【正文】 硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 經濟指標項目 平方米規(guī)劃凈用地面積 224317建筑用地面積 65330綠化用地面積 68192道路及地面停車面積 46458總建筑面積 631710地面建筑面積 532710其中：地下建筑面積 99000其中： 北側 163 畝地塊建筑面積 178310容積率 其中： 北側 163 畝地塊容積率 建筑密度 %綠地率 %機動車停車位 4446 輛其中: 低層室內停車 408 輛架空層停車 282 輛地下車庫停車 2827 輛商業(yè)室外地面停車 90 輛小區(qū)內室外停車 839 輛 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 項目價格定位建筑形態(tài) 占地（萬平） 建面（萬平） 銷售均價（元/平米） 備注3F 聯(lián)排 8000 開盤主打產品6＋ 1F 電梯花園洋房 1 6000 09 下半年銷售8＋ 1 小高層 5600 2022 年銷售從當前雙流東升市場價格情況來看，貴通御苑楓景項目疊拼別墅 6800 元/平方米，截止 地震前銷售接近一半；目前龍湖長橋郡非臨河別墅價格降到 8000 元/平方米，綜合考慮產品的差異化定位，及入市時間相對較晚，聯(lián)排價格初步定在 8000 元/平米。目前，處于東升的棠湖柏林鎮(zhèn)項目一期花園洋房價格 5500 元/平方米，已基本售完，二期即將開盤?；▓@洋房的銷售節(jié)奏安排在 2022 年下半年銷售，考慮市場回暖的影響，預計花園洋房 6000 元/平米。8+1F 的電梯公寓，預計銷售時間為 2022 年，考慮市場回暖及項目品牌拉動，價格定位 5600 元/平米。 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢? 區(qū)域：項目位于雙流重點打造的國際新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?；借助老城配套，生活相對于其他發(fā)展中新城項目，更為便利；項目緊鄰金花、簇橋、東升，蛟龍工業(yè)港等，人口眾多，需求旺盛； 距雙楠僅 10 分鐘，交通便利，道路景觀更為出色；? 土地：項目規(guī)模較大，可形成一定的規(guī)模效應；地塊較平整，整理成本低，拆遷難度小? 品牌：遠大都市風景一期的良好口碑，為本項目奠定良好的基礎；遠大在成都已經晉升品牌開發(fā)商行列，多年的品牌沉淀以及忠誠客戶的增加，有利于促進項目的銷售；遠大精品園林及產品創(chuàng)新的品牌形象使本項目具備一定的品牌延伸優(yōu)勢。? 產品：選取總價在 150 萬的市場定位，在成都別墅市場形成差異化戰(zhàn)略，具備一定的競爭優(yōu)勢；地上 2 層的產品創(chuàng)新，有利于園林的打造，使項目具備一定的景觀優(yōu)勢。 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 地震改變了成都購房者的偏好，別墅、多層洋房、小高層電梯公寓收到追捧，我項目中的聯(lián)排別墅和多層洋房、小高層電梯相比周邊已經開發(fā)的高層電梯公寓，更有競爭力。 項目劣勢? 該區(qū)域屬于新區(qū)，市政配套設施雖然規(guī)劃標準很高，但是短期內難以實現(xiàn)。本項目承擔著區(qū)域開發(fā)帶動的使命，必須在小區(qū)配套設施投入、早期市場引導及推廣方面需要作出更多的努力；? 項目四面臨路，全部地塊也被規(guī)劃道路一分為二，一定程度上局限了別墅產品開發(fā)的空間；? 項目作為擁有別墅產品的復合社區(qū)，其所能依托的自然資源較弱，不利于產品品質的提升。? 樓面地價較高，項目并不具備絕對的成本優(yōu)勢，相對于目前的土地市場來說，項目利潤受到一定的影響。 