【正文】 也要動工，商貿(mào)街的改造將于開始，這一系列工程的完成將使坦洲的城鎮(zhèn)化水平更上一個臺階。按照集約利用土地的原則，坦洲對中心村的用地布局、居住用地、公共設(shè)施和市政設(shè)施用地、道路系統(tǒng)等進行了規(guī)劃設(shè)計，以提升農(nóng)村生活質(zhì)量。今年坦洲還全力開展環(huán)境優(yōu)美城鎮(zhèn)創(chuàng)建活動，此舉將進一步推動全鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。此外，近幾年坦洲要逐步完善工業(yè)區(qū)、新中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑旅游區(qū)和舊區(qū)功能分工，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施配套與發(fā)展相協(xié)調(diào)。 坦洲人口發(fā)展狀況 20xx 年第五次人口普查，坦洲人口為 萬人，其中 %為鎮(zhèn)區(qū)人口。另有資料表明， 坦洲鎮(zhèn)在不到十年的時間內(nèi)消化商品 8 房接近 2 萬戶，增加了新移民 70％。珠海特區(qū)置業(yè)大軍的進駐， 香港、澳門等地的投資者也看好坦洲的發(fā)展前景，坦洲本地居民的購房觀念也在逐步改變，市場需求的增長也促進著坦洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 使坦洲地產(chǎn)的開發(fā)水平大步跨入鎮(zhèn)區(qū)前列。 坦洲房地產(chǎn)發(fā)展狀況 由于坦洲 緊臨珠海的 特殊地理位置，再加上近年來坦洲經(jīng)濟飛躍發(fā)展，城市建設(shè)不斷加快，多家房地產(chǎn)商把目光投向了這塊寶地。早在 1993 年，紅塔和金匯兩家房地產(chǎn)公司就率先進入坦洲，開啟了坦洲房地 產(chǎn)業(yè)的新局面。近年來，中澳、錦繡大地、中山南通、新洲際等房地產(chǎn)企業(yè)相繼加入，使坦洲的房地產(chǎn)市場 持續(xù) 火爆。 在較長的一段時間里，珠海的平均房價都在 30003200 多元的中低價位徘徊，上沖關(guān)口也阻礙了大多數(shù)珠海人對坦洲房地產(chǎn)的關(guān)注。隨著近幾年關(guān)口檢查收費的解除，以及珠海房價的快速上漲等因素的誘導，珠海中等收入的工薪階層和投資人士，紛紛把眼光投向關(guān)外的坦洲。 20xx 年開始，珠海房價迅速攀升，也帶動了坦洲房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。在短短兩三年時間里，坦洲鎮(zhèn)出現(xiàn)了中澳新城、錦繡年華、洲際新天等規(guī)模超大樓盤，加上駿逸華庭、 碧濤花園 .金斗灣畔等多個項目的上馬，坦洲房地產(chǎn)開發(fā)呈遍地開花之態(tài)勢。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域配套 新行政中心區(qū) ： 坦洲鎮(zhèn)目前規(guī)劃得最為細致的一個區(qū)，不但劃定了土地功能，還詳細規(guī)劃了各項基礎(chǔ)配套設(shè)施。 地稅、工商、勞動局、國土管理所、農(nóng)業(yè)局等 部分行政機構(gòu) 已搬遷至新行政中心區(qū)， 坦洲新市場 已建成投入使用， 一加一購物超市 已成為坦洲人購物的好去處 ， 坦洲新汽車總站、投資 7000 萬元建設(shè)的 坦洲新醫(yī)院 、坦洲 實驗中學 、 5 萬平米的市民廣場等市政配套也已投入使用及投入前試驗中。 新鎮(zhèn)政府及五星級酒店 也規(guī)劃在這一帶建設(shè) ， 新 興的坦洲行政 9 中心區(qū) 雛形初具 。 南坦路新興商業(yè)帶： 南坦路沿線至坦神路交匯處，由于 金山城、匯翠山莊、中澳新城、洲際新天等大規(guī)模樓盤的興起，吃喝玩樂等飲食娛樂場所在此區(qū)域已具備成型。 