【正文】 從全市來看，2月份共有11個區(qū)域普通住宅價格上漲，全部來自鎮(zhèn)區(qū)，15個區(qū)域價格下跌，降價幅度最大的是長安，約11%。東莞城區(qū)普通住宅總體價格下降，降價幅度在8%—10%，其中萬江降價幅度最大，作為主城區(qū)經濟發(fā)展較落后的區(qū)域，樓價虛高相比其他主城區(qū)表現(xiàn)更為明顯；東城和南城均有降價，這種降價更多表現(xiàn)為普降，或將會蔓延更大范圍。鎮(zhèn)區(qū)普通住宅價格的升降，大多于鎮(zhèn)區(qū)產品成交的差異。 樓盤成交價格分析 圖表反映了樓盤成交價格區(qū)間與成交套數(shù)的關系，可以看出均價在50006000元/㎡樓盤成交量最大，均價超過7000元/㎡的樓盤，成交比較零散，4000元/㎡左右的樓盤主要來自鎮(zhèn)區(qū)，由于這些樓盤綜合性價比較低，即使價格較低，銷售情況依然不是很好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞市2月份普通住宅47個樓盤降價，36個樓盤價格所有上升，14個樓盤價格保持平抑。東莞房地產市場觀望氣候濃重，前兩個月成交急速下降，客戶對樓盤價格的關心超過對樓盤品質、品牌等的關心，為了刺激需求，部分樓盤采取隱性回調價格策略，而這種大幅度的優(yōu)惠策略，使得隱性回調逐漸演變成公開降價。萬科樓盤價格首先理性回歸，在全國引起降價風潮，降價幅度超乎想象。在東莞，萬科運河東一號最低7折優(yōu)惠，均價在5100元/㎡；萬科松山湖一號高折扣優(yōu)惠，折后最低16600元/㎡；萬科城聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠40萬元。萬科這三個樓盤的剩余貨量均不多，大幅降價一方面在試探房價的底線，另一方面可以快速實現(xiàn)資金回籠，畢竟跑得快才是最后的贏者。萬科的降價舉動使得其他開發(fā)商紛紛效仿，反映出東莞房地產的不成熟，但降價對需求者是最大的利好。 九、后市展望 萬科領跌東莞樓市影響深遠。2月29日晚，由品牌發(fā)展商萬科旗下的城區(qū)主力樓盤萬科運河東一號率先上演了“跳水”秀該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團購價”單位，在原有基礎上7折跳水，最低價4182多元/平方米，毛坯均價5500元/平方米。隨后，在萬科的示范效應下：光大地產、豐泰城等也分別推出了一批最低價4000多元/平方米起，均價5500元/平方米左右的“特價房”或新組團。如何看待這次萬科領跌東莞樓市？總體而言，萬科此舉將引領東莞樓市快速回歸理性，利大于弊。 萬科地產在東莞做了一個快速探底的動作，這種快速探底的行為，終結了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個事情，東莞的各個開發(fā)商達不成共識，有人想升有人想降，市場形不成一種合力，那樓市就會出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷，這種“無量陰跌”對市場是不好的；這次快速探底激發(fā)了整個市場的人氣，這對整個市場是好的，這個市場有人氣才有得做；萬科此次做的快速探底的動作，快速改變了市場預期，購房者的心理價格一下子從70008000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下；萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢已經比較明朗，在探底后市場將迎來一波小幅反彈。 36月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。 萬科領跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動作，將導致很多發(fā)展商被迫跟進，推出部分低價房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價房探底也會有所放量。而房價會在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購買力隨著價格反彈到一定高度變弱；另一方面是投資客在價格反彈到一定高度投資回報率較低，加上大勢仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會在反彈一定高度后再度進入觀望。下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因為小幅反彈使市場人氣有所恢復，而價格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間。而這個合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對東莞合理房價的評估，全市合理房價在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房價在55006000元/㎡。 給開發(fā)商的建議 一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場形勢營銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應和調整過來，從粗放型向精細化營銷轉變，從被動守株待兔變?yōu)橹鲃映鰮?；開發(fā)商也需要調整心態(tài)，那就是房地產的暴利時代已經終結，加上今年中央“貨幣從緊政策堅決不動搖”，必須根據(jù)自己的情況在資金回籠速度和利潤率之間作出平衡；二是要認清楚市場形勢雖然嚴峻，但市場需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房價的不斷飆升，很多自住需求已經無奈離場觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個高峰期，在股市高位大小非減持是很堅決的，而這部分獲利的大量閑余大部分還是回流到樓市來；三是價格問題；“2008年，三十六計，走為上計?！苯衲甑娜蝿站褪亲吡浚瑢崿F(xiàn)快速出貨回籠資金才是最后的贏者。一方面提高產品附加值，比如在產品品質、營銷推廣和客戶服務等方面下大力度，一方面發(fā)展商必須承認這兩年的樓市有水分，要把之前的水分主動給擠出來。而且不要偷偷摸摸的擠，在這種市場狀況下一些隱性的暗降措施奏效不大，要大膽的說出來，喊的響才能在跌聲一片中吸引觀眾的眼球。先不考慮政策面、消息面和供應，按照市場規(guī)律，隨著價格的回調，市場需求肯定會逐步釋放和反彈。這也就意味著，開發(fā)商如果想出貨，回調價格是最有效的辦法。至于用什么方式調整、調整幅度大小，需要發(fā)展商根據(jù)自己的實際情況不斷去試探市場作出反應。目前萬科快速探底導致外界認為東莞房價大幅跳水，回到兩年前的水平，而購房者的心理預期也相應快速改變，認為東莞房價會回落到4000多元/㎡；但大家知道，萬科以及其他跟進的開發(fā)商都是推出部分單位去做這樣的促銷，總體市場上低價房的貨量不多。如果消費者在后續(xù)的購買和咨詢中發(fā)現(xiàn)市場上這樣的貨量幾乎沒有，剛恢復的市場人氣就會受到打擊；這個市場只要有人氣就好做，因此，發(fā)展商還是要達成共識，共同維系這次快速探底所帶來的市場人氣，如快速跟進，推出適量的低價房去做出反應；在探底后，再根據(jù)市場變化情況把價格往上小幅抬拉，吸引追漲者入市。面對2008年的東莞樓市，面對以自住需求主導的市場，面對中國經濟處于周期性頂部、增長趨緩的經濟大環(huán)境，如何迎合市場和大環(huán)境作出相應的調整，是發(fā)展商、代理商不得不考慮的問題。經濟發(fā)展過快也要放慢腳步歇歇，去調整調整，何況樓市？市場終歸會回歸理性，回歸價值。開發(fā)商要做的，更多是順勢而為。第 46 頁 共 46 頁