大亞灣新城麗都可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 02:07本頁(yè)面
【正文】 小區(qū)配套及環(huán)境都有較大的優(yōu)勢(shì)，因此，本項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。解決以上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策有：1）加快開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目必須搶占時(shí)間先機(jī)，加快工程建設(shè)速度，以求最大限度地?fù)屨际袌?chǎng)份額。其他項(xiàng)目推出時(shí)，本項(xiàng)目基本銷售完畢。2）規(guī)劃合理，戶型超前，外觀現(xiàn)代。本項(xiàng)目在總體規(guī)劃布置上一定要科學(xué)合理。戶型方正適用，在功能分區(qū)上更為合理，體現(xiàn)出動(dòng)、靜分區(qū)；干、濕分區(qū)；私密性更為嚴(yán)密等方式來(lái)提高戶型定位的超前性。同時(shí)在戶型面積上要與現(xiàn)在市場(chǎng)上的戶型面積有所區(qū)別，不能有共性；建筑外觀一定要現(xiàn)代美觀、大方簡(jiǎn)潔，走在城市規(guī)劃的前沿，使本項(xiàng)目成為惠陽(yáng)市場(chǎng)具有代表性的一道亮麗風(fēng)景線。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析1）本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。2）在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目啟動(dòng)資金從資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金的回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式。八、結(jié) 論綜合前面的分析和論述，本項(xiàng)目運(yùn)作的可行性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：社會(huì)的可行性本項(xiàng)目是位于惠陽(yáng)老城區(qū)的項(xiàng)目，作為政府的形象工程，本項(xiàng)目建成后，將對(duì)提升大亞灣的城市形象及改善投資環(huán)境起到了積極的推動(dòng)作用，并為政府創(chuàng)稅368萬(wàn)元（不含所得稅）。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到政府的大力支持和政策優(yōu)惠，同時(shí)也必將得到市民的支持和認(rèn)同。因此，從社會(huì)影響面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目可行。市場(chǎng)的可行性具有城市發(fā)展標(biāo)志性意義的高尚住宅，同時(shí)本項(xiàng)目將抓住在中海殼牌項(xiàng)目、惠州港、中海油煉油廠及比亞迪帶動(dòng)下今后35年內(nèi)外來(lái)企業(yè)會(huì)成倍增加的契機(jī)進(jìn)行開發(fā)，搶占了市場(chǎng)先機(jī)，市場(chǎng)消化壓力不會(huì)太大。財(cái)務(wù)的可行性從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=，凈現(xiàn)值率NPVR=%，從以上指標(biāo)可說(shuō)明本項(xiàng)目具有投資周期短、見(jiàn)效快，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都較為理想，而且投資營(yíng)銷方案可行，不但風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較低，而且具有較高的投資價(jià)值。九、尾聲本報(bào)告屬策劃系列報(bào)告的第一步，主要闡述了惠大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及可行性分析，起一個(gè)提綱挈領(lǐng)的作用。至于在營(yíng)銷過(guò)程中的每一個(gè)具體操作細(xì)節(jié)和貫穿在每個(gè)銷售階段的具體營(yíng)銷、促銷方案，則會(huì)在后一步的項(xiàng)目執(zhí)行報(bào)告中作詳細(xì)闡述。惠州市惠陽(yáng)區(qū)中銘實(shí)業(yè)有限公司 附表1單位面積建筑成本估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元/m2）備注1設(shè)計(jì)費(fèi)8含方案及施工圖設(shè)計(jì)2施工水電安裝費(fèi)43地質(zhì)勘探34施工報(bào)建27按新規(guī)定執(zhí)行5造價(jià)及審圖費(fèi)用23設(shè)計(jì)及勘探費(fèi)15%6規(guī)劃報(bào)建407施工監(jiān)理費(fèi)10市場(chǎng)價(jià)8人防5按總建面計(jì)算9樁基20按預(yù)應(yīng)力管樁估算10土建工程850含主體結(jié)構(gòu)、砌體、門窗、室內(nèi)毛坯房及窒內(nèi)部位和外墻裝修11水電40給、排水預(yù)留接口、電入戶到戶內(nèi)開關(guān)箱。12消防45含地下室及住宅公共部分13智能化系統(tǒng)1014電梯50四部客梯15配套工程50高低壓變電、區(qū)內(nèi)含各專業(yè)工程綜合布線、管網(wǎng)、道路及環(huán)境等。合計(jì)1185注：本估算表不含地價(jià)；地下室建筑成本未估算在內(nèi)；不含1～3層商業(yè)部分室內(nèi)二次裝修。附表2項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單 價(jià)（元/m2）數(shù)量 （m2）金額 （萬(wàn)元）備注1建筑成本11852361427982裝修成本400157996323地下室150019542934地價(jià)300040001200含補(bǔ)年限及稅金5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)155含管理費(fèi)6利息143見(jiàn)附表57廣告費(fèi)用％8銷售費(fèi)用％合計(jì)5396附表3項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值序號(hào)項(xiàng)目名稱單 價(jià)（元/m2）數(shù) 量 （m2）金 額 （萬(wàn)元）備注1一層商業(yè)500018179092二層商業(yè)400019437773三層商業(yè)300019435834四～十六層住宅3000157994740按均價(jià)計(jì)5地下車庫(kù)60000元/個(gè)48288合 計(jì)7297附表4稅金預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元序號(hào)稅項(xiàng)金額備注1營(yíng)業(yè)稅銷售額5%2城市建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅額1%3教育附加稅營(yíng)業(yè)稅額3%4印花稅銷售額%合計(jì)368稅金計(jì)算中不含車庫(kù)價(jià)值！ 21
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