項目機會? 遠大作為雙流政府的重點支持企業(yè)，選擇開發(fā)此地塊，對周邊有一定的帶動作用。本著互惠互利的原則，政府將對本司欠繳的土地款催收盡量放緩，并支持采用分期繳款，分期辦證的靈活政策。這有利于降低公司的現(xiàn)金流壓力，實現(xiàn)滾動開發(fā)。? 宗地南側緊鄰規(guī)劃中的綠色生態(tài)走廊和國際標準的網球中心，一旦建成，將非常明顯的促進項目升值。? 雙流目前在工業(yè)方面招商引資的力度非常大，成效比較明顯。宗地距離航空工業(yè)港較近，緊鄰正在建設中的商貿工業(yè)園區(qū)，有很好的升值前景和持續(xù)增加的市場需求。? 雙流政府承諾在未來相當長的時間內，不在同區(qū)域拍出地價土地，一定程度上保護了本區(qū)域獲得土地的開發(fā)商； 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 雙楠、外雙楠經過十年耕耘，已經成為成都成熟居住社區(qū)的典范，其區(qū)域影響力巨大。同時雙楠片區(qū)的住房已經呈現(xiàn)老齡化趨勢，雙楠客戶換房需求逐漸呈現(xiàn)。? 人居城市陽光已經封頂，目前排號蓄水，預計開盤價：3800 元/平米；九龍倉的奧特萊斯項目目前也已基本封頂，川投國際網球中心正在施工中，這些項目的啟動對于區(qū)域的成熟度有著較大的提升。? 成都房地產市場經過 08 年末的探底，目前呈現(xiàn)小幅回暖的局面；股市的小行情也有效提升了消費者的購房信心，可以預見，成都樓市復蘇會提前于全國其他大型城市。 項目威脅? 別墅市場受地震的影響，逐步放量，09 年別墅市場供大于求。? 目前受麓山國際及龍湖長橋郡均計劃推出總價在 200350 萬的別墅，市場進攻已經臨近，有可能分化本項目的大面積單位。? 牧馬山 09 年推盤量較大，其中的低總價單元，有可能會對本項目形成 一定的沖擊。但受該區(qū)域為高端高爾夫別墅群的定位，此種沖擊應該有限。? 外雙楠尚有不少電梯公寓在售，其中面積較大部分跟本項目一期別墅的總價相當，這對本項目的目標客戶會形成一定的競爭關系。主要競爭樓盤介紹:序號項目名稱項目占地（畝） 建筑形 態(tài) 容積 率建面 （萬平米）放量 （萬平米）總銷售率 項目簡介戶型面積均價（元/平米）1棠湖泊林鎮(zhèn)2305+1 多層、5層洋房、電梯 27 30%位于新城區(qū)起步區(qū)，分 3期開發(fā)，1 期、2 期為多層+洋房，約 800 套，共占地約 70 畝。3 期為11+1 層電梯。銷售至 1期銷售末期。70200 多層洋房 5500 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 2貴通御苑風景130 多層 16 10 54%位于新城區(qū)起步區(qū)，分 3期開發(fā)，1 期、2 期為多層+洋房，共 800 套，占地 80 畝；3 期為 11+1 層電梯。目前銷售至 2 期尾盤。70200多層5500、疊拼 68003人居置業(yè)項目316 多層、 高層多高 0 0% 118 層電梯　 60160　 38004博瑞最世界237 高層 79 0 0 　 　 未定5 新界 370 多層、小高層 30 20 70%位于成都外雙楠片區(qū)，分5 期開發(fā)，產品包括 79層電梯多層，目前銷售至3 期。80150 6000 6鷺島國際社區(qū)422 小高層、 高層 75 60 80%位于成都市外雙楠片區(qū)，分 4 期開發(fā)，產品包括小高層、高層。精裝電梯公寓。目前銷售至 3 期中段。50290 75007 中華名園 370 小高層、 高層 4 40 30 90%位于成都市外雙楠三環(huán)邊，分三期開發(fā)，產品包括小高層、高層電梯。目前銷售至 2 期尾盤。80270 5080SWOT 戰(zhàn)略：? 09 年市場存量較大，需要一段時間消化。