【正文】 從全市來看，2月份共有11個(gè)區(qū)域普通住宅價(jià)格上漲，全部來自鎮(zhèn)區(qū)，15個(gè)區(qū)域價(jià)格下跌，降價(jià)幅度最大的是長(zhǎng)安，約11%。東莞城區(qū)普通住宅總體價(jià)格下降，降價(jià)幅度在8%—10%，其中萬(wàn)江降價(jià)幅度最大，作為主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后的區(qū)域，樓價(jià)虛高相比其他主城區(qū)表現(xiàn)更為明顯；東城和南城均有降價(jià)，這種降價(jià)更多表現(xiàn)為普降，或?qū)?huì)蔓延更大范圍。鎮(zhèn)區(qū)普通住宅價(jià)格的升降，大多于鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品成交的差異。 樓盤成交價(jià)格分析 圖表反映了樓盤成交價(jià)格區(qū)間與成交套數(shù)的關(guān)系，可以看出均價(jià)在50006000元/㎡樓盤成交量最大，均價(jià)超過7000元/㎡的樓盤，成交比較零散，4000元/㎡左右的樓盤主要來自鎮(zhèn)區(qū)，由于這些樓盤綜合性價(jià)比較低，即使價(jià)格較低，銷售情況依然不是很好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞市2月份普通住宅47個(gè)樓盤降價(jià)，36個(gè)樓盤價(jià)格所有上升，14個(gè)樓盤價(jià)格保持平抑。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣候濃重，前兩個(gè)月成交急速下降，客戶對(duì)樓盤價(jià)格的關(guān)心超過對(duì)樓盤品質(zhì)、品牌等的關(guān)心，為了刺激需求，部分樓盤采取隱性回調(diào)價(jià)格策略，而這種大幅度的優(yōu)惠策略，使得隱性回調(diào)逐漸演變成公開降價(jià)。萬(wàn)科樓盤價(jià)格首先理性回歸，在全國(guó)引起降價(jià)風(fēng)潮，降價(jià)幅度超乎想象。在東莞，萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)最低7折優(yōu)惠，均價(jià)在5100元/㎡；萬(wàn)科松山湖一號(hào)高折扣優(yōu)惠，折后最低16600元/㎡；萬(wàn)科城聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠40萬(wàn)元。萬(wàn)科這三個(gè)樓盤的剩余貨量均不多，大幅降價(jià)一方面在試探房?jī)r(jià)的底線，另一方面可以快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，畢竟跑得快才是最后的贏者。萬(wàn)科的降價(jià)舉動(dòng)使得其他開發(fā)商紛紛效仿，反映出東莞房地產(chǎn)的不成熟，但降價(jià)對(duì)需求者是最大的利好。 九、后市展望 萬(wàn)科領(lǐng)跌東莞樓市影響深遠(yuǎn)。2月29日晚，由品牌發(fā)展商萬(wàn)科旗下的城區(qū)主力樓盤萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)率先上演了“跳水”秀該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團(tuán)購(gòu)價(jià)”單位，在原有基礎(chǔ)上7折跳水，最低價(jià)4182多元/平方米，毛坯均價(jià)5500元/平方米。隨后，在萬(wàn)科的示范效應(yīng)下：光大地產(chǎn)、豐泰城等也分別推出了一批最低價(jià)4000多元/平方米起，均價(jià)5500元/平方米左右的“特價(jià)房”或新組團(tuán)。如何看待這次萬(wàn)科領(lǐng)跌東莞樓市？總體而言，萬(wàn)科此舉將引領(lǐng)東莞樓市快速回歸理性，利大于弊。 萬(wàn)科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快速探底的動(dòng)作，這種快速探底的行為，終結(jié)了年初以來的“無(wú)量陰跌”局面，更避免了全年處于“無(wú)量陰跌”狀態(tài)；如果萬(wàn)科不做這個(gè)事情，東莞的各個(gè)開發(fā)商達(dá)不成共識(shí)，有人想升有人想降，市場(chǎng)形不成一種合力，那樓市就會(huì)出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷，這種“無(wú)量陰跌”對(duì)市場(chǎng)是不好的；這次快速探底激發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的人氣，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是好的，這個(gè)市場(chǎng)有人氣才有得做；萬(wàn)科此次做的快速探底的動(dòng)作，快速改變了市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者的心理價(jià)格一下子從70008000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下；萬(wàn)科快速探底，使得08年上半年?yáng)|莞樓市走勢(shì)已經(jīng)比較明朗，在探底后市場(chǎng)將迎來一波小幅反彈。 36月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。 萬(wàn)科領(lǐng)跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動(dòng)作，將導(dǎo)致很多發(fā)展商被迫跟進(jìn)，推出部分低價(jià)房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價(jià)房探底也會(huì)有所放量。