噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量 12891噸，生豬飼養(yǎng)量 19015 頭，上市 43594 頭； “ 三鳥 ” 飼養(yǎng)量 224495只，上市 729163 只；全年農(nóng)村人均純收入為 6358 元，比去年增長%。 坦洲城市發(fā)展?fàn)顩r 隨著 坦洲 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，坦洲鎮(zhèn) 加大了鎮(zhèn)邊緣中心村 7 規(guī)劃建設(shè)的力度 。 坦洲鎮(zhèn)西部為鎮(zhèn)重要農(nóng)田保護(hù)區(qū)，通過行政區(qū)劃調(diào)整，重點(diǎn)是調(diào)整鎮(zhèn)邊緣的自然村，對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)不到要求的自然村進(jìn)行了合并，使全鎮(zhèn)從原來的 22 個(gè)行政村減少到目前的 13個(gè)，并對(duì)中心村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資建設(shè)、成片綜合開發(fā)， 并以保護(hù)耕地和能產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益及良好的社會(huì)效益為前提，充分利用原有的各種公共服務(wù)設(shè)施，因地制宜地進(jìn)行合理布局，改變了以往鎮(zhèn)區(qū)邊緣村居建設(shè)規(guī)模小、居住沿河分散、土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，逐步引導(dǎo)著村居建設(shè)健康有序地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源要素的優(yōu)化配置 。 按規(guī)劃實(shí)施后的中心村 有望成為該鎮(zhèn)具有區(qū)域特色的、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的小經(jīng)濟(jì)中心，輻射和拉動(dòng)著周邊村落迅速集聚，形成強(qiáng)輻射的小經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈。 這些年來坦洲一直把城鎮(zhèn)建設(shè)作為一項(xiàng)重要工作來抓，目前全鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編已完成，下一步要加大規(guī)劃的調(diào)控力度，堅(jiān)持規(guī)劃的 “前瞻性、指導(dǎo)性、可行性 ”三統(tǒng)一，規(guī)劃好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的空間布局，加速形成新一輪發(fā)展的大平臺(tái)?，F(xiàn)在全鎮(zhèn)水、電、通訊網(wǎng)絡(luò)健全，為企業(yè)正常生產(chǎn)和群眾生活提供了保障。今年坦洲將完成水廠二期擴(kuò)建工程、新垃圾填埋場(chǎng)等工程，以滿足不斷發(fā)展的城鎮(zhèn)化需求。中山在南部的公共汽車總站 、 實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 已竣工 使用 ，坦洲新醫(yī)院建成 將投入使用 ，污水處理廠