大興路舊中心區(qū)： 坦洲鎮(zhèn)政府一帶雖商業(yè)已相當成熟，但隨著各大樓盤在新行政中心及新興商業(yè)帶的崛起，此區(qū)域已漸漸成為坦洲邊緣地帶。 10 區(qū)域樓盤分布 區(qū)域樓盤分析 各樓盤規(guī)模與供應(yīng)量對比： 坦洲在建樓盤規(guī)模對比圖 0 100000 20xx00 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 錦湖翠苑 碧濤花園金斗灣畔 中澳新城 世紀銀星商業(yè)中心 金筑美居 洲際新天 錦繡年華 駿逸華庭 匯喬花園 美麗花園 星洲花園 皇爵假日廣場 ? 坦洲在建樓盤仍以 1040 萬平米以上中大規(guī)模項目為主，在建在售樓盤有 10 家，按各項目的總建筑面積計算，總供應(yīng)量超過 200 萬平方米，大規(guī)模樓盤的開發(fā)周期長至 5 年以上。 新 行 政 中 心 區(qū) 舊中心區(qū) 洲際新天 金山城 匯翠山莊 中澳新城 金筑美居所 本 案 碧濤花園 景湖翠苑 美麗花園 錦繡年華 星洲花園 皇爵假日廣場 駿逸華庭 匯喬花園 名苑花園 在 售 售 磬 在 售 新興商業(yè)帶 11 ? 即使是大規(guī)模項目，也多半采取“階段開發(fā)，階段推廣”的策略。尤其是新政實施后，開發(fā)更為謹慎。階段性推出套數(shù)一般在 100 多至 300 套之間，即建筑面積約 34 萬平米之內(nèi)。每一階段的推廣時間多在 24 個月之間，一批單位銷售接近尾聲時，再推出一批新戶型。 推出戶型對比： 區(qū)域 樓盤 主力戶型 戶 型面積 一梯幾戶 新行政中心區(qū) 錦繡年華 兩房、小三房 兩房： 78 平米、三房： 90120 平米 一梯四戶 美麗花園 兩房 兩房： 70 多平米 三房： 110140 平米 一梯兩戶、一 梯三戶 駿逸華庭 兩房、小三房 兩房： 88 平米、三房： 109116 平米 一梯四戶 匯喬花園 三房 三房： 101120 平米 一梯兩戶、一 梯三戶 星洲花園 小三房 兩房： 70 平米、三房： 90130 平米 一梯四戶 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 兩房、三房 兩房： 80 平米、三房： 100~120 平米 一梯四戶 中澳 新城 單間、一房 單間： 38 平米、一房： 47 平米 兩房： 88 平米 兩梯十四戶 金筑美居 一房、兩房 一房： 40 多平米、兩房： 50 多平米、三房： 98~112 多平米 兩梯四戶、兩 梯六戶 名苑花園 兩房、三房 一房： 45~57 平米、兩房： 79 平米 三房： 97 平米 一梯四戶、一 梯五戶 金山城林湖美居 已售清 未有新戶型在售 —— 匯翠山莊親澤園 已售清 未有新戶型在售 —— 大興舊中心區(qū) 碧濤花園 兩房、三房 兩房： 70 多平米、三房： 90~108 平米 一梯四戶 錦湖翠苑 已售清 兩房： 69 平米 、三房： 8899 平米 一梯四戶 ? 坦洲在售樓盤的戶型創(chuàng)新少，以方正實用戶型為主。規(guī)劃多為一梯四戶，一梯三戶和一梯兩戶的戶型比較少。目前推出戶型有一梯二至三戶的樓盤有匯喬花園、中澳新城和美麗花園，其余均為一梯四戶設(shè)計。 各類戶型購房客戶特點： ? 80 多平米以下兩房、一房單位，購房者多為投資客，對價格非常敏感，對戶型朝向的要求不高。 ? 90120 平米三房、四房，以自住型客戶為主，往往是一家人對多 12 個樓盤進行對比后方落訂，樓花階段促成成交速度較慢。但從以往的經(jīng)驗看， 90120 平米戶型隨著工程進度加快， 客戶信心逐漸增加，在準現(xiàn)樓階段銷售速度會加快。 ? 120 平米以上的大戶型，總價一般達到 40 萬元以上，購買門檻較高，除錦繡年華的個別無敵湖景戶型銷售較好，其它銷售情況普遍較差。如中澳新城的一梯兩戶 150160 平米大戶型，雖位于小區(qū)中庭，樓間距超過 150 米，又有中庭園林水景，銷售依然非常差，一棟僅售出一兩套。 ? 