此市場環(huán)境下，如何實現(xiàn)差異化營銷，如何實現(xiàn)在有限的客戶資源中盡可能多地實現(xiàn)轉化，將非常重要。? 目前市場呈現(xiàn)回暖的征兆，但后期走勢仍存在一定的風險，此時開發(fā)應把握小步快跑的節(jié)奏。選擇開發(fā)的產品應避開市場上存量過大的產品類型，選取相對小眾的細分市場，同時考慮購買力下降及消費心理的轉變，利用土地資源開發(fā)總價小，面積小的低密度、經濟性產品，實現(xiàn)運動戰(zhàn)以應對多變的市場環(huán)境。五 項目入市時機分析及開發(fā)計劃（北側 163 畝土地） 入市時機分析? 本項目存在大量土地欠款，如不及時啟動，則政府催繳欠款壓力巨大；同時政府明確規(guī)定不許退退地，目前此土地按時開發(fā)符合政府的要求； 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 作為有能力帶動區(qū)域土地升值的開發(fā)公司，本項目宗地規(guī)模也較大，在政府看來，本項目可以對此區(qū)域的發(fā)展提到較大的提升作用。如本項目能按時啟動，將為我司向政府爭取緩繳土地款項奠定良好的基礎。? 選擇 09 年開發(fā)本地塊，市場風險并不大。目前成都房市已經探底企穩(wěn)，并在春節(jié)后有著明顯的回暖。? 由于本項目的差異化定位，目前在區(qū)域內尚無直接競爭對手，盡早入市可以抓住相應的目標客戶，避免未來同類產品出現(xiàn)，形成直接競爭。同時，麓山國際及龍湖長橋郡這 2 個成都別墅的領軍項目，目前已經開始向下延伸至 200350 萬的區(qū)域內，如完成此市場覆蓋，不排除在 2 年后推出更低總價單位的可能。從競爭的角度來看，此時入市風險較小。? 以別墅入市，對于花園洋房和小高層電梯來說，可以起到品牌提升的作用，通?？梢韵鄬τ谄渌莿e墅盤的同質化產品產生更多的溢價，這有助于項目整體的利潤最大化。? 用別墅的銷售周期來換取市場進一步回暖的時間，以保證后期大量電梯產品的銷售價格和利潤空間。 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 項目開發(fā)計劃? 按照前述思路和目前土地辦證情況，初步確定北側地塊分二期開發(fā)，一期開發(fā)用地 畝，產品包括聯(lián)排別墅 萬平米，6＋1 電梯洋房 萬平米，8＋1 小高層8200 平米。? 結合目前成都市房地產市場及雙流新城區(qū)樓市狀況，一期推盤按照別墅、洋房、小高層的先后順序推出，產品銷售周期為 10 個月。 項目施工進度計劃遠大林語成項目一期施工總進度計劃(別墅、洋房部分）序號 任務名稱 工期 開始時間 完成時間 備注1 圍墻打圍 　 　 　 已完成2 三通一平 20 天 2022710 2022810 　3 臨舍施工 20 天 2022710 2022810 　4 現(xiàn)場安檢達標 1 天 2022810 　 成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司 機密《2022 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 5 施工許可證辦理 1 天 2022812 　 主體結構施工 　 　 　 分階段施工1 施工放線 10 天 2022810 2022820 分階段施工2 土方開挖 20 天 2022813 2022923 分階段施工3 人工檢底 20 天 2022813 2022923 分階段施工4 地基驗槽 20 天 2022815 2022925 分階段施工5 墊層施工 20 天 2022815 2022925 分階段施工6 地下室防水 30 天 2022817 2022927 分階段施工7 底板鋼筋、模板、砼施 工 40 天 2022815 2022930 分階段施工8 頂板、剪力墻、梁、柱 鋼筋、