而房?jī)r(jià)會(huì)在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購(gòu)買力隨著價(jià)格反彈到一定高度變?nèi)?；另一方面是投資客在價(jià)格反彈到一定高度投資回報(bào)率較低，加上大勢(shì)仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會(huì)在反彈一定高度后再度進(jìn)入觀望。下半年?yáng)|莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經(jīng)歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進(jìn)一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因?yàn)樾》磸検故袌?chǎng)人氣有所恢復(fù)，而價(jià)格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間。而這個(gè)合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對(duì)東莞合理房?jī)r(jià)的評(píng)估，全市合理房?jī)r(jià)在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房?jī)r(jià)在55006000元/㎡。 給開發(fā)商的建議 一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場(chǎng)形勢(shì)營(yíng)銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應(yīng)和調(diào)整過來，從粗放型向精細(xì)化營(yíng)銷轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)守株待兔變?yōu)橹鲃?dòng)出擊；開發(fā)商也需要調(diào)整心態(tài)，那就是房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，加上今年中央“貨幣從緊政策堅(jiān)決不動(dòng)搖”，必須根據(jù)自己的情況在資金回籠速度和利潤(rùn)率之間作出平衡；二是要認(rèn)清楚市場(chǎng)形勢(shì)雖然嚴(yán)峻，但市場(chǎng)需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，很多自住需求已經(jīng)無(wú)奈離場(chǎng)觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當(dāng)大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個(gè)高峰期，在股市高位大小非減持是很堅(jiān)決的，而這部分獲利的大量閑余大部分還是回流到樓市來；三是價(jià)格問題；“2008年，三十六計(jì)，走為上計(jì)?！苯衲甑娜蝿?wù)就是走量，實(shí)現(xiàn)快速出貨回籠資金才是最后的贏者。一方面提高產(chǎn)品附加值，比如在產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷推廣和客戶服務(wù)等方面下大力度，一方面發(fā)展商必須承認(rèn)這兩年的樓市有水分，要把之前的水分主動(dòng)給擠出來。而且不要偷偷摸摸的擠，在這種市場(chǎng)狀況下一些隱性的暗降措施奏效不大，要大膽的說出來，喊的響才能在跌聲一片中吸引觀眾的眼球。先不考慮政策面、消息面和供應(yīng)，按照市場(chǎng)規(guī)律，隨著價(jià)格的回調(diào)，市場(chǎng)需求肯定會(huì)逐步釋放和反彈。這也就意味著，開發(fā)商如果想出貨，回調(diào)價(jià)格是最有效的辦法。至于用什么方式調(diào)整、調(diào)整幅度大小，需要發(fā)展商根據(jù)自己的實(shí)際情況不斷去試探市場(chǎng)作出反應(yīng)。目前萬(wàn)科快速探底導(dǎo)致外界認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)大幅跳水，回到兩年前的水平，而購(gòu)房者的心理預(yù)期也相應(yīng)快速改變，認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)會(huì)回落到4000多元/㎡；但大家知道，萬(wàn)科以及其他跟進(jìn)的開發(fā)商都是推出部分單位去做這樣的促銷，總體市場(chǎng)上低價(jià)房的貨量不多。如果消費(fèi)者在后續(xù)的購(gòu)買和咨詢中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上這樣的貨量幾乎沒有，剛恢復(fù)的市場(chǎng)人氣就會(huì)受到打擊；這個(gè)市場(chǎng)只要有人氣就好做，因此，發(fā)展商還是要達(dá)成共識(shí)，共同維系這次快速探底所帶來的市場(chǎng)人氣，如快速跟進(jìn)，推出適量的低價(jià)房去做出反應(yīng)；在探底后，再根據(jù)市場(chǎng)變化情況把價(jià)格往上小幅抬拉，吸引追漲者入市。面對(duì)2008年的東莞樓市，面對(duì)以自住需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于周期性頂部、增長(zhǎng)趨緩的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，如何迎合市場(chǎng)和大環(huán)境作出相應(yīng)的調(diào)整，是發(fā)展商、代理商不得不考慮的問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快也要放慢腳步歇歇，去調(diào)整調(diào)整，何況樓市？市場(chǎng)終歸會(huì)回歸理性，回歸價(jià)值。開發(fā)商要做的，更多是順勢(shì)而為。第 46 頁(yè) 共 46 頁(yè)