從各樓盤的實際銷售情況來看，購房者最關(guān)心的問題有：實際成交價格、戶型面積、小區(qū)規(guī)模配套、發(fā)展商實力信譽。 各樓盤規(guī)劃配套特點對比： 區(qū)域 樓盤 規(guī)劃配套 新行政中心區(qū) 錦繡年華 5 萬平方米超 大人工湖泊、數(shù)千米長的湖畔休閑小徑、主題公園 美麗花園 雙星泳池、兒童樂園、花園廣場等， 開通住戶專車直通珠海 皇爵假日廣場 一站式 SHOPPINGMALL 駿逸華庭 小區(qū)內(nèi) 將設(shè) 陽光會所、大型停車場、兒童游樂場、活水沙灘泳池、人造瀑布以及其他娛樂休閑設(shè)施， 并引進煤氣管道系統(tǒng)。 匯喬花園 無會所泳池等內(nèi)部配套，但周邊市政配套齊全 星洲花園 無內(nèi)部配套，但緊鄰錦繡年華大型樓盤，居住人氣、居住氛圍濃厚。 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 規(guī)劃設(shè)立五大會所：康體、兒童益智、文化、交友、親子五大主題會所 。 中澳新城 小學、中學及農(nóng)貿(mào)市場。五星級的中澳酒店建設(shè)中。開通住戶專車直通珠海。 金筑美居 會所、雙游泳池、 8000 平米商業(yè)配套、美食街、假日酒店 名苑花園 300 多平米商業(yè)風情街 金山城 從超市、銀行到郵政、學校等一應(yīng)俱全，有 42 路車直達珠海前山 匯翠山莊 幼兒園、小學、初中、綜合市場、西餐廳、室外游泳池、游樂場、兒童游樂園、乒乓球室等 大興路舊中心區(qū) 碧濤花園 幼兒園、游泳池等休閑設(shè)施 錦湖翠苑 無內(nèi)部配套，但緊鄰水鄉(xiāng)度假怡樂園，且周邊生活配套齊全，與坦洲舊鎮(zhèn)中心非常近。 ? 樓盤規(guī)模在 6 萬平方米以下的樓盤，基本沒有會所、泳池配套， 13 主要靠周邊完善的市政生活配套支持； ? 樓盤規(guī)模達到 10 萬平方米以上的，基本都會有泳池、會所等內(nèi) 部配套； ? 規(guī)模達到 40 萬平方米以上的，還配套有學校、幼兒園、酒店、商業(yè)街等公建配套設(shè)施。 各樓盤建筑型態(tài)對比： 區(qū)域 樓盤 建筑類型 新行政中心區(qū) 錦繡年華 多層、小高層、別墅 美麗花園 多層、小高層 皇爵假日廣場 商鋪、高層 駿逸華庭 小高層 匯喬花園 多層、小高層 星洲花園 多層 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 多層、小高 層 中澳新城 多層、小高層、高層 金筑美居 小高層 名苑花園 多層 金山城 多層、小高層 匯翠山莊 多層、小高層、別墅 大興舊中心區(qū) 碧濤花園 多層、小高層 錦湖翠苑 多層 ? 坦洲樓盤的建筑形態(tài)以多層和小高層為主，極少高層和別墅。 ? 從各樓盤的銷售情況來看，多層由于實用率高，物業(yè)管理費低，銷售情況最為理想；小高層比較容易被珠海、澳門的投資客和二次置業(yè)人士接受，但物業(yè)管理費較高，坦洲本地客戶和珠海一次置業(yè)人士接受度較低；高層住宅由于實用率低，管理費高，銷售情況不太理想。 ? 別墅產(chǎn)品在坦洲 比較少，僅匯翠山莊和錦繡年華兩個樓盤有。匯翠山莊的別墅 20xx 年初推出，銷售均價 4000 元 /平方米，主要為珠 14 ?？蛻糍徺I，由于價格便宜，銷售情況比較好。錦繡年華的錦繡名居于 20xx 年底推出，銷售價格從 4000 多至 8000 多元不等，由于價格相對偏高，銷售情況一般。 各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對比： 區(qū)域 樓盤 物業(yè)管理公司 管理費 多層 小高層 /高層 新行政中心區(qū) 錦繡年華 自管 元 /平米 元 /平米 美麗花園 自管 元 /平米 元 /平米 駿逸華庭 自管 —— 元 /平米 匯喬花園 葆力物業(yè) 元 /平米 元 /平米 星洲花園 康健物業(yè) 元 /平米 —— 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 葆力物業(yè) 元 /平米 元 /平米